סמכות בית משפט השלום לדיון בהסכם שכירות ל 10 שנים

להשלמת התמונה יצוין כי ביום 27.8.2019 פי גלילות ביטלה את ההסכם, דיסקברי כפרה בהודעת הביטול, נותרה במיתחם והתובעת הגישה תובענה לבית משפט השלום לפינוי המושכר – תא"ק 7401-11-19, המתבררת בפני כב' השופט עמית יריב.

הנתבעים טענו כי רמ"י והועדה המקומית הוציאו דרישות תשלום לדמי היתר והיטל השבחה בסכומי עתק לא פרופורציונאליים ובלתי צפויים לתוכנית הזמנית רש/800/א/1 שמטרתה לאפשר הוספת מבנים יבילים בשטח של כ-3,000 מ"ר במושכר ל-10 שנים (התוכנית המתכלה), ובכלל זה חיוב ניכר לשימוש בכל שטח המיתחם (164 דונם) לאחסנת רכבים – שימוש שהותר לדיסקברי על פי הסכם השכירות ועל ידי הרשויות תוך הפנייה לרישיון העסק שהוצאו לשוכרות המשנה במיתחם, ולא בהתאם למטרה המצומצמת של התוכנית המתכלה.

דיון והכרעה הסמכות לאפשר עיון בתיק בית משפט מצויה בתקנות בתי המשפט ובתי הדין לעבודה (עיון בתיקים), התשס"ג-2003 (להלן: "תקנות העיון").

כבר נפסק כי עיון בתיק בית משפט לצורך היתדיינות משפטית אחרת היא לגיטימית, וככלל "אין הכרח כי המבקש יסביר כיצד העיון יועיל לו להתדיינות המשפטית האחרת" (עניין דומיקאר, פס' 10).

...

סוף דבר בקשת העיון מתקבלת, בכפוף להתחייבות המבקשות לעשות שימוש בחומר שהועבר לעיונן רק במסגרת הליכי הערר או הליכים משפטיים או מנהליים אחרים מול בעלי הדין, לרבות מו"מ בטרם נקיטת הליך משפטי.

בית משפט השלום בירושלים תפ"מ 37816-02-21 תורג'מן ואח' **** ואח' בפני כבוד השופטת מיקה בנקי תובעים 1. ישראל תורגמן 2. שירה מרים תורגמן נתבעים 1. **** 2. **** פסק דין

בהמשך העלו הנתבעים טענה שעל התובעים לשלם להם פיצוי מוסכם בשווי 10%, היינו 170,000 ₪, שכן אחרו באחד התשלומים על פי ההסכם ושילמו אותו לשיעורים.

סמכות עניינית לטענת הנתבעים אין לבית משפט זה סמכות עניינית לידון בהליך שעניינו המהותי לטענתם הוא בעלות במקרקעין – שהסמכות לבירורה היא לבית המשפט המחוזי.

הנכס רשום על שם התובעים בלישכת רישום המקרקעין והנתבע אישית היה מעורב בהליך הרישום ומודע לו. אף אם יש לנתבעים טענות כספיות בגין הפרת הסכם המכר, כטענתם, הרי שכל עוד התובעים הם בעלי הנכס והנתבעים לא פתחו הליך לביטול רישום התובעים כבעלי הזכויות – זכאים התובעים לברר את טענותיהם הכספיות עם הנתבעים בבית משפט זה ובודאי הם זכאים לנהל הליך של פינוי מושכר נגדם.

טענת הקזוז והפיצוי המוסכם (אף אם ניתן היה לראות בה טענת-נגד לתביעה, ולכאורה אין הדבר כך שכן מחלוקות כספיות חיצוניות אינן מעכבות פינוי מושכר) היא טענה כבושה, בלשון המעטה, ואינה עולה בקנה אחד עם היתנהגות הצדדים במהלך שלוש השנים האחרונות.

...

בפסק נקבע כי טענות הנתבע 'לביטול המקח' נדחות.

טענה לפיה אם לא כתבו הבוררים שטענת הקיזוז נדחית הרי שיש לראותה כמתקבלת – היא עצמה טענה שאינה מתקבלת על הדעת.

לפיכך נעשה ניסיון לברר עם הנתבעים האם יש בידם לשלם את יתרת השכירות על מנת להישאר בחלק מהנכס בו הם נמצאים כיום ואולם הללו הבהירו כי אין בידם לעשות כן. לאור האמור, ומשעה שהנתבעים מפרים את הסכם השכירות ולא משלמים דמי שכירות זה למעלה משנה, אין מנוס מפינוי הנתבעים מהנכס.

לפיכך אני מורה לנתבעים לפנות מכל אדם וחפץ את הדירה וכל חלק ממנה בו הם מחזיקים וזאת עד ליום 8.6.2021.

לצורך הכשרת תובענה לפינוי מושכר לדיון לפי הוראות פרק ט"ז4 לתקנות, אין כל חובה בקיומו של חוזה שכירות בכתב, וזאת במיוחד לאור לשון סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה, אליו אתייחס בהמשך, ולפיו חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ואולם אין באי-קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של החוזה ואין באי חתימת הנתבע על חוזה שכירות בכתב כדי לגרוע מסמכותו של בית משפט השלום לידון בעיניין מכוח פרק ט"ז4 לתקנות.

כמו כן, מעיון במסמכים שצורפו לכתב התביעה עולה כי עובר להגשת התביעה, התובעים שלחו לנתבע טיוטה לחתימת חוזה שכירות לתקופה של חמש שנים כפי שבקש הנתבע, אולם זו לא נחתמה שכן הנתבע דרש כי תקופת השכירות תעמוד על 25 שנה או לחילופין שהוא ירכוש את הדירה, דרישה לה סירבו התובעים.

...

ראשית אציין כי דין טענת הנתבע לסילוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית של בית המשפט לדון בתובענה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, ולאור סירוב הנתבע לחתום על הסכם שכירות, כדרישת התובעים, הרי שתקופת השכירות בין הצדדים הסתיימה וזאת בהתאם להודעות ששלחו התובעים לנתבע, ועל הנתבע לפנות את הנכס.

סוף דבר לאור האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבע לפנות את הדירה נשוא התביעה, מכל אדם וחפץ, ולהחזירה לידי התובעים וזאת עד ליום 1.1.2021.

יש לציין כי ברקע ישנן טענות לניהול לא תקין של ההקדש לאורך השנים על ידי חלק מנאמני ההקדש בעבר, שהוחלפו על ידי בית הדין הרבני.

ביום 1.7.21 היתקיים בבית משפט השלום דיון במעמד הצדדים בעיניין הסעד הזמני.

בהחלטתו ציין בית המשפט, כי בפרשה התנהלו הליכים משפטיים רבים בין ההקדש לממונים הקודמים וכן גורמים נוספים, אשר המשיבים לא היו צד להם ברובם; כי הטענות של המבקש על כך שההסכם עם המשיבים נחתם שלא בסמכות "לא הוכחה לכאורה בשלב זה"; וכי הם מעיבים על טענות המבקש בדבר סכויי תביעה גבוהים.

ביחס לטענה זו בית המשפט קבע, כי הוא לא התרשם שהמבקש מאמין שהפתח פוגע בקונסטרוקציה או בשווי הנכס, וכי אין בהשכרה בסכום גבוה יותר כדי לשמור על ערך הנכס.

...

מבלי להיכנס לשאלה האם מתקיימים התנאים המזכים את המבקש בסעד זמני חלופי אחר, מצאתי כי דינה של הבקשה להידחות.

סוף דבר.

מהטעמים אותם הבאתי הבקשה למתן רשות לערער נדחית.

המשיבה הוסיפה וטענה שהמערער הודה בהחזקתו בנכסים ומשלא הגיש השגה על חיובי הארנונה, על גודל הנכס או על סיווגו, בית משפט השלום נעדר סמכות לידון בטענותיו שכולן בסמכות מנהל הארנונה, או בית המשפט לעניינים מינהליים.

ראשית, נקבעה תקופת ההחזקה בנכס (קרקע) בהסתמך על הסכם השכירות עם מר מכלוף שלא היה שנוי במחלוקת, והודעת החדילה של בעל הנכס שהתקבלה בעיריה ב- 22.6.2015.

"8. עם זאת, אין לומר כי דרכו של האזרח חסומה לחלוטין אף כאשר מדובר בטענות המנויות בסעיף 3(א)(1), (2), (4) לחוק הערר. אמנם, נפסק על ידי בית משפט זה כי יש לפרש בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים בכלל, ושל מנהל הארנונה בפרט, וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלו, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עירית בני ברק פסקה ו(3) (לא פורסם, 30.8.06). עם זאת, הכירה הפסיקה בסמכותו הכללית של בית המשפט לידון גם בעניינים אשר באו אליו למרות מסלול ההשגה הקבוע בחוק, למרות שהודגש כי סמכות זו תופעל במקרים חריגים בלבד (רע"א 4471/98 לוחות הגללית בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה אזורית מעלה יוסף (לא פורסם, 3.9.98); עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעירית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (לא פורסם, 11.6.06))." הנסיבות בהן יתיר בית המשפט להעלות טענות שנקבע להעלאתן מנגנון ייחודי על פי הוראות סעיף 3 לחוק הערר, כוללות מקרים בהם מדובר בענין בעל חשיבות ציבורית עקרונית ומיוחדת וכן: "10. שיקולים נוספים שהוכרו על מנת להתיר לאזרח להעלות טענותיו בפני בית המשפט על אף סמכותם של גופי ערר הנם מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המנהליים ומידת הפגיעה ועוות הדין שיגרמו לאזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מיתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 780 (2002). באותו עניין הוזכר סעיף 7א לחוק הערר הקובע כי 'בהודעת תשלום על ארנונה כללית תפרט הרשות המקומית את הזכויות והמועדים להשגה ולערר האמורים בחוק זה'. בעיניין זה אני סבורה כי ככל שהעירייה מראה שמילאה אחרי הוראות סעיף זה יש בכך כדי להוכיח את מודעותו של האזרח להליכי ההשגה, ולפיכך, אין להתיר לו להעלות טענותיו בפני בית המשפט, בכפוף לחריגים האחרים הקיימים בעיניין זה. מהעבר השני, גם אם לא מילאה העיריה אחרי חובתה זו, תהווה עובדה זו רק שיקול אחד מיני רבים בהחלטה האם להתיר העלאת הטענה בפני בית המשפט, ואין בה כדי להתיר אוטומאטית העלאת טענות שהיו אמורות לעלות בהשגה בפני גופי ערר." מקובלת עלי מסקנת בית המשפט קמא לפיה, בשנת 2016 כאשר פנה המערער לעזרת סגן ראש העיר הוא ידע על שינוי הסווג.

ההוצאות בהן חויב המערער בבית המשפט קמא יופחתו ל- 10,000 ₪.

...

"8. עם זאת, אין לומר כי דרכו של האזרח חסומה לחלוטין אף כאשר מדובר בטענות המנויות בסעיף 3(א)(1), (2), (4) לחוק הערר. אמנם, נפסק על ידי בית משפט זה כי יש לפרש בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים בכלל, ושל מנהל הארנונה בפרט, וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלו, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עירית בני ברק פסקה ו(3) (לא פורסם, 30.8.06). עם זאת, הכירה הפסיקה בסמכותו הכללית של בית המשפט לדון גם בעניינים אשר באו אליו למרות מסלול ההשגה הקבוע בחוק, למרות שהודגש כי סמכות זו תופעל במקרים חריגים בלבד (רע"א 4471/98 לוחות הגללית בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה אזורית מעלה יוסף (לא פורסם, 3.9.98); עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעירית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (לא פורסם, 11.6.06))." הנסיבות בהן יתיר בית המשפט להעלות טענות שנקבע להעלאתן מנגנון ייחודי על פי הוראות סעיף 3 לחוק הערר, כוללות מקרים בהם מדובר בענין בעל חשיבות ציבורית עקרונית ומיוחדת וכן: "10. שיקולים נוספים שהוכרו על מנת להתיר לאזרח להעלות טענותיו בפני בית המשפט על אף סמכותם של גופי ערר הינם מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שיגרמו לאזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 780 (2002). באותו עניין הוזכר סעיף 7א לחוק הערר הקובע כי 'בהודעת תשלום על ארנונה כללית תפרט הרשות המקומית את הזכויות והמועדים להשגה ולערר האמורים בחוק זה'. בעניין זה אני סבורה כי ככל שהעירייה מראה שמילאה אחרי הוראות סעיף זה יש בכך כדי להוכיח את מודעותו של האזרח להליכי ההשגה, ולפיכך, אין להתיר לו להעלות טענותיו בפני בית המשפט, בכפוף לחריגים האחרים הקיימים בעניין זה. מהעבר השני, גם אם לא מילאה העיריה אחרי חובתה זו, תהווה עובדה זו רק שיקול אחד מיני רבים בהחלטה האם להתיר העלאת הטענה בפני בית המשפט, ואין בה כדי להתיר אוטומטית העלאת טענות שהיו אמורות לעלות בהשגה בפני גופי ערר." מקובלת עלי מסקנת בית המשפט קמא לפיה, בשנת 2016 כאשר פנה המערער לעזרת סגן ראש העיר הוא ידע על שינוי הסיווג.

מאחר שהמשיבה לא הציגה, כאמור, את האסמכתאות לשינויי האזור, לא ניתנה למערער האפשרות לבחון את חוקיות השינוי שבוצע לגביו ואת היקפו, ומשכך סבורה אני כי דין הערעור להתקבל ככל שהוא נוגע לשינוי סיווג האזור.

הערעור מתקבל באופן שיבוטל חיובו של המערער בגין שינוי סיוגו אזור מ-ד' ל-ב'.

המשיבה תשלם את הוצאות הערעור בסך 7,500 ₪.