סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

אהרון גינזבורג ובנו עתרו, בין היתר, לסעד הצהרתי זמני האוסר על שר הבינוי והשיכון והמינהל להיתקשר בחוזה שיעניק לרשפון זכויות במשבצת קרקע שלגביה יש להם חוזה חכירה.

הסעד המבוקש נדחה בהחלטה שניתנה ביום 8.1.96 ע"י כב' הש' י' צור בהמר' 24300/95 ונקבע כי "מהנתונים בפני עולה כי לא היה כל בסיס לפנייתם של המבקשים לקבלת סעד זה. כפי שהצהירה בבית המשפט ב"כ המשיבים 1 ו-2 (ב"כ שר הבינוי והשיכון והמינהל – א.כ.), הסכם המשבצת הקודם לא חל על המיגרש אותו חוכר מבקש 1 וכך גם המצב המשפטי לגבי החוזה שחודש. למבקש 1 חוזה חכירה ישיר עם המינהל שאינו כלול בחוזה המשבצת של המושב עם המינהל ועל פי סעיף 7 לתצהיר חבר הנהלת המושב חוזה שכירות המשבצת של המושב לא חל על משק העזר של מבקש 1. עניין זה יכלו המבקשים לבדוק מראש, לפני שפנו לבית המשפט בסעד שהתברר שכלל אינם זקוקים לו, ובקשתם בעיניין זה היתה מיותרת מלכתחילה". ב) אהרון גינזבורג הגיש בקשה למתן צו על תנאי עם אחרים כנגד ממשלת ישראל, שר הבינוי והשיכון, מינהל מקרקעי ישראל ואחרים במסגרת בג"צ 6558/94, בג"צ 467/95, 4308/95, בג"צ 5039/95.

בנושא זה נקבע בעיניין מהדרין בסעיף מ"ג: "חוזה חכירה הוא חוזה רשות (ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001)). חוזי חכירה הם מבין החוזים הרגישים ביותר שהמדינה, באמצעות המינהל, היא צד להם. עמד על חשיבותם של מקרקעין השופט (כתארו אז) ת' אור:

...

תמצית טענות הנתבעות בכתב ההגנה: א) הנתבעות טענו כי דין התביעה להידחות בשל טענת התיישנות.

הנתבעות טענו, כי היות ועילת התביעה נולדה והייתה ידועה לגינזבורג בשנת 1991, דין התובענה להידחות על הסף מחמת התיישנות.

אציין רק בעניין זה, כי טענת ההשתק השיפוטי אשר נטענה על ידי הנתבעות בשלב הסילוק על הסף אשר התקבלה על ידי כב' השופט ברנר, מקובלת עלי בהחלט.

בנסיבות אלו, ובשל העובדה שדין התביעה להידחות לגופה, לא אתייחס לטענות המקדמיות הנוספות אשר הועלו.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות לגופה.

תביעה למתן סעד הצהרתי – צו עשה לרישום זכויותיו של התובע במקרקעין הידועים כגוש 18021, חלקה 113 בעכו (להלן: "המקרקעין"), שקבל התובע, על פי הנטען, מעריית עכו לפני למעלה מארבעה עשורים, בהתאם לשטר הקדש, לשם הקמתו וניהולו של בית אבות סיעודי.

ביום 3.7.2001 אישרה מועצת העיר את ההיתקשרות, וביום 11.9.2001 נחתם חוזה החכירה בין התובע לעירייה, לפיו החכירה הערייה את המקרקעין בשטח של 13.521 דונם לתובע למשך 25 שנה (החל מיום 1.1.2001 ועד ליום 31.12.2025).

לכל היותר, יכולים היו הצדדים להניח כי בכפוף להסכמת רמ"י, יוחכרו המקרקעין להקדש בחכירת משנה, שכן ההחלטה היחידה שקבלה מועצת העיר לפני חתימת כתב ההקדש, הייתה חכירה ישירה של המקרקעין מאת הערייה, ובפועל אף פעלה הערייה לאחר חתימת כתב ההקדש להחכרת המקרקעין בחכירת משנה לרמ"י, חכירת משנה שלא יצאה אל הפועל בשל סרובה של רמ"י. החכרת המקרקעין להקדש התאפשרה רק לאחר שהמקרקעין הועברו ע"ש הערייה מכוח סעיף 5 לחוק שיכונים צבוריים.

אם לא די בכל אלה תמוהה בעיניי היתנהגות העותר גם בשנים האחרונות, אם לטענת העותר כמבוקש בסעד העקרי לעתירה הוא זכאי להיהפך לבעליו של המקרקעין מכוח הקצאה, מדוע הוא בחר לפנות לעירייה בבקשה להארכת חוזה החכירה ורק משסורבה בקשתו נזכר להגיש העתירה ולטעון שאין הוא זקוק להארכת חוזה אלא הוא צריך להיות הבעלים.

...

סוף דבר, דין התביעה להידחות, הן מחמת טענות הסף של התיישנות ושיהוי, והן לגופה.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת 1 הוצאות ההליך בסך של 50,000 ₪.

המבקשים עותרים לקבלת סעד הצהרתי המורה למשיבה להאריך את חוזה החכירה מיום 1.11.70 הנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 46 בגוש 7814 (להלן- המקרקעין), וזאת מבלי שתיווסף לחוזה החכירה המוארך תניית שינוי יעוד, וכן להורות למשיבה ליתן הסכמתה ללא תנאי להעברת 5/17 מהזכויות במקרקעין לידי הרוכשים אשר רכשו אותן מהמבקשים לפי הסכם מכר מיום 31.1.96.

המבקשים בעתירתם מניחים כי הסיבה לשינוי בזהות חוכר המישנה של המקרקעין הורתה בכך שמר אילובסקי העביר בשלב מסוים, בין חתימת חוזה החכירה המכונן לבין החתימה על חוזה עיבוד הקרקע, את זכויותיו במקרקעין לידי רעייתו, הגב' אילובסקי ז"ל. מכל מקום, בין רסקו, אשר כאמור חכרה את המקרקעין מרשות הפיתוח, לבין רשות הפיתוח נכרת הסכם חכירה ביום 24.10.61 (להלן – הסכם החכירה הראשי) בו נקבע, בין השאר, כי רסקו רשאית להעביר את זכויותיה במקרקעין ע"פ הסכם החכירה הראשי ל"בעלי המטע" איתם היתקשרה, ולבקש כי חוזה החכירה עם בעל המטע יחתם ישירות עם רשות הפיתוח.

...

עצם אי חידוש החוזה הפורמאלי איננו צריך לשנות מסקנה זו (ע"א 633/82 אליהו לוקוב ואח' נ. צפורה מנדל ואח' פד"י מ"ג (1) 397, 402; וכן ראה - ע"א 355/76 בסו נ. מלאך ואח' פ"ד ל"א (2) 359; ע"א 605/80 עזבון המנוחים הרשקו נ. מנדלוביץ ואח' פד"י ל"ה (2) 481) ואולם, אין הדין דומה לנדון.

סבורני כי מי שלא עמד בחיוביו על פי ההסכם אינו בא בידיים נקיות כאשר הוא מבקש למנוע הכנסת תניות, דוגמת תניית שינוי היעוד, להסכם החכירה המחודש.

סוף דבר סוף דבר, מצטרפים להם כל הטעמים הרבים שהבאנו לעיל ומלמדים כי אין לקבל את תביעת המבקשים ואין לחייב המשיבה להאריך את הסכם החכירה הנוגע למקרקעין ללא תניית שינוי היעוד הנוהגת היום בהסכמי חכירה לגבי מקרקעין חקלאיים.

הסעיף שחזר על עצמו בשלושת כתבי הטענות, הוא הבא: "37(ה) ליתן סעד הצהרתי לפיו על מנהל מקרקעי ישראל, להיתקשר בחוזה חכירה עם התובע להחכרה ישירה של המקרקעין נשוא תביעה זאת לתובע". ב"כ הנתבעת מס' 2, עו"ד מאיר אסרף מפרקליטות מחוז דרום – אזרחי, הסביר כי היעתרות לעתירה זו יכולה להשליך על מושבים רבים וקרקעות רבים ומדובר גם בעיניין של מערכת חוזית מול הנתבעת מס' 2 ומול חברות המתקשרות ישירות עם המנהל (עמ' 82 לפרוטוקול).

...

ב"כ התובע עתר לדחייה של מספר ימים וכאשר לא נעתר אופשר למזכיר של המושב לגשת ולשלם את המחצית השנייה של האגרה.

התובע ישלם לנתבעת מס' 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

בתביעה השלישית (ת"א 73720-01-18), שהוגשה ביום 4.2.2018 ע"י רמ"י נגד יהוד ושולמית ויוחאי מקייטן (להלן: "מקייטן" או "זוקע- מקייטן"), ביקשה רמ"י להצהיר כי הסכם החכירה שכרתה קק"ל עם יהוד בשנת 1981 בטל בשל טעות שנפלה בו. לחילופין, להורות על תיקון ההסכם כך שניתן יהיה לקיימו, ולהורות על תיקון הרישום במירשם המקרקעין כך שישקף את זכויותיו של יהוד נכונה.

בהתייחס למקור זכויותיהם של מקייטן טענה רמ"י כי עוד בשנות ה- 70 פנה מר סעדיה זוקע [אביה ז"ל של שולמית מקייטן ז"ל, שנפטרה במהלך ניהול התביעות כאן, להלן: "זוקע") בבקשה להסדיר את רישום זכויותיו במינהל וכבר אז הובהר לו המצב וכי לצורך הכנת הסכם חכירה עליו לפעול לשינוי התב"ע כך שהמגרש שהוא מחזיק יהיה מיגרש מוגדר עפ"י התב"ע המוצעת.

החכירה רשומה על שמו בהתאם להסכם חכירה שנחתם עמו ישירות.

הקף זכויות יהוד בחלקה 170 כמפורט בכתב התביעה בתביעה השניה, עילתה נסמכת על טענת יהוד שלפיה רשומה ציונה כחוכרת של מחצית חלקה 170 בספרי קק"ל. מדובר במסמך של אגף הפקוח של מחלקת הקרקעות של קק"ל לגבי כפר סרפנד אל כרב, גוש 3637 שבו מופיעים הפרטים הבאים: "מספר החלקה שטח החלקה פרטי הקרקע והתכנון

לטענת יהוד, מבקשת היורשים לפסק הדין ההצהרתי עולה כי רישום יורשיו של חבני ז"ל כחוכרים נעשה על סמך רשומו של זכריה חבני כ"משתכן תימני" - משמע, חוכר- בחלקה 170 בטופס המשתכנים של קק"ל. בחינת פסק הדין והבקשה האמורים ממחישה דוקא את הבעייתיות בטענותיו של יהוד.

בטלות הסכם החכירה/ תיקון ההסכם ורישום החכירה סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה". סעיף 15 קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

...

אני דוחה את הטענה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, מששוכנעתי כי נפלה טעות ברישום זכויות יהוד, אני מקבלת את תביעת רמ"י ומורה על תיקון הסכם החכירה עם יהוד באופן שישקף את זכויותיו הקנייניות בחלק מחלקה 172 ובחלק מחלקה 170 ותיקון רישום זכויותיו במרשם המקרקעין בהתאם.

אני דוחה את תביעות יהוד.