פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע, לאחר שקבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם כל) אפשרויות הניצול המרביות: ראה inland revenue commission v. clay & buchanan (1914) 3 k.b. 466, 475, וכן ספרו של מר אריה קמר "דיני הפקעת מקרקעין", עמ' 66.
אל שווי המקרקעין ניתן לדעתו להגיע על דרך "החליצה" או "השיטה השיורית" כלהלן:
(א) לפי המכירות בבניין שממול יוצא כי המחיר הממוצע שנתקבל מקונים נע בין 1,290 ל"י למ"ר עבור שטח רצוף גדול של משרדים לבין 1,875 ל"י למ"ר של חנות, היינו 1,515 ל"י. אולם הואיל וקומת הקרקע שניתן יהיה להקים על הנכס הנידון תוכל לשמש בעיקר לחנויות (ואלה כזכור שוות יותר ממשרדים), "לא נטעה בודאי בהרבה, אם נעמיד את הממוצע על 1,600 ל"י/מ"ר כולל קרקע, בניה ורווח קבלני" (דף 2, סעיף 2 לחוות דעתו).
אולם בהיות ערכו של המרתף שווה למחצית ערכן של הקומות מעליו, ניתן לבטא שטח זה למען הפישוט ב 490 מ"ר. סה"כ ניתן אפוא לבנות שם 3,430 מ"ר.
אשר על כן, שווי השטח הריק, שנקבע לפי הפוטנציאל, הוא 3,430 x 800 ל"י = 2,744,000 ל"י.
מן הראוי לציין, כי מחירו בשוק של 1 מ"ר קרקע הוא, בהתאם לכך, 2,744,00:1,960=1,400 ל"י. לשון אחרת: ערכו של שטח קרקע גלום כל כולו באפשרויות ניצולו.
על כן יש למצוא ערך זו בדרך הבאה:
מחיר מכירה כולל, לפי מ"ר הוא (כזכור) 1,600 ל"י
המחיר האמור בבניין ישן ולא מודרני, אך בנוי חזק,
מתבטא ב 75%, היינו ב 1,200 ל"י
כן יש לנכות "עבור סיכון (הפרש בין בעלות ושכירות)"
רבע מהשווי, היינו 300 ל"י ומכאן שערך הנכס כתפוס בשלמות הוא 900 ל"י
ו 60% מזה הם דמי המפתח לדייר, היינו 540 ל"י
בהתאם לכך מגיעים לדיירים המוגנים דלעיל עבור פינוי 960 מ"ר, לפי 540 ל"י למ"ר, דמי מפתח בסך כולל של 518,000 ל"י.
אשר לצריף בחצר, בקירבתו של הבניין, ששטחו 90 מ"ר, סבור מר כהן כי דמי הפינוי המגיעים למחזיקים בו כדיירים מוגנים, הם בסך 100 ל"י למ"ר, היינו 9,000 ל"י.
אשר למפעל הבלוקים, דעתו היא כי דמי הפינוי בסך 127,000 ל"י ששולמו למחזיקים בו הם מופרזים ביותר "כי כנראה שילמו גם עבור מבנים שניבנו ללא רשות וללא היתר בניה ואשר היו קיימים עליהן צוי הריסה; למעשה היו קיימים ביום ההפקעה ברשות רק משרד במבנה קטן של 10.5 מ"ר, סככה 12.5 מ"ר ומחסן 23 מ"ר, בסה"כ מבנים בשטח של 46 מ"ר" (סוף עמ' 1 לחוות דעתו).
...
בתובענה שהגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי, ירושלים (המרצה 1757/73), על פי סעיף 9 לפקודה הנ"ל לקביעת הפיצוי המגיע להם, הונחו לפני השופט המלומד בסופו של דבר (ולאחר חוות דעת שנזנחו) שתי הערכות.
לסיכום, דמי הפינוי הם כלהלן:
542,000 ל"י = 14,600 ל"י + 9,000 ל"י + 518,400 ל"י יוצא, שערך הנכס ליום ההפקעה הוא 2,744,000 ל"י בניכוי דמי המפתח בסך 542,000 ל"י 2,202,000 ל"י לפיכך הפיצוי המגיע למבקשים הוא 1,101,000 ל"י.
השופט המלומד של בית משפט קמא מצא לדעתי בצדק כי הערכת השמאי של המשיב נמוכה מדי.
אכן, שאלה ראשונית חשובה היא, כלום משום קירבתם מתבקשת המסקנה שגם ערכם של השטחים שווה.
מערך השטח יש (כזכור) לנכות 10% עבור תקופת דחייה, והתוצאה היא: 2,033,715.60 ל"י = 225,968 ל"י 2,259,684 ל"י.
עתה נותר לבדוק את חישוב דמי הפינוי בחוות דעתו של מר כהן, ולמען הפישוט אערוך את החישוב כפי שהוא נראה לי, תוך מתן הסבר לכל השמטה או סטייה מהכתוב שם:
(1) נקודת המוצא היא (כזכור) שווי מ"ר מבונה (היינו: מחיר "המכירה"), אשר בנכס ההשוואה היה 1,515 ל"י, אולם מחמת השווי הנחות ב 10% של הנכס הנדון, המתבטא ב 73.20 ל"י למ"ר קרקע, השווי הוא 1,441.80 ל"י.
(2) מחמת יושן 75% מסך זה, היינו 1,081 ל"י.
(3) לא מצאתי כל יסוד לניכוי "עבור סיכון (הפרש בין בעלות ושכירות)", כנדרש בחוות הדעת של מר כהן, ניכוי שהוא כל כולו לטובת המבקשים, ללא הסבר מצידו.
כפי שהבהרתי, הכוונה היא להפרש בערכה של הקרקע כפנויה; (ב) ניכוי 10% לתקופת הדחייה לוקה בטעות דומה, שכן הבהיר מר כהן בעדותו הבהר היטב (בעמוד 15 לפרטיכל), שאת הניכוי יש לעשות מערך הקרקע; (ג) היא מכפילה את ערכו של 1 מ"ר קרקע לבנייה במספר 2,940, אך מתעלמת מהעובדה שלדעת מר כהן ניתן היה לבנות 3,430 מ"ר, ועל כן יש להכפיל במספר זה. די בכל אלה כדי ליטול מן החישוב את ערכו, וחבל שנערך כך.
התוצאה היא, שערעורו של שר האוצר מתקבל בחלקו, ואילו הערעור שכנגד של המבקשים, נדחה.