סעיף א(7)(א) ברשימת הליקויים בהסכם השכירות

לחזוק האמור אין אלא להפנות להוראת סעיף 25ח(א)(1) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, הקובע, כי "השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שניגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת". בסעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה נקבע, כי המשכיר אחראי לתיקון פגמים וליקויים שאינם עונים על ההגדרה שבסעיף (א) לעיל, ככל שאינם קלי ערך.

התובע הפנה לסעיף 13 לתצהיר הנתבעת 2 וכן לסעיפים 7-9 לתצהיר הבן, מר עומרי, ובשים לב לליקויים שפורטו על ידי המצהירים התובע הגיע למסקנה, כי יש לבצע הפחתות מרשימת הליקויים של המומחה מטעמו, בנוגע לכל ליקוי שהוזכר על ידי הנתבעים, וכך הגיע למסקנה, כי יש לחייב את הנתבעים בעלות ליקויים בסך של 86,384 ₪.

על כן, לא הוכח שהנתבעים צריכים לשאת בעלות תיקון ליקוי זה. לעניין שער החנייה, הרי שבהתאם לסעיף 6 להסכם השכירות התחייבו הנתבעים להשיב שער החנייה תקין ופועל ומשכך עליהם לשאת בעלות תקונו משזה טרם תוקן (סעיף 7 לטבלה) בסך של 850 ₪.

...

לאור האמור מצאתי, כי אין מקום להפחית את סכום הפיצוי שנקבע בהסכמי השכירות וכי בדין פרע התובע את צ'יק הביטחון וכי דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה העיקרית להידחות בעיקרה, למעט רכיבים מזעריים, וכי דין התביעה שכנגד להידחות.

על כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 4,630 ₪ (בתוספת מע"מ כחוק).

השוכרת מפנה לסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 המורה כך: "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השמוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהיתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר." ברם, המשכיר לא עמד בחובתו זו. עוד טוען המשכיר, כי הורתו של המכתב מיום 24.4.18 היא לא בשל הליקויים הנטענים אלא עקב אי תשלום החיובים שחלו על השוכרת על פי חוזה השכירות, בבחינת "הקדמת תרופה למכה". אני מתקשה לקבל הסבר זה. המשכיר לא הלין כנגד עמידה של השוכרת בתשלומים החודשיים, ומשכך, בשל דמי שכירות של חודשיים, עם תום החוזה בשכירות בתקופה השנייה ובכלל זה החובות המנויים בסעיף 6 לכתב ההגנה של מיסי ועד בסך 448 ₪ ושל ארנונה בסך 813 ₪ ואגרת ביוב בסך 232 ₪ לא נראה כי השוכרת תבקש להפסיק את השכירות בשל חובות אלו, מה גם שלא הוכח.

המשכיר בכתב הגנתו מפנה את בית המשפט לסעיף 12 לחוזה בין הצדדים, לפיו "השוכר מצהיר כי ראה ובדק את הדירה והחפצים ומצא אותם במצב טוב ותקין, ומתאים לדרישותיו (למעט הפגמים המופיעים ברשימה נספח ב להסכם) והשוכר מוותר על כל טענת אי התאמה או טענה בגין הדירה או בגין פגם ו/או מום גלוי ו/או נסתר". עם כל הכבוד, איני מסכימה עם טענת המשכיר כי בחתימתה הסכימה השוכרת לוותר על זכותה לליקויים "נסתרים" שיתגלו במושכר לאחר תחילת השכירות.

...

גם חוות הדעת שצורפה מטעמו של המשכיר אינה יכולה לאשש או להכחיש כי מדובר בדלתות חדשות אותן רכש המשכיר וכי מדובר באותן דלתות וכי אלו נצבעו בתקופת השכירות או אז ניתן לבחון לפחות ראיות נסיבתיות שיכולות להוביל למסקנה האם השוכרת היא זו שצבעה אותן, מול הכחשתה הגורפת.

משכך, דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר.

הוא טען כי לא קיים חוב דמי שכירות, הועלתה טענה לעניין ליקויים במזגנים והובאה היתייחסות לעניין ביצוע של קזוז.

כן הועלו טענות המתייחסות לחשבון החשמל, נטען כי "הנתבע שילם ומשלם את התחייבויותיו לחברת הניהול בין תשלומים מידיים ובין בהסדרים המאושרים ע"י חברת הניהול עצמה". הוצגה רשימה של פוליסת ביטוח.

בהמשך הדברים – במענה לשאלת בית המשפט – העיד הנתבע: "בשביל שההוצאה תוכר לי ברשויות המיסים, עליי לקבל מיסמך ממס הכנסה לנכות את המס. וכך הוא מוכר לי. עם הזמן נוצרו טענות מהצד שלי וחשבתי לנכון פשוט לקזז אחרי הבטחות מצד מינהלי העזבון לשלם לי את הכסף עבור המזגנים שבסופו של דבר לא שולם לי. יצוין שעשיתי בשורה התחתונה קזוז עם עצמי. לא העברתי סכום זה לרשויות המס. יצוין שבעבר פנו אליי מינהלי העזבון על מחלוקת שהייתה ואמרו לי שאשלם קודם כל את הכסף, הפרש של חודש שכירות. בסופו של דבר שלחו לי את הבן של ג'קי. עשו לי תרגיל ולכן זוהי הסיבה שלא שלמתי את ה-8,500 ₪" (עמ' 7, ש' 31-עמ' 8, ש' 2) (ההדגשות שלי – י.נ.).

ממילא, אין ממש בטענת הקזוז: (א) סעיף 6.7 להסכם השכירות קובע: "לאור תקופת השכירות הארוכה המוסכמת בחוזה זה ודמי השכירות שהוסכמו, השוכר מקבל על עצמו את התחזוקה השוטפת של המושכר ותשתיותיו, לרבות קלקולים עקב בלאי סביר או כל נזק או תיקון דרוש". תחזוקת המזגנים הייתה איפוא – כך על פי המוסכם – באחריות הנתבע (על העובדה כי דמי השכירות היו נמוכים יחסית, ניתן ללמוד משעור דמי השכירות שגובה הנתבע משוכרת המשנה, נספח ג' לכתב ההגנה); (ב) בהתאם לדין, טענת קזוז יש לפרט כדרך שבה מפורטות טענות בכתב תביעה (ע"א 544/81 מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ, פ"ד לו(3) 518 (1982)).

...

לגופם של דברים, החלטתי להורות על קבלת התביעה.

בהמשך הדברים – במענה לשאלת בית המשפט – העיד הנתבע: "בשביל שההוצאה תוכר לי ברשויות המיסים, עליי לקבל מסמך ממס הכנסה לנכות את המס. וכך הוא מוכר לי. עם הזמן נוצרו טענות מהצד שלי וחשבתי לנכון פשוט לקזז אחרי הבטחות מצד מנהלי העיזבון לשלם לי את הכסף עבור המזגנים שבסופו של דבר לא שולם לי. יצוין שעשיתי בשורה התחתונה קיזוז עם עצמי. לא העברתי סכום זה לרשויות המס. יצוין שבעבר פנו אליי מנהלי העיזבון על מחלוקת שהייתה ואמרו לי שאשלם קודם כל את הכסף, הפרש של חודש שכירות. בסופו של דבר שלחו לי את הבן של ג'קי. עשו לי תרגיל ולכן זוהי הסיבה שלא שילמתי את ה-8,500 ₪" (עמ' 7, ש' 31-עמ' 8, ש' 2) (ההדגשות שלי – י.נ.).

למעשה, התנהלות הנתבע – בכל הקשור לסוגיית ה"ניכוי במקור", שהסתברה כ"קיזוז עם עצמי" – היא שעולה כדי חוסר תום לב. סיכום התביעה מתקבלת.

הסעדים שתבעו אלפסי היו כדלקמן: (1) 232,346 ₪ בגין ליקויי בנייה בדירתם; (2) 30,000 ₪ בגין ירידת ערך לדירה עקב הליקויים; (3) 29,216 ₪ כזיכויים בגין אי מימוש אביזרים וחיובים במצג שוא; (4) 72,000 ₪ כפצוי בגין איחור במסירת החזקה; (5) 5,000 ₪ כפצוי בגין הפסד ימי עבודה; (6) 1,170 ₪ בגין שכר טירחת המומחה מטעמם; (7) 50,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:פיצוי (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

במועד מסירה סרב נציג החברה לרשום בפרוטוקול רשימת ליקויים.

...

בהיעדר ראיות מטעם הנתבע, ומשלא הופרכה גרסת אלפסי בחקירות הנגדיות, אני קובע כי הנתבע איחר במסירת החזקה של הדירה לאלפסי בתקופה של שבעה חודשים.

אשר על כן, אני קובע כי בגין ראש נזק זה על הנתבע לשלם לאלפסי פיצוי בסך 6,000x 7 = 42,000 ₪.

סיכום הפיצוי המגיע לנוגין - (1) ליקויי בנייה - 32,355 ₪ (2) דיור חלופי בזמן התיקונים 3,000 (2) איחור במסירת החזקה - 45,000 ₪ (3) נזק לא ממוני - 10,000 ₪ סך הכל 90,355 ₪ לאור האמור בפסקאות 12 ו-19, הנני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם את הסכומים הבאים: לתובעים מס' 2-1: (1) 114,062 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 7.5.2017, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) מחצית אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25,300 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל; לתובעים מס' 4-3: (1) 90,355 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 7.5.2017, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) מחצית אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל; ניתן היום, ה' תמוז תשפ"ב, 04 יולי 2022, בהעדר הצדדים.

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע: "לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי; (3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך". סעיף 5א(ג) מחריג את חובת תשלום הפצוי אם מיתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה: (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד; (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו התנאים הקבועים באותו סעיף.

לחילופין ככל וקיים ליקויי מדובר בפגם שמקורו בשימוש ע"י התובעת ולא מעבודות הנתבעת ועל כן הנתבעת אינה אחראית לתיקונו בהתאם לסעיפים 4.12 ו- 5.8 לחוזה המכר.

לפרוטוקול זה קדמה רשימת ליקויים נוספת שנערכה בעת הביקור בדירה ביום 6.2.19 (נספח 1).

...

הגם שניתן היה לראות בתמלול השיחה האמור משום הצהרה מצד הנתבעת במשתמע הרי שזו מהווה שינוי של חוזה המכר אשר לא נעשה בכתב ומשכך אינה מחייבת את הנתבעת – וכפי שנקבע בסעיף 21.5 לחוזה המכר: "כל הצהרה שתעשה ע"י כל אדם, לרבות עובדי הקבלן ו/או שליחיו ו/או הקבלן בכל דבר הנוגע לחוזה זה לא תחייב את הקבלן אלא אם ניתנה ע"י הקבלן בכתב". לפיכך בהיעדר עיגון כתוב להתחייבות הנתבעת להתקנת רשתות בהתאם לסעיף 21.5 הדורש כתב לכל שינוי או הצהרה נוספת, אני דוחה את התביעה לעניין רכיב זה. עוגמת נפש התובעת עותרת לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה בעקבות הליקויים ואי ההתאמות בדירה והתיקונים החוזרים שבוצעו לאורך השנים, הנזקים, אי השימוש בחניה, התמודדות עם התנהלות הנתבעת והפרת התחייבויותיה.

סיכומו של דבר התביעה מתקבלת בחלקה ובאופן שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 4,000 ₪.

כמו כן הנתבעת תשלם לתובעת החזר אגרת התביעה ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ וזאת מאחר שהתובעת נאלצה להגיש התביעה דבר שגרם לתיקון ליקויים רבים ע"י הנתבעת.