ספריה ציבורית מהווה שימוש חורג מהיתר הבניה

במסגרת תביעה זו, אשר עודנה מתבררת, נטען, כי שטח הפלישה עומד על 54.3 מ"ר, כאשר המבקשים 1 ו-2 בנו עליו מרפסת החורגת מהיתר הבניה שניתן להם ואילו המבקשים 3 ו-4 משתמשים בשטח לצרכי מתקן לייבוש ומעבר מרוצף.

עוד נקבע בפסיקה, כי במסגרת שיקול דעתו יבחן בית המשפט את מערכת היחסים בין הצדדים, את אופייה של הזכות הנתבעת, את האנטרס הצבורי העומד על הפרק ואת משך השהוי (ראו: עניין תלמוד תורה, בעמ' 448; ע"א 5110/05 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' שטיינברג, פסקה ו(4) (18.1.2007); ע"א 1091/15 רוזנפלד נ' Dolphin Fund Limited, פסקה סה (13.7.2016); ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ, פסקה 13 (3.5.2016)).

יצוין, כי לעניין זה חל הסייג הקבוע בהוראת סעיף 94(ב) לחוק, לפיו – "הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מיתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)". אשר לתנאי הראשון נקבע, כי ככלל, לבית המשפט נתון שיקול דעת לקבוע מהי "זכות הראויה להוות זיקת הנאה". בין השאר נקבע שם, כי זכות מעבר נכללת עקרונית בגדר תנאי זה (עניין אסטרחאן, עמ' 736, פסקה 19).

...

כך סברה גם השופטת ר' רונן (ת"א (מחוזי ת"א) 2789/07 פרייס לאה ואחרים נ' שחר טליה ואחרים (4.8.2010) באומרה - "אני סבורה כי כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, יש לקבוע כי השימוש המצטבר של בעלים שונים ומתחלפים של אותם מקרקעין, כאשר הבעלים המתחלפים עושים שימוש ברצף באותה זיקת הנאה, הוא השימוש הרלוונטי לשאלת תקופת ההתיישנות, ולשאלה האם המקרקעין (קרי הבעלים המתחלפים שלהם), זכו בזיקת ההנאה מכוח השנים.

אני סבורה כי מסקנה זו נובעת מטיבה של זיקת הנאה לטובת מקרקעין, שכאמור היא זיקת הנאה שמי שזכאי ליהנות ממנה אינו אדם מסוים כזה או אחר, אלא מי שהוא באותה עת בעל זכות במקרקעין הזכאים.

סוף דבר על יסוד כל האמור לעיל – התובענה נדחית על כל חלקיה.

התוכנית פורסמה למתן תוקף ביום 21/6/1998, אשר אחת ממטרותיה לקבוע זכויות והוראות בניה לבניינים צבוריים (להלן "התוכנית" או "התב"ע") סעיף 10.1 ב 1-6 לתוכנית מיפרט את התכליות המותרות המקרקעין למבני ציבור: מבני חינוך, שירותי דת, שירותי קהילה בריאות ורווחה, שירותי מנהל וחירום ערוני וציבורי [הכוללים מחסני חרום, מחסנים ושירותים ערוניים, הג"א, מקלטים וממקור צופרים, אנטנות, מיתקני תשתית ערוניים כגון מתקן אספקת מים, שנאים, חניה ציבורית וגשרים להולכי רגל בין בנינים], שירותי תרבות וספורט, שירותים נלווים הדרושים להפעלת התכליות הנ"ל. בקשת ההיתר נשוא העתירה עניינה בשימוש חורג מהיתר לצמיתות, ממבנה חברת בזק, למשרדי מישטרה בשתי קומות הראשונות +מרתפים +מסחר בקומת קרקע.

5) שירותי תרבות וספורט הכוללים: אולמות כינוסים ומופעים, מתנ"ס, אולמות ומגרשי ספורט, מרכזים לתרבות ספריות ותערוכות ומגרשי משחקים וגנים צבוריים.

אין חולק כי משטרת ישראל מהוה גוף בעל חשיבות לאומית ואין צורך להכביר מילים בעיניין זה. אך מה החשיבות הלאומית באישור בקשת היזם להיתר לשימוש חורג מהיתר לתחנת מישטרה עת לא קיימת אפשרות לשימוש כזה על פי התב"ע? אתמה.

...

מקובלת עלי הטענה כי סע' 10.1 ב 1-6 אינו מהווה רשימה סגורה וניתן להוסיף עליה שימושים מכח סעיף 10.1 ב 7).

הנה כי כן, פרשנות תכליתית של התוכנית מביאה למסקנה כי עקב השוני המהותי באופי הפעילות של תחנת משטרה והשפעתה הסביבתית לעומת מאפייני השימושים המותרים המפורטים בתוכנית, לא ניתן להוסיף שימוש של תחנת משטרה מכח סעיף 10.1 7) כשימוש נוסף מתאים לשירותים המפורטים בסעיף 10.1 ב 1-6.

העתירה לפיכך נדחית.

על יסוד האמור לעיל, ביקש התובע מבית המשפט את הסעדים הבאים: (1) להצהיר כי הסכמי ליבאי חלים על הצדדים ולהורות על אכיפתם, או להורות לעירייה לחתום על הסכמים אלה; (2) לחלופין להצהיר כי חל על הצדדים הסכם החכירה שעליו חתמו השותפים בעקבות הסדר הפשרה ולהורות על אכיפתו, או להורות על חידוש הסכם החכירה המקורי; (3) להורות לעירייה להעביר לתובע פירוט עדכני של הנהלת החשבונות בספריה בקשר לחכירת הנכס; (4) לתת כל סעד שבית המשפט ימצא כנכון וצודק בנסיבות העניין, לרבות לפי סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 שעניינו אכיפת חוזה בקירוב.

במכתב זה הבהיר אברהמי, בין היתר, כי "מטרת ההליך המוצע – לבחירת שמאי בורר – הנו לרכישת הערייה את "יתרת זכויות החכירה" ממר בבאי (למרות שכיום אין לו מעמד בנכס)". עוד צוין כי השמאי יקבע את דמי השמוש הראויים כשוכר "עד 2022 – מועד פינוי הנכס ללא תמורה וללא תביעות (בכפוף להצהרתו בנושא)". התובע התבקש לאשר שאלה שתי המטרות העיקריות לצורך היתקדמות, כך שכלל לא עמדה על הפרק האפשרות שהתובע ירכוש את הנכס מהעירייה או יחתום על הסכם חכירה ארוך טווח.

בסעיף האחרון להצהרה יש היתייחסות לכך שכל צד יישא ב-50% מעלות השמאי הבורר (מבלי לציין אם הייתה באותה עת הסכמה על זהותו), והוצהר כי "יתר ההסכמות לגבי חוו"ד השמאי והנחיות הצדדים לשמאי, יסוכמו ויחתמו בנפרד". אם כן, גם נכון למועד חתימתו של התובע על ההצהרה הנ"ל טרם נימסרו ייפויי כוח העונים לדרישת הערייה, והצדדים טרם הגיעו להסכמות מחייבות לגבי מטרות השמאות וההנחיות שיינתנו לשמאי.

לפי הפסיקה, יש צידוק חוקי להשתחרר מהבטחה מנהלית, בין היתר, כשהיא אינה מתיישבת עם החובה לפעול בהגינות ובשוויון בהקצאת משאבים צבוריים (ראו בג"ץ 6268/00 קבוץ החותרים אגודה שיתופית חקלאית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(5) 639 (2001), 661-660) או כשנתינתה מהוה הפרה של סדרי מנהל תקינים (ראו בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1) 694, 715).

ב"כ התובע הפנה בסיכומיו לקטע מפסק הדין שניתן בעירעור על טען הביניים (עמ' 8 ש' 10-7), שם העיר בית המשפט בשולי הדברים כי הערייה הבהירה שאם החוכרים יסדירו את חובותיהם כלפיה ואת חריגות הבנייה המונעות לטענתה חתימת חוזה חדש, תזקוף הערייה על חשבון חובות העבר בגין הנכס את תשלומי דמי השכירות שהועברו לידה משוקת.

...

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי גם לו היה התובע מוכיח שניתנה לו הבטחה מנהלית או שהצדדים הגיעו להסכמות מפורטות וסופיות כלשהן, לא היה מקום לחייב את העירייה להתקשר עם התובע ושותפיו בהסכם חכירה, שכן מדובר בהתקשרות בלתי חוקית הפוגעת באינטרסים ציבוריים של שוויון ומנהל תקין.

לפיכך התביעה נדחית.

התובע ישלם לעירייה סך של 45,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

הנכס מהוה בנין ישן נטוש והרוס בחלקו הפנימי, אשר שימש כבנין תיאטרון 'אוהל' ואחר כך כאולפנים" (מתוך סעיפים 4.1, 4.2, 4.4 ו- 7.3 לשומה) בכתב התשובה לערעור המנהלי ניתן רקע זה: "המדובר במבנה הסטורי אשר ניבנה בין השנים 1937-1939 וכלל 3 קומות מעל מרתף. ולמן יום הקמתו שימש תאטרון האוהל כמבנה צבורי, הן כאולם כינוסים למפלגת פועלי ארץ ישראל (מפא"י); וכמו כן שימש במשך עשרות שנים... כאולם תאטרון, משכן לתאטרון ההסתדרותי 'האוהל', עד למכירתו על ידי המשיבה בשנת 2006." (מתוך סעיף 1 לכתב התשובה) כפי שיפורט להלן, מטרת תוכנית "ס" משנת 1989 הייתה "לקבוע הוראות ותנאים בכל הנוגע להוספת בניה של דירות גג, בבניינים קיימים..." (סעיף 3 לתוכנית); אשר לתחולת התוכנית, נקבע כי "הוראות תכנית זו יחולו על כל בנייני המגורים הקיימים בתחום תכנית זו ..." (סעיף 7(א) רישא; קו ההדגשה מופיע במקור).

(1) בנין המשמש או שניבנה או שהוכשר כולו או רובו לשמש לבית חולים, בית ספר, בית מדרש, ספריה צבורית, תערוכה פומבית או בנק, או כל בנין העומד להבנות או לשמש למטרה צבורית והמוכר בתור כזה על ידי הוועדה המחוזית.

לשיטתה, היות שהבניין הוקם ב"איזור דירות 1" (על פי תוכנית 58), והשמוש למגורים מותר באיזור זה, ואף יותר מזה, קרקע האיזור "תהא מוקדשת בעיקרה לצרכי דירות" – אזי ייעוד החלקה עליה בנוי הבניין הוא למגורים ואף ניתן להסב את הבניין לשימוש למגורים (בדרך של התרת שימוש חורג מהיתר).

...

זאת גם הייתה המסקנה של ועדת הערר ואני מסכים עמה (ראו סעיפים 55 עד 57 להחלטתה).

בשולי עניין מעמד הבניין כמבנה לשימור, אציין כי לנוכח המסקנה הנ"ל לפיה הבניין הנדון לא היה בניין מגורים קיים לעניין תוכנית "ס", אין צורך להידרש להוראות סעיף 12 לתוכנית, המורה כי "הוראות תכנית זו לא יחולו על בניינים המיועדים או שייועדו בתכנית לשימור". אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ש"ח וזאת תוך 30 ימים.

עוד טען המבקש כי המחסנים מהוים חלק מבית המגורים, אשר לגביו נקבע בחוק מועד בן 30 ימים אשר חלפו ועל־כן הובא בפני המשיב מידע שגוי לעניין זה. המבקש הסתמך על סעיף 145ג לחוק וטען כי שהריצוף אינו מחייב קבלת היתר, לא בשטח פרטי ולא בשטח צבורי, וכי הנמכת הגבס הייתה עוד קודם לכן אלא שהיא נהרסה עם חיבור המחסנים ונבנתה מחדש.

המפקחת לא העידה למה משמש הבינוי, אך העידה כי לא נהוג להשתמש בקירות זכוכית במחסן וכי הוכנס למחסן ריהוט (כורסאות, כסא מנהלים, ספרייה וויטרינה).

לדבריו, אין מדובר בשימוש חורג בבינוי ולא קיימת במקום תשתית מים או ביוב.

טרם אתייחס לטענה לאכיפה בררנית, אשוב ואציין כי המבקש לא הגיש תצהיר איש מיקצוע ואף לא התייצב איש מיקצוע מטעמו לדיון, כנדרש כאשר מועלות טענות תכנוניות ולגבי השאלה אם הבינוי חוסה תחת תקנות התיכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.

...

המשיב טוען כי על הבקשה להידחות על הסף, בהיעדר זכות עמידה, שכן המסמכים שצורפו לעניין זיקת המבקש לנכס (רק לאחר שניתנה החלטה המחייבת לעשות זאת) אינם מוכיחים כי המחסן מושא צו ההריסה הינו בבעלות המבקש.

סוף דבר המבקש כשל בהוכחת איזה מהתנאים הנדרשים בסעיף 229 לחוק לשם ביטול צו ההריסה המנהלי מושא דיוננו.

לפיכך – הבקשה נדחית, להוציא לעניין הריצוף בתוך שטח המחסנים בהתאם להיתר המקורי ותקרת הגבס, אשר ניתן להותיר על כנם.

משלא נתקבלו מרבית טענותיו של המבקש ולאור החלטתי כי הצו לא יבוטל, כאשר נלקחה בחשבון העובדה שהמבקש הגיש תגובה נוספת מבלי שקיבל רשות לעשות כן, אני מחייב את המבקש בהוצאות המשיב בסך של 4,500 ₪.