סמכות ועדות מקומיות בשינויי ייעוד

סמכות הוועדה המקומית היא לשנות ייעוד שנקבע בהיתר מבלי שיש בכך היתר לשימוש חורג, ולפיכך היה על ועדת הערר לדחות את הערר על הסף.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

לא בכדי, הוסיף בית המשפט העליון והבהיר בעיניין פז, כי אין להתיר פרשנות מרחיבה, שכן היא חורגת מלשון סעיף 62א לחוק ומתכליתו, שכן היא משנה באופן מהותי את תפיסת מערך התיכנון המרחבי: "פרשנות (מצומצמת - ת.ש.נ) זו מתיישבת עם התפיסה התכנונית הכוללת, אשר על-פיה, הקצאתם של שטחים לבנייה, וקביעת ייעודיהם של שטחים לפיתוח ערוני או כפרי, קביעת שטחים חקלאיים, איזורי תעשייה ומסחר, וכיוצא באלה, מסורים לסמכותה של ועדה מחוזית, כחלק מאחריותה הכוללת לקבוע את התשתית הנורמאטיבית הבסיסית לתיכנון המרחבי במחוז עליו היא מופקדת (סעיף 57 לחוק התיכנון והבנייה). הכרה בסמכות ועדה מקומית לקבוע שטחי בנייה לתחנות דלק, בחריגה מהתכנית הקיימת שאושרה בידי הועדה המחוזית, אינה מתבססת על הוראה מפורשת בחוק. הכרה כזו מהוה שינוי מהותי בתפיסת מערך התיכנון המרחבי ששררה עד כה, שלפיה קביעת התשתית התכנונית הנורמאטיבית, שנושא הבנייה הוא מרכיב מהותי בה, נתונה לסמכות הועדה המחוזית. יש לה גם נפקות מבחינת השוני בהרכביהם של מוסדות התיכנון, ומידת ההשפעה של אינטרסים מקומיים על פעולתם [...] פרשנות מרחיבה כזו היתה חורגת מהמסגרת הלשונית ומהתכלית של סעיף 62א(א) לחוק" (דברי כבוד השופטת פרוקצ'יה בפסקות 46-45).

...

מוסיף בית המשפט בעניין עין כרם ומצטט דברים שנאמרו על ידי כב' השו' א' לוי בע"א 6365/00 בר אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניייה, מחוז צפון  (26.03.2002) (להלן: "עניין בר אור") אשר קבע, כי "נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי-ראש הוועדות המחוזיות הן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב-ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה". גם לאחר "שהצטבר ניסיון" נותרה הלכה זו על מכונה, כפי שעולה מפסקי דין רבים וביניהם: עע"מ 5839/06 ‏אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, (25.9.2008); עע"מ 5239/09 אדם טבע ודין-אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז, (16.9.2009); עע"מ 2109/12 זאהי אגבריה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, (21.11.2013); עע"מ 5937/14 ‏אניאט ו נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 22 (19.7.2015)).עע"מ 5232/18 חברת אנרג'קס אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון (23.2.2020).

לפיכך, אני דוחה את העתירה על החלטת יו"ר הוועדה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה, על כל חלקיה.

תכנית זו היא לאיחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית, שלא שינתה את היעוד והתכליות.

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.

לאחר פירסום המיכרז, הגה עו"ד שוב, מנהל התובעת, רעיון עסקי להקמת תחנת תידלוק בישוב אלעד, באמצעות הליך תיכנוני קצר (בסמכות הועדה המקומית לתיכנון ולבניה), מקורי ויצירתי של חילופי שטחים ושינוי ייעוד, אשר היה אמור להגדיל משמעותית את פוטנציאל הרווחיות הגלום במגרשים (להלן: "הרעיון").

...

מכאן שאין בידי להיעתר לתביעה דנן.

סוף דבר – התביעה נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בהיקף ההליכים ובמספר ישיבות ההוכחות שהתקיימו בתביעה, אני מחייב את התובעת בשכ"ט ב"כ הנתבעים בסך 20,000 ₪, אשר ישולם לא יאוחר מיום 15.1.2016.

מטעמים מצטברים אלו, יש לקבוע לשיטת המדינה כי מקום בו מתבקש אישור תכנית להקמת תחנת תידלוק הדורשת את שינוי ייעוד הקרקע, ופוטנציאל הבנייה בקרקע לפי התכנית התקפה, אינו מתוחם באמצעות זכויות מפורטות ומסוימות, אלא משאיר לועדה המקומית להתיר הקמת מבנים חקלאיים לפי שיקול דעתה – אין מדובר בתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א)(10) לחוק.

...

יוצא אפוא שלשיטתה של העותרת, במצב דברים זה השטח עליו חלה התכנית התקפה הוא כולו בגדר "השטח הכולל המותר לבנייה" והתכנית המוצעת אינה "מגדילה" את שטחי הבנייה, כך שהסמכות לדון בה מסורה לוועדה המקומית לפי סעיף 62א(א)(10) לחוק.

אכן, כוונת המחוקק היא לאפשר לוועדה המקומית לאשר תכנית להקמת תחנת תדלוק תוך האפשרות לשנות ייעודים מסויימים של המקרקעין, אולם המחוקק חידד את כוונתו והוסיף בתיקון 101 את המגבלה: "ובלבד שאין בתכנית הגדלה של השטח הכולל המותר לבנייה באותה הקרקע". כפי שטענה המדינה, אף אני סבור כי פרשנות המסמיכה את הוועדה המקומית לדון בתכנית המשנה את ייעודה של קרקע, כשהתכנית התקפה ביחס לקרקע אינה קובעת זכויות בנייה מפורטות, מרוקנת מתוכן הלכה למעשה את המגבלה של מניעת הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בקרקע.

העותרת תהא רשאית להגיש את התכנית לוועדה המחוזית על מנת שזו תדון בה לגופה, וטענותיה לגופם של הדברים שמורות לה. סוף דבר, אציע לחברי לדחות את העתירה ולקבוע שלא נפל פגם בהחלטת המשיבה לפיה הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדון בתכנית המוצעת.