סעיף בחוזה שכירות ללא קיזוז מדמי שכירות

תורג'מן משיבים שעסקינן בנכוי/הפחתה ולא בקיזוז, אלא שסעיף 9 לחוק השכירות והשאלה מתיר לשוכר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". כן ראו שלום לרנר/ שכירות: "ההפחתה בחוק בשכירות היא זמנית באופייה ונמשכת 'כל עוד לא תוקן הפגם'. מטרת ההפחתה ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגם, ולאחר התיקון, על ידי המשכיר או גם על ידי השוכר, הלה חייב לשלם דמי שכירות מלאים" (עמודים 239-240)].

...

אף כאן מתחייבת המסקנה כי עמידת חדשנית על עריכת ביטוח לנכס פגום טרם תיקונו נטולת תום לב היא.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

הנתבע 1 חולק בנוסף על קזוז דמי השכירות שנעשה ע"י התובע ומציין כי על פי חוזה השכירות נאסר קזוז כזה ומכל מקום התובע לא פירט את הקזוז ועבור מה. כתב הגנה נתבעות 2-3 הנתבעות 2-3 הגישו כתב הגנה וטוענות בו כי באוגוסט 2013 השכירו לנתבע 1, העוסק בייצור והרכבת שלטים, מבנה אחד בשטח של 64 מ"ר וחלק ממבנה שני בשטח של 250 מ"ר, כאשר מטרת השכירות לפי חוזה השכירות הראשי היא ייצור והרכבת שלטים ולמטרה זו בלבד.

הנתבע שכנגד חדל לשלם דמי שכירות החל מחודש 1/15 ובתום 15 חודשי שכירות ביום 26.4.15 נטש את המושכר מבלי שדאג להביא שוכר חלופי כמתחייב מסעיף 2א של הסכם שכירות המשנה.

...

לאחר שבחנתי ושקלתי את טיעוני הצדדים ושמעתי את העדויות, אני סבור כי חרף המחלוקת שנתגלעה בין הנתבעים ביחס למקור הליקוי של חדירת המים למושכר, לא הורם הנטל להוכיח באמצעות תשתית ראייתית ברורה ומשכנעת, כי האחריות רובצת לפתחו של הנתבע 1 בלבד.

אני דוחה את יתר רכיבי התביעה שכנגד.

סוף דבר - התוצאה אשר לתביעה העיקרית – אני מחייב את הנתבע 1 והנתבעות 2-3, לשלם לתובע את הסכום של 70,869 ₪, בחלוקה שווה ביניהם (הנתבע 1 מחצית והנתבעים 2-3 מחצית) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

אשר לתביעה שכנגד – אני מחייב את הנתבעים שכנגד 1 ו- 2 לשלם לתובע שכנגד, ביחד ולחוד, את הסכום של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

מקרא פסק הדין בהליך השיטרי ובערעור על פסק הדין באותו הליך מלמד כי הטענות לעניין נסיבות חתימת הסכם השכירות הועלו על ידי הנתבעת לצורך קזוז נזקים בגין הפרת המוסכם מחוב דמי השכירות נשוא ההליך השיטרי וכי טענת הקזוז, ולא הטענה לזיוף ומרמה, נדחתה לאור סעיף 14 להסכם השכירות ולפיו אין בידי הנתבעת לקזז נזק מדמי שכירות (ראו; פסקה 16(ב) לפסק הדין בע"א 6389-06-18 מוצג ת/3).

דמי השמוש, הפצוי מוסכם וריבית הפיגורים סעיף 12ג(1) להסכם השכירות מיום 18.5.2015 קובע: "במידה והשוכר לא יפנה את המושכר במועד, ישלם השוכר למשכיר דמי שימוש בסכום בשקלים חדשים השווה ל-2,000 ₪ לכל יום איחור, החל מהיום השביעי של איחור בפנוי.

...

הסכמי השכירות שהנתבעת חתמה לגבי נכסים אחרים, לאחר שנדרשה לפנות את המושכר, תומכים אף הם במסקנה שאין להתערב בפיצוי המוסכם ובדמי השימוש בגין איחור בפינוי.

התביעה לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 75,000 ₪ - נדחית.

סוף דבר התוצאה, אפוא, הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך של 92,579 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה (7.5.2018) עד למועד התשלום בפועל.

ביום מסירת המושכר לידיהם, מצאו כי המושכר אינו תקין ואינו נקי ולכן הוסכם כי התובעת תישא בסך של 3,000 ₪ מעלות השפוץ הנידרש לפי הצעת המחיר שהוצגה לה, בדרך של קזוז מחיוב דמי השכירות בחודש הראשון.

הסכמה זו מעידה על ליקויים במושכר שאינם עולים בקונה אחד עם האמור בסעיף 5ב בהסכם השכירות.

...

בפסק הדין שניתן בין הצדדים בת"ק 62969-06-20 לוי ואח' נ' רוזנבלט ואח' מיום 15.11.20 נקבע כך: "שוכנעתי כי הוכח באופן מספיק שדירת הנתבעים אכן נמסרה לתובעים במצב שבו אינה ראויה למגוריהם ושבשל כך נגרמו לתובעים הנזקים הבאים בלבד: סך של 3,000 ₪ בגין הפרש עלות התיקונים ששילמו התובעים וכן סך של 8,000 ש"ח בגין הפיצוי באותו סכום שנאלצו התובעים לשלם לשוכר דירתם בגין העיכוב בכניסתו לדירתם ובגין נזקיו בשל כך." כמו כן, עולה מתוכן אותו פסק דין כי התובעת תבעה את הדייר הקודם בגין עלות השתתפותה בשיפוץ בתחילת תקופת השכירות ואף זכתה בהליך זה. בנסיבות העניין, מוטל אם כך על התובעת נטל הראיה להראות כי הנזקים הנטענים על ידה אירעו לאחר השיפוץ שבוצע במושכר טרם כניסתם של הנתבע ואשתו למושכר וכי אין מדובר בבלאי סביר.

סוף דבר הוא כי התביעה כנגד הנתבע נדחית.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

אשר לחיוב עבור יתרת דמי שכירות לדצמבר 2015 שלא שולמה על ידי המערער בטענה לקזוז, קיבל בית המשפט קמא כאמינה את גירסת המשיבה שנתמכה גם במסמכים בדבר אי הסכמתה לקזוז ממלוא דמי השכירות, והיעדר הזכות של המערער לחייב את המשכירה בסכומים שלטענתו שילם עבור התיקון.

סעיף 16 להסכם השכירות קובע שתקופת השכירות היא שנה אחת בכל פעם, המסתיימת בסוף חודש פברואר, אלא אם השוכר יודיע בכתב 60 יום קודם לכן על רצונו בשכירות לתקופה נוספת.

על כן, בסוף פברואר 2017 הסתיים הסכם השכירות והשוכר לא היה חייב עוד לא בדמי שכירות ולא בארנונה.

...

על כן, יש לדחות את ערעורו של המערער בנוגע לחיוב זה. המשיבה כללה בתצהירה גם את זכותה לתשלום דמי שכירות וארנונה מיום 1.3.17 עד 1.9.17, בטענה שהמערער התחייב בחוזה השכירות לשאת בדמי השכירות ובארנונה עד להבאת שוכר חדש.

לפיכך יש לקבל את ערעורו של המערער בנושא חיוב דמי השכירות והארנונה לאחר 1.3.17.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור חלקית, כך שחלף פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט קמא ביום 24.5.22, המערער ישלם למשיבה סכומים אלה: 36,486 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.7.19 עד לתשלום המלא בפועל.