סמכות ועדת הערר לדון בהיטל השבחה

להלן נימוקי: סמכות וועדת הערר לידון בשיעור היטל ההשבחה, אל מול מסלול מתן הפטור מהיטל השבחה, בהתאם להוראת סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית בטרם אדרש למהות הדיון שקיימה מועצת העיריה, אציין כי טענת העותרת ולפיה, לועדת הערר הסמכות לידון בנידון נדחית על הסף.

...

להלן נימוקי: סמכות וועדת הערר לדון בשיעור היטל ההשבחה, אל מול מסלול מתן הפטור מהיטל השבחה, בהתאם להוראת סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית בטרם אדרש למהות הדיון שקיימה מועצת העיריה, אציין כי טענת העותרת ולפיה, לוועדת הערר הסמכות לדון בנדון נדחית על הסף.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי נפל פגם מהותי בתהליך קבלת ההחלטה של מועצת העיריה אשר לא נדרשה לשאלות מהותיות המהוות אבני דרך בתהליך קבלת ההחלטה בנסיבות מורכבות אלו.

משכך, אין מנוס כי אם להורות על ביטול החלטת מועצת העיריה מיום 7.4.19.

סעיף 198(ו) לחוק המקנה סמכות לועדת הערר לידון בעררים על החלטת הוועדה המקומית למתן פיצויים בשל תכנית פוגעת, קובע כי: "(1)דנה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה), רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו;

...

מכל האמור לעיל, ניתן לראות כי הן כב' השופט בכר והן בית המשפט העליון, לא קבעו כל קביעה פוזיטיבית המחייבת את ועדת הערר למנות שמאי מייעץ.

לאור כל האמור לעיל, סבורה אני כי החלטת ועדת הערר נכונה וסבירה, ולא מצאתי כול עילה מן הדין להתערב בה. סוף דבר: הערעור נדחה.

המערערים ישלמו לכ"א מהמשיבים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ (סה"כ 20,000 ₪ ) שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.11.18 ועד מועד תשלומם בפועל.

בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר טענה המשיבה כי על אף שהיא שילמה את היטל ההשבחה שנקבע, היתר הבניה הראשון לא הוצא כיוון שבנתיים היא הגישה בקשה לשינויים וביקשה לבטל את קומות 17 – 19 (להלן –ההיתר השני).

ועדת הערר לא ראתה צורך להכריע בשאלת הצורך בפירסום הסטייה מהוראות נספח הבינוי המנחה מאחר והיא חורגת מסמכות ועדת הערר הן משום שהערר הוגש מכח הוראות התוספת השלישית לחוק ועוסק בגובה היטל ההשבחה.

...

בערר (דרום) 6092/16 בעלי הזכויות במקרקעין בישוב להבים נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה להבים בהתייחס לנספח בינוי מנחה שהתבקשה ממנו סטייה שלגביה קבעה הועדה המקומית כי היא מהווה סטיה מהותית (הקמת 12 מבנים בגודל בינוני במקום 25 מבנים קטנים יחסית ובנין ענק בצואת האות "ר") והתעוררה מחלוקת בדבר הצורך בפרסום אמרה ועדת הערר: "נבהיר תחילה כי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה אינו חל ואין כל צורך בפרסום הקלה במובנה הפורמלי. סטייה מנספח בינוי מנחה אינה מהווה סטייה מתכנית וכל קביעה אחרת משמע הפיכתו לנספח מחייב, בניגוד ברור ללשון התכנית ולתכליתה (עת"מ (באר שבע) 431/07 זילבר ואח' נ. ועדת הערר מחוז דרום ואח', פורסם בנבו). עם זאת, אנו סבורים כי שינוי מהותי מנספח בינוי מנחה, אשר יש בו פגיעה פוטנציאלית בציבור הרחב או בבעלי מקרקעין סמוכים, חייב להיבחן בהליך מינהלי אשר יאפשר לועדה המקומית לבחון טענות נפגעים אפשריים, לרבות טענות כלליות ל"שינוי אופי היישוב". אין ספק כי הועדה המקומית בהחלטתה לא הזכירה את ההקלה בשינוי הבינוי.

אני דוחה את טענת הועדה המקומית לפיה יש לבחון את ההחלטה באופן מהותי "וברור שלא ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר, כפי שהוגשה, ללא הקלה דה פאקטו" (סעיף 46) אף כי ניתן היה לנסח את ההחלטה באופן ברור יותר (סעיף 62), ולכל היותר יש להתייחס להעדר אישור מפורש בגוף ההחלטה כאל "טעות סופר" (סעיף 65).

סוף דבר אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית טענה לחוסר סמכות עניינית גם מהטעם שעניינים הנוגעים להיטל השבחה כאמור בפרק ח1 לחוק התיכנון והבניה אינם באים בגדר פרט 10(א) לתוספת הראשונה לחוק; שכן ביחס אליהם קבוע מנגנון של ערר וערעור מינהלי לפי פרט 5 של התוספת השניה.

ככל שיהא בכך צורך, ברי כי ועדת הערר תתייחס בהחלטתה גם לעניין זה ולכשתתקבל ההחלטה, יהא בידי העותר להשיג עליה כדין, ככל שיידרש (לסוגיית סמכות ועדת הערר לידון בעיניין ראו למשל החלטת ועדת הערר בערר (י-ם) 198/17 שטרן נ' הועדה המקומית מיום 27/2/19 והפסיקה הנזכרת שם).

...

אף שהעותר לא מצא מקום להגיב לטענה מקדמית זו, משקבעתי כי יש לסלק את הערעור על הסף מהטעמים לעיל, לא ראיתי מקום להוסיף ולהעמיק בעניין זה. לבסוף אציין, כי לא מצאתי ממש בטענות העותר והן נדחות.

הטענה כי עתירה מנהלית היא הדרך היחידה להבטחת ביקורת שיפוטית על התנהלות המשיבה טרם הגשת הערר, אינה ברורה בשים לב לקיומה של ביקורת שיפוטית במתווה שקבע המחוקק, ונדחית אף היא.

סוף דבר, אני מורה על מחיקת העתירה על הסף.

יתרה מכך, הלכה היא כי יש לפרש את סמכותה של ועדת הערר באופן רחב (עניין יזום; ראו גם סעיף 8 לפסק הדין בעע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, ניתן ביום 5.9.2005 ), ואף קיימת גישה לפיה לועדת הערר סמכות לידון במכלול הנושאים המשפיעים על היטל ההשבחה, לרבות סוגיות כגון השתק, מניעות, הסתמכות וכיוצא באלה, גם אם אינם נובעים מחוק התיכנון והבניה גופו (בעיניין זה ראו למשל סעיף 10 לעניין אדלר).

...

המסקנה היא שיש לברר תחילה את הערר שהוגש לוועדת הערר.

אף אינני סבור שיש בכך שטענות העותרת בסוגיית מימוש הזכויות מופנות גם כלפי התנהלות המשיבות והחלטותיהן במהלך ביצוע הפרויקט ואישור ההיתרים השונים כדי לשנות מסקנה זו. סמכות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה משתרעת על כל "...החלטה הנוגעת להיטל השבחה..." (סעיף 12ז(א) לחוק התכנון והבניה).

בנוסף, בנסיבות המקרה דנן אני סבור כי אף גלומים יתרונות דיוניים חשובים בבירור המחלוקות בפני ועדת הערר תחילה.