סכסוך שכנים על חצר מוצמדת לדירה

לפני סיכסוך שכנים שעיקרו סיכסוך על תפיסת חלקים בחצר המשותפת ומחלוקות באשר לשימוש בחצר לחנייה.

טענות התובע מיתמקדות בחלקים מהחצר אשר לשיטתו "סופחו" לדירת הנתבעים כגינה וכחצר פרטית; בעוד טענות הנתבעים מיתמקדות בחלק אחר של החצר המשותפת ואשר לשיטתם הם "סופח" לדירת התובע כמחסן וכן בטענות לבנייה בגג הבניין ולפגיעה בפרטיות על רקע הצבת מצלמות.

אין מנוס מקבלת טענת יוסי שלפיה הישתלטו הנתבעים על החצר האחורית בלא שטרחו כלל לבקש או לקבל את הסכמת נציגות הבניין, תוך ניצול שתיקת יתר דיירי הבניין וחוסר רצונם להתעמת על רקע זה. על הנתבעים לפיכך להסיר כל בנייה שבנו בחצר האחורית, לפרק את הסככה וחדר הכביסה, לפרק את השער המגביל את הגישה לחצר האחורית, ולהסיר כל סממן של סיפוח ושימוש ייחודי בחצר האחורית.

בסעיף 2 בתקנון הבניין (נספח 1 לכתב התביעה שהגיש יוסי) כתוב בכלל שגג המסומן בתשריט יוצמד לדירה מס' 3 – היא דירת שאהקוהי, אלא שגם לכך לא מתייחסים הנתבעים ולא מסבירים כיצד מתיישבת הטענה עם ההצמדה הכתובה בתקנון הבניין.

...

לא מצאתי לפיכך ממש בטענה זו לפגיעה בפרטיות או בכל זכות אחרת של הנתבעים והטענה לעניין מצלמות האבטחה – נדחית.

בהתאם לסמכות זו, ובניסיון להסדיר את השימוש ברכוש המשותף עד להסכמה אחרת, אני מורה כדלהלן: ראשית, כל אחד מבעלי הדין, משפחת שאהקוהי מזה ומשפ' להגאני מזה, רשאי להחנות בחצר הבניין בכל רגע נתון 2 רכבים לכל היותר.

בשים לב למכלול הטענות, בשים לב להליכים הרבים והתמשכותם, מאחר ומצאתי שדווקא טענות יוסי התקבלו ברובם המכריע בעוד שטענות הנתבעים נדחו ברובם המכריע, אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות יוסי בגין הליכים אלו, באגרת בית המשפט ובנוסף לה גם בשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

לאחר ששמעתי טענות כל השכנים בדיון מיום 7.7.16, הוריתי כי יש להשאיר שביל גישה כחלק מהרכוש המשותף, ואין להצמידו לאחת הדירות.

על פי המסמך הראשון, לדירה יוצמד חלק החצר בגודל 34 מ"ר, בעוד שעל פי המסמך השני, גדלה החצר המוצמדת לכדי 47.32 מ"ר. הגדלה זו של שטח החצר המוצמד לדירה התאפשרה, ככל הנראה, עקב הוצאת שביל הגישה מהרכוש המשותף, והצמדתו לדירה.

ייתכן שהדבר נועד לחסוך סיכסוכי שכנים עתידיים, הנוגעים למימושה של זיקת ההנאה.

...

לאחר ששמעתי טענות כל השכנים בדיון מיום 7.7.16, הוריתי כי יש להשאיר שביל גישה כחלק מהרכוש המשותף, ואין להצמידו לאחת הדירות.

בנסיבות אלה, סבורני שקיים ספק אם רשאים היו יורשי שמעון לוי המנוח להתנות על סעיף 55(ג) לחוק, ולהצמיד לדירה מס' 3 שביל גישה שנועד לשמש את כל בעלי הדירות כדי לגשת אל צנרת דירותיהם ובלוני הגז שלהם.

בנסיבות אלה, אני דוחה את התנגדות הגב' מסס לגבי חלקה בחצר, ומאשרת את התשריט בנקודה זו. לסיכום חצי שנה חלפה מאז הדיון שהתקיים ביום 7.7.16, ואנו עומדים באותה נקודה ממש.

מיד עם רכישת הדירה ע"י התובע, החל סיכסוך שכנים בינו (ובהמשך גם התובעת) ובין הנתבעים אשר הוביל להגשת תביעה זו. מעיון בסיכומי הצדדים עולה כי יש להכריע בטענות הצדדים באשר ל- 4 נושאים עקריים: השמוש שעושים הנתבעים בגג המוצמד לדירת התובע; שימוש הנתבעים בחצר המשותפת נשוא פסק הדין בפני המפקחת; השמוש שעושים הנתבעים ביתר השטחים המשותפים בבניין וכן בטענות התובעים באשר להיתנכלות של הנתבעים כלפיהם.

עיון בכתב התביעה שהוגש בפני כב' המפקחת, כתב ההגנה ופרוטוקולי הדיונים (צורפו כנספח א לתצהיר הנתבע) מעלה, כי התובעים שם הלינו על הישתלטות הנתבעים על החצר שהנה רכוש משותף, בין היתר, בדרך של יציקת שטחים בבטון לשימושם הבלעדי של הנתבעים, בניית מדרגות יציאה מדירת הנתבעים לגינה המשותפת וריצוף חלקים מהחצר, באופן שיצר מרפסת הצמודה לדירת הנתבעים, כשיש הפרישי גובה בינה לבין שטח הגינה הקיים.

...

נוכח כלל האמור הנני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין עוגמת הנפש והעדר ההנאה מדירתם.

סוף דבר אשר על כן, הנני מורה כי על הנתבעים לשלם לתובע את הסכומים הבאים: דמי שימוש בסך 11,810 ₪ בגין השימוש בגג הצמוד לדירת התובע.

כמו כן, הנני מורה כי על הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: דמי שימוש בסך של 10,365 ₪ בגין השימוש הבלעדי בגינה המשותפת.

לפניי תביעה במסגרתה עתר התובע לפצוי בסך 137,925 ₪ כנגד שכניו הנתבעים, בטענה שחנו משך שנים באחת החניות שהוצמדה לדירתו (להלן "החניה").

עבור שימוש של קבע בחלק מהגג ונוכח התנהלותם של הנתבעים, החורגת משמעותית מההתנהלות המיוחסת לנתבעים בתיק שלפניי, וכן, בגין הישתלטות "על כלל שטח החצר, לרבות חלקי הגינה המשותפת" ועשיית "שימוש ייחודי שאינו מאפשר שימוש דומה ע"י התובעים", חייב בית המשפט את הנתבעים לשלם לכל אחד משני התובעים סך של 12,000 ₪ כפצוי בגין עוגמת נפש.

ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (1999)‏‏ נדון סיכסוך שכנים בבית משותף שנמשך למעלה מעשר שנים.

...

מכאן, שדין התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים להידחות.

למרות שלא הוכח היקף השימוש, שוכנעתי שהתנהלות הנתבעים לאחר העלאת דרישת התובע להפסקת השימוש במקום החניה, הייתה בלתי סבירה ופוגענית במידת מסוימת.

סוף דבר ממכלול האמור ישלמו הנתבעים לתובע סך של 5,000 ₪.

בפועל הסכמה לבניית השכן על חצר המשמשת אותו, המהוה לפי נסח הרישום רכוש משותף, מעידה על הסכמה לחלוקה בעין של המיגרש לשימוש ייחודי של כל אחד מהשותפים.

לו נקבל את עמדת התובעים כי אין הסכמה לשימוש בלעדי בחצרות הצדדים, אזי שכן שהגדיל דירתו פי שניים מדירת השכן, לא רק שהצמיד את השטח הנוסף לדירתו, אלא אף זוכה לפי שניים שטח מהרכוש המשותף, בהתאם למנגנון בסעיף 57 לחוק המקרקעין.

ובפיסקה 38: "על בסיס פסק הדין בעיניין כליפא, כמו גם התפתחות הדוקטרינה בדבר חובת תום הלב והחלתה על כלל תחומי המשפט, נתנו בתי המשפט בשורה של פסקי דין תוקף לחלוקת שימוש ברכוש המשותף בין דיירי הבית המשותף, למרות שזו לא מצאה ביטוי בשינוי תקנוני. המקרים בהם ניתן תוקף לחלוקה כאמור הם מקרים בהם הוכח כי הדיירים נהגו בהתאם לה במשך תקופה ממושכת וכי הטוענים כנגדה היו מודעים לה - קל וחומר כאשר אף הם פעלו על פיה ונהנו ממנה. הדוקטרינה המשפטית על פיה הוכר תוקפה של החלוקה הינה חובת תום הלב החלה על הדיירים – השותפים". בהמשך מפנה פסק הדין לפסיקה רבה שהכירה במקרים המתאימים בתוקפה של הסכמה בין דיירים לשימוש בלעדי, למרות שלא קיבלה ביטוי במירשם, כפי שפורט בסעיף 47 לפסק הדין: "לבסוף, בפסק הדין שניתן בת"א 5496/04 משולם ישראל נגד וקנין מאיר, (5.12.2007) נדון סיכסוך בין 2 בעלי דירות (מתוך ארבעה) בבית משותף. ..

...

סוף דבר בבית הדו משפחתי אשר רכשו התובעים שוררת חלוקה של המגרשים מעל לחמישים שנים, במהלכן כל בעל בית בתת חלקה אחת עושה שימוש בלעדי בחצר הבית הסמוכה לביתו, לפי חלוקה הקיימת מאז בניית הבתים.

התובעים שרכשו את אחד הבתים כאשר חלוקה זו שרירה וקיימת, ואף בנו ביתם רק על החלק שהיה בשימוש הבלעדי של בעלת הבית הקודמת, כפופים להסכמה זו. מעבר לכך, התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים מחזיקים שטח גדול משלהם ולא ניסחו את הסעדים באופן המאפשר להיעתר להם.

על כן, התביעה נדחית.