סכסוך שכנים על בניה ללא היתר של הנתבע על גג הבית המשותף

הנתבע הוא בעל הדירה הסמוכה לדירת התובעת ולו זכויות דומות בגג הבית המשותף.

טענות הנתבע הנתבע הדגיש כי פועל מכוח היתר בניה שניתן לו כדין לפי תכנית שערך מהנדס מטעמו לבניית חדר על הגג הצמוד לדירתו.

אך עיון בתכניות מלמד כי לצד הנידון של הקיר המשותף שניבנה על הגג קשה להגיע דרך חלקם של התובעים בגג מאחר ויש מעבר צר בצד הבניין.

יתר הנזקים ליכלוך חזיתות הבניין אין חולק כי בניית תוספת החדר על גג דירתו של הנתבע גרמה ליכלוך לשכנים במהלך הבנייה.

הקבלן העיד כי הפועלים היו מנקים את חצר השכנה כל יום, אולם התובעת סירבה לאפשר ניקיון מתוך מרפסת דירתה: "כמו שטענתי קודם כל יום ביומו נעשה ניקיון, יש חלק יחסי שהן מתוך סיכסוך איתנו לא רצו שנבצע מבחינת ניקיון, לא נתנו לנו להכנס, איך אני יכול לנקות אם הן לא מאפשרות לנו להכנס, אני צריך את אישורן להכנס לדירתן. מציג לשופט בתמונה המקום שמתארים ליכלוך זה מעל למרפסת שלה ואם היו נותנים לי להכנס למרפסת הייתי מנקה, אף הבאתי סולם ופועלים הייתי מנקה כמו שניקיתי לדיירת מקומה ראשונה", (עמ' 62, ש' 7 – 10).

בסיכומי התובעת, לאחר שב"כ התובעת הבין משאלות בית המשפט בדיון ההוכחות כי דרישה זו נראית לא סבירה, עותרת התובעת: "ליתן מענה לפגיעה בקניינה של התובעת עת הנתבע ביצע את עבודות הבניה על חלק מהגג של התובעת באורך כלל הקורה וברוחב של כ- 10 ס"מ. הדבר יש בו אף לפגוע בקניינה לעתיד לבוא עת אף היא תבנה על גג ביתה ובכך תהא מוגבלת". סעד עמום זה של התובעת אינו ברור כלל ועיקר שעה שלא מצאתי כי נפגעה זכות הקניין שלה ולכן אין כל מקום להעניק לה סעד בעיניין זה. יתרה מכך, לא ברורה הבקשה מבית המשפט "ליתן מענה" ועולה כי התובעת זנחה את צו ההריסה שביקשה.

ב"כ התובעת רק טען כי בוצעה בניה ללא היתר, אולם לא הבהיר מה טענתו המשפטית עקב הפרה לכאורית זו של תנאי ההיתר, במישור הנזק שנתבע.

...

סוף דבר התובע בנה על גג ביתו תוספת חדר בהתאם להיתר בניה.

על כן, התביעה נדחית.

לאור דחיית התביעה, נדחית ההודעה לצד ג'.

לפניי תביעה לפצוי בסך 18,520 ₪ בגין נזקים לדירת התובעים, שנגרמו לטענתם כתוצאה מעבודות בנייה שביצעו הנתבעים על גג ביניין הבית המשותף בו ממוקמות דירתם ודירת הנתבעים.

במסגרת העבודות, היה זה הכרח להניח את ציוד הבנייה על הגג השכן וכך עשו.

אשר להוצאה בגין שכר טירחת עור דין, נקבע כבר בפסיקה כי: "שכירת שירותיו של עורך דין לצורך שיגור מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ולצורך ניסוח כתב תביעה קטנה – תופעה שהיא שכיחה ביותר בבית משפט זה – חותרת תחת ראציונל חשוב ומרכזי של בית המשפט לתביעות קטנות: לשמש הליך זול, מהיר ויעיל (ראו לאחרונה רע"א 2095/15 אולמי נפטון בת ים בע"מ נ' משיח, פסקות 1, 4 (20.5.2015)). מן הראוי לעודד את הציבור הצרכנים לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות בגפם, וללא ייעוץ משפטי בשכר, שפעמים רבות עלותו אינה מידתית ביחס לשווי הסיכסוך (השוו לרע"א 1133/14 IATA INTERNATIONAL AIR TRANSPORT נ' שוורץ [פורסם בנבו].(24.4.14) פנייתם של תובעים בבית משפט זה לייעוץ משפטי בתשלום יוצרת היתלבטות לא פשוטה. מצד אחד, אם בית המשפט יפסוק פיצוי בגין הייעוץ המשפטי, לא יהיה מדובר עוד ב"תביעה קטנה": הדבר יאמיר את עלויות ההיתדיינות במידה ניכרת בנגוד לתכלית ההליך.

הנתבעים טענו כי על אף שפעלו בהתאם להנחיות המפקח מטעם התובעים, אשר בדק ואישר את עבודות האיטום שביצעו לפני שנה, פנה אליהם שוב המפקח ואמר להם כי התובעים מבקשים שיאטמו את כל הגג בשכבה נוספת של "פוליגג". למרות שכבר תיקנו את הנזק לגג ופיצו את התובעים באיטום כל הגג על חשבונם, הסכימו לאטום את כל הגג פעם נוספת על חשבונם וזאת רק על מנת לשמור על יחסי שכנות טובים.

...

לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים והתרשמתי מהם באופן ישיר, עיינתי בכתבי הטענות ובמסמכים שצורפו אליהם וכן בחוות דעתו של המהנדס ברגמן ובתמונות שצורפו, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה.

סבורני כי התובעים נדרשו לחוות דעת המומחה על מנת לבסס את אחריות הנתבעים לנזק בשים לב לקשר שבין עבודות השיפוץ לקרות הנזקים וכן על מנת לברר את אופן התיקון הנדרש ומשכך זכאים הם להשבת מלוא עלותה, בסך של 3,510 ₪.

סוף דבר משכך, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, כך שהנתבעים ישלמו לתובעים סך כולל של 10,010 ₪.

התובעת עותרת בתביעה העיקרית למתן סעד הצהרתי לפיו יוצהר כי החלון המריבה קיים עשרות שנים וכי הוא מהוה מצב עובדתי קיים בשטח הבנוי בגרעין כפר פקיעין; צו מניעה קבוע המורה לנתבעים 1-2 (או מי מטעמם) שלא להתקרב לגבולות ביתה ולא לבצע שום שינוי בחלונותיו, לרבות סגירה/חסימה מכל סוג שהיא; צו עשה המורה לנתבעים 1-2 לפרק תיקרת איסכורית שנבנתה בסמוך לפני הגשת התביעה ע"י נתבע 1, והונחה על גג בית התובעת (כך עפ"י הנטען).

נטען כי ללא ידיעת נתבע 1 ובמועדים שאינם ידועים לו, ביצעה התובעת (או מי מטעמה) עבודות ללא היתר, ללא סמכות או הרשאה ברכוש המשותף תוך שינוי חזיתו החיצונית של הבית והוסיפה פתחי איוורור (מעין חלונות קטנים), תוך עשיית דין עצמי.

מעיון בפסקת המבוא ("הואיל הראשון) בהסכם המכר שנחתם בין הנתבע 1 לנתבע 2 מיום 16.4.21 (העתק ממנו צורף כנספח ג' לתגובת הנתבעים לבקשה לסעד הזמני), עולה כי הנכס שנמכר לנתבע 2 (דירת מגוריו של נתבע 1) ממוקם במבנה שניבנה על חלקה זמנית מס' 44 בגוש זמני מס' 19108 בשטח הבנוי בכפר פקיעין.

בזמן שהוגשה התביעה לא היה סיכסוך עם השכנים, החלונות היו פתוחים ומכניסים אוויר? כי תבענו אותם והבאנו את הועדה לתיכנון ובנייה שעצרה אותם".

יצוין כי גרסת התובעת בביהמ"ש לפיה קיימים הליכים משפטיים בינה לבין שכנים מהצד השני של הבית המשותף על רקע רצונם של האחרונים להביא לסגירת חלונות בסלון ביתה מצד מערב נטענה לראשונה במסגרת שמיעת הראיות, באופן לאקוני ועמום, וללא שנתמכה בראיות כלשהן ובכל מקרה, ללא כל רלוואנטיות לשלב בו הוגשה הבקשה למתן צו זמני.

מעיון בתצלום שסומן מ/1 ניתן לראות את לוחות האסכורית הלבנים מעל משטח הפודסט והמרפסת הפתוחה בקומה העליונה של בית נתבע 1, כשהם מונחים על קונסטרוקציית ברזל חלודה, וכן צנור מרזב מתחת ללוחות האסכורית אשר נראה כי נועד לנקז את מי הגשם מהגג המשותף של הבית המשותף.

ההתייחסות לעיל לסוגיית סבירות השמוש ברכוש משותף נכונה גם מן העבר השני בכל הנוגע לקיומו של גג מעל ביתו של הנתבע.

...

סוף דבר לסיכום מכל האמור לעיל אני קובעת את הבא: אני דוחה את התביעה העיקרית על שלושת הסעדים המבוקשים בה. בהתאם אני דוחה את הסעד ההצהרתי המבוקש לפיו חלון המריבה נמצא בשימוש התובעת מזה עשרות שנים, דוחה את צו המניעה הקבוע לפיו התבקשתי למנוע מהנתבעים לבצע סגירה של החלון ודוחה את עתירת התובעת למתן צו עשה להסרת גג האסכורית.

באשר לתביעה שכנגד אני נעתרת לה באופן חלקי בכך שאני מתירה לנתבע 2/התובע שכנגד 2, בעצמו או על ידי מי מטעמו, לסגור את שלושת הפתחים הקיימים מכיוון ביתו על ידי אטימתם.

באשר לסעד הכללי שהתבקש במסגרת התביעה שכנגד, לפיו התבקשתי ליתן צו מניעה קבוע שיורה לנתבעת שכנגד להימנע מעשיית כל מעשה חד צדדי בחזית הבניין המהווה רכוש משותף, המבוקש איננו אלא חלק מהוראות חוק המקרקעין ומהווה סעד כללי ותיאורטי, שאין בידי להיעתר לו. משהוגדר המבנה כמבנה שחלים עליו דיני הבתים המשותפים, על הצדדים לפעול לפי הדין הרלוונטי ולהימנע מכל פעולה שאיננה שימוש סביר ברכוש המשותף.

לטענת הנתבעים 4-3, הם לא ביצעו כל בניה מעבר לבניה של מפלס דירתם, אך נתנו לנתבעים 2-1 זכות לבניה על הגג שמעל דירתם שהיא רכוש משותף לכלל הדיירים, ובנייה אשר נעשתה בהיתר שניתן בהסכמת כל דיירי הבניין כולל התובעת.

הנתבעים טוענים כי בית הדין במותב של שלושה רבנים ונתן מספר החלטות בסכסוך השכנים, וביניהן פסקי דין סופיים בכל הנושאים שהועלו בכתב התביעה, כלהלן: עילת ניזקי הבניה: בפסק בורר של הרב מרמרוש מיום 19.5.2008 נקבע כי על הנתבעים לתקן את כל הנזקים שנעשו מחמת הבניה שלהם כגון צביעה, תיקון הפרגולה וכד'.

לטענתם, בהתאם להסכם שתוף הנוהג בין הצדדים, אשר עוגן בהחלטות שניתנו במסגרת הליך בוררות, ואשר אושרר בהליך הקודם בין הצדדים – נקבע בין היתר כי הנתבעת שכנגד (לשם הנוחות תיקרא "התובעת") תהיה זכאית לזכויות בחצר הבית המשותף (ובכלל זה לחנייה הנמצאת במקום), והנתבעים 2-1 יהיו זכאים לזכויות בגג הבית המשותף.

והוסיף, כי הבקשה של הנתבעים 2-1 לתוספת יחידת דיור בגג (על ידי איחוד שני חדרי היציאה לגג) + ניוד יתרת זכויות הבניה 20% לבקשה לא רלוואנטית שכן לא אושרו, ועל הקיים ישנו צו הריסה (עמ' 36 לחוות הדעת) ירידת ערך הדירות בכל הנוגע לדירת התובעת, קבע מומחה בית המשפט כי "אין ספק כי תת חלקה 2 סובלת מ"אובדן הנאה" כתוצאה מליקויי רטיבות קשים המתמשכים בדירתם.

חדרון הגג על פי ההיתר שאמור היה להיות מעל הדירה המפוצלת של הנתבעים 2-1 וגם חדרון הגג שמעל הדירה של הנתבעים 4-3 לא ניפתח על פי ההיתר מדירתם המפוצלת של הנתבעים 4-3 בקומה שמתחת, ובמקום שני גרמי מדרגות לשני חדרי גג – ניבנה גרם מדרגות אך ורק מדירתם של הנתבעים 2-1, על כך העיד מומחה בית המשפט בחקירתו בעמ' 7 ש' 17-11 לפרוטוקול).

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

חלק ראשון – פתח דבר כללי מהות התביעה - עניינו של פסק דין זה הוא סיכסוך בין שכנים ותביעה לפצוי כספי בסך של 421,562 ₪ בגין נזקים שנגרמו בנכס השייך לתובע ע"י הנתבע ו/או מי מטעמו.

הסעדים להם עותר התובע – התובע עותר לסדרה של צוי עשה והן סעדים כספיים בסך כולל של 424,800 ₪ (קרי מעבר לסכום כתב התביעה) הכל כמפורט להלן: צו המורה לנתבעת "לפעול על פי הוראות הרשות המקומית, לאלתר ולהרוס את הדרוש הריסה וביניהם אף את החדר אשר ניבנה על הגג וחסם את חדר המדריגות". צו המורה לנתבעת "לפנות את החצר המגודרת והמחסנים שבו על כל המיטלטלין ולהשאיר אותה כשהיא פנויה ונקייה מכל חפץ לטובת ולשימוש כל השכנים והדיירים בבניין". צו המורה לנתבעת "לתקן לאלתר את הגג שמעל לדירתה ולאיטום אותו לניזקי מים וכל נזק אחר באמצעות זיפות ויריעות אשר יבוצעו על ידי בעל מיקצוע". סעדים כספיים בסך של 424,800 ₪ כמפורט להלן: בגין נזקים שנגרמו בדירת התובע ובהתאם לחוו"ד שמאית - 260,000 ₪ בגין נזקים לרכוש המשותף בהתאם לחוות דעת שמאית (על בסיס חלוקה לארבעה דיירים) - 160,000 ₪ שכר טירחת מומחה על פי חשבוניות - 1,800 ₪ שכר טירחת מומחה על פי חשבונית - 3,000 ₪ בנוסף עתר התובע לפצוי בגין עוגמת נפש בהתאם לקביעת בית המשפט.

הצדדים להליך, העדים בהליך והתייחסות למינוי מומחה בית המשפט התובע הוא בכל דירה ברחוב דניה בעיר חולון, ושכן של הנתבע המקורי – המנוח אמנון חדדי ז"ל (להלן: "המנוח").

תמצית טענות הצדדים טענות התובע התובע טען שהמנוח ביצע פעולות בנייה ללא אישור מעריית חולון, פלש לשטחו ולשטח המשותף ועשה בבניין המגורים כבשלו תוך שהוא מספח גם את החצר ומקים גדר ומחסנים.

המנוח אף סיפח את החלק העליון של חדר המדריגות בבניין המשותף, סגר קירות על מנת לבנות לעצמו חדר גדול על גג ביתו בצרוף מקלחת ושירותים והכל שלא כדין.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת כדלקמן: הנתבעת תבצע כל העבודות הנכללות בסעיפים 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 לעיל.

אני מחייב את הנתבעת בסך של 4,106 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15/3/2017 ועד למועד התשלום בפועל.

לאור תוצאת ההליך וקבלת התביעה באופן חלקי ביותר, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.