סמכות להפחתת תשלום ריבית פיגורים בגין היטל השבחה

תמצית בקשת האישור המתוקנת המסגרת הנורמאטיבית סמכות ועדה מקומית לגבות היטל השבחה קבועה בסעיף 196א בחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"): "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 1 בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") מגדיר "השבחה" - "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". חובת נישום לשלם היטל השבחה קבועה בסעיף 2(א) בתוספת השלישית – "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל)". סעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה". סעיף 9 בתוספת השלישית קובע חישוב הצמדה ספציפי על תשלום היטל השבחה שבין מועד אישור התוכנית המשביחה ועד למועד מימוש הזכויות: "עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפירסמה הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום ההיטל או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השמוש החורג, שבעקבותיהם חל ההיטל, יוגדל הסכום שהחייב בהיטל חייב בו, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים." ממועד מימוש הזכויות (שהוא המועד לתשלום ההיטל) חלות הוראות חוק הרשויות המקומית (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן: "חוק ההצמדה") סעיף 15 בתוספת השלישית קובע כך: "על תשלום ההיטל יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן – חוק ההצמדה), ויראו לענין זה ועדה מקומית כאילו היתה רשות מקומית כמשמעותה בחוק ההצמדה ואת ההיטל כאילו היה כלול בתוספת לחוק האמור". סעיף 17 בתוספת השלישית, קובע הוראות לעניין החזר היטל: "הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בהיטל או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול." סעיף 1 בחוק ההצמדה מגדיר "תשלומי פיגורים" כ – "ריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש, או בשיעור אחר כפי שקבעו שר הפנים ושר האוצר, ממועד החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו, בהוספה או בהפחתה של הפרישי הצמדה." (ההדגשות במקור – מ' נ').

בע"א (שלום ראשל"צ) 154/06 גרינשטיין נ' הועדה המקומית נתניה (30.7.07) (להלן: "עניין גרינשטיין"), נקבע לעניין חובת הנישום לשלם תשלומי פיגורים בגין היטל השבחה ש"יש להטיל ריבית פיגורים רק לגבי התקופה שמיום שבו ידעו על סכום ההיטל שהם נדרשים לשלם ונמנעו מלעשות כן..

...

מכל הטעמים שפרטתי לעיל אני סבורה כי פרשנות המשיבות, לפיה לא חלים תשלומי פיגורים לפני ההחלטה בהליכים כאמור בסעיף 17, מתיישבת יותר עם תכלית החקיקה.

על כן מסקנתי היא שאין אפשרות סבירה כי השאלה - האם קמה לקבוצה עילה בגין אי השבת תשלומי פיגורים כהגדרתם בחוק ההצמדה, החל מיום תשלום ההיטל - תוכרע לטובת הקבוצה.

סוף דבר בקשת האישור – נדחית.

לחלופין, נתבקש להורות למערערים לשלם את שווי השטח המיועד והחניות בסך של 6,160,000 ש"ח. כתוספת לשתי החלופות התבקש גם תשלום דמי שימוש ראויים עד ליום 15.9.2013 בסך של 1,886,000 ש"ח. לחלופי חלופין התבקש בית המשפט להורות על תשלום בסך של 1,365,367 ש"ח, בתוספת ריבית פיגורים, בגין הפחתת היטל ההשבחה שנדרשו המערערים לשלם.

אם נפרש "מיגרש" ככזה הכולל בחובו רק מקרקעין ריקים ופנויים, נפגע פגיעה משמעותית באנטרס הצבורי ובסמכותו של מוסד התיכנון, שכן לא יתאפשר למוסד לקבוע הוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה במקרקעין שאינם פנויים לחלוטין, כמו מקרקעין נטועים או מקרקעין שעל חלקם בנוי ביניין (המצב הנפוץ בפתוח במרכזי ערים).

...

משאלו פני הדברים, דין חלק זה של הערעור להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור אציע לחבריי כי נקבל את הערעור בע"א 1189/17 בחלקו, כך שישולם למשיבות פיצוי בסך של 901,600 ש"ח, וכי נדחה את הערעור בע"א 731/17.

בהינתן שמטרת התכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה (ראו: סעיף 6 יג לתקנון התכנית הקובע כי בין מטרות התכנית "איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים"), בהינתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים (פרקטיקה זו נוהגת כדבר שבשגרה, וראו למשל דיון מפורט בשאלה כיצד לשום את שווי המבנים הבנויים על המגרשים בעת איחוד וחלוקה: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה 1156 (2015); כן ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 413/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ' נאות אביב בע"מ, פ"מ תשס"ב(1) 241 (2002)), בהינתן שחלק אינהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במגרש עליו בנוי המבנה (ראו: הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן ראו פסקה 37 לחוות דעתו של חברי), ובהינתן ש"מגרשים" כאמור בסעיף 121(1) לחוק התכנון והבניה, משמע גם מגרש בודד (ראו: סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981); כל אלה מוליכים למסקנה כי העירייה רשאית היתה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מגרש בודד.

ולגבי טענת אי חוקיות ההסכם ציין הבורר: בהסכם הבוררות ניתנה לי סמכות לידון במחלוקת המשפטית בדבר חבות התובעת בהיטל השבחה, בהיתחשב "בתוקפו ופרשנותו של ההסכם". כאמור לעיל, במסגרת הבוררות ויתרו הצדדים על הגשת כתבי טענות והגישו עובדות מוסכמות ופלוגתות.

הבקשה לקזוז במסגרת העתירה המתוקנת, עתרה העותרת לסעד חלופי לפיו יש להשיב לה על דרך הקזוז, את הסכום "הלא חוקי" שנגבה ממנה ביום 26.12.2000 בסך של 1,269,000 ₪ (קרן ההשבה) וזאת בצרוף ריבית פיגורים.

המשיבה ציינה כי בהתאם לתכנית החדשה זכויות הבניה עומדות על 30,305 מ"ר. קודם לתכנית זו, עמדו הזכויות על 8,520 מ"ר. לפי פסק הבורר זכאיות העותרות לזכויות נוספות, פטורות מהיטל השבחה בהקף של 18,000 מ"ר. כל הזכויות הללו הופחתו מסך הזכויות החדשות כך שנותר לעותרות לשלם היטל בגין 3785 מ"ר בלבד.

...

עוד נמצא כי דין טענת הטעות להידחות הן לגופו של עניין והן מחמת מועד העלאתה.

בהתאם למסקנתי דלעיל, דין העתירה ובקשת הקיזוז להידחות.

העתירה נדחית אפוא.

]השופטת ד' ברק-ארז: מהם הכללים החלים על החיוב בהיטל השבחה בגין בניה שבוצעה מלכתחילה באופן בלתי חוקי, אך "הוכשרה" בהמשך על-פי תכנית משביחה? השאלה העיקרית שבה נדרשנו להכריע בהקשר זה הייתה האם מועד החיוב הוא מועד הוצאתו של היתר הבניה בהתאם לתכנית, כפי שנעשה במקרה הרגיל, או שמא מועד אישורה של התכנית, מאחר שכבר באותו מועד עמדה הבניה על תילה? לצדה של שאלה זו התעוררו שאלות נוספות: האם במקרים אלה יחולו הפטורים מתשלום היטל השבחה כקביעתם בתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה? כמו כן, מהן ההשלכות שיש להכרעה באשר למועד החיוב בהיטל השבחה על חיובם של בעלי הנכסים בריבית פיגורים בגין התקופה שעד ליום התשלום בפועל? בכל אלה נעסוק בהמשך הדברים.

לפי סעיף 16 לתוספת השלישית רשאים בית המשפט לעניינים מנהליים, ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, ואף השמאי המכריע להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל מקרקעין חייב בהם לפי חוק ההצמדה, בשל התקופה שבה היתנהל ההליך בפניהם.

למעשה, באשר לסוגיית ריבית הפיגורים, טענתם המרכזית של הועדה המקומית והיועץ היא כי יש בסעיף 16 לתוספת השלישית, המקנה כאמור לבתי המשפט המנהליים, לועדת הערר ולשמאים מכריעים סמכות להפחתת ריבית הפיגורים, לתת מענה למקרים בהם עלולה להגרם תוצאה קשה כתוצאה מאימוץ פרשנותם.

...

לצד זאת, במכלול הדברים, מסקנתי היא כי פרשנות זו תואמת בצורה טובה יותר את לשונו של החוק, ואף מאפשרת להגשים את התכלית החלוקתית הניצבת ביסודו של היטל ההשבחה.

סוף דבר: אציע לחבריי לדחות את ערעורה של הוועדה המקומית.

ת השופט ד' מינץ: מצטרף אני לעמדת חברתי השופטת ד' ברק ארז כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי הולם את לשון החוק ולכן דין הערעור להידחות.

כעבור שנה קיבלו התובעים החזר של היטל ההשבחה ששלמו שלא כדין, אולם ההחזר היה חלקי – שכן הנתבעת הוסיפה לו "ריבית רגילה" ולא את "ריבית הפיגורים" הקבועה בחוק.

בבקשת הנתבעת נטען, בתמצית, כדלקמן: לבית המשפט אין סמכות לידון בריבית לפיה ישולם ההחזר, שכן הסמכות להפחית תשלומי פיגורין שבעל מקרקעין חייב בהם היא לבית המשפט לעניינים מינהליים או לוועדת הערר, כקבוע בס' 16 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

לעמדת התובעים הקבוע בס' 17 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה (כי אם הוחלט בהליכים על ביטולו או על הפחתתו של היטל יוחזרו התשלומים ששולמו ביתר, בתוספת תשלומי פיגורים – בהתאם להגדרה שבחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) חל על המקרה דנן, ומשנמנעה הנתבעת מלהוסיף להחזר ששילמה להם את הריבית בשיעור הנכון הרי שיש לחייבה לעשות כן. התובעים הוסיפו והפנו לפסיקה המלמדת על הכוונה ליצור סימטריה במישור ריבית הפיגורים בין תשלום בחסר לבין תשלום ביתר.

...

להשלמת התמונה ולעניין הטענה בדבר סמכותו של בית משפט זה לדון בתביעה – ר' החלטתי בת"ת (שלום כ"ס) 59807-07-14 איילה יחזקאל נ' מ. א. דרום השרון (נבו 26.08.2015) (והחלטה בערר בעניין זה - ער (כ"ס) 39567-09-15‏ ‏ מועצה אזורית דרום השרון נ' איילה יחזקאל) נוכח האמור, נדחית בקשת הרשות להתגונן ומשכך – אני מקבל את התביעה.

הנתבעת תשלם לתובעים את סכום התביעה בסך 76,985 ₪, וכן את אגרת התביעה בסך 962 ₪, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד היום.

כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.