סמכות מקומית במקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים

עניינה של העתירה שלפני בקשה לאישור תכנית מתאר מקומית במקרקעין לא מוסדרים בשכונת א-שייח בירושלים.

לטענתם החלטת הועדה ניתנה בחוסר סמכות, והיא אינה עומדת במבחן הסבירות.

בעיניין דיגל קבע בית בית המשפט בעיניין נוהל בעל עניין: "הנוהל שגיבשה הועדה... הנו בגדר אמצעי סביר ופראקטי להשגת המטרות שהציבה לעצמה על רקע המציאות הקיימת, המצריכה מחד, מתן פיתרון לבעיית המחזיקים (הטוענים לבעלות) להגיש תכניות בקרקעות הלא רשומות, ומאידך, מניעת אישורן של תכניות על סמך מצגים כוזבים". האנטרס הצבורי שבשמירה על מרחקי בינוי ראויים מבחינה תכנונית בין מבני מגורים סמוכים, ראוי, והקפדה עליו מחייבת לנהוג במשנה זהירות ככל שמדובר במקרקעין בלתי רשומים ובלתי מוסדרים.

...

מהמקובץ עולה כי המשיבות פעלו בהתאם למדיניות סבירה הנוהגת במקום, וכי אין עילה להתערבות בהחלטתן.

סוף דבר העתירה נדחית.

הכרעת בית משפט קמא בבקשת המשיבה לסילוק ידו של המבקש מן המקרקעין בית משפט קמא דחה את בקשת המשיבה למתן סעד זמני שמהותו סילוק ידו של המבקש מן המקרקעין בציינו כי כל הטענות ביחס להעדר עילה, חוסר סמכות מקומית, המחלוקות בשאלת הבעלות והתיישנות, משליכות מטבע הדברים על הבקשה הזמנית.

עוד נטען על ידי המבקש כי אם לבית המשפט המחוזי אין סמכות לידון בשאלת הבעלות במקרקעין משהמדובר במקרקעין לא מוסדרים, הרי מקל וחומר אין לבית משפט השלום סמכות זו, ובהעדר הכרעה בשאלת הבעלות, לא ניתן ממילא להורות על סילוק ידו של המבקש מן המקרקעין.

אין חולק כי המקרקעין נשוא התביעה אינם מוסדרים, ואומנם מקריאת כתבי הטענות של הצדדים לא ברור באם מתנהלים הליכים לרישום המקרקעין בפני פקיד ההסדר, ובאיזה שלב הם מצויים.

...

כן טען המבקש כי יש לדחות את הבקשה למתן סעד זמני אשר הוגשה על ידי המשיבה.

לאור כל האמור סבורני כי לא עלה בידי המבקש להצביע על שגגה כלשהי בהחלטות בית משפט קמא מיום 13/10/17, ואין מקום להיעתר ולו לאחת מטענותיו של המבקש במסגרת בקשת רשות הערעור.

סוף דבר מכל הנימוקים המפורטים לעיל דין הערעור להידחות.

הנני מחייבת את המבקש בהוצאות הבקשה בסך כולל של 6,000 ₪.

המקרקעין הנם מקרקעין מוסדרים ורשומים בפנקס הזכויות.

הוכח במשפט, שלא נחתם הסכם נאמנות; לא נרשמה הערת אזהרה על קיום נאמנות במירשם המקרקעין מכוח סעיף 4 לחוק הנאמנות; זועמוט, מנהל הנכסים של הכנסייה האנגליקנית בישראל, הודה בחקירתו בעמ' 205 לפרוטוקול מ-10.6.18: "החברה האנגלית [CMTA-י.ג.] שיש לה נכסים בארץ, ומתי שהיא מחליטה לעשות עסקים דרך הבישוף או מישהו אחר היא יכולה לעשות את זה... רק היא [CMTA- י.ג.] החברה מחליטה. היא תחליט. היא תעשה מה שהיא רוצה"; מנהל הנכסים ב-CMTA, אדריאן וויט העיד: "הנכסים האלו נימסרו מזמן לשימוש הכנסייה המקומית... פנו אלינו בבקשות לעשות משהו ספציפי אז נדרשנו לכך" [עמ' 61 לפרוטוקול מ-4.5.17].

הוכח עובדתית במשפט שלא ניתנה ע"י CMTA סמכות לכנסייה המקומית למכור את הנכס אלא רק להשתמש בו, ומשלא היה לכנסייה המקומית הסמיכה לעשות בנכס ככל אשר הבעלים יכול לעשות בו – אין המדובר בנאמנות [לעניין ההבחנה בין נאמנות לשליחות – ראו ע"א 3829/91 וואלס נ' גת פ"ד מח (1) 801, 809, פסק-הדין של כב' הנשיא שמגר].

באשר למאזן הנוחות – לא ניתן לקבוע שמאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המבקש, מהטעמים כדלקמן: ראשית, המקרקעין אינו נכס שמשמש למגורי המבקש או מיועד לשמש למגוריו, אלא נכס שנועד למטרה של מסחר והשקעה כספית.

...

בע"א 46/12 אסייג נ' אדרת אמר כב' השופט דנציגר: "עיכוב ביצוע של פסק-דין הוא החריג לכלל. על המבקש עיכוב ביצוע של פסק-דין להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו". "כאשר מדובר במקרקעין המשמשים למטרות מסחר, הנחת המוצא הינה שהעברתם בעין אינה בלתי הפיכה, ומגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי, ולפיכך אין הצדקה ככלל להיענות לבקשת עיכוב ביצוע". "לא מצאתי שהאינטרס של המבקשת במקרקעין חורג מאינטרס כלכלי ועסקי שניתן לפיצוי כספי בעתיד... לא השתכנעתי מטענותיה של המבקשת... בנוגע לאינטרס המיוחד שיש לה במקרקעין". "באין פינוי ממשי מהמקרקעין, וכשנזקיה הפוטנציאליים של המבקשת הינם נזקים שניתנים לפיצוי, משתנה מאזן הנוחות ונוטה עוד פחות לטובת המבקשת. לפיכך יש לפעול עפ"י הכלל הבסיסי לפיו הגשת ערעור אינה מעכבת ביצוע פסק-דין". "לא מדובר בפסק-דין המורה על פינויה של המבקשת מהמקרקעין, מאחר שהמבקשת מעולם לא החזיקה במקרקעין, אלא מדובר בקביעה הצהרתית שלמבקשת אין זכויות בעין במקרקעין מאחר שההסכם בטל. כאשר אלה הם פני הדברים, וכאשר מול המבקשת עומדת זכות הקניין של המשיבים, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת". בע"א 64/16 נג'אר נגד בכרייה אמר כב' השופט סולברג בסעיף 21 לפסק: "במצב כזה, שבו מאזן הנוחות אינו נוטה באופן מובהק לטובת המבקשים, והערעור אינו מגלה על פניו סיכויים גבוהים במיוחד, נותרה על כנה החזקה כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בדין יסודו. על כן יש לדחות את הבקשה, וככל שיזכו המבקשים בערעור, אם אכן יעבירו המשיבים מזכויותיהם לצדדים שלישיים, יאלצו המבקשים כנראה להסתפק בפיצוי כספי שווה ערך למקרקעין שהזכויות בה יועברו". הבקשה לעיכוב ביצוע ולמתן צו מניעה עד למתן פסק-דין בערעור – נדחית.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

אלא, שמס שבח מקרקעין לא שולם בגין עסקת המכר בין הצדדים דבר שהוביל להטלת עיקולים וחיובים על כתפי הנתבע שבעטיים הוגשה על ידו תביעה לבית המשפט המחוזי בת"א (ה.פ. 10131/99) שם ניתן ביום 18.11.2003 פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר בוטל כדין (פסק הדין במחוזי).

אם כן, אין מחלוקת כי עד לעצם היום הזה, רישום הבעלות על יתרת השטח לא הוסדרה ולא הועברה על שמו של הנתבע ומשכך לא הועברה לידי התובע, דבר המונע את השלמת עסקת המכר בין הצדדים.

בחוות דעת המומחה, אשר הוגשה לתיק בית המשפט ביום 31.10.19 (חוות דעת המומחה), נקבע כי שווי מ"ר קרקע מבונה בייעוד תעשייה (מכוח תכנית מתאר מקומית טב/2575 מיום 10.10.1996) באיזור התעשייה טייבה הינו 1,300 ₪.

זאת מן הטעם שמינוי מנהל עיזבון זמני נועד למלא חלל שנוצר מיום הפטירה ועד למתן צו ירושה או צו קיום צוואה'ואילו מינוי מנהל עיזבון קבוע יינתן על-פי רוב בצו ירושה או בצו קיום צוואה, ומתייחס לתקופה שלאחר מתן הצוו הנ"ל. מלבד השוני במשך תקופת המינוי גם סמכויות מנהל עיזבון קבוע רחבות ושונות מאלו המוקנות למנהל עיזבון זמני.

...

לסיכום: בהתאם לשווי המוערך של המומחה שנמצא כ-1,300 ₪ עבור כל מ"ר קרקע מבונה במכפלת 647 מ"ר (יתרת השטח), שוויה הכולל של הקרקע במקרקעין הינה 841,100 ₪.

לפיכך, באשר לשווי הקרקע לה זכאי התובע, אני קובעת כי התובע זכאי למחצית מסכום הפיצוי המלא, ללא המבנה, קרי, התובע יהיה זכאי לתשלום כולל מן הנתבע בסכום של 420,550₪, בניכוי סכום של 87,500 ₪ שהושבו לתובע מידי הנאמן.

כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות בסכום כולל של 35,000 ₪, הכולל את הוצאותיו הכוללות אגרות בית משפט ראשונה ושניה, שכר העדים והמומחים של התובע וכן שכר עדותם כפי שנפסק בפרוטוקול, וכן שכ"ט מומחה בית המשפט ששילם התובע לצורך חוות הדעת ועדותו בבית המשפט.

הואיל וכאמור מדובר במקרקעין לא מוסדרים שלא ניתן לזהותם בנקיבת גוש וחלקה ולא רשומים במירשם המקרקעין הרישמי, צירף פארס לכתב התביעה מפה מצבית מתאריך 3.1.2014 ערוכה בידי המודד מג'ד אבו סאלח לצורך זהוי וסימון מיקום, שטח וגבולות המקרקעין הנ"ל (נספח ג' לכתב התביעה ; מוצג ת/2).

לשם הוכחת האמור, צירף פארס הצהרה של המנוח שופי סלים ז"ל, ראש מועצה מקומית מג'דל שמס, מתאריך 16.1.03, החתום ע"י ארבעה עדים תושבי כפר מג'דל שמס; אישור מיום 7.1.14 של דולאן אבו סאלח, ראש המועצה מקומית מג'דל שמס; הצהרה מיום 6.5.17 של מספר תושבים של מג'דל שמס בעלי קרקעות שכנות, וכולם מאשרים את זכויות אביו המנוח במקרקעין נשוא התביעה (נספחים ד' - ו' לכתב התביעה, בהתאמה).

עזאת מסר תצהיר זהה לתצהיר אחיו ראמז בשיטת "העתק הדבק". כשנחקר עזאת בחקירה נגדית על האמור בתצהירו, הוא מסר עדות מיתחמקת בנושא הסמכות שהקנו האחים לראמז בניהול הקרקעות שירשו מאביהם המנוח, עת העיד כי האחים לא וויתרו לראמז על חלקם בירושתם אביהם ז"ל, אלא נתנו בידיו ייפוי-כוח לפעול ולנהל בשמם את נכסי העזבון (עמ' 39, ש' 19-25), ועדות זו סותרת מניה וביה את צו קיום הצוואה שצורף לתצהירי האחים ראמז ועזאת.

...

משכך, ניתן לקבוע כי אין לפארס זכויות ברצועת קרקע זו אשר נצבעה בצבע תכלת, ואין נפקא מינה אם יש בהליך האמור שהתנהל בין משפחת בטחיש לבין הנתבע 3 משום קביעה, כי זה האחרון הוא בעל החזקה בקרקע זו, שכן ממילא יש להחריג שטח זה מהתביעה שלפניי ולגורע אותו מהשטח שלגביו טוען התובע כי לו זכויות חזקה בו. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתובים, שקלתי את טענות הצדדים, ולאחר שהתרשמתי באופן ישיר ובלתי אמצעי מעדויות הצדדים והעדים מטעמם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, מששוכנעתי כי עלה בידי התובע להוכיח זכות להחזיק בקרקע.

אין בידי לקבל גרסה זו מן הטעם, שהנתבעים לא הגישו שרטוט או מדידות המלמדים על מיקומו של "עץ הזערורה" הנטען, אשר היווה לשיטתם סימן היכר, ושימש את הצדדים במפגש האמור לזיהוי הקרקע שבמחלוקת וגבולותיה, וכן לצרכי האבחנה בין חלקת האדמה של פארס לבין החלקה שהנתבעים טענו לזכות בעלות בה מכוח מכר.

משום האמור, דין טענת הנתבעים, כי פארס לא ידע להצביע על גבולות החלקה שלו, להידחות.

סוף דבר מהמקובץ עולה, כי התביעה מתקבלת ובהתאם אני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים או מי מטעמם לסלק ידם ואת כל המיטלטלין השייכים להם, לרבות כאלה הטעונים הריסה ופינוי, ולהשיב החזקה לידי התובע במקרקעין הלא מוסדרים נשוא התביעה המצויים באזור הידוע בשם "אל-חפאיר" שברמת הגולן, כפי המסומן כמגרש 1 בצבע צהוב בחוות דעת מומחה בית המשפט והמפה המצורפת לה, וזאת יעשו עד ולא יאוחר מיום 1.5.23.