סמכות עניינית בתביעת תמורה חוזית מכוח הסכם מכר מקרקעין

ביום 17.12.2018 הגישה המשיבה 1 (להלן: "איזי טופ") תובענה, בדרך של המרצת פתיחה, במסגרתה עתרה למתן סעד הצהרתי לפיו יקבע, כי מכירת המקרקעין מכוח הסכם המכר, מיום 28.05.2015, אשר נחתם בין איזי טופ לבין המשיבה 2 (להלן: "פינחסי") עונה על הגדרת "עסקה" לפי הגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ") בהיותה "מכירת ציוד" כהגדרת מונח זה בחוק מע"מ ועל כן נידרשת פינחסי להנפיק לה חשבונית מס ולשלם את המע"מ בגין העסקה.

ביום 30.04.2019 עתר מע"מ לסילוק התביעה שהוגשה נגדו על הסף, וזאת בשל מספר טעמים והם: העדר יריבות, חוסר סמכות עניינית, חוסר התאמת הליך של המרצת פתיחה לבירור המחלוקת ופגיעה בחובת הסודות המוטלת על מנהל המע"מ. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: ביום 28.05.2015 היתקשרה איזי טופ עם פינחסי בהסכם, ולפיו מכרה פינחסי לאיזי טופ תמורת סך כולל של 2,300,000 ₪, מחצית מזכויות החכירה, המהוונות ל – 49 שנים במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 70 גוש 7011 וחלק מחלקה 129 גוש 7015 וכן חלקות 15 ו- 70 גוש 7011 (להלן: "המקרקעין").

עניינה של המחלוקת בתשלום התמורה החוזית עבור המקרקעין שרכשה איזיטופ מפנחסי כאשר בכל הנוגע לסוגיית המע"מ החוזה שותק.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה לסילוק על הסף, ובתגובות מטעם איזי טופ ופנחסי, נחה דעתי כי דין הבקשה להתקבל ודין התביעה כנגד מע"מ להידחות על הסף מהטעמים עליהם עמד מע"מ. ואולם, לצורך הנמקת החלטה זו די לי בטעם בדבר העדר יריבות בין איזיטופ למע"מ המצדיקה סילוק התביעה על הסף.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתן להסיק כי במקרה דנן אין כל יריבות בין איזיטופ לבין מע"מ מאחר ואין מקום לאפשר לאיזיטופ לחייב את מנהל מע"מ לבחון את רישומה של הגב' פנחסי כ"עוסק", בהיותה מוכרת המקרקעין, וגם לא לדרוש ממנהל מע"מ כי יפנה דרישה אל הגב' פנחסי לקבלת המע"מ מידיה.

די באמור לעיל כדי לדחות התביעה כנגד מע"מ על הסף וכך אני מורה.

הסעדים הנתבעים הנם, אכיפת הסכם מכר שנכרת בין הצדדים, ובמסגרתו נמכרו זכויות החכירה לדורות של התובעים, לנתבע מס' 1, תשלום יתרת התמורה החוזית בסך 172,876 ₪ ופיצויים מוסכמים בסך 70,721 ₪.

בתשובתם לבקשה, טענו התובעים, כי הסמכות העניינית לידון בתביעה, מסורה לבית משפט זה, כיוון שהסעד העקרי המבוקש, הנו סעד של אכיפת חוזה מכר זכויות במקרקעין, ואילו הסעדים הכספיים המבוקשים, הנם טפלים לסעד העקרי.

עוד טענו, כי קבלת הבקשה תוביל לתוצאה לא רצויה, לפיה תידונה שלוש תובענות, הנובעות מאותו הסכם, בפני שלושה מותבים שונים, בשתי ערכאות - המרצת הפתיחה, הנדונה בפני מותב אחר של בית משפט זה, התביעה נגד הנתבע מס' 2, שהסמכות לידון בה מסורה לבית משפט זה, מכוח הוראת סעיף 37 לחוק הנאמנות, והתביעה הכספית שתוגש במקרה כזה, לבית משפט השלום.

...

מעבר לאמור, סבורני, כי גם לגוף הדברים, אין בנסיבות כל הצדקה, לפטור את התובעת מתשלום הוצאות, בגין הליך בו פתחה ואשר נמחק לבקשתה, רק משום שהנתבעת מצידה, הגישה תובענה,הנשענת על אותו הסכם מכר.

נוכח המסקנה האמורה, מתייתר הדיון בטענות לעניין "הליך תלוי ועומד". ככל שתוגש תובענה נוספת לאכיפת ההסכם, בבית משפט זה, נכון יהיה כמובן לשקול, איחוד התובענות.

התובעת תשלם לנתבעת, שכ"ט עו"ד בגין הבקשה בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. ניתן היום, כ"ה אדר תשע"ד, 25 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.

עוד נקבע, כי "באופן קונקריטי יותר- כתב תביעה יכול לכלול סעד אכיפת חוזה מכר מקרקעין, בעוד שבפועל אין מדובר באכיפת זכות קניינית כגון רישום בעלות או חכירה, אלא באכיפת חוזה במסגרתו הועברו זכויות חוזיות גרידא. חוזה בו נעשית התחייבות להעברת זכות חוזית נפוץ כאשר מדובר במקרקעין שלא ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות בהם. כך למשל כאשר מדובר במקרקעין שאינם רשומים במירשם המקרקעין הרישמי. זאת בין אם מדובר במקרקעין שלא מוזכרים כלל בפנקסי המקרקעין, ובין אם מדובר במקרקעין שהגוש אליו משתייכים רשום בפנקסי המקרקעין, אך החלקות שבגוש שהן יחידת הזכויות במקרקעין, אינן רשומות במירשם". כן ציין כבוד השופט הנדל כי "במקרים אלה, כבר בשלב המקדמי של דיון בסמכות העניינית, יש לבחון את ההסכם בין הצדדים, על פניו, בכדי להכריע האם הוא עוסק בהתחייבות להעביר זכות קניינית – זכות שתשתכלל לקונה לאחר רישומה על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969- גמר העסקה, או שמא מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין". עוד נפסק כי "הצורך בבחינה נקודתית של הסכם היסוד מתעורר גם במצבים שבהם העסקה מתייחסת לזכות קניינית עתידית- כזו שעדיין לא נרשמה על שם המוכר". בהקשר זה נפסק כי "נושא העסקה במקרקעין ייקבע על פי כוונת הצדדים ביחס להתחייבויות כפי שעולה מהחוזה. יש לבחון את החוזה בין הצדדים, ומתוכו להכריע האם בכוונתם היה ליצור התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית, אף אם איננה עומדת למוכר במועד ההיתחייבות, או שמא ההיתחייבות היא להעברת זכות חוזית גרידא". כמו כן, בעיניין אלוש הנ"ל נקבע כי במקרים מסוימים, ובכללם מקרים בהם הסעד נוגע לאכיפת חוזה מכר מקרקעין, שאלת הסמכות העניינית דורשת בירור שאינו מצומצם לבחינת סעיף הסעדים בלבד.

האמור אף מתיישב עם העולה מזכרון הדברים עליו נשענת התביעה כאן, בו ציינו הצדדים בעצמם, ביודעם על אודות מצב הזכויות בקרקע מושא המכר, כי זכות הבעלות הנה מכוח צו ירושה, ולצד זאת הטילו חובה על המוכר להביא לידיעת שאר היורשים דבר מכירת חלקו הספציפי בקרקע לפי צו ירושה כפי שהוסכם ביניהם.

במקרה שלפנינו, המשמעות האופרטיבית של מתן הסעד המבוקש בתביעה, היינו- "להצהיר כי התובעים הם הבעלים של החלקות מושא התביעה, וזאת לאחר תשלום מלוא התמורה החוזית", היא הכרעה בזכויות האובליגטוריות/החוזיות, שאין בצידה כל הוראה קניינית אופראטיבית.

...

מאחר שאין טענה כי שווי הזכויות בקרקע עולה על סכום סמכותו העניינית של בית משפט השלום, הרי מוקנית הסמכות לדון בתביעה לפי שוויה, לבית משפט זה. אינדיקציה לשווי הנכס מצויה ב-'זכרון הדברים' ובו נקבו הצדדים בשווי הממכר בסכום של 600 אלף ₪, ופיצוי מוסכם בסך 100 אלף ₪, ושניהם סכומים הנופלים בגדר סמכותו של בית משפט זה. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי לבית המשפט דכאן מוקנית הסמכות העניינית לדון בתובענה.

בסעיף 91 לכתב התביעה נטען, כי הסמכות העניינית של בית משפט זה קמה משעה שהבקשה היא להורות על אכיפת הסכם מכר זכויות במקרקעין ויתר הסעדים הם סעדים נלווים.

התבקשו סעדים לאכיפת ההסכם בין התובעת לבין הנתבע, שהתמורה החוזית לפיו לנתבע היא תשלום של 900,000 ש"ח. מובהר, כי סך של 900,000 ש"ח נוספים ישולמו למחזיקים שעימם נחתם הסכם מכר נוסף ונפרד (ראו התמורה הנקובה בהסכם עם המחזיקים, נספח 2 לתובענה, בסעיף 2י ובסעיף 4א).

הנתבעת אינה צד להסכם של התובעת עם הנתבע, ההסכם שמכוחו טוענים התובעים לסמכות בית משפט זה כתביעה שעניינה במקרקעין.

...

סבורני כי הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום.

לאחר עיון בטענות התובעים סבורני כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום, כמבואר להלן.

אף הדרישה מהנתבע (כחלק מהסעד המבוקש להמצאת מסמכים) להמצאת מסמכים לרישום משכון על הזכות החוזית של הנתבע מול עמידר ולרישום הערת אזהרה אצל החברה המשכנת, מעידים על כך שבזכויות חוזיות עסקינן (ראו גם החלטת בית המשפט בעניין נכסי רמלה 3 בע"מ בס' 12 היפים גם לכאן בשינויים המחוייבים: "מסקנה זו נלמדת גם מכך שבתביעה לא התבקש סעד נגד רשויות התכנון או רשם המקרקעין, כדוגמת סעד שיורה להם להשלים את רישום הבעלות על מגרשי המשנה, וגורמים אלו כלל לא צורפו לתביעה").

התוצאה היא שהסמכות קנויה לבית משפט השלום ואני מורה על העברת התיק בהתאם.

הסעדים המבוקשים בתביעה העיקרית הנם שניים: הראשון הנו סעד הצהרתי, לפיו הסכם מכר מכוחו רכש המשיב נכס מקרקעין המצוי בקומה ראשונה בבניין אשר ניבנה על ידי המבקש על חלקה 16, גוש 18764 בכפר יאסיף (להלן: "הדירה") – מבוטל; השני הנו סעד כספי בסך כולל של 1,096,154 ₪ בצרוף החזר ריבית על המשכנתא ששולמה ושתשולם בגין הדירה ממועד הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.

המבקש טוען כי הסמכות העניינית לידון בתביעה מסורה לבית משפט השלום, משום שבעניינינו המחלוקת בין הצדדים אינה נוגעת לשאלת הבעלות במקרקעין, מכיוון שהדירה טרם נרשמה ע"ש המשיב, וזכותו בדירה הנה זכות חוזית בלבד שדינה כדין זכות במיטלטלין, שהסמכות לידון בה קנויה לבית המשפט השלום.

נטען כי לטובת המשיב ששילם את עיקר התמורה החוזית, כבר נרשמה הערת אזהרה במשרדי רישום המקרקעין, ואי השלמת רישום העסקה על שמו של המשיב אינה הופכת את העסקה לעסקה שאינה במקרקעין.

כך, לדוגמה, כאשר בכתב התביעה עותר התובע לסעד בעינייני מקרקעין הנמצא בסמכותו של בית המשפט המחוזי (למשל, אכיפת חוזה מכר מקרקעין), וכן לסעד כספי בסכום שנופל תחת סמכותו העניינית של בית משפט השלום (פיצוי הנמוך מ-2.5 מיליון ש"ח).

...

המשיב טוען כי יש לדחות את הבקשה שכן תביעה שעניינה בסעד לביטול הסכם מצויה בסמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי, כאמור בסעיף 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

אין בידי לקבל את טענת המבקש, לפיה משלא הסתיימה עסקת המכר ברישום הדירה ע"ש המשיב בלשכת רישום המקרקעין, הרי שאין עסקינן בזכות בעלות, אלא בזכות מיטלטלין המצויה בסמכותו של בית משפט השלום.

נוכח האמור, אין מנוס מפיצול התביעה דנן.