סמכות בית משפט בסכסוכי רכוש משותף במבנה שאינו בית משותף

על פי כתב התביעה, הוקמה הסככה ללא היתר כדין, תוך הפרת חובה חקוקה של סעיף 145 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, ללא הסכמה כדין של בעלי הזכויות בבית המשותף, ובחריגה מגבולות תא החניה, באופן שהיא נשענת לצורך תמיכה על מבנה שהוא רכוש משותף של כלל הדיירים.

בסעיף חוק זה קיימת קביעה הנוגעת, בין היתר, לסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף וזו לשונו: "סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח" התובע, הטוען כי עסקינן, בין היתר, בסכסוך בדבר הסגת גבול, רשאי היה איפוא , להגיש את תביעתו לבית המשפט השלום, שכן סכסוכים שעניינם הסגת גבול, יכול שיבואו בפני המפקח או בפני בית המשפט והכל לפי בחירתו של התובע.

זאת ועוד - בסעיף 6 לכתב ההגנה טענו הנתבעים כי מדובר בחנית נכה של בִּתם ובקשו להיבנות מנתון זה בכל הנוגע לסמכות ייחודית של המפקח על רישום המקרקעין, אולם הנתבעים לא הראו כי עסקינן בנסיבות בהן בוצעו עבודות לשם התאמה ברכוש המשותף, כפי שהוסדרו בסעיף 59ג לחוק המקרקעין.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

התוצאה: טענות הנתבעים לסילוק על הסף נדחות, תוך ששמורות להם טענותיהם בעניין זה, להן אדרש במסגרת ניהול ההליך.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים ותקבע תזכורת מעקב.

(א1) הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובילבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.

בית המשפט דחה את התביעה וקיבל את התביעה שכנגד בחלקה תוך שפסק, בין השאר: "הצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף אפשר שתעשה בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), או בשלב מאוחר יותר - בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף לבין עצמם (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 411); ואולם כך או אחרת, ההלכה היא כי הגריעה מן הרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת בהסכם באופן קונקריטי, ספציפי ומפורש [ראו: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574, 3599 (2009)]. הלכה זו קיבלה ביטוי הן בספרות המקצועית והן בפסיקה שיצאה מלפני בית המשפט העליון ....

בפסק הדין שניתן בת.א. (ת"א) 47851-05-12‏ ‏משה זהבי נ' יונתן צדוק (9.1.2017) נדון סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף ביחס לחלק מהרכוש המשותף אשר הוחזק במשך שנים על-ידי התובעים ואליו פלשו הנתבעים.

מגמה זו מחייבת ככלל קביעת כללים נוקשים ביחס לסמכות לגרוע מזכות החזקה ברכוש המשותף (חנוך דגן בספרו 'קניין על פרשת דרכים' 395-396 (2005)) ומחייבת כמובן גם הכרה בחשיבות הרישום במסמכי הבית המשותף ובהם נסח הבית המשותף, התקנון וקובץ ההחלטות.

" בפסק הדין שניתן בת"א (חי') 44989-03-10 ברטה קרפנר נגד חוליו בורשטיין (2.10.2011) דן בית המשפט בתביעה למתן צו מניעה שיורה לנתבעים להמנע מלבנות ברכוש המשותף מבנה ומחסן, ותביעה שכנגד להריסת ביניין שטען הנתבע כי בצעו התובעת ובתה.

...

עוד אני קובעת כי התובעים ידעו אודות הסכמה זו בטרם רכשו את הדירה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

הן רכוש משותף של כלל בעלי הזכויות במבנה, על פי חלקו של כל אחד מהם ברכוש המשותף".

בבקשה הן מעלות טענות היתיישנות, שהוי, חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב, אי התאמת התובענה להליך של המרצת פתיחה, אי צרופם של בעלי דין רלוואנטיים, חוסר סמכותו של בית המשפט לידון בתביעת פיצוים בגין תכנית השימור וטענות הנוגעות לזכותן הנטענת.

לטענת המשיבות, צו הבית המשותף המתייחס לבניין תוקן בשנת 1959 וההסכמים, מכוחם הוצמד גג המבנה ליחידות שבבעלותן, נעשו בשנים 1960-1963.

התובענה היא למתן צו הצהרתי ביחס לשאלה: למי שייכות זכויות הבנייה של הבניין? סעד הצהרתי הוא סעד מקובל ליישוב סכסוכים (ע"א 288/64 יעקובוביץ נ' החברה להוצאת אנציקלופדיות בע"מ, פ"ד יח (4) 3399).

...

במקום שבו יש בפסק דין כדי להסיר מכשול העומד בפני המבקש או לפתור קושי שהוא ניצב בפניו, ניתן להיעתר לבקש לסעד הצהרתי (ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מודיעין, פ"ד נא(2) 825, 870).

לאור כל האמור לעיל, אני מחליט כדלקמן: א. הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

המשיבות ישלמו למבקשים הוצאות בקשה זו בסך של 3,000 ₪.

על פי התקנון המוסכם וצו הרישום כך תוארו היחידות: המנוח, הוא אביהם של התובעת (להלן "התובעת" או "עליזה גליק") ושל מר גל שלמה ( להלן: "שלמה" או "האח"), המסוכסכים מזה מספר רב של שנים.

כדי להמחיש את הפיכת המחסנים ליחידה המשמשת למגורים יש להפנות לתמונה שהיא חלק מחוות הדעת של השמאי נספח ג למוצג נ/1 ,המחסנים הקיימים בחצר הם לב המחלוקת בין הצדדים: בתשריט על פיו נרשם הבית המשותף הופיעו המחסנים שבמחלוקת ביחס למבנה של הבית המשותף בחצר כלהלן אין מחלוקת כי התובעת התגוררה בדירה 113/3 ושלמה לא התגורר בבית המשותף ואילו המנוח התגורר, עד ליום מותו, בדירה 113/2 הרשומה על שם 'שלמה'.

על מעמד הרישום ואפשרות תיקון צו רישום; סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "145. (א) המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובילבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו." חרף לשון סעיף 145 לחוק המקרקעין , לבית המשפט המחוזי סמכות מקבילה לידון בתביעה לתיקון צו רישום בית משותף ( ראו: ת"א (מחוזי ירושלים) 1170/98‏ ‏ האגודה לתרבות הדיור נ' ידיד יוסף (13.4.2000)); סעיף זה זכה להתייחסות בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון, דינים, מחוזי לב(4) 732 בו נקבע: "האם סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, התכוון לשלול את סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, כך שהתובעת יכולה להעלות את עניינה בדבר תיקון הרישום רק בפני המפקח על הבתים המשותפים? לדעת השופטת פרוקצ'יה, שאליה אני מצטרף בכל הכבוד, המחוקק גילה את דעתו, כי בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין נתונה סמכות מקבילה למפקח על בתים משותפים ולבית המשפט המחוזי, בהתאם לבחירת התובע. למסקנה זו הגיעה השופטת פרוקצ'יה מהשוואה בין סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969". לפי הדין, רישום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהוה, ככלל, משום "ראיה חותכת" לתוכנו (סע' 125(א) לחוק המקרקעין.

קיומה של טעות בעת רישום הבית המשותף? אין כל טענה בפיה של התובעת שהצמדת המחסנים שבחצר לדירה 113/2 נגועה באי חוקיות בשל היותם רכוש שלא ניתן להצמידו על פי הוראת סעיף 55ג לחוק המקרקעין.

...

בנוסף כך ציין פרופ' מיגל דויטש, 'קניין', כרך א, בעמ' 658 - : "העולה מדברים אלו הוא, שאם מסקנת הדיון, לגופו של עניין, תהיה כי צודקת המבקשת שלא ניתן על פי חוק המקרקעין לרשום את קומת הכניסה כרכוש פרטי, הרי שאין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את שינוי הרישום. לעניין זה, אני סבור כי אין מקום להבחנה שניסו המשיבות לעשות בין רישום של "יצור פיקטיבי" לבין רישום של שטח אמיתי שנעשה בטעות או שלא כדין.

סוף דבר; לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסכום 10,000 ₪ כולל מע"מ, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.

נותרו על הפרק שלוש פלוגתאות להכרעה: כיצד יפורק השתוף בעין: האם כטענת התובע, על ידי יחוד נכסים או מכר, או כטענת הנתבע, על ידי רישום בית משותף? האם יש להצמיד או לייחד ליחידת הדיור של הנתבע מרפסות שנמצאת במפלס העליון, בצמוד לדירת הנתבע? מי צריך לשלם למי תשלומי איזון וגובהם? לאחר שמיניתי את שמאי המקרקעין, פנחס שפירא, מטעם בית המשפט (להלן: השמאי), לצורך חיווי דיעה בפלוגתאות העולות מחוות הדעת הנוגדות, ולאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, הסכימו הצדדים לסכם את טענותיהם, על סמך הראיות שהוגשו, ללא צורך בחקירת עדים, כאשר הוסכם, כי ההחלטה תהיה מנומקת.

ויסמן מוסיף עוד, כי למרות שרעיונית ניתן לחשוב על דרך חלוקה זו (ייחוד נכסים כאשר יש יותר מנכס אחד), אין סמכות לבית המשפט בדין הישראלי לעשות כן. וכלשונו: "נראה לנו כי במקרקעין משותפים שניתן לחלקם בעין אין לבית המשפט סמכות לכוף פירוק שתוף על ידי ייחוד נכסים. בנכסים שכאלה לבעל משותף זכות לקבל בפרוק השתוף חלק פיסי מכל אחד מן הנכסים שבהם יש לו זכויות כשותף." נוסף על כך, משמעו טענת התובע היא, שבמפלס התחתון תרשם חלקת מקרקעין וחלקת מקרקעין נוספת במפלס העליון, מבנה משפטי שאינו אפשרי על פי חוק המקרקעין, אלא רק באמצעות רישום בית משותף.

רישום בית משותף יסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים בצורה יותר יעילה וברורה, נוכח הטענה כי הם צדדים מסוכסכים כבר שנים ארוכות.

לאור זאת יש לפרש את החריג בצורה מצמצמת בשים לב לזכות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף (ראו: ע"א 1462/10 עטיה נ' שגיא [פורסם בנבו]).

...

אינני מקבל את טענות התובע.

התובע ישלם לנתבע תשלומי איזון בסך של 11,265.50 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 27.12.21 ועד התשלום המלא בפועל.

אני ממנה את באי כוח הצדדים לפעול לקידום רישום הבית כבית משותף.