סמכות ועדה מקומית לדרוש כתב התחייבות לשיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הליכים משפטיים מקדמיים טענות הוועדה המקומית להעדר סמכות עניינית והתיישנות עוד בטרם הוגש כתב הגנה, הוגשה ע"י הוועדה המקומית בקשה לדחיית התביעה על הסף בטענה כי התובעים היו צריכים להגיש תביעה לפיצויים לועדה המקומית, בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון ובניה, בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית, דהיינו עד 15.1.07, ולכן אין לבית משפט שלום סמכות עניינית.

טענות הוועדה המקומית כנגד התובעים ותביעתם טענה הוועדה המקומית את הטענות הבאות: · ייחוד העילה והתיישנות הוועדה המקומית חוזרת על טענתה לפיה מדובר בתביעה שנועדה לעקוף את הוראת ההתיישנות הספציפית בחוק התיכנון והבניה ואת הליך התביעה לפי סעיף 197 לחוק.

טענות הוועדה כלפי צדדים שלישיים כלפי היזמים - הוועדה המקומית טוענת כי קמה לה זכות שיפוי מהיזמים – נוכח חתימתם על כתב שיפוי, הקובע בסעיף 5, כי "בכל מקרה שתוגש תביעה משפטית נגד הוועדה המקומית או העיריה בגין פגיעה במקרקעין על ידי התכנית....מסכימים אנו לשאת בתוצאות פסק הדין", ו"אין לנו ולא תהיינה לנו כל דרישות או תביעות כלפי העיריה, הוועדה המקומית וכל מוסד תיכנון, לתשלום או לתמורה כלשהם בגין כל האמור בכתב התחייבות זה".

· כתב השיפוי תקף גם לאחר פס"ד ביקל, וזאת בשל תיקון מס' 115 בחוק התיכנון ובניה, אשר מקנה סמכות גם לועדה המקומית לידרוש הפקדת כתב שיפוי כתנאי למתן היתר ובילבד שנקבעה בתכנית הוראה המתירה זאת, ובתכנית הספציפית נקבעה הוראה כזו.

...

לפיכך אני קובעת כי שווי הפגיעה בנכס בעקבות תב"ע 7035 עומד על 117,180 ₪ ( 6% X 1,953,000 ₪), נכון ל-30.1.2004.

על אף האמור לעיל, דין הטענה להפחתת הפיצוי כדי חלקם של התובעים בנכס להידחות משום שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

סוף דבר אני מחייבת את הועדה המקומית לשלם לתובעים סך של 117,180 ₪.

במהלך הדיון בעתירה המינהלית התברר, כי סלע המחלוקת בין הצדדים נעוץ במדיניותה של הודעה המקומית להתנות את הענקת היתרי הבניה בחתימת פלאפון על כתבי שיפוי בהם היא מתחייבת לשפות את הוועדה המקומית על כל תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שתוגש נגדה בקשר למיתקני התיקשורת הסלולארית (להלן – כתב השיפוי).

בית המשפט הוסיף, ביחס לטענה הכללית שהעלתה הוועדה המקומית בדבר סמכותה להתנות מתן היתרי בניה בהפקדת כתבי שיפוי, כי "סמכותה של הועדה המקומית לידרוש הפקדת כתב שיפוי לפני כניסתו לתוקף של [חוק הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ו-2006], מוטלת בספק... במקרה הנידון לפנינו יש די והותר אסמכתות לכך שהמדיניות השלטת בתקופה בה הייתה העותרת זכאית להיתר הבנייה הייתה מדיניות הפוכה שגרסה כי הועדה המקומית אינה יכולה לידרוש הפקדתו של כתב שיפוי". בית המשפט קבע עוד, כי הוועדה המקומית לא הציגה אסמכתות שיש בהן לשכנע כי פלאפון הייתה מודעת להתחייבות להפקדת כתבי שיפוי.

...

דיון לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לדחות את הבקשה.

בנסיבות אלה איני מוצאת כאמור לבסס את החלטתי זו תוך כניסה לעובי הקורה בשאלת סיכויי הערעור, ומעבר להערתי לעיל איני נוקטת בענין זה כל עמדה.

בעניין זה מקובלת עלי עמדת פלאפון לפיה מדובר בפסק דין שלמעשה קובע חיוב כספי.

אשר על כן, הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט לענינים מינהליים נדחית.

מבוא האם קיימת סמכות לועדה המקומית לתיכנון ובנייה לידרוש מיזם פרטי, המגיש בקשה לאישור תוכנית, להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה תשכ"ה-1965? זו השאלה הטעונה הכרעה בתיק זה. רקע הנתבעת הנה חברה המפעילה בית אבות סיעודי בנכס הבנוי על מקרקעין, הידועים כחלקה 59 בגוש 10916.

ובבר"מ 4443/03 עריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל, ניתן בתאריך 17/7/2011 (להלן: פס"ד עריית חולון), לאחר שתוקן סעיף 198, נקבע כך: "לצד הסדרי החקיקה בענין הפצוי והשיפוי, קיימים גם הסדרי שיפוי הסכמיים. כך, כאשר התכנית מבוצעת על-ידי יזם פרטי, או כאשר התכנית מביאה תועלת מיוחדת לגורם מסוים, נהוגה פראקטיקה של הסכמי שיפוי אשר נחתמים בין הועדה המקומית לבין היזם, אשר בהם מתחייב האחרון לשפות את הועדה על חיוביה העתידיים בגין תביעות פיצוי על-פי סעיף 197 לחוק. פראקטיקה זו מגשימה את עיקרון הצדק החלוקתי, שכן היזם, הנהנה העקרי מן התכנית, נושא במקביל בנטל הפיצויים (ענין ויטנר, בפיסקה 14). פראקטיקה זו זכתה להכרת בית משפט זה לא אחת בעבר (ענין פרי הארץ, בעמ' 641; בג"ץ 1494/05 וינברג נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה בתל-אביב ([פורסם בנבו], 15.3.2005))." עמדת בית המשפט העליון בנוגע לחוקיות כתבי השיפוי אומצה על ידי בתי המשפט בערכאות הדיוניות.

...

התנהלותה זו של הנתבעת הינה חסרת תום לב. סוף דבר, אני מורה על קבלת התביעה.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים שהאחרונה שילמה במסגרת תביעות הפיצויים – 585,015 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 18.7.11 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪.

בדו"ח הפעולות שהגיש, מציין הכונס עו"ד סולמי כי ביום 17.5.2020 החליטה הועדה המקומית לעניין תכנית מפורטת מס' 408-0800763 במסגרתה אושרה הפקדת התכנית בכפוף לתנאים; ביום 3.8.2020 הכין השמאי את טבלת האיזון (טבלת בעלויות והחלק ברכוש המשותף שיירשם), נספח הערות ושעבודים וטבלת איחוד והקצאה של החלקות עליהן בנוי הבניין; במהלך חודש ספטמבר 2020 החתים הכונס את הבעלים על כתבי התחייבות ושיפוי לטובת הוועדה בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"); לבקשת הוועדה, ביום 27.10.2020 הכין השמאי טבלת איחוד וחלוקה מורחבת; ביום 22.2.2021 אושרה התכנית ובהמשך פורסמה למתן תוקף; ביום 21.7.2021 הגיש הכונס עו"ד סולמי בקשה להיתר בניה וביום 2.4.2023 עידכן את בית המשפט, כי באותו יום היתקבל היתר בניה לבניין וכי כעת הוא והאדריכל פועלים להפקת אישור איכלוס (טופס 4) מאחר והבניין כבר בנוי לפי היתר הבניה שניתן.

הכונס וצוותו וכן נציגות הדיירים, פעלו ללא לאות כנגד כל הסכויים להכשרת הבניין מבחינה תכנונית, תוך אישור תב"ע בסמכות מקומית, התאמת רשוי לדרישות הרשויות והוצאת היתר בתנאים.

...

חמישית, גם עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט מחייבים שלא לאפשר לצדדים, שייהנו באופן ישיר מתוצאות הליך הכינוס, פטור מנשיאה בעלויות אותו הליך ואני סבור, כי מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה כלל בעלי הזכויות יהנו מפעולת הכונס, מבלי שישאו בשכר הוגן בעדן וממילא, יתר הדיירים לא טענו כי מדובר בפעולות שלא היו הכרחיות (ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

אולם, אני סבור כי ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה לדון בטענות מעין אלו שהועלו על ידי נציגות הדיירים נגד התובעים וטענות אלה שמורות להם.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: בקשה מס' 50 - ניתנות בזה הוראות בהתאם לסעיפים 23.1; 23.2; 23.3 בתשובת הכונס לתגובה ביחס לבקשה מס' 50.

המשיבה 1 החלה לטפל בתביעתה של העותרת על פי דין ועל פי המתחייב מכתב שיפוי שנתנה המשיבה מס. 2 למשיבה מס. 1; בגדר כתב השיפוי התחייבה המשיבה מס. 2 לשפות את הוועדה בגין תשלום פיצויים שהועדה תחוייב בו בשל תביעה לפי סעיף 197 הנ"ל. לאחר דיונים שהתקיימו בועדה, ניתנה ב-4/00 החלטה ולפיה "עמדתה של הוועדה המקומית שונה מעמדת רש"ת ומחייבת מההיבט העקרוני, תשלום פיצויים לבר רשות במקרקעין". (נספח א' לעתירה).

הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולה הפלוגתא הבאה: -היכן צריך להתקיים הדיון בתביעת העותרת? ד. האם על התביעה להתברר בוועדה המקומית או בוועדה המחוזית? הדין וטענות הצדדים העותרת, הגישה תביעתה על פי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הקובע: "197. תביעת פיצויים (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף.200 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

סעיף 5 (יא) לכתב השיפוי קובע: "שוכנעו מנכ"ל משרד האוצר ומנכ"ל משרד הפנים כי כתוצאה מהתביעות נשוא כתב שיפוי זה התחייבו מטלות מנהליות נוספות המחייבות העסקת כוח אדם מעבר לכוח האדם המועסק דרך קבע בוועדה יקבעו לפי פניית הוועדה ולאחר שיאפשרו לרשות להשמיע את טענותיה, את עלות העסקת כוח האדם הנוסף הנדרש אשר תישא בו הרשות.

בינתיים, הגישו התובעים בכל יתר התביעות אשר הוגשו למשיבה מס' 1, למעט העותרת, עררים לועדת הערר מחוז המרכז, כאשר בבסיס עררים אלה כולם, הטענה כי אי מתן החלטה בתביעות בתוך 90 יום, משמעו דחיית התביעות ולפיכך קמה לוועדת הערר סמכות לידון בתביעות מכוח סעיף 198 (ד) לחוק.

...

על כן, לטענת משיבה מס' 1 אין מנוס אלא להפנות את העותרת להגיש ערר לועדת הערר.

נכון פעלה העותרת בהגשתה את תביעתה למשיבה מס' 1 אך במקרה דנן אין באפשרות משיבה מס' 1 לדון בה. לאור האמור לעיל הנני דוחה את העתירה.