סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות לדייר מוגן

התובע טען, שגירסתו של הנתבע בבית המשפט בהליך הקודם יוצרת השתק שפוטי ועל כן הטענה לדיירות מוגנת, שנטענה לראשונה בהליך זה, לא יכולה להשמע.

לטענתו, התובע סרב להצעתו לשלם לו את דמי השכירות השנתיים על פי התעריף ששילמה אמו המנוחה.

ויוער, לא ניתן להכריע בזכויות קנייניות או קיומה של דיירות מוגנת על יסוד טענה כי "רב הסיכוי כי קיימים חוזי שכירות אחרים..." (ר' סעיף 55 לסיכומי הנתבע).

...

דיון והכרעה דין התביעה להתקבל.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מהנכס והשבת החזקה לידי התובע כשהנכס נקי מכל אדם וחפץ.

כך, בהסכם השכירות – אשר ככל הנראה מתייחס אל החנות בחזית – צוין בסעיף 5 כי "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר... וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר... בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". אף מהסכם 2000, ממנו מבקש הנתבע להיבנות עת הוא טוען בסעיף 52 לסיכומיו כי "התובעת היא זו אשר החליטה חד צדדית להפסיק הסידור שהיה נהוג בין הצדדים להשכיר את הנכסים המוגנים לצדדי ג'. היתנהגותה של התובעת... מפרה לחלוטין את ההסכם עליו חתמה עם הנתבע מיום 5/11/2000 [צ"ל 5/12/2000, כ.ה] שם נקבע בצורה מפורשת בסעיף 7 כי הדייר יהיה זכאי להמשיך להשכיר את הנכס – 'שאר הוראות הסכם זה ותנאי חוזה השכירות יחולו גם לגבי השכירות משנה עתידיות כאמור' "– לא ניתן ללמוד על התחייבות כלשהיא של התובעת כלפי הנתבע בנוגע לשכירויות משנה עתידיות.

אלא שטענה זו הועלתה לראשונה במסגרת סיכומיה, ומשכך עסקינן בהרחבת חזית אסורה, ואיני מוצאת להדרש לה. סעד מן הצדק סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת." לעניין סעיף זה יפים דבריו של בר אופיר: "סעיף 132(א) קובע באופן כללי, כי אם בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לנהוג עם הדייר על פי שורת הדין ולפנותו מן המושכר, רשאי בית המשפט לנהוג עמו לפנים משורת הדין ולא לפנותו." (בר אופיר, בעמ' 163) ועוד, בהתייחסו להושטת סעד מן הצדק כאשר מדובר בבתי עסק לעומת בית מגורים: "כאשר מדובר בחצרים המוחזקים לצרכי עסק מחמירים בתי המשפט יותר עם דייר המחזיק את מושכרו לצורך ניהול עסק מאשר עם דייר של דירת מגורים. מדייר המחזיק בבית עסק מצפים לכך שינהל את עסקיו כדרך אנשי עסקים, ויקפיד על תשלום דמי השכירות המגיעים ממנו..." (בר אופיר, בעמ' 174) וכן: "ההלכה המקובלת היא כי בבית עסק ניתן הסעד במשורה וביד קפוצה, לעומת הסעד בדירת מגורים... סעד מן הצדק יינתן רק כשבכוונת המפר לתקן את ההפרה. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר לא בא כדי להכשיר הפרת חוזה, אלא כדי לאפשר לדייר לתקן את המעוות" (בר אופיר, בעמ' 176).

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

ביחס לחוזה השלישי המעגן את תנאי השכירות בדירה השנייה, הנתבעים מודים כי קיימת הוראה מפורשת שחוק הגנת הדייר לא יחול על החוזה, אולם לטענתם, המנוח לא קיבל את מלוא זכויותיו כנכה צה"ל, ועל כן יש לראות את ההפרש בין הגמלה ששולמה לו בפועל ובין הגמלה שאמורה הייתה להשתלם לו "דמי מפתח" המזכים אותו במעמד של דייר מוגן גם ביחס לדירה השנייה.

דיון והכרעה השאלות הטעונות הכרעה בתיק שלפניי הן: האם הנתבעים זכאים למעמד של דיירים מוגנים בדירות או באיזו מהן? האם, בהנתן התשובה לשאלה הראשונה, קמה עילה לפנות את הנתבעים מן הדירות? עסקינן בשתי דירות שניתנו למנוח כחלק מסל שירותים שהוא היה זכאי לו מכוח היותו נכה צה"ל. השאלה המרכזית הנשאלת היא האם חלות על הדירות הוראות חוק הגנת הדייר, או שמא, מאחר שהדירות הושכרו במסגרת סל השירותים הניתן מכוחו של חוק הנכים (תגמולים ושקום), תשי"ט-1959 [נוסח משולב] (להלן: "חוק הנכים"), יש להחיל דין שונה ביחס למעמדו של הדייר.

אמנם הנתבעים טענו, כי הביעו נכונות לשלם, כעולה ממכתבו של בא כוחם (נספח ט"ו לכתב התביעה), אולם ב"נכונות" לבדה לא די. על מנת להיבנות מן הטענה שנעשו ניסיונות לשלם את דמי השכירות, אך בעל הבית סרב לקבלם, נידרש הדייר המוגן להוכיח כי עשה ניסיונות ממשיים לבצע תשלום: שלח המחאה בגין דמי השכירות בדואר, התייצב במקום פלוני ובידיו דמי השכירות, פנה פניות קונקרטיות אל בעל הבית בניסיון לשלם, אך לשוא.

הדירה השנייה סעיף 22 לחוזה השכירות השלישי שנחתם ביחס לדירה השנייה קובע במפורש: "מוצהר בזה בין הצדדים כי המושכר הוא נכס פנוי ואין דייר הזכאי להחזיק בו והשבת המושכר לשוכר נעשה לאחר התאריך של חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) תשט"ח 1958 לא יחולו על כן על המושכר ועל חוזה זה חוק הגנת הדייר תשט"ו 1955 ו/או חוק הגנת הדייר תשי"ח ו/או הוראות דמי מפתח תשי"ח 1959 ו/או כל חוק אחר הנוגע להגנת הדייר ו/או כל שינוי ביחול בחוקים אלה". אמנם, הנתבעים מודים בכתב הגנתם כי תנאי זה אכן הוסכם בין התובעת למנוח (ר' ס' 24 לתצהירי הנתבעים).

...

התביעה מתקבלת אפוא במלואה.

אולם משאלה לא עלו יפה – אין מנוס מהכרעה על פי הדין.

עם זאת, ועל מנת לתת לנתבעים שהות מספקת למצוא חלופת מגורים ראויה, כמו גם מן הטעם שהתובעת המתינה עם הגשת תביעת הפינוי פרק זמן לא מבוטל (בוודאי ביחס לדירה השנייה), אני סבור שראוי יהיה לקבוע מועד פינוי שיאפשר לנתבעים למצוא מקום מגורים חלופי ראוי.

בכל הקשור לטענת זכות החכירה מטעם המערער, טוענת המשיבה כי מדובר בהרחבת חזית נוספת, כאשר כל החוזים שנכרתו מול יעקב ובלומה הנם חוזי שכירות ולא חכירה, ועל אף פסק דינו של בית הדין הרבני, האחרון אינו מוסמך להקנות זכות יש מאין – עצם סרובה של הערייה לפעול לפי פס"ד זה, והעברת זכות הדיירות המוגנת לבלומה ולא לבתו ברוריה, מצביע על חוסר חשיבותו.

סעיף 3(4) לפקודת ההגבלות: " מוסיף שוכר להחזיק בבית העסק לאחר תום כל חוזה שכירות רואין את תנאי אותו חוזה שכירות במדה שאפשר להטילם, כאילו הם חלים על אותה החזקה." יעקב כרת הסכמים עם המשיבה החל משנת 39 ועד שנת 49, משכך החוזה השלישי שנחתם בין הצדדים בשנת 42' מחיל עליו את הפקודה, והופך אותו לדייר מוגן, אך זאת, באותה עת, לגבי המשך תקופת השכירות והתשלום, אך לא ביחס להעברת הזכויות עם פטירתו.

לאור זאת, טוען המערער שאם מקור הזכות בחקיקה מדוע נכרת החוזה עם ברוריה ב- 01.04.59 וכי על-כן כריתתו, יש בה משום הכרה בברוריה כדיירת מוגנת מקורית, וכי לא בכדי צוין במסמכי המשיבה ביחס לברוריה, ולראשונה, דיירת מוגנת.

...

דין הטענה להידחות.

כדי לחסות תחת תחולת החריג על הטוען ל"דיירות נדחית" להיות בן-זוגו של הדייר המקורי, באין בן-זוג - ילדיו, ובאין ילדים – יורשים על פי דין (סעיף 23 לחוק).

התוצאה: לאור כל האמור לעיל אמליץ לחבריי להרכב לדחות את הערעור ולחייב את המערער בתשלום שכ"ט עו"ד למשיבה 1 בסך של 20,000 ₪.

לסיכום עניין זה, טוען הנתבע 1 כי אם התובעת הייתה רואה בתופעת שכירות המשנה הפרת הסכם, לא הייתה משלמת כספים לדיירים מוגנים כנגד פינויים ומפנה לכך שאף מר ביטן אמר בחקירתו שתמיד עדיף להגיע להסכמות ולסיים את הנושא ברוח טובה ושזו הדרך שהוא מצדד בה. הנתבע 1 מוסיף וטוען כי לאור העובדה ששילם דמי מפתח וכן לאור היתנהלות התובעת כפי שתוארה לעיל, הוא היתנהל כבעל הנכס ומכוח זאת השקיע כספים רבים בשיפוצו (לטענתו, 150,000-200,000 ₪).

בכל הנוגע לטענה בדבר שהוי בהגשת התביעה או בדבר גביית דמי השכירות המוגנת ללא דרישת הרווח הבלתי הוגן, מפנה התובעת לסעיף 15 להסכם אשר זו לשונו: "לא יראו בקבלת כספים כלשהם על ידי המשכירה מהשוכר ו/ או בהימנעותה של המשכירה מפעולה כלשהי ויתור על זכויותיה של המשכירה לפי חוזה זה ועל פי כל דין וחוק". בכל הנוגע לחלוף הזמן בין מכתבם של הנתבעים מיום 05.11.09 למכתב התובעת מיום 21.03.10 מפנה התובעת לעדותו של מר ביטן בה פירט את דרך הפעולה שלו שנמשכה מספר חודשים בשל ריבוי הגורמים הנוגעים לעניין.

לבסוף טוענת התובעת כי בנגוד לעדותו הקוהרנטית והאמינה של העד מטעמה, מר ביטן, עדויותיהם של הנתבעים היו רצופות סתירות ומפנה בעיניין זה לעדותם הסותרת בנוגע למועד שבו נודע להם לראשונה על סרובה של התובעת להשכרת משנה, בנוגע לקריאת ההסכם ובנוגע לחתימתו של הנתבע 2 על ההסכם.

...

אוסיף כי מקובלת עלי טענת הנתבעים כי לא היה מקום במסגרת הסיכומים לבקש סעד כספי גבוה יותר מזה שנתבע במסגרת כתב התביעה.

אני דוחה את הבקשה לפיצול סעדים.

בכל הנוגע לדמי השכירות לאחר הגשת התביעה – לא נדרש פיצול סעדים כדי לתבוע סעד על פי עילה שטרם התגבשה, ככל שקיימת עילה תביעה בעניין זה. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את התביעה לפינוי הנתבעים מן הנכס, אולם במסגרת סעד מן הצדק אני מתנה את הפינוי בתשלום פיצוי על ידי התובעת בגובה של 50% מדמי המפתח כפי שיוערכו על ידי שמאי.