מאגר משפטי לחיפוש בעזרת בינה מלאכותית
רוצים לראות איך משתמשים בדין רגע? לחצו כאן

סככה בחצר דמי שימוש ראויים עלולים להשפיע על שווי הנכס

בהליך ועדת ערר (ו"ע) שהוגש בשנת 2024 בהמחוזי מרכז נפסק כדקלמן:

במסגרת הוראת הבצוע החדשה מיום 27.2.2007 נבחנה השפעת הבחירה במסלולי המיסוי האפשריים, החלים על ההכנסה משכירות, על החיוב במס שבח בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה ונקבע כדלקמן: במסלול הרגיל יכול המשכיר לידרוש פחת; במסלול המס המופחת, בשיעור 10% בלבד על פי סעיף 122 לפקודה – אין המשכיר יכול לידרוש הוצאות או פחת והמס משתלם על סך ההכנסה; במסלול הפטור המלא על הכנסה מדמי השכירות, עד לתקרה הקבועה, לפי חוק הפטור, לא ניתן לידרוש פחת מאחר שהזכאות לפחת מגולמת בפטור ממס.
וכך נאמר שם (פסקות 14 – 15): "הטעם בקיזוז הפחת משווי הרכישה בנסיבות אלה הוא שבעל הנכס נהנה מקיזוז רכיב ההוצאה המגולם בפחת עת שילם מס על הכנסותיו מהנכס לאורך השנים. לפיכך על רכיב הפחת להיות מנוטרל עתה בעת חישוב הרווח ההוני מהנכס, שכן אם לא תעשה כך, ינוכה אותו רכיב הוצאה פעמיים – פעם אחת מההכנסה החייבת של הנישום (בדמות פחת) ופעם נוספת מהשבח שהפיק במכירת המקרקעין (בדמות הכרה במלוא משווי הרכישה, למרות שחלקו נוצל כפחת). כתוצאה מכך הנישום ייהנה מהטבה כפולה בגין אותה הוצאה ... 'ניתן לומר כי המוכר שניכה פחת על הנכס מהכנסתו החייבת כבר 'השתמש' באותה שחיקה בערך הנכס כדי להקטין את חבויות המס שלו ועל כן הוא אינו זכאי ל'השתמש' בה שוב להקטנת חבות המס שלו בעת המכירה.... לעומת זאת, כאשר נימנע הנישום מלעשות שימוש בפחת, ההיגיון האמור אינו חל, שכן אין סכנה להטבה כפולה בגין אותה הוצאה, ועל כן ניכוי הפחת משווי הרכישה אינו נידרש בכדי 'למנוע מצב בו יקבל הנישום ניכוי כפול בשל סכום הוצאה אחד ... " ובהמשך נאמר (פסקה 30): "מכל האמור לעיל יצאנו למדים כי תכלית ניכוי הפחת בעת חישוב מס שבח היא מניעת הכרה בהטבה כפולה בגין אותה הוצאה, באופן המקדם מסוי אמת." אין זאת אלא, כי למקרא פסק הדין בעיניין PIV עולה בבירור כי הטעם המרכזי העומד מאחורי מסקנת בית המשפט העליון לפיה אין לנכות את סכום הפחת משווי הרכישה, בנסיבות שבהן הפחת לא נוכה בפועל, הוא אחד ויחיד: שומת מס אמת; אם המוכר לא נהנה מניכוי הפחת במהלך התקופה שבה הופקו הכנסות מהנכס, אין מקום להקטין את שווי הרכישה, ולהגדיל את השבח ואת המס, אפילו אם אי הנכוי מקורו במחדל של המוכר.
כאמור, כשם שחתירה לשומת מס אמת הובילה את בית המשפט העליון למסקנה לפיה אין להפחית את סכום הפחת משווי הרכישה אם הפחת לא נוכה בפועל על ידי הנישום, גם אם היה זכאי לעשות כן, כך, ומאותו טעם ממש, ראוי להפחיתו משווי הרכישה מקום בו הפחת, כמו יתר ההוצאות שהוצאו לשם הפקת ההכנסה, כבר מגולם בהסדר הפטור המלא שניתן לאותה הכנסה.
...
סוף דבר הפטור לדמי השכירות בגין דירה שבעליה בחר במסלול הפטור, מגלם בתוכו את ניכוי הפחת.
התוצאה היא כי יש לנכות את הפחת מיתרת שווי הרכישה לצורך חישוב השבח החל במכירת הדירה.
לאור האמור, דינו של הערר להידחות.

בהליך תובענה ייצוגית (ת"צ) שהוגש בשנת 2021 בהמחוזי תל אביב - יפו נפסק כדקלמן:

המשיבה סבורה כי לגופו של ענין ראוי לנכות פחת משווי הרכישה בחישוב השבח על המכירה של הדירות הפטורות, לאור הכללים הנוהגים המשקפים את עקרונות המיסוי והחשבונאות המקובלים, שעל פיהם יש לייחס הוצאות להכנסות פטורות (כמצוין למשל בסעיף 18(ג) לפקודה).
כב' השופט ע' גרוסקופף קבע כי ניכוי הפחת לענין השבח נועד למנוע מצב של כפל הטבה בגין אותו רכיב הוצאה – פעם אחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה במסגרת דיני מס הכנסה, ופעם נוספת לצורך חישוב השבח במסגרת דיני מס שבח מקרקעין: "הטעם בקיזוז הפחת משווי הרכישה בנסיבות אלה הוא שבעל הנכס נהנה מקיזוז רכיב ההוצאה המגולם בפחת עת שילם מס על הכנסותיו מהנכס לאורך השנים. לפיכך על רכיב הפחת להיות מנוטרל עתה בעת חישוב הרווח ההוני מהנכס, שכן אם לא תעשה כך, ינוכה אותו רכיב הוצאה פעמיים – פעם אחת מההכנסה החייבת של הנישום (בדמות פחת) ופעם נוספת מהשבח שהפיק במכירת המקרקעין (בדמות הכרה במלוא משווי הרכישה, למרות שחלקו נוצל כפחת). כתוצאה מכך הנישום ייהנה מהטבה כפולה בגין אותה הוצאה ... 'ניתן לומר כי המוכר שניכה פחת על הנכס מהכנסתו החייבת כבר 'השתמש' באותה שחיקה בערך הנכס כדי להקטין את חבויות המס שלו ועל כן הוא אינו זכאי ל'השתמש' בה שוב להקטנת חבות המס שלו בעת המכירה' ... " (ענין PIV, פס' 14).
בסופו של דבר, שיעור הפחת שנוכה על-ידי המשיבה מתוך שווי הרכישה של כל אחד מחברי הקבוצה במסגרת חישוב השבח במקרקעין, קרי ה"נזק" עליו מושתתת תובענה ייצוגית זו, היה שונה מזה שנוכה לחבריו האחרים לקבוצה, נוכח השפעת נתונים שונים על שיעור הפחת (למשל, משך ההחזקה בדירה, שווי הרכישה וכו').
והרי מוסד התובענה הייצוגית נועד, בין השאר, לשם היתגברות על העידר התמריץ של הפרט למצות את זכויותיו מול הנתבע: "מוסד התובענה הייצוגית נושא חשיבות רבה בצמצום הפער המובנה שבין התמריץ הפרטי לעשיית שימוש במערכת אכיפת החוק האזרחית לבין התמריץ החברתי הכולל לעשיית שימוש שכזה. במילים אחרות, מוסד זה מאפשר התפתחותן של תביעות שאף כי קיים אינטרס חברתי בבירורן, ייתכן ולא היו יוצאות לפועל בהעדרו, היות שתוחלתה של התועלת הפרטית שמפיק התובע הבודד, שמתעלם בדרך כלל מן ההשלכות החברתיות של תביעתו, נמוכה מתוחלת ההשקעה בהגשת התביעה. תכלית זו מתממשת הן במתן פיצוי לניזוקים שתמריצי ההשקעה שלהם נמוכים, כך שבהיעדרו של מוסד התובענה הייצוגית עלולים להמנע מלהשקיע את המאמץ הכרוך בהגשת תביעה, והן בהרתעתם של מעוולים פוטנציאלים שבהיעדרו של מוסד זה אינם נושאים ב"מחיר" הנזקים שלהם גרמו.
יפים לעניין זה דברי כב' השופט נ' סולברג, אשר קבע כי גם כאשר עסקינן בתובענה ייצוגית בדיני ארנונה, ניתן להתירה אם מדובר בקבוצה המונה אלפי נישומים הנדרשים לנהל אלפי הליכי השגה פרטניים: "האם יש בתובענות הייצוגיות 'חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת' המצדיקה את בחינתן בבית המשפט? לכך אשיב בחיוב, ממספר טעמים. ראשית, היקפה של הקבוצה המיוצגת – כל תושבי רעננה שחויבו בגין שטחים מעין השטחים המקורים שבמחלוקת – מלמדנו על ההשפעה הנרחבת אשר תיוודע להכרעה בשאלה הפרשנית הנדונה. אך לא ההקף לבדו הביאני לתשובה חיובית כאמור. נוסף על כך, דומני כי תכליותיו של מסלול ההשגה שבחוק מצדדות בסטייה ממנו בעניינינו. הקבוצה המיוצגת בתובענות דנן מונה מאות רבות של נישומים, שמא אף אלפים, הנדרשים כעת לנהל אלפי הליכי השגה פרטניים, לשם הכרעה בשאלה אחת משותפת. מצב שכזה ודאי איננו עולה בקנה אחד עם השאיפה להליך יעיל ומהיר עד כמה שניתן." (עע"מ 728/17 רחמים שמואל נ' עריית רעננה, פס' 22 (נבו 04.02.2018)‏).
...
ואכן, כבר נפסק כי הפרשנות הנכונה של פרט 11 לתוספת השניה היא שניתן לאשר תובענה כייצוגית גם אם הסכומים הנתבעים להשבה נגבו לכתחילה כדין ורק במועד מאוחר יותר התברר כי יש חובה להשיבם: "... אין למצוא בדיוני הכנסת תמיכה לעמדת העירייה כאילו הייתה כוונה לצמצם את הוראת פרט 11 באופן שימנע הגשת תובענות ייצוגיות להשבת סכומים שהעירייה גבתה כמס, אגרה או תשלום חובה, מקום שהחובה להשיבם נוצרה לאחר שנגבו. מסקנתי היא, אפוא, כי לשונו של פרט 11 לחוק תובענות ייצוגיות וכן תכליתו תומכים בפרשנות לפיה ניתן לנהל תובענה ייצוגית להשבת סכומים גם כאשר אלה נגבו לכתחילה כדין ובמועד מאוחר יותר התברר כי יש חובה להשיבם." (בר"מ 9100/15 עיריית פתח תקווה נ' מרדכי, פס' 19-18 לפסק-דינה של כב' הנשיאה א' חיות (פורסם בנבו, 28.06.2018)) (ההדגשה אינה במקור, ח.ב.).
סוף דבר נוכח כלל האמור לעיל, באתי לכלל מסקנה כי המבקש הצביע על עילת תביעה בגין גביה שלא כדין שביצעה המשיבה לפי פרט 11 לתוספת השניה של חוק תובענות ייצוגיות; כי התובענה מעוררת שאלה מהותית של משפט המשותפת לכלל חברי הקבוצה, וכי קיימת אפשרות סבירה ששאלה זו תוכרע בתובענה לטובת הקבוצה.
על פי סעיף 14(א) לחוק תובענות ייצוגיות, אני מורה כדלקמן: הקבוצה בשמה תנוהל התובענה הייצוגית היא בעלים של דירות למגורים שמתקיימים בהם התנאים המצטברים הבאים: השכירו את דירותיהם למגורים ושכר הדירה שקיבלו היה פטור לפי חוק הפטור; מכרו את דירותיהם בין התקופה שראשיתה בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה (בהתאם להוראת סעיף 21 לחוק תובענות ייצוגיות), קרי, החל ביום 20.1.2018, וסיומה במועד מתן החלטה זו (בהתאם להלכה שנפסקה בענין מנירב).

בהליך מעצר עד תום ההליכים (מ"ת) שהוגש בשנת 2017 בהמחוזי מרכז נפסק כדקלמן:

הרשעה נוספת בגין החזקת נכס חשוד ב78 אם אני לא טועה.
לעניין החובות הכספיים המשמעותיים, חובות לשוק האפור, שימוש יום יומי בקנביס.
שווי הסמים הועמד במספר מיליוני שקלים.
הגב' מרגלית שבביתה הוא אמור לשהות ההכרות של המשיב אתה היא מאוד שטחית, היא מגדירה אותו כלקוח במשך כשנה וחצי, והשאלה האם בתיק הזה, בנסיבות כאלה, כשמדובר בכמות כזאת גדולה של סמים, האם ראוי שישהה בחלופת מעצר כשאלה המפקחים המוצעים ואני סבורה שלא.
בד בבד עם הבקשה הוגש נגד המשיב כתב אישום אשר מייחס לו עבירות של ייצור והכנת סמים, קשירת קשר לבצוע פשע, החזקת סם מסוכן שלא לצריכה עצמית וגניבה בנסיבות מיוחדות וכן החזקת חצרים.
המפקחים ערים לסיכון הטמון בקשייו של המשיב בהתמודדות מותאמת וכן לקשייו הכלכליים וערים לסיכון שעלול לעלות בתקופת מעצר הבית.
שירות המבחן סבור כי על אף מערכת היחסים המרוחקת בין המפקחים למשיב, נוכח היתרשמות שירות המבחן מאנשים שהם בעלי יכולת לאסרטיביות אשר מבינים את הצורך בהצבת גבולות למשיב באופן אפקטיבי, שירות המבחן סבור כי יש בידם להוות גורם השפעה על המשיב.
...
באיזון בין השיקולים השונים ובשים לב להמלצת שירות המבחן ולהחלטה בעניינם של המשיבים 2-4 סבורני כי יש להורות על שחרורו של המשיב.
עם זאת סבורני כי מן הראוי שההפקדה בעניינו של המשיב תהיה משמעותית יותר מזו של המשיבים האחרים וזאת בשים לב לשינויים המפורטים לעיל בין עניינו לבין עניינם.
אשר על כן, אני מורה על שחרורו של המשיב בתנאים כמפורט להלן: מעצר בית מלא בכתובת: בני בנימין 10 דירה 16 נתניה.
החלטה אני מורה על עיכוב ביצוע ההחלטה עד ליום 23.5.17 שעה 16:00.

בהליך ערעור אזרחי (ע"א) שהוגש בשנת 1980 בעליון נפסק כדקלמן:

פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע, לאחר שקבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם כל) אפשרויות הניצול המרביות: ראה inland revenue commission v. clay & buchanan (1914) 3 k.b. 466, 475, וכן ספרו של מר אריה קמר "דיני הפקעת מקרקעין", עמ' 66.
אל שווי המקרקעין ניתן לדעתו להגיע על דרך "החליצה" או "השיטה השיורית" כלהלן: (א) לפי המכירות בבניין שממול יוצא כי המחיר הממוצע שנתקבל מקונים נע בין 1,290 ל"י למ"ר עבור שטח רצוף גדול של משרדים לבין 1,875 ל"י למ"ר של חנות, היינו 1,515 ל"י. אולם הואיל וקומת הקרקע שניתן יהיה להקים על הנכס הנידון תוכל לשמש בעיקר לחנויות (ואלה כזכור שוות יותר ממשרדים), "לא נטעה בודאי בהרבה, אם נעמיד את הממוצע על 1,600 ל"י/מ"ר כולל קרקע, בניה ורווח קבלני" (דף 2, סעיף 2 לחוות דעתו).
אולם בהיות ערכו של המרתף שווה למחצית ערכן של הקומות מעליו, ניתן לבטא שטח זה למען הפישוט ב 490 מ"ר. סה"כ ניתן אפוא לבנות שם 3,430 מ"ר. אשר על כן, שווי השטח הריק, שנקבע לפי הפוטנציאל, הוא 3,430 x 800 ל"י = 2,744,000 ל"י. מן הראוי לציין, כי מחירו בשוק של 1 מ"ר קרקע הוא, בהתאם לכך, 2,744,00:1,960=1,400 ל"י. לשון אחרת: ערכו של שטח קרקע גלום כל כולו באפשרויות ניצולו.
על כן יש למצוא ערך זו בדרך הבאה: מחיר מכירה כולל, לפי מ"ר הוא (כזכור) 1,600 ל"י המחיר האמור בבניין ישן ולא מודרני, אך בנוי חזק, מתבטא ב 75%, היינו ב 1,200 ל"י כן יש לנכות "עבור סיכון (הפרש בין בעלות ושכירות)" רבע מהשווי, היינו 300 ל"י ומכאן שערך הנכס כתפוס בשלמות הוא 900 ל"י ו 60% מזה הם דמי המפתח לדייר, היינו 540 ל"י בהתאם לכך מגיעים לדיירים המוגנים דלעיל עבור פינוי 960 מ"ר, לפי 540 ל"י למ"ר, דמי מפתח בסך כולל של 518,000 ל"י. אשר לצריף בחצר, בקירבתו של הבניין, ששטחו 90 מ"ר, סבור מר כהן כי דמי הפינוי המגיעים למחזיקים בו כדיירים מוגנים, הם בסך 100 ל"י למ"ר, היינו 9,000 ל"י. אשר למפעל הבלוקים, דעתו היא כי דמי הפינוי בסך 127,000 ל"י ששולמו למחזיקים בו הם מופרזים ביותר "כי כנראה שילמו גם עבור מבנים שניבנו ללא רשות וללא היתר בניה ואשר היו קיימים עליהן צוי הריסה; למעשה היו קיימים ביום ההפקעה ברשות רק משרד במבנה קטן של 10.5 מ"ר, סככה 12.5 מ"ר ומחסן 23 מ"ר, בסה"כ מבנים בשטח של 46 מ"ר" (סוף עמ' 1 לחוות דעתו).
...
בתובענה שהגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי, ירושלים (המרצה 1757/73), על פי סעיף 9 לפקודה הנ"ל לקביעת הפיצוי המגיע להם, הונחו לפני השופט המלומד בסופו של דבר (ולאחר חוות דעת שנזנחו) שתי הערכות.
לסיכום, דמי הפינוי הם כלהלן: 542,000 ל"י = 14,600 ל"י + 9,000 ל"י + 518,400 ל"י יוצא, שערך הנכס ליום ההפקעה הוא 2,744,000 ל"י בניכוי דמי המפתח בסך 542,000 ל"י 2,202,000 ל"י לפיכך הפיצוי המגיע למבקשים הוא 1,101,000 ל"י. השופט המלומד של בית משפט קמא מצא לדעתי בצדק כי הערכת השמאי של המשיב נמוכה מדי.
אכן, שאלה ראשונית חשובה היא, כלום משום קירבתם מתבקשת המסקנה שגם ערכם של השטחים שווה.
מערך השטח יש (כזכור) לנכות 10% עבור תקופת דחייה, והתוצאה היא: 2,033,715.60 ל"י = 225,968 ל"י 2,259,684 ל"י. עתה נותר לבדוק את חישוב דמי הפינוי בחוות דעתו של מר כהן, ולמען הפישוט אערוך את החישוב כפי שהוא נראה לי, תוך מתן הסבר לכל השמטה או סטייה מהכתוב שם: (1) נקודת המוצא היא (כזכור) שווי מ"ר מבונה (היינו: מחיר "המכירה"), אשר בנכס ההשוואה היה 1,515 ל"י, אולם מחמת השווי הנחות ב 10% של הנכס הנדון, המתבטא ב 73.20 ל"י למ"ר קרקע, השווי הוא 1,441.80 ל"י. (2) מחמת יושן 75% מסך זה, היינו 1,081 ל"י. (3) לא מצאתי כל יסוד לניכוי "עבור סיכון (הפרש בין בעלות ושכירות)", כנדרש בחוות הדעת של מר כהן, ניכוי שהוא כל כולו לטובת המבקשים, ללא הסבר מצידו.
כפי שהבהרתי, הכוונה היא להפרש בערכה של הקרקע כפנויה; (ב) ניכוי 10% לתקופת הדחייה לוקה בטעות דומה, שכן הבהיר מר כהן בעדותו הבהר היטב (בעמוד 15 לפרטיכל), שאת הניכוי יש לעשות מערך הקרקע; (ג) היא מכפילה את ערכו של 1 מ"ר קרקע לבנייה במספר 2,940, אך מתעלמת מהעובדה שלדעת מר כהן ניתן היה לבנות 3,430 מ"ר, ועל כן יש להכפיל במספר זה. די בכל אלה כדי ליטול מן החישוב את ערכו, וחבל שנערך כך. התוצאה היא, שערעורו של שר האוצר מתקבל בחלקו, ואילו הערעור שכנגד של המבקשים, נדחה.
קבלת מראה מקום

השאירו פרטים והמראה מקום ישלח אליכם



עורכי דין יקרים, חיפוש זה מגיע מדין רגע - מערכת המאפשרת את כל סוגי החיפוש בהקלדה בשפה חופשית מתוך הפסיקה בנט המשפט ובבית המשפט העליון. כחלק ממהפכת הבינה המלאכותית, אנו מלמדים את המערכת את השפה המשפטית, אי לכך - אין יותר צורך לבזבז זמן יקר על הגדרות חיפוש מסורבלות. פשוט כותבים והמערכת היא זו שעושה את העבודה הקשה.

בברכה,
עו"ד רונן פרידמן

הצטרפו לאלפי עורכי דין שמשתמשים בדין רגע!

בין לקוחותינו