סמכות בית המשפט לקבוע דמי שכירות ראויים

ולעניין דמי שכירות ראויים קובע בית משפט הנכבד, כך: "מכל מקום ברור כי הגדלת סכום דמי השכירות שנגבו מהדיירים עובר להחלטת וועדת האיכלוס העליונה נבעה מהגדרתה כ"פולשים", כך גם מופיע בנספח ד' לתביעה, המפרט את גובה התביעה הכספית.

סמכות דומה הוקנתה לבית המשפט גם מכוח התקנות החדשות, תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, אשר קובעות בתקנה 43: "בית המשפט רשאי לדחות תביעה בכל עת בשל קיומו של מעשה בית דין, היתיישנות או מכל נימוק אחר, שלפיו הוא סבור כי ראוי ונכון לדחות את התביעה." לאור האמור לעיל, לבית המשפט קיימת הסמכות לסלק תביעה על הסף מפאת מעשה בית דין, וזאת כאשר על בסיס העובדות הנטענות בכתב התביעה מיתקיים אותו מעשה בית דין נטען.

...

במקרה שלפניי, כאמור, דין שתי התביעות להידחות באופן מלא.

התובעת, כאמור חברת בעלת אמצעים רבים, אשר מאחוריה ניצבת מדינת ישראל, ניהלה הליך משפטי ארוך ונוקשה כנגד הנתבעים במשך שש שנים! בסופו של ההליך קבע בית המשפט, כי דין טענות התובעת להידחות וזאת בפסק דין מנומק.

אשר על כן, ולאור השיקולים שפירטתי בהרחבה לעיל, אני סבור כי יש מקום במקרה מיוחד זה לסטות מהכלל של פסיקת הוצאות ריאליות [ר' ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005)] ולפסוק הוצאות משמעותיות וגבוהות, הוצאות אשר ישקפו הן את חוסר תם הלב הקיצוני והשימוש לרעה בהליכי המשפט של התובעת והן את הפגיעה בנתבעים.

בית המשפט קמא אימץ את קביעת השמאי שדמי השכירות הראויים בדירה הם בסך 3,100 ₪ לחודש.

מלבד העובדה שלא היתה בפני בית המשפט קמא כל ראיה מהם דמי השכירות הראויים לתקופה שבה פסק את הפצוי, דהיינו מפברואר 2017 עד אוגוסט 2018, לא היתה לו סמכות לפסוק פיצוי מעבר לסכום שנתבע על ידי המשיב 1.

...

אני דוחה את טענת המערער שלא היה עליו לשלם למשיב 1 שכר טרחה כלל.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את עיקר הערעור, למעט תיקון פסק הדין על ידי הפחתת 1,800 ₪ מהסכום שנפסק.

המערער ישלם למשיב 1 הוצאות משפט בסך 10,530 ₪, וישלם למשיב 2 הוצאות משפט בסך 11,700 ₪.

בסעיף 29 לפסק הדין נקבע: "על רקע התשתית העובדתית החסרה שהונחה במסגרת הליך זה, ולאור הסתירות בגרסאותיו של התובע, לא ניתן לקבוע כי התובע הרים את הנטל להוכיח את טענתו בדבר זכויותיו במרתף, אולם גם אין בכך כדי להביא לקביעה ההפוכה. המחלוקת בנוגע למצב הזכויות אינה יכולה להתברר כדבעי בהליך המתנהל במסגרת תביעה קטנה מול הנתבעת בלבד, ומבלי שהובאו כל העדים הרלוואנטיים לבירור המחלוקת. מחלוקת זו יכולה להתברר בהליך בין התובע לבין אחיו וגיסתו לשעבר, ויכול שגם תוך צרופם של שאר בעלי הזכויות במיגרש. אם וככל שיתקיים ההליך המתאים להכרעה בדבר מצב הזכויות, יכול שתהא לתובע טענה בנוגע לדמי השכירות המתקבלים עבור השכרת המרתף, אולם בשלב זה לא הונח הבסיס הנידרש לצורך קביעה כאמור, וממילא אין בסמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות לקבוע קביעה עקרונית בדבר מצב הזכויות בבניין". נקבע, בין היתר, כי בכל מקרה אין עילת תביעה נגד השוכרת לשלם לו מחצית מהתמורה החוזית של הסכם השכירות, שכן אין לתובע הסכם עם השוכרת.

לכל היותר ניתן היה לידרוש דמי שכירות ראויים.

...

לאחר עיון בבקשה הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבה.

דין בקשת רשות הערעור, כאמור, להידחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחית בקשת רשות הערעור.

בית משפט קמא ביסס את קביעתו על האמור בסיכומי הצדדים, כי יש לאמץ את חוות דעת מומחה המערערת, שקבע את דמי השכירות הראויים עבור החנות.

גם בהסכם שבין המנוח לבין המנוחה, אשר נחתם באותו מועד, נכתב "והואיל והמשכירה קבלה דמי מפתח עבור השכרה זו". אם אכן שולמו דמי מפתח על ידי המנוח, אזי דמי השכירות שעל המערערת לשלם הם דמי שכירות מוגנים ולא דמי שכירות "חופשיים". הערה בעיניין הסמכות המשיבים כרכו בכתב התביעה שהגישו לבית הדין לשכירות גם עילות שהן בסמכותו של בית משפט השלום, לשגגה זו הצטרפה תקלה נוספת כאשר הדיון נותב לבסוף לבית הדין לשכירות ולא לבית משפט השלום.

...

בכך אנו סבורים שבית משפט קמא נתפס לשגגה שכן בכתב התביעה כלל לא נתבע סעד כספי אלא סעד הצהרתי בלבד, ובלשון כתב התביעה: "להצהיר שיש לעדכן את מחיר השכירות באופן רטרואקטיבי ועד למועד הפינוי בהתאם לסעיף 52(א) לחוק". בית משפט קמא חייב את המערערת לשלם דמי שכירות בסכום של 194,552 ₪.

כמפורט לעיל, ממילא מצאנו להשיב את הדיון לבית משפט קמא על מנת שיברר את טענות הצדדים ויוציא מתחת ידיו פסק דין חדש.

סוף דבר פסק דינו של בית משפט קמא מיום 18.10.2022 מבוטל.

אפנה לעניין זה לפסק דינה של כב' השופטת רונן, ברע"א 1562/23 רילטקס סוכנויות בע"מ נ' דלתא גליל בע"מ (19.4.23): "12. בהתאם לתקנה 62, על הצדדים להגיש את רשימת העדים שיזומנו מטעמם עוד קודם לישיבת קדם המשפט הראשונה. הוראה זו נועדה להגביר את השקיפות והגילוי ההדדי בין בעלי הדין ולאפשר להם להערך כראוי לשלב הבאת הראיות. כן היא נועדה לאפשר לבית המשפט להפעיל בצורה יעילה ומושכלת את הסמכויות הנתונות לו בקדם המשפט בהתאם לתקנה 63(ב) לתקנות ובכלל זה הסמכויות הקשורות במתן עדות (ראו בהקשר זה: יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר דין האזרחי: מורה נבוכים, בעמוד 405 (מהדורה שנייה, 2023)). בכלל זה, לאחר שמוגשת רשימת העדים יכול בית המשפט להעריך את משך הזמן שיידרש לניהול ההליך; הוא יכול להציע לצדדים הצעות לייעול הדיון בו; הוא יכול להחליט למנות מומחים מטעמו ככל שהוא רואה בכך צורך; והוא אף יכול לסייע לצדדים להגיע להסכמות מלאות או חלקיות על סמך ירעת המחלוקת כפי שהיא מתגבשת מרשימת העדים.

אזכיר לעניין זה, כי: "הנתון היחיד שיש להביא בפני בית המשפט לשם קביעת הפצוי, הוא "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה"- ראו, ע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב-חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב (16.12.2019).

...

בטבלה שערך השמאי ישנם נתוני השוואה גם לשנת 2019, 2020 ו-21, ועל כן אני סבור שיש לנטרל מהטבלה נתוני השוואה אשר שייכים לשנת 2021 (שבה 9 ימי איחור בלבד וליבת האיחור אינה בשנת זו), וכמו כן יש לנטרל נתונים שאינם נוגעים לדירה מושא המחלוקת (למשל מחירים שנוגעים לדירות 5 חדרים, כל זאת שעה שהדירה מושא המחלוקת היא בכלל דירת 4 חדרים).

סוף דבר - אני מחייב אפוא את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 49,614 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 17 בדצמבר 2019 ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪, וכן הוצאות בסך של 3,000 ₪ (הבאתי בחשבון אגרות, ומומחה ואולם בשים לב לקשיים עליהם עמדתי בחוות הדעת ובשים לב לכך, כי התביעה התקבלה בחלקה אינני פוסק הוצאות בסכום מלא).