סמכויות המפקח על רישום מקרקעין, בהתאם לחוק המקרקעין

עילות התביעה בהן מוסמך המפקח להכריע מקורן בחוק המקרקעין, ונוגעות בעיקרן לסכסוכים שבין בעלי הדירות באשר לזכויות וחובות בהתאם לתקנון החל על הבית המשותף, וכן נושאים נוספים שפורטו באותו סעיף.

סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח". גם בעש"א 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית ברחוב רמז 35 תל אביב [פורסם בנבו], אליו הפנה המפקח בפסק דינו, נקבע כי בכל הנוגע לדיון בעוולות נזיקיות, סמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין חלות על עוולת הסגת גבול.

...

תמצית טענות הצדדים בערעור טענות המערערת לטענת המערערת, המפקח טעה כשקבע שיש לדחות את התביעה בגין הסגת גבול על הסף בשל העדר סמכות עניינית.

סיכום על פי כל האמור לעיל, יש לקבל את הערעור באופן חלקי, לבטל את דחיית התביעה שכנגד של המערערת, כך שינתן צו עשה המורה למשיבה לפנות לרשות העתיקות בתוך 30 יום ולבקש אישור לחיזוק בשיטת סינטק, כאמור בחוות הדעת מטעם המערערת, ואם זו תאושר, להחליף על חשבונה את החיזוק לשיטת סינטק, והמערערת תשלם את ההפרש בין חלקה היחסי בשיטת סינטק לחלקה היחסי בשיטת המותחנים.

השופטת ע' ורבנר על פי האמור לעיל, הערעור מתקבל באופן חלקי, ודחיית התביעה שכנגד של המערערת מתבטלת, כך שניתן צו עשה המורה למשיבה לפנות לרשות העתיקות בתוך 30 יום ולבקש אישור לחיזוק בשיטת סינטק, כאמור בחוות הדעת מטעם המערערת, ואם זו תאושר, להחליף על חשבונה את החיזוק לשיטת סינטק, והמערערת תשלם את ההפרש בין חלקה היחסי בשיטת סינטק לחלקה היחסי בשיטת המותחנים.

המשיבה תשלם את הוצאות המערערת בסך 10,000 ₪.

עוד נידרשתי להקף סמכות המפקח על רישום המקרקעין בהתאם לחוק החיזוק, המהוה חקיקה משלימה לשם הוצאתה לפועל של תמ"א 38.

...

לאור האמור, טענותיה של המערערת בדבר העדר שיוויון בתמורות – נדחות אף הן. זכאות המערערת לתמורה על פי חוק פינוי בינוי- כפי המפורט לעיל, טענת המערערת היא כי לאור הדימיון בין הפרויקט לפי תמ"א 38, במסגרתו נהרס הבניין ונבנה מחדש, לבין פרויקט פינוי בינוי, הרי שיש להחיל על הפרויקט דנן את הוראות חוק פינוי בינוי, בכל הנוגע להצעות אשר יש להציע לדייר המוגדר כ"קשיש" לצורך חוק זה. אשר לטענתה זו של המערערת, הרי שאינני נדרשת לקביעת מסמרות בטענה גופה, שעה שלגישתי צודקת המפקחת בקובעה כי המועד הרלוונטי לעניין זה הוא מועד החתימה על הסכם התמ"א ומשזה נחתם עוד קודם למועד תוקפן של ההוראות האמורות, ממילא אין מקום ליישמן במקרה דנן.

אשר על כן גם טענותיה של המערערת באשר להחלת הוראות חוק פינוי בינוי במקרה דנן, נדחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת, דין הערעור להידחות וכך הנני מורה.

בהתאם לכך, הוריתי לצדדים להגיש עד ליום 30.7.2022 את תשובתם המנומקת בשאלת הסמכות העניינית, הן לגבי כל הסעדים שבכתב התביעה העקרי והן לגבי כל הסעדים שבכתב התביעה שכנגד.

בעיניין הסמכות העניינית, נטען כי יש להותיר את בירור התביעות שלפניי בביהמ"ש השלום, מאחר שעל פי הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), העוסק בסמכות העניינית הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח"), הסעד הכספי והעיקרי שנתבע בכתב התביעה בשל הנזקים הנטענים, אינו בסמכותו הבלעדית של המפקחת, ומשכך, הסמכות העניינית לידון בסעד הכספי הנ"ל נתונה גם לביהמ"ש השלום.

...

לסיכום ביהמ"ש ימשיך לדון בסעד הכספי (בלבד) שבתביעה העיקרית, ואילו לגבי סעד צו עשה, התובעת רשאית לפתוח הליך בעניין זה בפני המפקח על המקרקעין שהסמכות העניינית לדון בסעד הנ"ל נתונה לו, והתביעה העיקרית לסעד צו העשה נדחית מטעמי סמכות עניינית.

הוראות דיוניות להמשך הדרך נוכח תוצאת החלטתי זו מתבקשת התובעת להודיע עד יום 7.9.22 האם היא מגישה תביעה מקבילה לסעד עשה רלוונטי לפני המפקח על רישום המקרקעין.

אני קובע בפניי ישיבת קדם משפט ביום 19.9.22 בשעה 12:00.

לטענתם, סעד זה, בהתאם להוראות סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1996, מצוי בסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין ולמצער בסמכותו המקבילה של בית המשפט המחוזי.

...

" לא נעלמה מעיני טענת התובעים, כי הפסיקה אשר אוזכרה בבקשה עוסקת בעיקרה במקרים בהם מבוקשת הכרה בזכות קניינית מתוקף מצב קיים ולא מתוקף הסכם שנכרת בין הצדדים, שאז, כמו במקרה דנן, עומדת על הפרק "שאלה בזכות חוזית או הכרעה בדבר אכיפת חוזה". סבורתני כי גם בטענה זו אין כדי להקנות סמכות לבית משפט זה, שכן אין בה כדי לשנות את העובדה, כי הסעד העיקרי המבוקש בתביעה דנן הינו סעד לתיקון צו רישום המקרקעין, אשר בהתאם לדין החל, אינו מצוי בסמכותו של בית משפט זה. אמנם סעד זה נוצר בעקבות מחלוקת חוזית בין הצדדים, ומסיבה זו טענו התובעים כי הסעד העיקרי הינו סעד לאכיפת הסכם, אולם כמפורט לעיל עיון בכתב התביעה מוביל למסקנה שונה, ולפיה סעד לאכיפת הסכם כלל אינו מבוקש, אלא סעד לתיקון צו רישום המקרקעין.

לא מצאתי לנכון לקבוע במקרה דנן האם הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי או למפקח על רישום המקרקעין, שכן סוגיה זו אשאיר לשיקול דעת התובעים ואסתפק בקביעה בדבר העדר סמכותו של בית משפט זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה.

על כן אני מורה על סילוקה של התביעה על הסף וחיוב התובעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 1,500 ₪.

בהחלטה זו אדון ואכריע בשאלת סמכותו העניינית של בית משפט זה לידון בסעדים הנוגעים לצוי עשה שנתבעו בכתב התביעה, בנוגע לרכוש פרטי של הנתבעים בנוגע לרכוש המשותף (להלן- "צוי הרכוש הפרטי" ו-"צוי הרכוש המשותף", בהתאמה"), ואבחן האם הסמכות לידון בהם נתונה לבימ"ש זה או למפקח על רישום המקרקעין לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין.

אכן, כטיעוני הנתבעים, התובעת עצמה, בכתב התביעה (בטרם התעוררה שאלת הסמכות העניינית), ביססה את תביעתה על הוראות התקנון המצוי [סעיפים 2(ב) + 3(ב) לתקנון], הוראות שבפס"ד כהן נקבע שתביעה המבוססת עליהן בין שכנים לבית משותף כמו במקרה שלנו מצויה בסמכותו הייחודית של המפקח, בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין.

...

לאחר שעיינתי במסמכי ובטענות הצדדים אני קובע כך: צווי העשה כולם מושא התביעה נתונים לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרעין, ולכן איני מוסמך לדון בהם ולכן התביעה לפסוק אותם נמחקת מכתב התביעה, כאשר התובעת תוכל, אם תחפוץ בכך, להגיש תובענה רלוונטית נפרדת לפני המפקח על רישום המקרעין.

אינני מקבל את טענת התובעת כי הוראות סעיף 3(ב) לתקנון המצוי אינן חלות בעניינו מאחר שהתביעה שלנו עוסקת בנזקים שנגרמו בעבר ועדיין נגרמים בהווה לדירת התובעת, בשונה מנוסח הסעיף בתקנון הקובע כי "אי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". ראשית, טיעון זה עומד בסתירה למה שהתובעת עצמה כתבה בכתב תביעתה, כמפורט לעיל; ושנית, מדובר בפרשנות מאולצת ובלתי משכנעת של הכתוב בסעיף 3(ב) לתקנון, ולו מהטעם שהתובעת עצמה טוענת שהנזקים עדייןם נגרמים בהווה, ולכן וממילא, הם עדיין עלולים בכך לגרום נזק גם בעתיד.

יוער כי הפסיקה קבעה כי כאשר ישנם סעדים שונים בתביעה נתונה, שחלקם בסמכות עניינית ייחודית של ביהמ"ש האזרחי וחלקם האחר בסמכות עניינית ייחודית של המפקח, אין מנוס מפיצול הסעדים והתביעות בין שתי הערכאות, כל אחת לפי סמכותה.

לסיכום בהיעדר סמכות עניינית לבימ"ש זה לדון בכל צווי העשה שנתבעו בכתב התביעה, הם נמחקים מכתב התביעה, והתובעת רשאית ככל שתחפוץ בכך להגיש תביעה מתאימה לפני המפקח על רישום המקרקעין.