סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין: זכות קדימה

הצדדים אינם חולקים על כך שהסמכות העניינית לידון בבטול הסכם השכירות ופינוי המיגרש מוקנית לבית משפט השלום (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, להלן: חוק בתי המשפט), בעוד הסמכות העניינית לידון מחיקת הערת אזהרה בגין זכות סרוב ראשונה לרכישת המיגרש שניתנה מכוח הסכם השכירות מוקנית לבית משפט המחוזי (סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ע"א 540/88 ג'י.אי.ג'י. השקעות בפרוק נ' רשם המקרקעין בפתח-תקוה, פ"ד מט(2) 735, 742 (1995)).

לא נעלמה מעיני טענת המשיבה כי הסכם השכירות כולל בחובו גם זכות קדימה לרכישת המיגרש, שנפרדת משכירת המקרקעין (השוו לעניין האפשרות לשילוב אופציה לרכישת נכס במסגרת חוזה שכירות למרות היותה עסקה נפרדת: ע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ, פסקה 7 (23.3.2011)).

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה שאין מקום לפיצול הדיון בתובענה ודינה להתברר בפני בית משפט השלום.

במקרים כאלה נקבע כי אין מנוס מפיצול הדיון והגשת חלק מהתביעה בבית משפט אחד וחלקה בבית משפט אחר (ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457, 1458 (1958) להלן: עניין עקריש, להרחבה ואסמכתאות נוספות ראו עניין בר-עוז, פסקות 9-8).

נוכח המסקנה אליה הגעתי, מכוח סמכותי לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתובענה לבית משפט השלום בירושלים.

מכאן עולה כי בנגוד לשהוצג על-ידי התובע כאילו הוא רכש את זכויות לוי בשנת 2014 (פיסקה 3 לכתב התביעה), לפי דברי התובע בפני כב' השופט רומנוב ההסכם בין התובע ללוי נכרת עוד בשנת 2005, עם החתימה על זיכרון הדברים, עובר לכריתת הסכם השכירות בין לוי לזקן שביסוד התובענה (כב' השופט רומנוב לא מצא לידון בשאלת תוקפו של זיכרון הדברים משום שלא הועלתה טענה כזו על-ידי הצדדים.

מכלול הנסיבות מעלה חשש שכל מטרתו של ההליך שננקט על-ידי לוי כנגד הנתבעים בשנת 2005 והסכם השכירות שנחתם במסגרתו והעומד ביסוד התובענה, בו לא היה כל צורך לאור הסכם שכירות שהיה כבר בתוקף באותה העת, היה ביטול התחייבות לוי להעניק לזקן זכות קדימה לרכישת זכויות לוי, לאחר שלוי כבר מכר את הזכויות לתובע בנגוד לזכות הקדימה שעמדה בתקפה במועד החתימה על זיכרון הדברים (ר' לעניין זה סעיף 5ב להסכם מיום 24.1.00 (נספח 2 לתצהיר התובע) וסעיף 2 להסכם השכירות משנת 2006 בו נקבע כי כל הסכם קודם בין הצדדים בטל ומבוטל).

במצב שבו התובע רכש את זכויות לוי, בנגוד לזכות הקדימה שהוענקה לזקן ושעמדה בתקפה בעת החתימה על זיכרון הדברים, קביעה לפיה לתובע תוענק זכות ווטו הכוללת את הזכות לפינוי הנתבעים מהחלקה באופן שימנע מהם אפשרות לעשות שימוש בחנות השייכת להם בחלקה הצמודה, על-יסוד הסכם שכירות חסר עובדות מהותיות, שנסיבות כריתות וההליך המשפטי במסגרתו הוא נכרת מעלים תהיות, עולה, לכל הפחות, לכדי שימוש לרעה בזכות וחוסר תום לב, שאותם נועד סעיף 14 לחוק המקרקעין למנוע.

הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו התובע לא יכול לעשות כל שימוש עצמאי בחלקה ומקום בו מדובר בשטח פתוח בו עושים הנתבעים שימוש כמעבר לחנותם והצגת מרכולתם, כשממילא לא נמנעת מן התובע האפשרות לעשות שימוש בחלקה, ולכן שימוש זה על-ידי הנתבעים עומד בקנה אחד עם הוראת סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין.

...

כנגד זקן נדחית התובענה לגופה וכנגד נתבעים 2-4 על הסף ולגופה.

כנגד נתבעת 5 נדחית התביעה גם כן על הסף ולגופה, מפני שלא קמה כלפיה עילה מלכתחילה שעה שהנתבעת 5 הינה שוכרת בלבד של הנתבעים ומשלא קמה עילה לפינוי הנתבעים לא קמה עילה לפינויה גם לגוף התובענה.

התובע ישלם לנתבעים את הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ (35,000 ₪ לנתבעים 1-2 ו- 5 ו- 25,000 ₪ לנתבעים 3-4).

נקודת המוצא היא איפוא שהמנוח (ויורשיו כמי שבאו בנעליו) הם בעלי הזכויות בדירה מאחר שהרישום הוא ראיה חותכת לתכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

בתור בעלים רשום, נקודת המוצא היא שהם זכאים להחזיק בדירה (סעיף 3 לחוק המקרקעין), וכן לידרוש ממי שמחזיק בה שלא כדין את מסירת המקרקעין לידיהם (סעיף 16 לחוק המקרקעין).

במסגרת העסקה נחתמו המסמכים הבאים: הסכם מחודש יוני 2009 (היום המדויק חסר) (נספח 1 למוצגי הנתבע; "הסכם העקרונות"): המנוח הצהיר שהוא בעל הזכויות בדירה; הוסכם שבדירה ליקויים רבים המצריכים שפוץ כמפורט ברשימה שצורפה; הצדדים מסכימים שהנתבע יסייע וידאג לבצוע השיפוצים וכן יסייע לנתבע בצרכיו היומיומיים לרבות רכישת מזון; הוצאות השיפוצים והוצאות המחיה כאמור יקוזזו מעיסקת רכישת הדירה על ידי הנתבע מהמנוח; הוסכם כי הנתבע זכאי לגור בדירה עד יומו האחרון ללא כל תשלום למעט הוצאות שוטפות ושתירשם הערת אזהרה על כך; אם מסיבה כלשהיא לא יועברו הזכויות על שם הנתבע, תהיה לו זכות קדימה בקבלת החזר הגין כל ההוצאות שהוציא כאמור בצרוף ריבית בשיעור של 1% לחודש ובתוספת 20% דמי טפול; לנתבע זכות קדימה ביחס לכספים אלה ביחס לכל חוב אחר של המנוח; הנתבע רשאי לרשום הערת אזהרה בגין הסכם זה. הצדדים שניהם חתומים על ההסכם.

...

התביעה שכנגד העולה מן המקובץ הוא שדין התביעה שכנגד להתקבל, כפוף לתשלום יתרת התמורה שלא הוכח ששולמה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התוצאה היא כדלקמן: התביעה העיקרית נדחית.

על כן התובע ישלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ש"ח וכן את הוצאות המשפט בגין התביעה העיקרית.

₪ על פי חוות דעת שמאי מיום 4.2.19 של מר דרור ביתן שווי הנחלה 3,900,000 על פי חוות דעת האקטואר מיום 29.2.16 של רו"ח מר אבי כהן על פי חלופה ראשונה איזון 17 זכויות בסכום חד פעמי (מהוון) ליום חוות הדעת על תובע להעביר לנתבעת סך של 347,070 ₪.

גם בסעיף 10 (א) לחוק המיטלטלין, התשל"א – 1971 ישנה הוראה כזו וחוק זה רלוואנטי לענייננו כיוון שזכויות הצדדים בנחלה הנן לכאורה זכויות החזקה ושימוש בלבד בהיותם ברי רשות בה. בין אם מדובר בזכויות לפי חוק המיטלטלין ובין אם לפי חוק המקרקעין, זכות פירוק השתוף קיימת.

חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 קובע בסעיף 101 זכות קדימה בין בני זוג טרם מכירת זכויות המקרקעין שלהם בשוק החופשי: "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני הזוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים

...

לגבי הכספים בחשבון בנק של התובע - באשר לחסכון השכלה שקלי בסך של 95,885 ₪ נכון ליום 15.3.17 אני מורה כי על הבת ר' ליתן הודעה מטעמה תוך 30 יום ממתן פסק הדין האם כספי החיסכון בסכום של 97,000 ₪ הועברו לידיה כטענת אביה.

אני מורה כי רו"ח יעקב רוסו יבחן את הכספים שחסך התובע בחשבון בנק יהב או קיבל עם פרישתו מעבודתו והאם יש לבצע לגביהם איזון משאבים.

לגבי כספי הירושה - נדחית טענת התובע כי כספי הירושה ייזקפו לטובתו בלבד.

בבית המשפט העליון בר"ם 1747/24 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המבקשים: 1. יאלי הרן 2. גדעון הרן 3. יואל קלמס 4. מלכה ליננברג 5. תמר ריינר 6. משה וינברג נ ג ד המשיבים: 1. רות גילאי 2. עופר גלמונד 3. עריית חולון 4. עריית תל אביב-יפו בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 6.2.2024 בעת"ם 32360-05-21 שניתנה על-ידי כבוד סגנית הנשיא ר' ברקאי בשם המבקשים: עו"ד ראובן חייקין בשם המשיבים 2-1: עו"ד עפר ברוך בשם המשיבה 3: עו"ד כרמית פרוסט בשם המשיבה 4: עו"ד אורנה אחרק פרלוק ][]פסק-דין

האחרונה צורפה כמשיבה פורמלית בשל הערות הרשומות לטובתה על חלק מן המקרקעין לפי סעיפים 126 ו-130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (עת"ם 5945-09-12).

במסגרת העתירה טענו המבקשים, בין היתר, כי שינוי ייעודם של המקרקעין מקים להם זכות קדימה לרכישתם, וזאת בהתאם לסעיף 195(2) לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התיכנון והבניה).

כידוע, תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: תקנות בתי משפט לענינים מנהליים) קובעת כי המשיבים בעתירה יהיו, בין היתר, "כל מי שעלול להפגע מקבלת העתירה". בהמשך לכך, תקנה 6(ב) לתקנות אלה קובעת כי בית המשפט רשאי, בכל שלב משלבי הדיון, להורות על מחיקת העתירה אם לא צורף לה משיב ראוי או להורות על צרופו של עותר או משיב, או להורות על מחיקתם של אלו (ראו גם: עניין קו צנור ארופה אסיה, בפיסקה 18; דפנה ברק-ארז משפט מנהלי כרך ד 456-453, 483 (2017) (להלן: ברק-ארז)).

...

טעמו של כלל זה נובע מכך שאין לאפשר לבית המשפט לפגוע בזכויותיו של אדם, או לאפשר לאחר לעשות כן, מבלי שניתנה לאותו אדם הזדמנות נאותה להציג את עניינו וטענותיו בפני בית המשפט.

במסגרת זאת יוכלו לשטוח את טענותיהם כראות עיניהם, וככל שימצא בית המשפט המחוזי לנכון – יורה על איחוד ההליכים לפי תקנה 40(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, החלה מכוח תקנה 20 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים.

לסיכום: בשים לב להסכמת המשיבים כולם לצירוף המערערים בהליך דנן כמשיבים להליך המתנהל בבית המשפט המחוזי, ומהטעמים המפורטים לעיל, הערעור מתקבל באופן חלקי כך שתבוטלנה החלטותיו של בית המשפט המחוזי מיום 16.7.2023 ומיום 6.2.2024, ובית המשפט המחוזי יצרף את המערערים בהליך דנן כמשיבים להליך המתנהל בפניו, בהתאם לתקנה 6(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים.