סמכות ועדה מקומית להוסיף תנאי בתכנית לאחר הפקדה

העותרת טוענת כי הוועדה המקומית אינה רשאית להוסיף פרשנות להחלטות המועצה הארצית ולעגנן בהוראות התכנית.

החלטת המועצה הארצית, שלגבי פרשנותה חלוקים הצדדים, קובעת כדלקמן: "37. משכך, איננו רואים לבטל את אפשרות הניוד שקבענו. מאידך, נראה לנו להוסיף ולקבוע במפורש תנאים אלה:

לאחר הפקדת התכנית הוגשו 60 התנגדויות פרטניות ובנוסף הוגשו התנגדויות ע"י מהנדס העיר, המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל ושר החינוך (מטעם הועד הישראלי לאונסקו).

על החלטת הוועדה המחוזית הוגש ערר מטעם הוועדה המקומית ואושרו בקשות נוספות להגשת ערר מטעם 13 מתוך 60 המתנגדים לתכנית המופקדת.

העותרת טוענת כי הוראות אלו בתכנית נקבעו בחריגה מסמכות של הוועדה המקומית, כיון שעניין זה לא נקבע בהחלטות המועצה הארצית.

...

מעבר לכל האמור לעיל, מדובר כאמור בהליך מקצועי רחב ומעמיק, וככזה מרחב התערבות בית המשפט ממילא מצומצם.

על כן הטענה בדבר אופן ניוד הזכויות נדחית.

לאור האמור אני דוחה את טענות העותרת גם לעניין זה. סוף דבר העתירה נדחית.

התיקון, שתכליתו להביא להסדרת התנאים והזכויות לבניית מרפסות במסגרת תוכנית, הקנה זכויות לבניית מרפסות בית, לתוכניות שהופקדו לפני 01.01.2010, מתוך הנחה כי פרק הזמן עד למועד זה ינוצל לצורך הכללת זכויות מפורשות למרפסות מקורות במסגרת התוכנית המקודמת ע"י מוסדות התיכנון.

בשנת 2011, נעשה תיקון נוסף בהוראה הרלוואנטית, כדלקמן: "הוראות תקנה משנה (ב) יחולו בבנייה לפי היתר מכוח תכנית בסמכות ועדה מקומית אף אם הופקדה לאחר יום טו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010)". בפירסום באתר האנטרנט של משרד הפנים מיום 3.1.2011 (היום בו חתם שר הפנים על התיקון לתקנות), נכתב, כי "בתכניות חדשות, שאושרו לאחר ינואר 2010 על הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה לקבוע מה יהיה שטח המרפסות בכל דירה". הלכה למעשה, כוונת התיקון הייתה להכניס לתכנית מראש את שטח המרפסות לכל דירה.

ועדת הערר בערר בובליל קובעת במפורש כי התכניות היו אמורות להכיל את המרפסות והוספת או גריעה משטח הבנייה אינן מטרות התקנות (פסקה 14).ועדת הערר קבעה אם כן כי מרפסות מקורות נועדו להיות חלק מהתכניות – זהו אומד דעתו של מחוקק המשנה, זוהי ההלכה וזהו הדין.

...

אינני מקבלת טענה זו, ויפים לענייננו הקביעות ברע"א 2128/09 הפניקס חברה לביטוח בע"מ נ' עמוסי (5.7.12) נקבע בעניין זה: "...יש להדגיש כי נוסח סעיף 8(א)(1) קובע שהתובענה הייצוגית נדרשת לעורר שאלות משותפות לכלל חברי הקבוצה. נוסחו של סעיף זה אינו דורש כי משקלן של השאלות המשותפות לחברי הקבוצה יהיה גבוה ממשקלן של השאלות האינדיבידואליות, אלא די בכך שקיימות שאלות משותפות כלשהן" (בפסקה 10).

סעיפים 8(א)(3)-(4) - תום לב נוכח התנהלות ההליך עד כה, לא ניתן לקבוע שעניינם של חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך שאינה הולמת או בחוסר תום לב. סוף דבר הבקשה לאישור תובענה ייצוגית מתקבלת בשינויים כעולה מהגדרת הקבוצה ומהגדרת השאלות המשותפות.

על פי סעיף 25 בחוק תובענות ייצוגיות, יפורסם הפרק האחרון להחלטה זו (שכותרתו "סוף דבר") בשני עיתונים יומיים בעלי תפוצה רחבה בשפה העברית.

במסגרתה, קבעה הועדה המקומית גם כדלקמן: "הועדה סבורה כי מדובר בתכנית בסמכות מקומית העומדת בדרישות סעיף 62א' לחוק והיא אף ראויה מבחינה תכנונית. עם זאת התכנית, לא נידונה ולא תואמה עם הועדה המחוזית ומן הראוי שיהיה תאום כזה. על כן החלטת הועדה היא להפקיד את התכנית בתנאים, והפרסום יהיה לאחר שהיזם יקיים תאום עם הועדה המחוזית". בדברי ההסבר לתכנית (נספח 17 לעתירה) אף נכתב כדלקמן: "תכנית זו הנה בסמכות מקומית ומציעה שינוי בחלוקת שטחי הבניה בין מגרשים במיתחם התעשייה אשתאול על ידי הוספת שטחי בניה כוללים המותרים לבניה בייעוד איחסון והוספתם לייעוד המסחר בהקף של 8,565 מ"ר והקטנת שטחי הבנייה הכוללים המותרים לבניה בייעוד תעשייה בשיעור זהה. מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבניה לפי תכנית מי/350/י, תכנית מי/מק/י/1 ותכנית 151-0650853". בנקודה זו ומטעמי בהירות אך אזכיר את סעיף 62א' לחוק הקובע, בין היתר, כדלקמן: "תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית:

...

על רקע האמור, קשה להשתחרר מהתחושה שיש לייחס חלק לא מבוטל מהתנהלות המשיבות לשאיפה לעגן בתכניות בנייה ובדין, עבודות שבוצעו שלא כדין, במועד בו לא היו בנמצא היתרי בנייה ואף קודם שאושרה התכנית המקומית.

אין, אפוא, על הפרק, תכנית מקומית, שניתן לברך עליה בצורתה הנכחית, וממילא תשליך מסקנה זו במישרין גם על מעמד היתרי הבניה שהוצאו מכוחה.

סוף דבר, החלטת הוועדה המקומית מיום 15.1.2020 - בטלה.

עוד הוסיפה המשיבה, כי הן הועדה המקומית והן הועדה המחוזית קידמו שינוי ייעוד ברחוב חנוך 24 בלבד (שבתכנית הקודמת היה בייעוד "מגורים"), וזאת מאחר שברחוב חנוך 26, שממילא כבר היה בייעוד צבורי, ניתן היה להקים מעונות סטודנטים ערב אישורה של התכנית החדשה.

ועדת הערר קבעה כי הוראת סעיף 188 בחוק עוסקת במתן סמכות הפקעה לועדה המקומית לצרכי ציבור המוגדרים לצרכי אותו סעיף.

בחלק ניכר מהחלטתה, התייחסה ועדת הערר למסמכים מהם עולה כי ועדת התיכנון המחוזית סברה אף היא שלא ניתן להתיר מעונות סטודנטים בנכס על פי התכנית הקודמת, ונידרש שינוי ייעוד על מנת לאפשר השמשת המבנה לשימוש זה. כך למשל, הפניתה ועדת הערר לסיכום ישיבה שהתקיימה בין צוותי תיכנון של הועדה המקומית ולשכת התיכנון המחוזית מיום 1.3.2011, שם ציין נציג הועדה המקומית כי "מעונות סטודנטים אינם שימוש צבורי מובהק". עוד נאמר, כי הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את התכנית החדשה לאחר שתתוקן, ובתנאי כי לשימושים המותרים יוּסף שימוש של מעונות סטודנטים.

...

מקובלת עלי בהקשר זה עמדת המערערים, כי את שאלת קיומה של עלייה בשווי המקרקעין יש לבחון ביחס למצב שהיה ערב כניסת התכנית החדשה לתוקף (בשונה ממועד אישור התכנית הקודמת).

סוף דבר הערעור מתקבל באופן חלקי, במובן זה שהדיון יושב לוועדת הערר על מנת שתשלים את החלטתה, כמפורט לעיל.

לאור תוצאת הדיון ומכלול נסיבות העניין, אני מחייב את המשיבה בהוצאות המערערים על הצד הנמוך ובסכום כולל של 5,000 ₪.

מתגובת הוועדה המקומית לעתירה עולה כי כ- 5 חודשים לאחר הוצאת ההיתר היתקבל אצל מהנדס הוועדה המקומית מכתב מאת היועצת המשפטית של הוועדה לתשתיות לאומית בו נאמר כי הבניה היא בתוואי תכנית המטרו ונדרשת פניה לנת"ע על מנת לקבל את התייחסותה.

על אף האמור בסעיף קטן (א) מוסד תיכנון רשאי להפקיד תכנית, לאשרה וליתן היתר לפי סעיף 8 לתחנת תידלוק שאינה עומדת בתנאים המפורטים בסעיף זה ובילבד שהתקיימו בה כל אלה: הסטייה של המרחקים מגבול מיגרש השימושים הרגישים אינה גדולה ביותר מעשרה אחוזים (10%) מהמרחקים המינימאליים.

אי מיצוי הליכים לטענת העותרת, העתירה מושתת על שתי עילות וגם אם הסמכות לידון בטענות כנגד היתר בניה כאשר המתנגד טוען כי ההיתר ניתן בנגוד לתכנית החלה על המקרקעין צריכה להתברר בפני ועדת ערר, העילה אודות חוסר סמכות הוועדה המקומית להאריך את תוקפו של ההיתר שהוארך מספר פעמים מבלי שהחוק מאפשר זאת דינה להתברר בפני ביהמ"ש ולא בפני ועדת הערר ועל מנת שלא לפצל את הסעדים הוגשה העתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

לא רק שההחלטה על הארכת תוקף הבקשה הוארכה בשנה נוספת ללא סמכות אלא שגם הוחלט להוסיף תנאי נוסף להיתר: "אישור מועצת העיר ושר הפנים להחלטת הוועדה שהתקבלה ב- 28.5.2017 – לענין הסדרת הנושא הקנייני". בהוספת הקלה נוספת בהיתר מחייבת הגשת בקשה חדשה לרבות פירסום.

...

לאור האמור טענת המשיבות כי הארכת ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר נעשתה כדין דינה להידחות.

סוף דבר הההיתר שהוצא על ידי ועדה המקומית ביום 10.5.21, בטל.

המשיבים ישלמו לעותרת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.