סעיף 12 לחוק המתווכים איסור ניהול מסמך משפטי

משכך, מצאתי לקבל את טענות שני הצדדים בדבר הרחבת חזית אסורה על ידי הצד שכנגד בכל הנוגע לטענת התובע לזכאותו לדמי תיווך מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט ולטענת הנתבעת לדחיית התביעה בשל כך שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקת המכר.

בנסיבות אלה, הוריתי ביום 12.7.21 כי - "בנסיבות העניין ובשים לב לעובדה שנושא המסמך נימסר לידיו של המומחה מטעם ביהמ"ש, כמו גם בשים לב לעובדה שהמסמך המקורי לא גולה עד עתה הרי שאין מקום ליתן הוראות בעיניין... אין צורך לומר כי לגופו של עניין צד המסתמך על מיסמך מסויים ומתקשה להציגו הרי שיש בכך פגיעה בכללים שונים ובכללם בכלל הראיה הטובה ביותר...". ביום 23.12.21 היתקיים דיון הוכחות, בשים לב לכך שהסכם התיווך המקורי לא היה בנמצא ולא הובא לבחינתו של מומחה.

נימוק זה מחייב גם את המסקנה, כי אם לא זכאי המתווך לדמי תיווך, אף אם היה הגורם היעיל, לא ניתן לזכותו בהם מכוח עילה משפטית אחרת, בין בגין עשיית עושר ולא במשפט, ובין בטיעון של ניהול משא ומתן שלא בתום לב" הינה כי כן, חרף תוצאותיה הקשות של הוראת סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אשר שוללת את הזכות לדמי תיווך גם במקרים שבהם ייתכן שלפי דיני החוזים נכרת הסכם בעל פה בין המתווך ללקוח, העדיף המחוקק אפשרות זו באופן ברור ומפורש, אשר אינו מותיר מקום לסטיות אלא במקרים חריגים.

...

לטענת התובע, כרת עמו אחד מבעלי מניות ומבעלי זכויות החתימה בחברה הסכם תיווך למכירת הנכס שנמכר בסופו של דבר לצד ג', כאמור.

סוף דבר עולה מן המקובץ כי דינה של התביעה להידחות.

ענייננו בטענת התובע לפיה בעלי 2/3 ממניות הנתבעת, עזיזי (שנקלע להליכי חדלות פרעון), חתם לכאורה על הסכם התיווך, כאשר הנכס נמכר בסופו של דבר לאחר הליכי התיווך לצד ג'.

אשר על כן אני מורה על דחיית התביעה.

המבקש טוען כי הפסיקה הענפה בנושא קבעה כי עקרון פומביות הדיון ביחס לכל אדם המבקש לעיין בתיק בית המשפט הוא בעל מעמד חוקתי ומעמודי התווך של סדר הדין האזרחי, ולפיכך הנטל לדחיית בקשת העיון על פי תקנה 4 לתקנות העיון מוטל על המתנגד לה. לבסוף, המבקש טוען כי הוא הציג את האנטרס הקנייני הברור שלו לעיין במסמכים הנוגעים לכל ההוצאות שהוצאו על ידי המפרק מקופת הפרוק.

אכן, המבקש טוען כי המניע מאחורי הבקשה הוא מעמדו כנושה מובטח של החברה וכי "למעלה מ – 90% מהבקשה לעיון במסמכים הפרוק אינה קשורה כלל ועיקר לבקשת שכר הטירחה והחזר ההוצאות של המבקש." (סעיף 12 לתשובת המבקש, השגיאה במקור).

עקרון הפומביות הוא "מעמודי התווך של סדר הדין הפלילי כאזרחי, ואחד האמצעים החשובים ביותר, המכוונים להבטיח ניהול משפט הוגן וחסר פניות" (ע"א 334/81 הגינזר נ' מדינת ישראל, פ"ד לו(1) 827, 832 (1982)).

משכך, טיעוני המבקש והפניותיו לפסיקה הענפה בדבר פומביות ההליכים המשפטיים יפים אפוא למסמכים המצויים בתיק בית המשפט, ואילו המסמכים בהם דורש המבקש לעיין לא הוגשו מעולם לתיק בית המשפט.

ואולם, על המפרק מוטלת חובת סודיות וחל עליו איסור לחשוף מידע שקבל במסגרת תפקידו, אלא במידה הדרושה למילוי תפקידו (ראו בהקש לסעיף 18ג(ה) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980, וכיום בסעיף 52 לחוק חידלות פרעון; חדל"ת (מחוזי ת"א) 69238-06-20 סטרווד ווסט לימיטד נ' הממונה על הליכי חידלות פרעון ושקום כלכלי, בפיסקה 29 (נבו 12.2.2023)).

...

מבלי לקבוע מסמרות, הדברים שהובאו בענין אשפלסט עשויים לחול בשינויים המחייבים גם על בקשתם של הנושים לעיין בחומרי גלם אחרים בהם עשה שימוש בעל התפקיד, והכל תוך הפעלת שיקול הדעת הנתון לבית המשפט לבחון האם מוצדק להיעתר לבקשות כגון דא בכל מקרה לגופו.

בנסיבות אלה, ובהעדר טעמים מבוררים לכך (טעמים שלא הוצגו כאן), אין להיעתר לבקשת נושה או בעל תפקיד קודם לקבלת כלל חומרי הגלם העומדים בבסיס הדו"ח הכספי בבחינת "מסלול עוקף" לאמצעי הפיקוח של הכונס הרשמי על דוחותיו הכספיים של המפרק הקבועים בדין (ראו והשוו לפר"ק (מחוזי י-ם) 6045-05-17 סיטי א.ק. אחזקות בע"מ נ' עו"ד קרן רייכבך סגל, בפסקה 6 (נבו 17.12.2018)).

סיכומו של דבר – הבקשה נדחית.

אני סבור כי בהעלמת עובדה מהותית זו מעיני ביהמ"ש, פעלו שני התובעים בחוסר תום לב ובשימוש לרעה בהליך המשפטי כאשר כל אחד מהם מבקש לקבל את מלוא יהבו מהנתבעים, בניהול הליך משפטי מלא והתובעת 2 עוד הגדילה מעש כאשר תבעה כפל עמלת תווך, בניסיון בשיטת "מצליח". אין בכוונתי לפסוק בעיניין הסכם הקופה המשותפת, והדרך פתוחה לתובעים להגיש תביעה האחד כנגד האחר בעיניין זה. מכאן שהשאלה שנותרה להכרעה למי מהתובעים על הנתבעים לשלם את עמלת התווך.

סע' 14 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן – "החוק"), קובע: "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". פעולות השיווק לבצוע נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, כאשר נקבע כי עליו לבצע לפחות 2 פעולות שיווק מהרשימה שם אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.

סע' 12 לחוק קובע איסור על עריכה או סיוע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ואיסור לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת חוזה.

...

לאור האמור לעיל אני קובע כי הגורם היעיל לביצוע העסקה היה התובע 1, דבר אשר מבטל את החזקה שבסע' 14(ב) לחוק ועל כן דמי התווך מגיעים לו. התובע 1 טען בכתב התביעה לדמי תווך בשיעור של 1% בצירוף מע"מ, אך המהלך חקירתו הודה כי סיכם עם הנתבעים על 1% כולל מע"מ. "ש. יפה אבל הסכום שאמרת לאילנית מה שהודעת בפניה שעמלת התיווך בין אילון היא אחוז אחד כולל מע"מ נכון אדוני?

סוף דבר תביעת התובע 1 מתקבלת והנתבעים ישלמו לתובע סך של 38,000 ₪.

תביעת התובעת 2 נדחית.

הכרעת הדין בתום ניהול הוכחות, הורשע נאשם 1 (להלן: הנאשם) ב-שימוש אסור במקרקעין, בהתאם לסעיפים 145, 243(ה) ו-243(ו) ל-חוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התו"ב).

בענין זה נפסק ב-עפ"ג (ב"ש) 6700-09 אלזם נ' מדינת ישראל (3.3.10), אליו הפנה ב"כ המאשימה, "אין אנו מכירים מקומות עבודה בשירות הצבורי שבהם ההרשעה אוטומאטית מביאה לשלילת המועמדות או פסילתה, להיפך..., נעשית בדיקה ובחינה של כל מקרה לגופו והחשוב הוא מה העבירה ומה נסיבותיה ולא עצם ההרשעה או היעדרה". עם זאת, וכפי שקבעה סגנית הנשיאה (כתוארה אז) כב' הש' פינק ב-ת"פ 23459-01-17 מדינת ישראל נ' לוי (28.5.18) (להלן: ענין לוי), אליו הפנה ב"כ הנאשם - הרשעה עלולה להוביל להתליית הרישיון, גם אם לא באופן ודאי, בהנתן סעיפים 14א(5) ו-14כז ל-חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996.

להתרשמות שירת המבחן, בהנתן כי הנאשם מכיר בתוצאות מעשיו, מבין חומרתם ואת הליך קבלת ההחלטות השגוי והורתע מההליך המשפטי – רמת הסיכון להישנות היתנהגות פורצת חוק היא נמוכה ביותר וניתן להקטינה עוד בהשתת של"ץ, שיהווה תרומה לחברה ופצוי על הנזק שהסב, כמו גם עונש בעל אפקט הרתעתי.

לאחר שהתיק הועבר לדיון בפניי ועלה בידי ההגנה לקבל מסמכים שביקשה, ניתן ב-11.5.21 מענה מפורט וב-14.12.21 בפתח דיון ההוכחות, הסכימה ההגנה להגשת כל חומר הראיות שהועתק על ידה, בכפוף לחקירתו הנגדית של המפקח.

...

לצד זאת ניתן לטעמי להיעזר באמות המידה ואבני הבוחן שנקבעו בתיקון 113 ל-חוק העונשין, התשל"ז-1977 (להלן: חוק העונשין), ובכלל זה הערכים החברתיים, מידת הפגיעה בהם, נסיבות ביצוע העבירה והפסיקה הנוהגת, כדי לקבוע אם מתקיים התנאי השני, קרי האם סוג העבירה, בנסיבותיה, ושיקולי ענישה אחרים מאפשרים ביטול ההרשעה - ואפנה תחילה לבחינה זו. מקובלת עלי טענת ב"כ המאשימה, כי מדובר בעבירות שאין להקל ראש בחומרתן, ורק במקרים חריגים, ניתן להורות על ביטול הרשעה בעבירות לפי חוק התו"ב [סעיפים 34–38 לפסק דינו של כב' הש' אינפלד ב-עפמ"ק (באר שבע) 51267-12-18 אלשיך נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה "נגב מזרחי" (30.4.19) (להלן: פס"ד אלשיך)].

סוף דבר הנאשם הורשע בעבירה חמורה של שימוש אסור במקרקעין.

אשר על כן, אני קובעת שהנאשם ביצע את העבירה, אולם מצאתי כי באיזון בין האינטרס הציבורי לבין שיקולי הגנה מן הצדק ונסיבותיו האישיות של הנאשם, כמפורט לעיל – אני מורה על ביטול הרשעת הנאשם, בהתאם לסעיף 192א ל-חוסד"פ ובנוסף: הנאשם יצהיר על התחייבות בסך 5,000 ₪ לבל יעבור, במשך שנה מהיום, עבירות על חוק התו"ב. על הנאשם להצהיר על ההתחייבות היום.

אני מורה לנאשם להרוס קירות וגג עבודה 1 (להלן: צו ההריסה).

עילות התביעה בכתב התביעה המקורי, כוללות בין היתר, מצג שוא, הפרת חוזה, ביטולו והשבה, הטענות כי הסכם המכר מהוה חוזה אחיד, ובהתאמה כי התניה העוסקת בהפרת החוזה היא בלתי סבירה, היתנהלות הנתבעים במו"מ מהוה חוסר תום לב, וזאת בנגוד להוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), ועל כן זכאים התובעים לפצויי קיום, בנוסף, טוענים כי הנתבעים קיימו את התחייבויותיהם בהסכם המכר שלא בתום לב ובנגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים.

באשר לעוה"ד סלמה, טוענים כי בהתאם לסעיף 1(ג) לכללי לישכת עורכי הדין (עיסוק אחר), התשס"ג – 2003, אסור לעו"ד לעסוק בעסוק אחר.

אבהיר כבר עתה, כי בכל הנוגע להוספת עילה לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה -1974, השפעת התיקון על משך הדיון וניהולו בשים לב גם לאנטרס הצבורי הכולל ביעילות ההליכים עת יש בקבלת הבקשה כדי להרחיב את גדר המחלוקת העובדתית ובודאי לסירבול ההליך המשפטי מקשה על העתרות לבקשה לתיקון כתב התביעה, בעוד ההתמודדות עם הוספת רכיב של פיצוי בגין נזקים מוכחים אינו זוכה לאותה השפעה והנטייה היא כן להעתר לתיקון המבוקש בעיניינו.

3- מתירה 4- יש להסיר את דרישת הנתבעת לקבלת כספים בנגוד לדין שלא ע"פ קצב היתקדמות הבנייה (רק כטענה מנגד אם נדרשה התובעת לשלם שלא במועד הקבוע בהסכם או בנגוד לדין שההסכם מתנה עליו ולכן ביטול ההסכם היה שלא כדין ולא כעילה עצמאית) 5, 6, 7 – מתירה למעט טענתה כי לא חתמה על כל עמוד במסמך (עת לגבי התכנית היא כן מסרה שלא חתמה עליה) אולם שמור לה לטעון זאת במישור הראייתי מנגד.

התרת תיקון כתב התביעה במלואו עלולה לגרום לטרחת הנתבעים 1 ו-3 בעקרם, בשים לב לכך שמדובר בתיק בו ישנם שלושה נתבעים (כשלפחות כנגד שניים ניתן היה להגיש תביעה עצמאית משהתביעה כנגד המתווך יש לה גם מעמד עצמאי שלא מצריך הזקקות לכל המערכת העובדתית בגינה התובעת נקשרה בהסכם עם הנתבעת 1).

...

ה הקושי הוא שגם אם בית המשפט סבור כי יש להיעתר בצמצום, אם בכלל, לבקשה לתיקון (כך למשל עת יש הבדל מהותי) הרי שיכול והמשמעות המעשית היא מחיקת כתב התביעה והגשתו מחדש לאחר הטלת הוצאות לטובת הנתבעים שקיימו דיון והגישו כתב הגנה ועדיין הם מצויים תחת סיכון להגשה מחדש וכתיבת כתב הגנה מחדש ודיון חדש, ואם כך הדבר, הרי שיש בדבר להאריך את ההליך לעומת מקרה בו יותר תיקון תחת אותן הוצאות וקביעת דיון נוסף כבר עתה לעומת מחיקה, או אז יש להמתין שוב להגשת כתב הגנה ולאחר מכן ייקבע דיון – כשמהמועד מרוחק הרבה יותר.

משמבחינת הנתבעים יכול ובסופו של דבר אם תימחק התביעה ותוגש מחדש כי אז ממילא יידרשו להגיש כתב הגנה חדש/מתוקן ולהשקיע משאבים והוצאות תושתנה בכל מצב בין אם תחת היתר לתיקון נרחב (שההוצאות הן מוגברות ביחס לתיקון שהותר על ידי בית המשפט) ובין אם תחת מחיקת התביעה והגשתה מחדש באופן שמבחינה פרקטית אין הבדל מהותי בין השניים והם כבר יכולים לעמוד על טיבו של התיקון מבחינת השקעת המשאבים הכרוכים מצידם עת הם כבר בתוך ההליך תחת ייצוג קיים, הרי שאז הגורם אותו יש לנטרל הוא אינטרס הציבור הנפגע כפי שתואר לעיל אשר התקנות החדשות מעלות אותו על נס. על כן, מקום בו הנתבעים סבורים כי הם יכולים לעמוד בהגשת כתב הגנה מתוקן תחת סד זמנים דחוק באופן שיוגש עד שבוע לפני מועד דיון קדם המשפט שנקבע באופן שלא ידרוש דחיית מועד הדיון – כי אז אתיר את התיקון בכפוף לתשלום הוצאות.

המזכירות תואיל להמציא החלטתי זו לב"כ הצדדים.