סמכות לדון בתביעה על דמי ניהול נתונה למפקח על המקרקעין

ואולם, כעולה בבירור מכתב התביעה, עניינו בתשלום דמי ניהול מכח הסכם הניהול, וזאת לא רק בגין ניהול הרכוש המשותף אלא בגין ניהול החניות עצמן, שהן רכושם הפרטי של בעליהם המנוהל ע"י חברת הניהול, ומכאן שהסמכות לידון בתביעה אינה נתונה למפקח על המקרקעין כי אם לבית משפט זה. כפי שאפרט מייד, לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהוראות ההסכמים שנחתמו ביניהם, מצאתי כי דין התביעה להדחות מאחר שהתובעות לא הוכיחו את זכותן לקבלת דמי הניהול בסכום שדרשו ולא הוכיחו מהו גובה דמי הניהול אותם היו זכאיות לידרוש.

...

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, כאמור, גם החשבון שהוגש לשנת 2012 – דהיינו לתקופה בה נוהל החניון ע"י התובעת 2 - אינו מספק.

אין צריך לומר, כי עפ"י הדין וההלכה הפסוקה, על התובע הנטל להוכיח לא רק את עילת תביעתו אלא אף את שיעורה, ומשכשל מלעשות כן, דין תביעתו להידחות.

העולה מן המקובץ, כי דין תביעת התובעות להידחות.

הסמכות העניינית 6) בנידון דנן, בנגוד לדעתה המשפטית החולקת של התובעת, גורסים הנתבעים כי הסמכות לידון בהליך זה נתונה למפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") זאת לפי סעיף 72 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק").

9) בעניינינו כאמור, מדובר בתביעה כספית שהגיש "מתחזק" כנגד חברי נציגות הבית המשותף, למילוי התחייבויות הנציגות לתשלום דמי ניהול למתחזק והחזר הוצאות שהוצאו במסגרת ניהול הבית המשותף.

ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ, פסקה 23 (17.3.2016), נקבע כהאי לישנא: "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך" (ההדגשה אינה במקור) 15) המבחן שנקבע הוא דו-שלבי: זהות הצדדים ומהות הסיכסוך; במילים אחרות: האם מדובר ב-"בעל דירה" ו-"מתחזק", וככל שכן - האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק המוזכרים בסעיף 72 בחוק המקרקעין.

20) משמצאתי כי מקום ההליך להתברר לפני המפקח, לוֹ נתונה הסמכות הבלעדית, גם פלוגתה זו תידון לפניו ולא אכריע בה. עם זאת, משכבר הועלו טענות הצדדים בנידון, אסתפק בלהעיר, כי כמתחייב בדין, עת תובע פלוני את אלמוני, מוטל עליו הנטל לבסס ולהוכיח קיומה של עילת תביעה אישית נגדו.

...

בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון, פסקה 23 (27.6.2016), נקבע בזו הלשון: "23. ואולם, יש מקום לבחון לצורך הדיון שלפנינו הוראת חוק רלבנטית נוספת, היא הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מקנה למפקח, כאמור, סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. אני סבור, כי לשון סעיף זה היא רחבה וחד-משמעית, כפי שמיד אבהיר. לטעמי, נכונה טענת המשיבים, לפיה סעיף 72(ב) לאותו חוק מחדד את ייחודיותה של אותה סמכות. זאת משום שס"ק (ב) מלמד, שכאשר היה המחוקק מעוניין להקנות למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המוסמך, הרי שהוא עשה כן בצורה מפורשת, כמו שעשה לגבי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף"..

24) לאחר שבחנתי בעיון רב את תוכן ההתכתבויות באמצעות הדואר האלקטרוני בין הצדדים שהעתקה צורף, וכן נתתי את דעתי לטענותיהם שהועלו ביחס לבקשה לפי הפקודה, סבורני כי קיימת מחלוקת עמוקה, עד כדי חוסר אמון מוחלט, ביחס למהימנות הסכומים שהתובעת הציגה לנתבעים לצורך שיפוי ותשלום.

שכן, לנוכח טענת הנתבעים בדבר קשיי הפירוט והשקיפות לכאורה של הסכומים מושא הקבלות שהועברו בעקבות ההחלטה, סבורני כי קיים קושי בבחינת ביצוע או אי-ביצוע ההחלטה על רקע האמור.

סיכום 32) הבקשה לפי הפקודה - נדחית.

                המשיבה הגישה כנגד המבקשים תובענה כספית, בגדרה טענה כי המבקשים חייבים בתשלום דמי ניהול על פי הסכמי ניהול שנכרתו בינה ובין כל אחד מהנתבעים, בסך כולל של 266,187 ₪.

  מכוח זאת, ומשלטענת המבקשים מדובר בסכסוך בין בעלי דירות למתחזק ביחס להישתתפות בהוצאות הדרושות להחזקת הבניין ולניהולו, הסמכות העניינית לידון בתובענה נתונה למפקח על המקרקעין מכוח הוראות סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") הקובע שסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (נשיאה בהוצאות) יוכרע על ידי המפקח על המקרקעין בלבד.

...

  בפסק הדין שניתן בערעורים אושרו קביעות בית משפט השלום לפיהן הסכמי הניהול הפרטניים הם אלו שבתוקף ולא בוטלו במועדים אחרים מאוחרים יותר (סעיפים 7-5 לפרק הדיון), תוך שבית המשפט מדגיש כי "היות ולדעתי ממילא בית משפט קמא מגיע למסקנה, הנכונה לטעמי, כי בהינתן שבמועד אותה אסיפה (אסיפת דיירים מיום 8.12.2008, י.י.) היה בין הצדדים הסכם פרטני ואישי שנכרת בין חברת יוזמה לבין כל אחת מהמשיבות, לא ניתן לבטל הסכם אישי בין שני צדדים, באמצעות החלטה של האסיפה הכללית..." בהמשך קובע בית המשפט כי "שעה שהצדדים אינם חלוקים ביניהם כי במועד האסיפה הכללית היה ביניהם הסכם שריר וקיים, הדרך לביטולו אינה יכולה להיעשות באמצעות החלטה של האסיפה הכללית" (עמ' 15 לפסק הדין, סעיף 11).

מספר טעמים למסקנה זו. הראשון, והוא העיקרי, גזירה שווה מאופן טיפול חוק המקרקעין וחוק המכר בגריעת חלקים משותפים מהבית המשותף.

בשים לב לכך שאין מחלוקת שבהיבט המהותי המשיבה מתחזקת את הבית המשותף (מבחינת תפקידה, להבדיל מ"איכות" העבודה המבוצעת), המסקנה המתבקשת היא שהמשיבה היא מתחזקת הבית המשותף כהגדרתה בחוק המקרקעין, ובהתאם למהות המחלוקת - החובה לשאת בשכרה - הרי שהסמכות לדון בסכסוך שבין המתחזק ובעלי הדירות נתונה למפקח על המקרקעין בלבד.

לטענת המבקש לאור הילכת בית המשפט העליון ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ מיום 17.3.16 (פורסם בנבו), הסמכות לידון בתובענה נתונה למפקח על רישום מקרקעין.

המבקש טוען כי המחלוקת הנה בזכאות המשיבה לקבל את דמי הניהול וכן גובה דמי ניהול בהיותה מנהלת הרכוש המשותף אשר בסמכותו של המפקח לפי סע' 72 לחוק המקרקעין.

...

עוד טענה המשיבה כי יש לדחות את בקשת המבקש מהטעם שהוגשה באיחור כאשר התיק כבר קבוע להוכחות.

בהמשך להחלטתי מיום 19.12.22, לאחר עיון בתגובת המשיבה ובהיעדר תגובת המבקש, מצאתי לקבוע כי לאור הדין הקיים הסמכות לידון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין, והיא אינה נתונה לבית משפט זה. התביעה ניפתחה כבקשה לבצוע תביעה על סכום קצוב על פי הוראות סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967.

התביעה הוגשה בגין חוב דמי ניהול נטען, ולשם החזקתו התקינה של הרכוש המשותף והבטחת השירותים המחויבים.

סמכות המפקח לידון בתביעה גם כאשר ההיתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך." אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט, ובחינה מהותית של הסיכסוך תביא למסקנה לפיה סכסוכים כגון זה הנידון יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי.

...

המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק, האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.

סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך." אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט, ובחינה מהותית של הסכסוך תביא למסקנה לפיה סכסוכים כגון זה הנדון יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי.

לאור כל האמור לעיל, בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק ובין הדייר - הנתבע, והסמכות נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין.