סמכות שיפוט של ועדה מקומית לתכנון ובנייה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 17784-02-18 חברת חלקה 37 בגוש 6204 בעמ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן . ואח' לפני כבוד השופטת עמיתה יהודית שטופמן עותרים חברת חלקה 37 בגוש 6204 בעמ ע"י ב"כ עו"ד אייל קוצי'נסקי משיבים 1.הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן . 2.עריית רמת גן ע"י ב"כ עו"ד אירה יעקב-סלוביציק ואח' פסק דין

ראו דברי כב' השופטת החיות בהמשך עניין כפר הנוער: "...ובמלים אחרות מדובר בפעולה "אזרחית" אשר גם אם בוצעה על-ידי רשות שלטונית, סמכות השיפוט לידון בסכסוך הנוגע אליה נתונה לבית המשפט האזרחי הרגיל וכלשון בית משפט זה בבג"ץ 348/78 אדריכל דוד ינאי נ' עירית חיפה, פ"ד לג(1) 47, 51 (1978) " 'העובדה שהחוזים נעשו על-ידי גופים צבוריים אינה משנה ממהותו האזרחית של הסיכסוך'" (שם, פסקה 6).

...

לפיכך סבורה אני כי דין העתירה להימחק מהטעמים שלהלן.

מקובלת עלי עמדת המשיבות כי ראשית יש לבחון את תוקף הסכם החכירה, מכך את המעמד הקנייני של העירייה בנכס, ורק לאחר מכן את זניחת ההפקעה ומטרת ההפקעה.

סוף דבר: משיש להקדים, כאמור, את הדיון בסוגית הזכויות הקנייניות על פי הסכם החכירה, וזאת בבית המשפט המוסמך – נמחקת העתירה.

לטענת התובעים, הם נאלצו לנקוט בהליכים משפטיים רבים בשל התרשלותה של הועדה המקומית ובשל מהלך הבנייה הפוגעני שתוכנן ובוצע בחוסר תום-לב ע"י הנתבעים, כמפורט לעיל.

על בסיס קביעה זו המבקשים מסיקים, כי כלל הטענות העולות בתביעה במערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבית משותף, הנוגעות לחיזוקים, להונאת כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לבניה הלקויה של החיזוקים משום שאינם מפני רעידות אדמה, לאופן בניית החיזוקים – על כל אלו להתברר בפני המפקח בלבד, אשר לו סמכות שיפוט בלעדית בנושא זה. בנוגע לטענת התובעים בדבר תשלום שווי החלק היחסי בשווי זכויות הבנייה שנוצלו כביכול ע"י הנתבע 2 ואישתו המנוחה לצורך הרחבת דירת הגג, המבקשים טוענים שהסמכות לידון בטענה זו נתונה למפקח בלבד, אף בהתאם להוראות ס' 71ג לחוק המקרקעין.

...

טענה, כי לא צורפו המסמכים הנזכרים בכתב התביעה: המבקשים טוענים, כי דין התביעה להימחק על הסף משום שלא צורפו לכתב התביעה מסמכים מהותיים ואף לא מסמך אחד.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה לסילוק על הסף במובן זה שאני דוחה את רכיבי התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין, למעט הרכיבים בגין עלות התקנת סורג חדש והטיפול בצנרת הדלוחין- ככל שיציגו התובעים קבלה על תיקון או התקנת סורג חדש שניזוק בשל עבודות החיזוק, אקבל רכיב זה- יודגש, הדבר ייעשה בכפוף להצגת קבלה עד לסכום המבוקש ברכיב זה. הקבלה תומצא לנתבעים תוך 14 יום.

בעניין ההוצאות- התובעים ישלמו סך של3,000 ₪ תוך 60 יום עבור הוצאות ושכ"ט עו"ד בגין ניהול ההליך (כולל מע"מ).

העותרים מוסיפים וטוענים, כי המשיבה 4 דנה בתצ"רים באשר למקרקעין בשני גושים שונים שחלקם אינם בתחום שיפוטה ואינם בסמכותה אלא, בסמכות הוועדה המקומית לתיכנון ובניה "יזרעלים". לטענתם, כשם שנקבע בערר מס' 237/2013 שהסמכות לידון ולהכריע בתוכנית הנה למשיבה אזי, גם אישור התצ"רים על יסוד התוכנית ומכוחה הנו בסמכות המשיבה ולא בסמכות המשיבה 4.

יחד עם זאת, מאחר ונפל פגם טכני באישור התצ"רים כפי שעולה מהודעת מפ"י, שכן אלה אושרו על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה "גליל מזרחי" בלבד בעוד ישנו צורך באישור נוסף של הועדה המקומית לתיכנון ובניה "יזרעאלים", הרי שאני מורה ליו"ר הועדה המקומית "יזרעאלים" להגיש את האישור הנידרש על פי סעיף 125 לחוק התיכנון והבנייה.

...

לפיכך ובהתאם להוראות הסעיפים הנ"ל, הרי שהרכב הועדה היה כדין ואין כל ממש בטענות העותרים לעניין זה. באשר לאופן חלוקת הקולות הסבירה המשיבה בכתב תגובתה, כי "משלא צוין שיש מסתייגים או נמנעים, משמע כי ההחלטה התקבלה פה אחד". ואכן מעיון בפרוטוקול קודם של הועדה מיום 30.05.16 עולה, כי נערכה הצבעה, ומשלא התקבלה החלטה פה אחד, צוינו תוצאותיה וכדלקמן: "בעד-2 נגד-1- נמנעו-0". לאור כל האמור לעיל הרי שלא נפל כל פגם בדחיית התנגדות העותרים כאן ובאשרור התכנית.

יחד עם זאת, מאחר ונפל פגם טכני באישור התצ"רים כפי שעולה מהודעת מפ"י, שכן אלה אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה "גליל מזרחי" בלבד בעוד ישנו צורך באישור נוסף של הוועדה המקומית לתכנון ובניה "יזרעאלים", הרי שאני מורה ליו"ר הוועדה המקומית "יזרעאלים" להגיש את האישור הנדרש על פי סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

דומה איפוא כי לפנינו חוזה מחייב ממועד חתימתו, המחולל לכאורה ארוע "מימוש". אולם מעבר לקביעתה של ועדת הערר כי במועד עריכת הסכם הקומבינאציה "עדיין אין מדובר ב'העברתם' של מקרקעין" (קביעה אשר כאמור אני מסתייג ממנה), המשיכה ועדת הערר והטעימה כי "מהות העסקה היא מימוש תמ"א 38 ... התמורה בעיקרה היא דירה מחוזקת", וכי לנוכח האמור בסעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית, "האופן בו נערכה שומת הוועדה המקומית פוסח על כל הסעיפים ותוצאתו סיכול הפטורים הקבועים בדין להיתרי בניה מכח תכנית החיזוק. חיוב זה מנוגד לדיון..." (מתוך סעיפים 24 ו- 25 להחלטה) אני שותף לגישתה של ועדת הערר בהיבט זה ומשום כך לדעתי יש לדחות את ערעור ועדת הערר בסוגיית הסכם הקומבינאציה.

היזם יהא רשאי לנהל על חשבונו הבלעדי כל הליך שיידרש מול הסרבנים וזאת במטרה להביא לקיום העסקה בין הצדדים לרבות פניה ל[מ]פקח על המקרקעין ו/או כל סמכות שיפוטית שבסמכותה להביא לקיום העסקה עם היזם בהסכם תמ"א 38.

אימוץ עמדת הועדה המקומית במצב בו נושא ההיתקשרות הוא פרויקט תמ"א 38 ימנע או יעקוף את יישומם של שני עקרונות שונים החלים בתחום זה: (1) בעיניין אליק רון (רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, ניתן ביום 15.7.2004) הוסבר: "אלולא הפטור שנקבע בתמ"א 38 ניתן היה לטעון כי יש לראות בתמ"א 38 אקט תיכנוני שיצר השבחה ולחייב בהיטל בעת המכירה. ברם, המחוקק ביקש בתמ"א 38 לעודד חזוק מבנים, ולשם כך נקבע פטור מיוחד בחוק מהיטל השבחה שמקורו בזכויות שהוענקו בגין תמ"א 38.

...

לכן, מקובלת עליי עמדת המלומד נמדר כי לגבי תמ"א 38, המחוקק ראה את מועד הוצאת היתר הבניה כמועד המצית את החיוב בהיטל השבחה.

מן הטעמים שפורטו לעיל אינני סבור כי "מכלל הן, שומעים לאו", אלא יש בקיום הסעיף האמור בחוק מיסוי מקרקעין משום חיזוק למסקנה אליה הגיעה ועדת הערר.

לא שוכנעתי מן ההפניות הנ"ל להוראות מסוימות הפזורות בהסכמי הקומבינציה כי אכן קיימת "אינדיקציות לכך שעסקינן בחוזי מכר 'רגילים' שלא בהכרח 'נשענים' על תמ"א 38". אמת, המקרה המסויים של חוזה קרסו נדל"ן בעיר בע"מ מובהק פחות.

בתוך כך צוינו הוראות חוק שונות, כגון סעיף 145(ב) בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון"), המורה לועדה להעניק היתר כשהמבוקש תואם את התכנית החלה; סעיף 11 בחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 (להלן: "חוק הפרשנות"), המחייב להפעיל סמכות מתן ההיתר במהירות הראויה; סעיף 12ב(ד)(1) בחוק התיכנון, הקובע את סופיות החלטות ועדת הערר; סעיף 152(ד) בחוק התיכנון, הקובע שהחלטת ועדת הערר תבוא במקום עמדת הוועדה המקומית וסעיף 27 בחוק התיכנון, המחייב קיום הוראות החוק.

הודגש, כי ככל שדעתן של התובעות לא הייתה נוחה מהחלטות ועדת הערר, היה עליהן לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים בתקיפה ישירה, כדרך הנוהגת לקיום ביקורת שיפוטית בעינייני תיכנון.

בשולי הדברים יצוין, כי הכרעה סופית בשאלה זו ניתנה על ידי בית המשפט העליון ב-בר"מ 2283/18 ‏הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ (1.1.2019), בגדריו נדחתה עמדת הועדה המקומית ואומצה קביעתה של ועדת הערר.

...

עם זאת, סבורני כי בענייננו לא נודעת נפקות לאי-מתן ההודעה, בכל הנוגע לכיסוי הביטוחי, כפי הוראות סעיפים 22 ו-24 בחוק חוזה הביטוח, התשמ"א-1981.

סוף דבר בהינתן נסיבותיו הייחודיות של העניין, התרשמתי כי אין המדובר במקרה מתאים להטלת אחריות על הנתבעות.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ, התביעה וההודעה לצד שלישי נדחות בזה.