סמכות עניינית של בית משפט בתובענה לרישום מקרקעין

דיון בשאלת סמכותם העניינית של בתי המשפט, לידון בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין לא רשומים, עדיין לא נקבעה הלכה מחייבת (וראו דברי כב' השופט י' דנציגר ברע"א 1924/16 אבו גאנס נ' נכסי רמלה בע"מ (20.4.2016), בסיפה לסעיף 13).

...

משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

על רקע העובדה שבעניין אלוש התבקש סעד של אכיפת זכויות, להבדיל מסעד של חלוקת מקרקעין שהתבקש בעניין שוייצר, ניתן להבין את הערת כב' השופט י' דנציגר ברע"א 1924/16 אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (20.4.2016), כי אינו משוכנע שאכן קיימת מחלוקת פוסקים עקרונית בין השופטים הנדל ועמית בעניין זה. (ב) עניין "יונס": פסק הדין בעניין יונס עסק בשאלה (מכשילה יש לומר), שנשאלה במבחן הסמכה של לשכת עורכי הדין, ואומר על כך כב' השופט נ' הנדל (בעמ' 20 לפסק הדין), כי "מלכתחילה לא היה זה סביר לדרוש מנבחן להכריע בשאלה בסוגיה משפטית סבוכה זו, אשר לגביה קיימות דעות סותרות בפסיקה, וטרם נפסקה בה הלכה מחייבת". על רקע הדעות השונות בסוגיה, והעדר הלכה מחייבת, קבע בית המשפט שגם תשובה אחרת מזו שהתכוון לה הגוף הבוחן, תחשב כתשובה נכונה, שאם לא כן "כל מסקנה אחרת תביא למעשה לדיון מחודש בהלכה שטרם נקבעה סופית וברי כי אין זו האכסניה הראויה לעשות כן". על כן, לא ניתן לראות בפסק הדין בעניין יונס הלכה מחייבת המכריעה את סוגיית הסמכות העניינית בעניין העומד לדיון לפני.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הסמכות העניינית לדון בתביעה מסורה לבית משפט השלום.

דיון אקדים ואומר כי בשאלת סמכותם העניינית של בתי המשפט לידון בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין לא רשומים טרם נקבעה הלכה מחייבת (ראו דברי כב' השופט י. דנציגר ברע"א 1924/16 אבו גאנס נ' נכסי רמלה בע"מ (20.4.2016), סעיף 13).

...

בהחלטתו בעניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא אפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

סיכומו של דבר, מצאתי כי בנסיבות העניין שבפני יש לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה.

מאחר והנתבעים הודיעו כי התובעים 5-1 מכרו את חלקם במקרקעין לצד ג', והתובעים אישרו בתשובה כי אכן מכרו את זכויותיהם אך טרם שולמה מלוא התמורה, סבורני כי בטרם תינתנה הוראות להמשך ההליך לרבות להגשת הראיות, יש לצרף להליך זה את מלוא בעלי הזכויות במקרקעין כבעל דין דרוש.

בדיון שהתקיים בשתי הבקשות, במעמד הצדדים ביום 26.3.18, אליו התייצבה ב"כ המבקש, זו העלתה טענות חדשות שלא בא זכרן בבקשה (כי התובעים מבצעים עבודות ללא היתר נידרש דבר החושף את הנתבע כבעל המקרקעין לסיכון תביעה, וכי התובעים לא העבירו את החשבונות של הבית על שמם דבר המעיד כי הם אינם רואים עצמם כבעלים שלו), ולאחר שבית המשפט הסב תשומת לבה לבעייתיות בעמדת המבקש לנוכח תביעתו לאכיפת הסכם המכר כסעד עקרי ולא ביטולו, ביקשה ארכה הן לבצוע ההפקדה עליה הורה בית המשפט כתנאי ראשוני למתן צו אירעי, והן לגיבוש עמדת הנתבע באשר לסעד המבוקש על ידו.

במסגרת סיכומי התובעים הועלתה על ידם טענה בדבר חוסר סמכות עניינית לבית המשפט לידון בתביעה לביטול הסכם המכר, שכן מדובר בתביעה הנוגעת לזכויות במקרקעין, ומשכך הסמכות לידון בה נתונה לבית המשפט המחוזי בלבד.

לאחר שביקשתי שהצדדים ישלימו טעונם בסוגייה זו בנפרד, הטענה נדחתה בהחלטה מיום 27.8.18 והנימוקים שם. בנתיים, יום 2.8.2018 הגיש הנתבע בקשה נוספת לקבלת צו לרשם המקרקעין שיורה לו להמנע מלאפשר לתובעים את העברת הנכס על שמם בלישכת רישום המקרקעין.

...

באם בשלב הראשוני מצאתי מקום לחייב את הנתבע בהפקדת חלק מהתמורה בלבד (תוך לקיחה בחשבון של טענותיו לנזקים שנגרמו לו כתוצאה מתפיסת החזקה ותחילת העבודות על ידי התובעים בניגוד לעמדתו) הרי שלאחר בחינת מלוא טענות הצדדים, אני סבורה כי נכון להורות לתובע להפקיד את מלוא התמורה ששולמה כאמור לעיל.

בהחלטתי זהו אני מביאה בחשבון כי לשני הצדדים טענות לגרימת נזקים על ידי הצד השני, וכי השאלה מי מהם יהא זכאי לפיצוי על איזה מנזקיהם, הינה שאלה נגררת לשאלה: הם זכאי הנתבע לביטול הסכם המכר? מאחר ואני סבורה כי לתשובה לשאלה זו יש "פנים לכאן ולכאן" וכי התשובה לה אינה פסקנית בעת הזו, אני סבורה כי נכון לחייב את הנתבע להפקיד את מלוא התמורה ששולמה לו, כתנאי להמשך קיום הצווים הזמניים אשר "מקפיאים" את המצב הקיים.

משכל זאת נאמר אני מקבלת את בקשות הנתבע/תובע שכנגד למתן צווים זמניים, אולם קובעת כי תנאי להמשך תוקפם של הצווים הארעיים שניתנו ביום 16.4.2018 וביום 27.8.18 עד לבירור התביעות ההדדיות בין הצדדים, הינו שהנתבע יפקיד בקופת בית המשפט את מלוא כספי התמורה ששולמה לידיו כך שעליו להפקיד את הסך של 230,000 ₪ בנוסף לסך של 610,000 ₪ המופקדים בקופה, וזאת עד ליום 1.4.19.

התביעה נשוא תיק זה לא עומדת בתנאי סעיף 37 לחוק המקרקעין - לא נתבקש פירוק שתוף בכל שטח המקרקעין הרשומים - חלקה 20 (רע"א 101/86 קדמאני נגד אבו אלחאג', פ"ד מ(1) 613 וע"א 1849/91 שמואל פרידמן נגד חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פ"ד מז(5) 588) ולא צורפו כצדדים להליך כל בעלי הזכויות בחלקה (ראה ע"א (מחוזי-ת"א) 29114-06-12 רפאל צ'קרוב נגד אוריאל שריקי (27.10.2013)‏‏, ת.א. (מחוזי-חיפה) 1449-11-14 ריאד בשותי נגד איבון באבא ז"ל (המנוח) (01.02.2019), ‏‏רע"א (מחוזי-ת"א) 48127-10-20 רשות הפיתוח - רשות מקרקעי ישראל נגד האפוטרופוס הכללי כמנהל הנכסים העזובים (22.11.2020)‏‏).

בשים לב לכך שמגרש 110 מיועד לבניית 52 יח"ד, הרי ששווי המיגרש, אף לשיטת התובעת, עולה בהרבה על גבול הסמכות העניינית של בית משפט זה. כפועל יוצא מכך, אף אם התביעה היתה מוגשת כראוי, מכוח חוק המיטלטלין (תוך תשלום אגרה מתאימה), בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בה. סיכומם של דברים, התובעת אינה זכאית לסעד של פירוק שתוף במקרקעין לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין ותביעתה שגויה.

...

לאור האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים 1 - 3 הוצאות משפט בסך של 9,000 ₪.

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 66620-03-23 קמבליס ואח' נ' ציטיאט ואח' מספר בקשה:1 לפני כבוד השופט רונן פלג המבקשים .1 רבקה קמבליס ת"ז 002048908 .2 ליאורה אלחנטי ת"ז 054098207 .3 אריה אלחנטי ת"ז 050665249 המשיבים .1 שרה ציטיאט ת"ז 003442498 .2 אתי בוארון ת"ז 028770097 .3 ארגון פועלים להתיישבות שיתופית בנוה ימין בע"מ .4 רשות מקרקעי ישראל-מחוז מרכז .5 רשם המקרקעין פתח תקווה .6 המרכז למיפוי ישראל .7 הועדה המקומית לתיכנון ובניה "דרום השרון" .8 הסוכנות היהודית החלטה

טענות המבקשים סותרות זכות קניינית שנקבעה בתצ"ר לפחות משנת 1997 ונרשמה בלישכת רישום המקרקעין בשנת 2000.

המשיבה 7 העלתה ספקות בנושא הסמכות העניינית של בית המשפט לידון בתובענה.

...