סמכות שמאי מכריע בשימוש חורג

שומתו של שמאי הועדה המקומית התבססה על עקרונות כדלקמן: א. בגין הנכס לא שולם היטל השבחה בגין פוטנציאל זכויות הנובעות מהקלה; ב. אין בסיס חוקי לטענה ולפיה יש להפחית משוויה של הקלה הואיל ומדובר בזכות מתכלה כביכול וזאת, בהנתן שבהבדל משימוש חורג הקלה ניתנת לצמיתות; ג. יש לקבוע למרתף מקדם העומד על 50% הנשען על שומות רבות של שמאים מכריעים; ד. אשר לגובה המרתף חושבה ההקלה לשטח של 198 מ"ר וזאת, ביחס לגובה של 2.5 מטרים (וזאת, הגם שהתכנית קובעת גובה של 2.2 מטרים); ה. שווי מ"ר מבונה אינו מגלם את שווי המרפסות הפתוחות שכן בנייתן התאפשרה רק כפועל יוצא מהגדלת שטח קומת הקרקע בהקלה, המקדם האקוויוולנטי למרפסות הועמד על 0.25; ו. אין להביא לידי ביטוי הפחתת שוליות בגין תוספת שטחים ובכלל כך שטחי מרתף, הואיל ובהרצליה הפיתוח קיים ביקוש למגרשים גדולים אשר נמכרים בערכים שאינם נמוכים ממגרשים קטנים; ז. הקלה בקוי ביניין אינה נתונה לשומה שכן ההשבחה בגין הקלה זו מחושבת בתוספות זכויות הבנייה; ח. שווי למ"ר מבונה אקוויוולנטי הועמד על 16,500 בשים לב לעיסקאות השוואה מיקום הנכס, שיטחו וצורתו.

כיוון שכך, הרי שלא חרגה ועדת הערר מסמכותה עת התערבה בקביעותיו של השמאי המכריע והתוותה לו את המסגרת הנורמאטיבית בגדרה עליו לערוך את חוות דעתו השמאית.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

לאחר שתמצא התשובה לשאלה ראשונית זו איישם את הפסיקה הרלוואנטית על עניינו של המערער תוך שימת לב מיוחדת לנסיבות הייחודיות של המקרה שלפני ובפרט לעובדת קיומו של הקדש ולעובדה שהמערער לא נהנה מהפטור מהיטל השבחה בגין אף לא אחת מהדירות שברשותו, לצד העובדה שברשות המערער שלוש יחידות דיור בשטח כולל של כ-350 מ"ר. המסגרת הנורמאטיבית : המערער חויב בהיטל השבחה מכוח ס' 196א לחוק המקנה לועדה מקומית לתיכנון ובניה את הסמכות לגבות היטל השבחה, בהתאם לאמור בתוספת השלישית לחוק.

ס' 1(א) לתוספת השלישית מגדיר מה היא השבחה וקובע כך: "השבחה – עליית שוים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". השמאי המכריע קבע שבנסיבות העניין יש השבחה, כלומר, שווי המקרקעין של המערער עלה עקב מתן ההקלה שבקש.

...

בפברואר 2008 הגיש המערער בקשה לפטור אותו מהיטל השבחה בהתאם לס' 19(ג) לתוספת המקנה פטור לדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר. בקשתו של התובע לפטור נשארה תלויה ועומדת במשך כשש וחצי שנים עד שביום 11.8.14 ניתנה החלטת השמאית העירונית המבהירה כי בקשת המערער לפטור מהיטל השבחה נדחית.

כך או כך, המערער זנח טענה זו בסיכומיו, וגם מטעם זה דינה להידחות.

מכאן שאני מגיעה למסקנה כי דין הערעור להידחות.

טענה זו נדחית שכן אין מקום להתערב בגובה ההיטל שנקבע ע"י שמאי מכריע אשר ערך שומה מפורטת ומנומקת.

אני סבור שמבחינת ההיגיון והמדיניות השיפוטית הראויה, אין מקום לשלול באופן גורף אפשרות של השבחה במקרה של שימוש חורג, אלא יש לבחון את העניין מבחינה שמאית, כפי שגם נעשה במקרה דנן ע"י השמאי המכריע, שקבע שיש השבחה תוך הערכת התועלת הכלכלית בדרך של הוון ההכנסות העודפות בגלל השמוש החורג (כאשר השמאי המכריע לא היה צריך לחרוג למעשה מסמכותו ולקבוע שמבחינה משפטית עקב פס"ד רוטמן אין למעשה השבחה).

...

המשיבה תשלם למערערת שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

ד"ר קובי ורדי, שופט השופט ישעיהו שנלר-אב"ד: השמאי המכריע קובע כי ההנחה השמאית העומדת בבסיסה של חוות הדעת השמאית שנערכה מטעם המשיבה, אינה מקובלת עליו, בציינו "שום בעל קרקע הפועל רציונלית לא ישתמש בקרקע בשמוש נחות כלכלית, אשר מכניס לו לשנה, רק חלק קטן מהתשואה שהוא יכול לקבל עבור מלוא הפוטנציאל בנכס.

לרבות לאור המפורט לעיל, מצטרף אני לדברי חברי השופט ד"ר ורדי, ולתוצאה אליה הגיע, לפיה יש לקבל את הערעור.

באימוץ מסקנת השמאי המכריע, לפיה הותרו שימושים מסחריים במקרקעין על פי תכנית רצ/1/1, תוך מתן מקדם ודאות של 15%, בהתבסס על כך שברשימת השימושים המותרים בפרק ה' שבהוראות תכנית רצ/1/1, נקבע שבאזורי מגורים א,ב,ג,ד הועדה המקומית רשאית לאשר גם משרדים, חנויות לשרות הצרכים היום-יומיים של תושבי המקום ובתי מלון (עמ' 3 להחלטתה), היתעלמה ועדת הערר מתכנית רצ/1/1/ג' מיום 10.08.78, ששינתה מתכנית רצ/1/1 והגבילה את סמכותה של הוועדה המקומית לאשר שימושים שונים באיזורי מגורים על ידי כך שהתנתה אותם באישור תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית.

השמאי המכריע חרג מסמכותו? לטענת המערערת, השמאי המכריע חרג מסמכותו כשדן "בעצם החיוב" ולא "בגובהו", שכן המשיבים בעצם פנייתם למינוי שמאי מכריע לא תקפו את "עצם החיוב" אלא את "שיעורו". בעיניין זה קבעה ועדת הערר כדלקמן: "משבחרו הצדדים לילך לשמאי המכריע ומשבחרו הם לטעון בפניו טענות בעיניין פרשנותה של תכנית, אין מקום לבוא ולטעון לאחר מכן בפנינו כי שמאי מכריע איננו מוסמך לידון בפרשנות הוראותיה של תכנית וכי אין זה תחום מומחיותו." (עמ' 2 להחלטה).

...

באמצה את חוות דעתו של השמאי המכריע קבעה ועדת הערר: "במקרה שלפנינו סבורים אנו כי לא נפלה טעות מהותית בפרשנות תכנית רצ/1/1 ותשריט התכנית. בתשריט התכנית מסומן בבירור סימון אפור אשר אין מחלוקת לגביו בין הצדדים. מקבלים אנו את טענת המשיבים כי בהתאם ל"שפת התכנון" שנהגה אז, ניתנו היתרי הבניה אשר על פיהן בשדרות רוטשילד מצויות חזיתות מסחריות לרוב מזה עשרות שנים.

ניתן להניח, ברמת סבירות גבוהה, כי שווי הנכס במצב הקודם הושפע מפרשנות זו. עם זאת, נוכח אי הבהירות הקיימת בתכנית המתאר, כמפורט לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי תכנית רצ/59/5/1 יצרה וודאות מלאה לאפשרות השימוש המסחרי בנכס.

לאור האמור אני דוחה את הטענה.

סוף דבר: לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

ב"כ המשיבה הפנה את בית המשפט למספר פסקי דין, בהם נדונה שאלת סמכות השמאי המכריע לידון בשאלות שעניינן הצורך להזקק להליך של הקלה או שימוש חורג.

...

לסיכום, כפי שפורט בהרחבה לעיל, בהתאם לסע' 1 לתוספת השלישית לחוק, "ליצירת אירוע מס בהיטל השבחה נדרשים שני אירועים ותנאי אחד: האירוע הראשון- עליית שווים של המקרקעין; האירוע השני- אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. התנאי הוא כי האירוע הראשון הוא תוצאה של האירוע השני. אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג, ושווים של המקרקעין לא עלה, אזי לא חל כל אירוע מס כלל ועיקר" (המלומד רוסטוביץ, שם, עמ' 201).

מקבל אני את עמדת המערערת, כי יעוד של חניון הינו בבחינת יעוד נחות לעומת יעוד למסחר ולמגורים.

סיכום אשר על כן ובהתאם לכל האמור לעיל, אני קובע כי אין לחייב את המערערת בהיטל השבחה בגין ההיתר לשימוש חורג.