סמכות בית משפט מחוזי בחוזה מקרקעין לא רשום

לא נעלמה מעיניי פסיקה של בתי משפט מחוזיים בתביעות לביטול הסכם מכר מקרקעין (להבדיל מתביעות לאכיפת הסכם), בה נקבע כי במקרים שבהם אין צורך לשנות את הרישום נוכח ביטול ההסכם, הסמכות תיקבע לפי שווי הזכויות (ראו תא 6196/04 מנייר נ' נאג'י פארג' (14.3.2005)(להלן: עניין מנייר) וכן תא(טב) 19930-01-12 פרח נ' ברזלי (18.12.2012) והאסמכתאות שם).

לא למותר לציין כי לתוצאה זהה ניתן להגיע גם בהתאם לגישה האחרת שהובעה בפסיקה (אף היא של בתי המשפט המחוזיים) לפיה הן בתביעות לגבי מקרקעין רשומים והן בתביעות לגבי מקרקעין לא רשומים, הסמכות הייחודית היא לבית המשפט המחוזי (ראו למשל החלטת כב' השופט י' עמית בשבתו כבית משפט מחוזי בה"פ (חי') 119/08 שוייצר נ' רפאל (6.7.2008)(להלן: עניין שוייצר).

...

אשר לסעד הפיצויים - כמתחייב מן ההלכה שנקבעה בע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457 (1958)), אין מנוס מפיצול התביעה, כך שתביעת הפיצויים תידון בבית המשפט השלום.

נוכח האמור אני מורה על מחיקת תביעת הפיצויים.

בת"א (מחוזי חי') 12441-10-20 אבישי זייד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' (4.11.2020) (להלן: עניין זייד), נידרש בית המשפט המחוזי לשאלת סמכותם של בתי המשפט לידון בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין לא רשומים.

בהחלטתו בעיניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומאטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעיסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעיסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששיטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא איפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

...

בהחלטתו בעניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא אפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

סיכומו של דבר, מצאתי כי בנסיבות העניין שבפני יש לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה.

מאחר והנתבעים הודיעו כי התובעים 5-1 מכרו את חלקם במקרקעין לצד ג', והתובעים אישרו בתשובה כי אכן מכרו את זכויותיהם אך טרם שולמה מלוא התמורה, סבורני כי בטרם תינתנה הוראות להמשך ההליך לרבות להגשת הראיות, יש לצרף להליך זה את מלוא בעלי הזכויות במקרקעין כבעל דין דרוש.

מסגרת סמכותו העניינית של בית המשפט השלום בתביעות אזרחיות קבועה בסעיף 51(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") ולפיו סמכותו העניינית של בית המשפט בעיניין שאינו מקרקעין מוגבלת לסכום תביעה או נושא תביעה עד לסך של 2,500,000 ₪ ובכל הנוגע לתביעות במקרקעין, סמכותו של בית המשפט השלום הוגבלה לתביעות חזקה או שימוש במקרקעין או לחלוקה או לחלוקת השמוש בהם.

באופן קונקריטי הפסיקה קובעת כי תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין הכרוך באכיפת זכויות קנייניות כגון רישום בעלות או חכירה ובמקרקעין מוסדרים, הסמכות היא לבית המשפט המחוזי.

...

הנתבעת מפנה לפרק הסעד המבוקש בסעיף 5 לכתב התביעה במסגרתו מבוקש צו עשה המורה על הצמדת חניה "בטבו" לדירת התובעים וטוענת כי הצמדת חניה לדירה ורישומה בטבו, בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 היא הענקת בעלות במקרקעין שאינה בסמכותו של בית משפט השלום.

תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין או ביטולו, הצהרה על זכות או העדר זכות במקרקעין, תהא בסמכותו של בית המשפט המחוזי (ראו; ע"א 27/77 טובי נ' רפאלי, פ"ד לא(3) 561, 568 (1977); ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה2) 749, 759 (1991); ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 679 (1997); רע"א 3749/12 בר-עוז נ' סטר, פ"ד סו(1) 678 (2013); ה"פ (מרכז) 13389-07-19 פינחסי נ' ברדוגו (20.8.2019)).

...

דיון אקדים ואומר, לאחר בחינת כתב התביעה, הבקשה והתשובה, דין הטענה להיעדר סמכות עניינית להתקבל; סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") קובע את סמכויות בית משפט השלום בענייני מקרקעין, ומורה כדלקמן: בית משפט שלום ידון באלה: (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ותביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

המבקשים עותרים לדחיית התביעה על הסף בשל העידר סמכות עניינית של בית משפט זה לידון בתובענה; לטענתם, הנכס אינו עונה על הגדרת "מקרקעין", אינו מוסדר ואינו רשום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין, ולכן הזכות הנרכשת בנכס עניינה בזכות אובליגאטורית ולא זכות קניינית.

בתשובתם לתשובת התובעים טענו המבקשים, כי בעניינינו חוזה החכירה נחתם מול רמ"י אך הנכס לא הוסדר מעולם והוא לא נרשם בלישכת רישום המקרקעין, כאשר לפי הפסיקה, תביעה בעיניין קרקע שאינה רשומה ומוסדרת בלישכת רישום מקרקעין, לא תתנהל בבית המשפט המחוזי.

...

לאחר עיון בנימוקי הבקשה והתשובות ולאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

אשר על כן, אני מקבל את בקשת המבקשים וקובע כי אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתובענה וכי סמכות זו נתונה לבית משפט שלום.

אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם למבקשים הוצאות משפט בגין הליך זה בסך 1,500 ₪ תוך 30 יום.