סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה הזכות להפסיק חוזה שכירות

תמצית טענות התובעת – התובעת טוענת כי היא זכאית לידרוש פינוי של הנכס הן נוכח ההודעה שמסר המנוח בדבר סיום הסכם השכירות, והן נוכח העובדה שעל אף ההזדמנות שניתנה להמשך השכירות בכפוף לתשלום שכ"ד בשיעור של 2,000 ₪ לחודש, בחרה הנתבעת 1 שלא לשלם את יתרת דמי השכירות וכך למעשה ויתרה על ההזדמנות שניתנה לה להאריך את תקופת השכירות.

ויובהר - הגם שהתובעת אינה עושה שימוש בנכס לניהול עסק בעצמה, הרי שאין בכך כדי לשלול את זכותה כדיירת נגזרת מכח הוראות סעיפים 23 ו-26 לחוק, וזאת נוכח הפסיקה הקובעת כי משלא ניהל הדייר המוגן המנוח את עסקו בנכס, הרי שאין לשלול את זכות הדיירות המוגנת מבת זוגו –מקום שהיא איננה מנהלת במושכר עסק בעצמה, שכן דרישת החוק מתייחסת להמשך ניהול העסק שניהל המנוח במושכר, ובאין עסק כאמור, ממילא אין תוקף לדרישה (ר' ע"א 173/64 קיפניס נ' קצין, פ"ד יח(4), 157).

סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות), קובע – "19.(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש." כאמור בפתח הדברים מסר המנוח לנתבעת 1 מספר הודעות בדבר סיום תקופת השכירות.

...

למען הסר ספק, ונוכח טענות הנתבעות בעניין, טוענת התובעת כי היא עצמה דיירת מוגנת בנכס, בשים לב למות המנוח, וכי מעבר לזכותה הנובעת מהוראות החוק (חוק הגנת הדייר, [נוסח משולב], התשל"ב-1972, להלן ולעיל: החוק) הרי שממילא היא מחזיקה בידיה אף אישור מאת הבעלים המאשר כי זכות הדיירות המוגנת שייכת לה. לשיטתה, טענות הנתבעות בנוגע לתחולת סעיף 30 לחוק (מכוחן הן עצמן אמורות לשיטתן להפוך לדיירות מוגנות בנכס, בהעדר קרוב משפחה אשר עומד בתנאי הוראות החוק כדי להפוך לדייר מוגן נגזר) דינן להידחות בשים לב לכך שהנתבעות מעולם לא פנו אל בעלי הנכס, לא ביקשו להכיר בהן כדיירות מוגנות, לא שילמו שכ"ד לבעלי הנכס וממילא שילמו את מה שהוא לשיטתן 'דמי השכירות' לידי התובעת – באופן שיש בו כדי להשתיק את טענותיהן בעניין.

מכל האמור נחה דעתי כי לנתבעת 1 ניתנה הודעה מספקת על אודות ביטול הסכם השכירות, וכי בהתאמה באה תקופת השכירות לכדי סיום ביום 30.12.17.

כפועל יוצא אני מורה על פינוי הנתבעות 1 ו-2 מן הנכס הידוע כחנות מס' 13/35, הידועה כגוש 18013 חלקה 35 לכל המאוחר עד ליום 1.8.21.

אשר למחלוקת הכספית שנותרה שבין הצדדים, אני מורה לזמן את הצדדים לישיבת קדם משפט ליום 30.5.21 בשעה 12:30.

בית משפט קמא קבע, כי מאחר שנימנע מהמשיבות זכות להשכיר את הנכס, עשו המערערים, בתקופה זו, עושר ולא במשפט ויש לחייבם בהשבה לתובעות, של דמי שכירות ראויים.

רשות כזו ניתן להפסיק, בכל עת, תוך מתן הודעה ראויה מראש – ע"א (מחוזי חי') 32241-08-17 אברהם כדורי נ' עובדי אדמה בגן השומרון - אגודה שיתופית להתיישבות (27.02.2018) (שם, פסקה כה').

ראו, בהשאלה, גם סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש". השאלה מהו זמן סביר מראש, תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה.

כך, למשל, בע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.07.2008) נקבע כי פרק זמן של חודשיים מהודעת פינוי ועד לפינוי הוא פרק זמן סביר, מקום בו אין הסכם שכירות בכתב (שם, פסקה 55).

...

שושנה שטמר, שופטת עמיתה התוצאה הערעור מתקבל במלואו.

פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל ותביעת המשיבות נגד המערערים נדחית.

המשיבות תשלמנה למערערים הוצאות, בשני ההליכים, בסך 7,000 ₪.

ככל שלא הוכח קיומו של חוזה כאמור: האם הנתבעת היתה זכאית להפסיק את ההיתקשרות החוזית, והאם היא פעלה בחוסר תום לב בבטול ההסכם, ואם כן, האם הפסקת ההיתקשרות ללא מתן הודעה מוקדמת גרמה לתובע נזק; אם כן, מה הקף הנזק שניגרם? דיון והכרעה תחילה נבחן את השאלה על אודות מהות ההיתקשרות החוזית שהיתה בין הצדדים.

בנסיבות אלה, ומשלא הצליח התובע להרים את הנטל הרובץ לפתחו ולהוכיח כי נכרת חוזה שכירות או חכירה לתקופה שעד לשנת 2026, נשאלת השאלה מהי מערכת היחסים החוזית הקיימת בין הצדדים ואשר מכוחה עיבד התובע את המטע מאז שנת 2011? והאם הנתבעת הייתה רשאית להפסיק את הקשר החוזי? ממסכת הראיות שהוצגה ומעדות הנתבעת עולה, כי בין הצדדים נכרתו שלושה חוזים בכתב לעיבוד המטע, החוזה הראשון בשנת 2005 והאחרון בשנת 2009.

כן ראו: ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אלינה ליליאן לוי (19.8.2014): "המשך ההחזקה והשמוש בנכס על ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי ... . הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה - בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה" (פסקה 11) (הדגשה שלי נ' ד' מ') נוסף לכך סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע חובת מתן הודעה מוקדמת זמן סביר מראש כשהצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בחוזה בלי לקבוע תקופה חדשה: "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש." לסיכום עד כאן: לאור האמור לעיל, מתבקשת המסקנה כי הצדדים בהתנהגותם לאורך שנים הביעו את רצונם להמשיך את הקשר החוזי ביניהם והנתבעת הייתה רשאית לסיים את החוזה בכפוף לחובתה למסור לתובע הודעה על כך זמן סביר מראש.

...

לעניין טענת התובע בדבר חיוב בפיצוי בגין עגמת נפש, כאמור טענה זו לא נטענה בכתב התביעה ואף לא בתצהיר עדותו הראשית של התובע והיא הועלתה באופן כללי וסתמי ולא הוכחה בראיות ממשיות ודינה להידחות.

לסיכום לאור כל האמור לעיל, הנני מקבלת את התביעה, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע פיצוי בסך של 45,000 ₪.

בנסיבות העניין, ולאור הפער המשמעותי בין הסכום שנפסק לבין הסכום שנתבע, הנני מחייבת את הנתבעת בהוצאות משפט מתונות בסך של 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ₪ (כולל מע"מ כחוק).

באשר לנסיבות עזיבת המושכר, הנתבעת טענה כי התובעת החלה לידרוש המחאות עתידיות ומראש ובשל כך ביום 01.05.2018 הודיע הנתבע לתובעת על הפסקת החוזה ועל פינוי הדירה ביום 10.05.2018.

סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה מאפשר לבטל הסכם שכירות אשר נמשך לאחר תום התקופה המקורית המוסכמת, באמצעות הודעה לצד שכנגד זמן סביר מראש.

בעיניין זה נאמר: "ההנחה היא איפוא, כי צדדים, שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי עד, אלא כוונתם היא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש" (ע"א 47/88‏ ‏ מנחם הרשטיק נ' יכין חק"ל בע"מ, פ''ד מז(2) 429, פסקה 7 (1993)).

...

משלא הובאו ראיות על ידי הנתבעים כי פעלו לתשלום רכיב זה על פי ההסכם, ולא הביאו ראיות כנגד סכום החוב, חייבים הם לפצות את התובעת גם בגין רכיב זה. אינני מקבלת טענות הנתבעים לעניין השטר גופו.

העובדה שלטענתה בעלה הוא שהתנהל מול התובעת, איננה מעלה ואיננה מורידה בהקשר זה. לסיכום, לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת חלקית – הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת פיצויים בסך של 16,800 ₪ (דמי שכירות עבור 4 לחודשים), 7,500 ₪ עבור תיקונים במושכר ותשלום עבור חוב לוועד בית על סך 5,945 ₪ - סך כולל של 30,245 ₪.

בהתאם, אני מורה על שפעול תיק ההוצאה לפועל, שמספרו 544599-09-18 לביצועו של שטר על סך 10,000 ₪, שמספרו מסתיים בספרות 937, משוך על ידי הנתבעת מס' 1 מחשבונה מס' 457426, בבנק דיסקונט, סניף קריית ים. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את יתרת הסכום על סך 20,245 ₪.

קובע סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

מודגש: ההכרעה לה נידרש בית המשפט כאן היא הכרעה דיכוטומית - בין טענת התובע לפיה יש לו זכות להפסיק את השכירות (לפי סעיף 19(א) האמור), לבין טענת הנתבע לפיה על יסוד הסכמה בעל פה - שאינה מוכחת אלא בהבל פיו ואשר חרף מהותיותה לא הוזכרה בהסכם השכירות שנכרת בכתב - הוא אוחז בזכות שכירות שהיא למעשה אינסופית.

...

לשיטה אחרונה, כפי שנמצא להלן, אין מקום לקבוע כי הסכם השכירות המאוחר שהוצג בפני בית המשפט מזוייף - ובו ממילא לא מצויה תניית השיפוט לרמאללה, מה שמחליש ומאיין למעשה את הטענה להעדר סמכות לבית משפט זה. עולה כי טענת העדר הסמכות הטריטוריאלית לבית משפט זה לדון בתובענה היא טענת סרק אשר דינה להידחות.

עוד מצאנו לעיל כי בפועל הנתבע מודה שפעל בתשלום למשכיר בהתאם לסכום שנקבע בהסכם שהוא הכחיש את חתימתו עליו.

המסקנה מצאנו כי מתוך שתי עילות פינוי המושכר הנטענות בכתב התביעה - אחת מתקיימת.

קודם לכן מצאנו כי שאר טענות הסף של הנתבע חסרות ביסוס.