סעיף 72 לחוק המקרקעין מול שוכר

לשם כך, תבחן המערכת הכספית שבין המתחזק ובעלי הדירות, אופן גביית הדמים הקשורים בניהול הבית המשותף, מהות ההיתקשרות בין הצדדים (הן לשונית והן מהותית), בחינת הגורם המבצע תשלומים לגורמים חצוניים (כדוגמת תשלומי ארנונה וחשמל), בחינת הגורם השוכר שירותים מקצועיים חצוניים וזהות מסדיר התשלום ואופיו, בחינת זהות הגורם המרכזי המשמש ככתובת לפיתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף, וכן יתר נסיבות המקרה.

כלום יכולה לעלות טענה כי במקרה כזה החוזה הכתוב מביא לפסילת סמכות המפקח על המקרקעין לידון בתובענה? והאם לא ניתן לומר כי הלכה למעשה נוצר חוזה בעל פה או מכללא בין הדיירים וועד הבית באשר לגובה התשלום החודשי אל מול תיפקוד הוועד? ואם כך, מדוע בחוזה בעל פה כאמור כשיר המפקח לידון, ואילו העלאת ההסכמות על הכתב שוללת סמכותו? ובאם נעמיק – האם חברת אחזקה המתקשרת עם הדיירים בחוזה בעל פה ותובעת את דמי האחזקה תאלץ להגיש תביעתה אצל המפקח, ואילו ערכה חוזה בכתב להגיש התביעה לבית המשפט דוקא? שאלות אלו מעוררות את הקשיים שבטענה של היות החוזה בכתב כמפקיע סמכות המפקח.

המפקח על המקרקעין פועל כערכאה דיונית ("'בית דין' למהדרין שסמכויותיו הן כסמכויות בית-משפט השלום", ר' לכך ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קרית אונו נ' ירדני, פ"ד לח (4) 487, 495), ועושה שימוש בסמכותו הקבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין לצורך יישוב סכסוכים הקשורים בניהול החיים הסדירים בבית משותף וניהולו, בין דיירים או מתחזק הבית המשותף.

...

בחינה מהותית של הסכסוך, אפוא, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון דא יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי.

סיכומו של דבר, לא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה ללשכת ההוצאה לפועל, בין בשל העדר מסמך בכתב כמתחייב, והן – בעיקר, בחוסר סמכות עניינית של בית המשפט האזרחי.

לאחר שהתקיימה ישיבת קדם משפט ראשונה בתיק, הגיש הנתבע בקשה לסילוק התביעה על הסף, בטענה כי הסמכות העניינית לידון בתביעה זו הנה של המפקח על רישום המקרקעין וזאת בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 ולסעיף 3 לתקנון המצוי.

עוד העיד הנתבע, כי מדובר בשתי דירות שחוברו לדירה אחת בשטח של 140 מ"ר וכי יש בה שני חדרי שירותים: מר דולב העיד מקודם שהוא לא התעסק עם חוזה השכירות ועם חידושי שכירות מול הדיירים.

...

אני מאשרת את רכיבי הנזק המפורטים להלן : סך של 108,659 ₪ בגין עלות ביצוע עבודות השיקום בדירת התובע.

אשר על כן, הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע כדלקמן: סך של 120,969 ₪.

הנתבע ישלם לתובע כלל הסכומים שפורטו לעיל תוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבע, שאם לא כן הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

· לחייבם להוריד את גובה המרפסת המקורה על פי תנאי ההיתר; · לחייבם לסלק דוד שמש וצלחת לווייני שהקים על גג התוספת שבנה; · לחייבם לסלק גדר חזית החצר מלוחות עץ, ולגדר השטח לפי תנאי ההיתר, פרט לחזית הבניין; · לחייבם לסלק שער פרטי מחזית החצר, שניבנה ללא היתר; · לחייבם לסלק 3 מדרגות נוספות לאלו 3 הקיימות, המופיעות בחזית המזרחית של תוכניות הבנייה; · לחייבם להחזיר לקדמותו קטע אבנים שפירק וסילק מחזית הבניין; · לחייבם להחזיר לקדמותו מדרגות האבן לגינה, שהיו יורדות משביל הכניסה לקומה א' אל החצר השמאלית; · לחייבם לסלק כל מחסום שסגר הפתח למדרגות אבן היורדות לגינה הנ"ל; · לחייבם לסלק כל גדר מעץ שהקים על הגדה השמאלית של השביל הנ"ל, שלא מופיע בהיתר; · לחייבם לסלק קיר בטון שבנה על הגדה השמאלית של השביל הנ"ל, שלא מופיע בהיתר; · לחייבם לסלק בלוני גז מהחזית, לכותל האחורי של הבניין, לפי מיקומם של כל שאר הדיירים; · לחייבם לפרק יציקות הבטון שיצק בחצר, שלא לפי תוכניות בנייה, עד לחשיפת פני הקרקע; · לחייבם לסלק מחסן, חפצים ומבנים פרטיים משטח החצר המשותף; · לחייבם לפרק חנייה פרטית שבנו בתוך החצר- ללא אישור, וכן להחזיר המצב לקדמותו- אדמה שסילקו לשטח החנייה; · לחייבם לסלק קומת מרפסת עם מחסן שהקימו בחזית הבניין, שלא מופיעים בתוכניות בנייה; · לחייבם בסך של 209,000 ₪ עבור שימוש בשטח בחצר המשותף; · לחייבם בסך 787,536 ₪ בגין שימושם האישי שעשו בשטח 78.61 מ"ר המיועד לבניית התוספת לדירת התובע; · בהעדר יכולת הרחבת הדירה ל- 125 מ"ר, יוצא כי הדירה איבדה מערכה, ועל כן יש לחייב הנתבעים בסך 180,000 ₪; · כיוון שהדירה יעודה להשכרה, בגין התנהלותם הביריונית של הנתבעים איבדה הדירה יכולת לממש זכות להשכרה תוך מיקסום הגודל- 125 מ"ר, ולהפרשי שכר דירה חודשיים מצטברים בסך של 628,344 ₪; · לחייב הנתבעים לפצות התובע בגין כל המעשים הנ"ל שמבצעים אותם הנתבעים במשך 18 שנה במזיד, תוך ניצול מעמדם הביריוני- הצעיר מול ישיש, בגין גרימת סבל, הצער, עוגמת נפש וחרדות- לשלם ולחייב הנתבעים בסך של 10,000 ₪ לשנה במכפלת 18 שנים, סך של 180,000 ₪; · להוסיף על האמור- תשלום חודשי ועיתי בגין חודשים מצטברים ממועד הגשת התביעה בגין שימוש אישי שעשו הנתבעים בשטחי החצר, ובתחום השטחים המיועדים לבניית התוספת לדירת התובע- וזאת עד לפינויים והחזרת המצב לקדמותו; .

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כדלהלן: " (א)  סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

...

התובע , בתגובתו לבקשה, לא חזר בו מתביעתו בגין סעדים אלו, ושעה שאלו מצויים בסמכותה הייחודית של המפקחת על הבתים המשותפים, והסעדים הנוספים מצויים בסמכות מקבילה - המסקנה היא שיש להעביר את המחלוקת כולה לדיון בפני כב' המפקחת.

על כן, אני מורה על העברת ההליך לכב' המפקחת על רישום המקרקעין, ללא צו להוצאות.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים.

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כי "(א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

השאלה לגבי ראני תהיה מעמדו ביחס למהנא והאם הנו זכאי לקבל את ההנחה לה זכאי מהנא, אם יקבע כי הוא זכאי לכך, בשים לב להסכם השכירות עליו חתם אל מול מהנא.

...

במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק, טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית.

יובהר כבר עתה, כי דין טענת התובעת כי קיים מעשה בי-דין לעניין הסמכות העניינית עקב פסק דינו של בית משפט השלום בעניין שבין ח.ל.ס ומהנא להידחות, היות ופסק דין זה בוטל ולא בא כל זכר לעניין הסמכות העניינית בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי, אולם גם ללא טענה זו מצאתי ממילא כי דין הבקשה להידחות.

בסעיף 21 לכתב ההגנה, טען מהנא כי אם קיים הסכם המחאת זכות בין התובעת לבין ח.ל.ס הרי שיש להעמיד את תשלום דמי הניהול ע"ס של 25%, שכבר שולם ודין תביעתו להידחות.

הרי, אם יתברר בסופו של ההליך, כי התובעת נכנסת בנעלי ח.ל.ס הן לעניין הזכות לגבות את דמי הניהול והן לגבי חלקו בתשלום, לטענתו של מהנא הוא, דין התביעה להידחות היות והוא שילם 25% מדי הניהול וכן גם אם יקבע כי ראני זכאי להיכנס בנעלי מהנא לעניין גובה ההנחה.

מבלי לפגוע באמור לעיל, וברוח הדברים שנקבעו, סבורני כי אין מקום לקבל את בקשת התובעת לתקן את כתב התביעה באמצעות הוספת סעיף הצהרתי לכתב התביעה.

מכח הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, הועברה התובענה לדיון אל בית המשפט השלום.

עם זאת, הנתבעת בחרה שלא להגיש הודעה לצד ג' כנגד הקבלן ונותרה מתמודדת מול התובעת לבדה.

התובעת הוסיפה כי לא היתה ברירה אלא לשכור שרברב מטעמה, ולהציג בפני הנתבעת מצב שהיא תישא בעלויות התשלום עבורו וזאת "מחוסר ברירה" כלשונה.

...

בנסיבות תיק זה, כאשר למעשה לא נכרת חוזה בין התובעת לבין הנתבעת ושתיהן מצאו עצמן נקלעות למצב בעייתי, שנבע מאופן הבנייה של הבניין, אני סבורה כי אין להכביד על הנתבעת מעבר לחיובה בעלויות התיקונים בעין.

אני סבורה כי התובעת זכאית לפיצוי נזקיה בעין, אותם הוכיחה, אך לא מעבר לכך.

סיכום: מכל המקובץ לעיל, מתקבלת התביעה, למעט ברכיב עוגמת הנפש.