סתירה בין תשריט להיתר בנייה

כך, נטען כי שטח הדירה קטן לטענתם משטח הדירה שבהסכם; כי לא ניבנה גרם מדרגות מהדירה לגג הצמוד לדירה; כי לדירה לא הוצמדו המדריגות של הבניין המובילות לגג; כי קיים פער בין שטח המרפסת ובין התשריט של היתר הבנייה; כי יש ליקויי בנייה שונים; וגם כי מתקן החניה אינו תקין.

..כן תחול החזקה כאשר קיימת סתירה בין שתי הוראות באותו חוזה, או בין שני חוזים, אשר תוצאתה היא בטלות אחת ההוראות או אחד החוזים" (אהרן ברק פרשנות במשפט – החוזה, 602-601 (2001); ראו גם שלו וצמח, בעמ' 532-531).

...

עוד אוסיף כי בהחלטתי כבר פרטתי גם אודות התנהלות בייטלר בנסיבות התיק ולא ראיתי לחזור על הדברים ואינני מקבלת את בקשתם להורות לפצותם בגין נזק לא ממוני.

ולסכם את האמור לעיל, אני קובעת כי בלס זכאי לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר סכום של 83,082 ₪ (78,450 ₪ בגין דמי השכירות של הדירה המושכרת, ו-4,632 ₪ בגין תשלום ארנונה ששילם בלס על הדירה המושכרת.

רק לשם נוחיות הצדדים, אסכם בקצרה את החלטתי האופרטיבית: - על הצדדים לקיים את הוראות הסכם המכר ולהשלים את הליך רכישת הדירה, בהתאם להוראות שקבעתי לעיל בסעיף 95 לפסק הדין.

כאמור, ביום 9.6.1980 המליצה הועדה המקומית לתיכנון ובנייה זמורה (להלן: "הועדה המקומית") על מתן תוקף לתכנית המתאר המקומית זמ/201, וביום 15.9.1982 אושרה תכנית זו על-ידי הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") (להלן: "תכנית זמ/201"; תקנון התכנית צורף כנספח א' לתצהירה של גב' קירשון; תשריט התכנית צורף כמוצג נ/3).

בית משפט השלום ברחובות מצא כי בתכנית זמ/4/224 קיימת סתירה בין הוראות התשריט - לפיהן מיועדת הרפת "לשימור ושקום" - לבין הוראות התקנון - לפיהן אחת התכליות המותרות ל"אזור לשימור ושחזור" היא "מגורים". בנסיבות אלה קבע בית-המשפט כי: הוראת סעיף 10 לתקנון – שכותרתה, "אזור לשימור ולשיחזור" – קובעת מפורשות כי אחת התכליות המותרות באזור לשימור ושחזור היא מגורים.

...

בנסיבות אלה – ועל רקע מעמדה החוקתי של זכות הקניין – אני סבורה כי אין בהנאה זו או אחרת שייתכן וצמחה לנתבעים מתכניות העבר כדי להכשיר את ההפקעה.

סוף דבר מכלל האמור לעיל, אני פוסקת כי יש לדחות את תביעת המועצה לסילוק-ידם של הנתבעים מן השטח שבמחלוקת.

ממילא גם נדחית תביעת המועצה לתשלום דמי-שימוש ראויים.

קו הגבול שסומן על ידם במסגרת היתר הבניה תואם במדויק את תשריט הבית המשותף ואת המצב הקיים כיום.

] מה יהא אם אחת מאותן תאומות-סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצֶמֶד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין.

...

עם זאת לא ראיתי להיעתר לסעד זה. הטעם לכך הוא שהוצאה הזו טרם הוצאה בפועל ואין לדעת אם אכן תוצא.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע סכום זה תוך 30 יום שאם לא כן יישא ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי נספח ב' לכתב התביעה אינו מבטא את הרכוש המשותף ואת הגבולות הנכונים של החנות; אינו משקף נאמנה את המבנה ואת חלוקתו; חוות דעת השמאי אינה מוכיחה את הנטען; תשריט החלוקה שצורף לחוות הדעת כנספח א' סותר את התשריט שצורף לכתב התביעה כנספח ב'; כל שינוי ייעוד של שטח בנוי טעון היתר בנייה, ומעולם לא ניתן היתר לשינוי (המוכחש).

כך הוא תוכנן בשני התשריטים שצורפו להיתר הבנייה [הסימון בכחול שלי]: וכך הוא סומן בתשריט החלוקה [הסימון שלי]: כפי שציין השמאי רז בחוות דעתו, מההבדל בין התשריטים ניתן להסיק כך: בשנת 1964 ניתן היתר בנייה לשתי יחידות גדולות בקומת הקרקע.

...

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת במלואה.

טענה עובדתית זו בבירור אינה נכונה, ואף שאין בידי לקבל שמדובר ב"בידוי ראיות" כפי שטוענת הנתבעת, אין מקום לעבור על כך לסדר היום.

על כן אני קובע כי אף שהתביעה התקבלה, הסעד שניתן לעיל ייכנס לתוקף תוך שנה וחצי ממועד פסק דין זה, כשבמהלך תקופה זו תהיה הנתבעת זכאית להחזיק בשטח הפלוש ולהשתמש בו בלא שתחוב בדמי שימוש ראויים (השוו לרע"א 6658/09 מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, פסקות 15-13 (12.1.2010)).

לפיכך אין בו כדי לסתור את המצגים שהוצגו לתובעים טרם החתימה, ובודאי שאין בו כדי לסתור את העולה מתשריט היתר הבניה (ליחס בין מצגים טרום חוזיים לבין חיובי קבלן, ולאפשרות שסעיפים כגון סעיף 19(י) הנידון בהסכמי מכר אף יוכרו כתניה מקפחת בחוזה אחיד על פי סעיף 10(12) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982, למצער ככל שיש בהם כדי לסתור את ההלכות שהתפתחו לעניין מצגים מוקדמים המאפשרות בתנאים מסוימים לראות בהם כחלק מההסכם, ראו עניין נטע מור בפסקות 69-73 לפסק דינו של כב' השופט שטיין.

לבסוף יש להפנות לדברי כב' השופט שטיין בעיניין נטע מור (בפיסקה 74) שלפיהם: "לו היה מגיע בית משפט קמא למסקנה כי המשיבות אכן הציגו בפני המערערת מצגים פוזיטיביים לפיהם דירה 1044 גבוהה מהמבנה לרווחת הדיירים, שֹומה היה עליו לבחון האם הקונה הסביר היה מבחין בקלות בסתירה בין מה שנאמר בחוזה ובמפרט לבין המצג הטרום חוזי – זאת, בהתאם לעקרון אשר נקבע בפסיקה שצוטטה לעיל". בעניינינו נקבע ממצא בדבר הצגת מצג פוזיטיבי, והקונה הסביר לא יכול להבחין בסתירה בין החוזה לבין אותו מצג פוזיטיבי, שכן תרשים הדירה בהסכם המכר לא היתייחס לגובה מפלס מיגרש גן הילדים הצמוד למגרש הדירה.

...

בנסיבות אלה מסקנתי הינה כי המועצה לא עמדה בנטל הבאת הראיות שהועבר לשכמה.

הנה כי כן, הן שיקולי צדק בשל מידת האשם המונחת לפתחו של הקבלן, והן שיקולי יעילות בהיות הקבלן המונע הזול של התקלה שהתרחשה, מוליכים למסקנה שלפיה עיקר האחריות מוטלת על כתפי הקבלן.

סוף דבר הנתבעים ישלמו לתובעים יחד ולחוד, ובחלוקה פנימית של 70% הקבלן ו- 30% המועצה, סך של 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.