סירוב להנפיק רישיון בנייה הכולל תוספת זכויות בנייה

לטענת נתבע 3, במסגרת הבינוי מחדש של האגף העורפי בוטלה חלוקת היחידות המקוריות ובמקומן פולג האגף העורפי ל-3 קומות: קומת קרקע שכללה חנויות, קומה ראשונה שכללה אולמות קולנוע וקומה שניה שכללה משרדים.

נתבע 3 טוען כי הערייה אף הנפיקה רישיון ניהול עסק למחזיקי החנויות שבקשו זאת, כאשר רישיון מעין זה ניתן על פי דין רק לנכסים שניבנו עפ"י היתר בניה.

תמצית ההודעה לצד ג' כנגד צד ג' 2- הועדה המקומית לתיכנון ולבניה לטענת שולח ההודעה, הועדה היא המוסמכת לחתום על תשריט הבית המשותף, והתנהלותה השרירותית וסרובה לעשות כן מטילים עליה אחריות.

לטענת צדדי ג' 1-2, תיק ביניין 7872 המכיל את היתרי הבניה המשויכים לחלקה 7 דנן נסרק באופן יסודי, כאשר קיים היתר בניה מס' 20080426 מיום 20.5.09 עבור: " תוכנית שינויים פנימיים בבית קולנוע קיים ללא תוספת שטח+ פתיחת חלונות עגולים בחזית מערבית...", היתר זה מתייחס רק לשינויים בבית הקולנוע הקיים, ובבקשה להיתר תוארו לכאורה קומת הקרקע וקומת המשרדים, אך הם לא נכללו בבקשה להיתר, לא נתבקשו להיתר ולא אושרו.

תמצית הגנת צד ג'3- לטענת מר זרקו, עו"ד פרוינד, שולח ההודעה, הוא עו"ד ותיק ומנוסה בתחומי המקרקעין התיכנון והבניה, הוא טיפל בעיסקאות המכר נשוא הדיון מלכתחילה, והדגיש שהוא מכיר היטב את העסקה, לרבות השלמת רישום הזכויות בה. לטענתו, הוא העביר לעו"ד פרוינד עיסקאות רבות במשך השנים ויש בהטחת האשמות כלפיו טעם לפגם.

...

הגם שקבעתי כי לא נגרם לתובעים נזק ממוני בתקופת היעדר הרישום, אני סבורה כי יש לפצות את התובעים לאור התקופה הארוכה טרם הוסדרו זכויותיהם, וזאת חרף האמור בהסכם.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

ההודעה לצד ג', נדחית במלואה.

לסיום כתב עו"ד הולדשטיין: "3. לפיכך, מרשימך נדרשים: (א) לנקוט באופן מיידי בכל הצעדים הדרושים כדי לאפשר למרשינו לעשות שימוש במעבר לחצר, ו- (ב) להמציא לידינו, ללא כל דיחוי נוסף, את היתרי הבניה (לרבות הבקשות המלאות להיתרים) של הבניין, ובכלל זה ביחס לקומה א'. 4. כמובן, שעד לקיום מלוא התחייבויות מרשיך ביחס לעסקה שבנידון (לרבות כמובן הנידרש מהם לעיל) לא ישוחררו למרשיך הכספים שמוחזקים כבטוחה לקיום התחייבויותיהם ביחס לעסקה שבנידון". ביום 23.11.09 כתב ב"כ המוכרים לעו"ד הולדשטיין כי המוכרים הורו באמצעותו לנאמנים לפדות לאלתר את כל הכספים המופקדים, כי עליהם להוסיף חתימותיהם וכי המוכרים הורו לשלם בשלב זה מתוך כספי הנאמנות את חיובי השומות שהוצאו למוכרים בסך כולל של 445,348 ₪ (והוראות התשלום הנוגעות ליתר המוכרים תומצאנה לתשלום בחשבונות הנאמנות עם הנפקת אישורים לפריסת החיובים על ידי שילטונות מס שבח).

התובע טוען כי לפי אומדן השמאי מטעמו, דן אורמן, עלותו של 1 מ"ר בבניין, לאחר ההשקעות והשיפוץ שנעשו על ידי התובע ועלויות הרכישה, הנה בסך של 9,000 ₪ לכן, שווי שטח קומת היציע הבנוי ללא היתר עומד על סך של 1,190,000 ₪ בתוספת מע"מ, ועל כך יש להוסיף 20,000 ₪ שיידרשו לצורך עלויות פירוק השפוץ שנעשתה והתאמת הקומה לרישיון בנייה הקיים.

המוכרים טוענים כי הבניין כולל סגירת היציע ניבנה בראשית שנות השמונים של המאה שעברה (כשלושים שנים קודם לכן) וכי מאז ועד היום לא נעשה בו שינוי כלשהוא על ידם או על ידי אביהם ז"ל. כן לטענתם מעולם לא התקבלה אצלם התראה כלשהיא המייחסת להם בנייה לא חוקית, לא ננקט הליך משפטי או מינהלי כלשהוא, ולא הוגבלה זכותם בו בשום צורה.

התובע טוען כי עורכי הדין הציגו עצמם כבקיאים בעיסקאות נדל"ן וכי התובע שעבד בעבר עם עוה"ד בנושאים שונים, ביקש מעו"ד הולדשטיין הנחה, אך זה הדגיש את מקצועיות הטיפול והיותו טפול כולל ומקיף וסרב למתן הנחה.

...

לפיכך דין התביעה שכנגד – להידחות.

פסיקתא לאור כל האמור לעיל נדחות התביעה והתביעה הנגדית, וכאמור נשמט היסוד להודעות לצד שלישי ולצד רביעי.

לפיכך ישלם התובע לעורכי הדין, הנתבעים בתביעה בת.א. 26918-06-12, שכר טרחה והוצאות משפט בסך כולל של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

העתירה שלפני הוגשה, לנוכח סרובה של העיריה להנפיק רישיון עסק על שמה של העותרת, אשר הייתה הידועה בציבור של המנוח בשנים שקדמו לפטירתו.

על פי הנטען בתגובת ב"כ המשיבה, אכן הוגשה על ידי העותרת בקשה למידע מוקדם לעסק של מזנון, לרבות הגשת משקאות משכרים לצריכה במקום, ביחס לעסק ששטחו 34 מ"ר. בבדיקת תכנית העסק שצורפה לבקשה, נמצא כי אינה תואמת את התכנית המאושרת לעסק, המצויה בתיק רשוי העסק, והיא אף כוללת שינויים במבנה בו מצוי העסק המצריכים היתר בניה, וכי הבקשה במהותה שונה ממהותו המאושרת של העסק על פי הרישיונות שניתנו בעבר.

באשר לזכותה של העותרת לקבלת רישיון עסק זהה לזה שהיה למנוח על פי הוראת תקנה 30 לתקנות רשוי עסקים (הוראות כלליות) תשס"א-2000, עסק בעל רישיון, טעון רישיון חדש עם שינוי הבעלות, ועל הבעלים החדש להגיש בקשה לרישיון חדש.

עוד צויין כי ב- 28.02.12 סרב אגף הנכסים לאשר בניית תוספת בניה (נספח ו' לכתב התשובה).

...

המשיבה טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף, מאחר שאינה מכוונת נגד "החלטה של רשות" כמשמעה בחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים התש"ס-2000, ולפיכך אינה ראויה לבוא בשערי בית המשפט.

עוד נטען כי דין העתירה להידחות לגופה, מכיוון שהעסק אינו עומד בדרישות הדין לקבל רישיון עסק ולקבלת היתר כסאות ושולחנות, מניעות הקיימת מאז שנת 2011 והתקיימה עוד בימיו של הבעלים הקודם של העסק, יחזקאל כהן ז"ל. ההליכים לפני בית המשפט מאחר שעל פי המסמכים שהוצגו וטיעוני הצדדים הסתבר כי המשיבה, אשר הינה בעלת הנכס, הגישה תביעת פינוי נגד העותרת ואף סירבה לחתום על בקשת העותרת למתן אישור הצבת כסאות ושולחנות, באמצעות אגף הנכסים, הועלתה על ידי הצעה לפיה העותרת תגיש בקשה לרישיון אשר תיבחן לגופה על ידי המשיבה בנפש חפצה.

אשר על כן, החלטתי לדחות את העתירה ואת הבקשה למתן צו ביניים.

יחד עם זאת, אני מורה על עיכוב של שלושה חודשים בנקיטת הליכים כנגד העותרת, על מנת לאפשר לה לשוב ולהגיש בקשה לרישיון עסק הזהה למוגדר ברישיון העסק מיום 13.11.11.

ביום 12.7.2020 דחתה פרופ' בילנקו את בקשת העותרות, ובין היתר קבעה כי "רופא וטרינאר לא יוחלף, הנכם זכאים לפנות למטה הארצי של שרות המזון בענין זה" (נספח 10 לעתירה).

לטענת העותרות, מאז שנת 2014 ד"ר יבגני קומלב בחר לפעול נגד העותרות ונגד מר לאטי, ממניע אישי ונקמני, תוך נקיטת פעולות שלא בסמכותו, כשכל מטרתו היא לפגוע בעסקי העותרות – מיפעל החיים של מישפחת לאטי; עוד נטען כי המשיבה מיתעלמת לחלוטין מפניותיהן בכל הנוגע לבקשה לרישיון עסק משנת 2017, מה שמונע את הנפקת הרישיון ומהוה היתנהלות שרירותית ובלתי סבירה באופן קצוני, ועל המשיבה חובה לפעול בתוך זמן סביר; נטען כי הביקורות שערכה המשיבה בעסק נעשו בנגוד לחוק, בצורה הפגנתית, באופן וולגרי ובלתי מכבד, ותוך גרימת נזקים לעותרות, לרבות פגיעה במוניטין.

נטען כי העותרות לא הגישו השגה על הסרוב, וכי העתירה הוגשו בשיהוי, ולא צורפה אליה רשות הרשוי- מועצה אזורית באר טוביה, האמונה על מתן רישיון העסק והיותה משיבה נידרשת; אשר להחלפת הגורם המפקח נטען שאין בעיניין זה החלטה מטעם הגורם המוסמך במשיבה ומכל מקום הסעד המבוקש אינו כלול במסגרת התוספת הראשונה או השנייה לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים ומשכך אין לבית המשפט סמכות לידון בו. דיון והכרעה למען הסדר הטוב, אדון בכל סעד מבוקש בנפרד, ואבהיר את הטעמים שהובילו להחלטתי לסלק את העתירה על הסף על כל ראשיה.

ראוי להדגיש שבניגוד לצוו הריסה בעינייני תיכנון ובנייה, שככל שלא יעוכב ביצועו ייהרס המבנה ומדובר במצב בלתי הפיך, יש ממש בטענות המשיבה כי הסעד המבוקש בעניינינו אינו "עיכוב ביצוע ההחלטה" אלא ניסיון לקבל בפועל היתר מבית המשפט להמשיך ולפעול בדרך שעל פני הדברים הנה בלתי חוקית (בר"מ 6493/11 קסיופיאה אירועים בע"מ נ' יעל גרמן - ראש עריית הרצליה, בפס' 12-13 (12.9.2011)).

...

מכלול פגמים אלו, כל אחד בנפרד וקל וחומר בהצטברותם, מובילים למסקנה כי דין העתירה בכל הנוגע לסעד שעניינו עיכוב רישיון העסק – מחיקה על הסף.

משטרם מוצו הליכים ודין העתירה להימחק, לא מצאתי להכריע בשאלה הנוגעת לסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים לדון בסעד להחלפת הוטרינר המפקח.

סוף דבר העתירה נמחקת.

באותו דיון (מיום 9.7.2020) נגזר דינם של הנאשמים 2, 5 בכל הקשור לקנסות ובהחלטה שניתנה באותו מועד, צוין כי: "במסגרת הסדר הטיעון, לא היתנגדו הנאשמים 2, 5 להוצאתם של צוי הריסה והפסקת שימוש ביחס למבנים האמורים. יחד עם זאת, הנאשמים הנ"ל אינם בעלי המבנים כיום. לדיון התייצב היום עו"ד נפתולייב המייצג את חברת נוף אל הים, שהיא בעלת הנכס עוד משנת 2014. התייצבותו נעשתה לאור פניית ב"כ המאשימה כנדרש בפסיקה, ביחס להוצאת הצוים. בפיו היו טענות, בעיקר לעניין קבלת חומרי חקירה על מנת שיוכל להציג טענותיו כדבעי. לאחר דיון בפניי, נימסרו לעו"ד נפתולייב החומרים בבקשתו ובהקשר זה, טענותיו תמו. יחד עם זאת, מבקש הוא דחייה בדיון על מנת שיוכל להציג עמדת החברה כראוי. לפיכך, דוחה הדיון לעניין הוצאת הצוים ליום...". בדיון ההמשך (אשר היתקיים לבסוף ביום 25.5.21 בעקבות בקשות דחייה של ב"כ צד ג' חב' נוף אל הים) נטען על ידי ב"כ צד ג', כי: "אין מחלוקת שאין היתר בכלל. אנו זקוקים לשנה על מנת להסדיר אפשרות להיתר. לשאלת בית המשפט אם הוגשה בקשה להיתר בנייה אני משיב שיש בקשות לרישיון עסק [...] לגבי השאלה האם הוגשה בקשה להיתר בניי, מתי ולמי אני משיב שהוגשה בקשה בשנת 2019 וסורבה [...] פעלנו להסדיר את המקום דרך רשוי עסקים וגם שם חזרנו בנו [...] מדובר בנכס שהוא חלק מתוך רצועת חוף ענקית של חוף אשקלון [...] הדרך היחידה בנכס לקבל היתר בנייה כזה או אחר היא על ידי הגשת תכנית בינוי...". בהמשך טען ב"כ חב' נוף אל הים, כי הדרך לקבלת היתר מחייבת שינוי התכנית החלה על המקרקעין המתייחסת למיתחם גדול הכולל את רצועת החוף הדרומית של אשקלון וכי מדובר בהליך מורכב אשר למעשה טרם החל, בין השאר נוכח עלותו ונוכח מחלוקות עם הערייה (הגם שנוף אל הים לא פתחה בכל הליך משפטי משנוכחה כי אינה שבעת רצון מעמדת הגורמים המינהליים): "עוד לא הגשתי כל עתירה מנהלית כי נכון להיום אנחנו נמצאים במצב שהועדה מסרבת לקבל רישום ומסרבת גם להנפיק את הסרוב בכתב [...] אחרי היתייעצות עם גורמים ומומחים בנושא, התקבלה מסקנה שבשביל להגיע לפתחו של בית המשפט, וככל שאנחנו לא נוכל לעשות את זה בדרכנו אנו, אנחנו נצטרך להגיש בקשה או תכנית בינוי בצורה מסוימת על הנכס לצורך קבלת דחיה אוטומאטית בכתב...". עו"ד נפתולייב אישר כי מאז הסרוב בשנת 2019 לא ניפתח הליך ממשי ולמעשה גם כיום אין היתר בטווח הנגלה לעין.

מקום בו התאפשר לחברת נוף אל הים לטעון את מלוא טענותיה, ביחס לבקשה להוצאת צו הריסה עוד טרם הוצאתו, הרי שקשה לראות באיזה אופן קופחו זכויותיה שעה שהמאשימה נימנעה מלהכליל את חברת נוף אל הים כנאשמת בכתב האישום, שהרי מחד לא הואשמה בעבירה ואינה צפויה לסנקציה עונשית ומאידך, נשמרו לה מלוא זכויותיה להעלות את מלוא טענותיה כנגד הריסת תוספות הבנייה.

...

באותו דיון (מיום 9.7.2020) נגזר דינם של הנאשמים 2, 5 בכל הקשור לקנסות ובהחלטה שניתנה באותו מועד, צוין כי: "במסגרת הסדר הטיעון, לא התנגדו הנאשמים 2, 5 להוצאתם של צווי הריסה והפסקת שימוש ביחס למבנים האמורים. יחד עם זאת, הנאשמים הנ"ל אינם בעלי המבנים כיום. לדיון התייצב היום עו"ד נפתולייב המייצג את חברת נוף אל הים, שהיא בעלת הנכס עוד משנת 2014. התייצבותו נעשתה לאור פניית ב"כ המאשימה כנדרש בפסיקה, ביחס להוצאת הצווים. בפיו היו טענות, בעיקר לעניין קבלת חומרי חקירה על מנת שיוכל להציג טענותיו כדבעי. לאחר דיון בפניי, נמסרו לעו"ד נפתולייב החומרים בבקשתו ובהקשר זה, טענותיו תמו. יחד עם זאת, מבקש הוא דחייה בדיון על מנת שיוכל להציג עמדת החברה כראוי. לפיכך, דוחה הדיון לעניין הוצאת הצווים ליום...". בדיון ההמשך (אשר התקיים לבסוף ביום 25.5.21 בעקבות בקשות דחייה של ב"כ צד ג' חב' נוף אל הים) נטען על ידי ב"כ צד ג', כי: "אין מחלוקת שאין היתר בכלל. אנו זקוקים לשנה על מנת להסדיר אפשרות להיתר. לשאלת בית המשפט אם הוגשה בקשה להיתר בנייה אני משיב שיש בקשות לרישיון עסק [...] לגבי השאלה האם הוגשה בקשה להיתר בניי, מתי ולמי אני משיב שהוגשה בקשה בשנת 2019 וסורבה [...] פעלנו להסדיר את המקום דרך רישוי עסקים וגם שם חזרנו בנו [...] מדובר בנכס שהוא חלק מתוך רצועת חוף ענקית של חוף אשקלון [...] הדרך היחידה בנכס לקבל היתר בנייה כזה או אחר היא על ידי הגשת תכנית בינוי...". בהמשך טען ב"כ חב' נוף אל הים, כי הדרך לקבלת היתר מחייבת שינוי התכנית החלה על המקרקעין המתייחסת למתחם גדול הכולל את רצועת החוף הדרומית של אשקלון וכי מדובר בהליך מורכב אשר למעשה טרם החל, בין השאר נוכח עלותו ונוכח מחלוקות עם העירייה (הגם שנוף אל הים לא פתחה בכל הליך משפטי משנוכחה כי אינה שבעת רצון מעמדת הגורמים המנהליים): "עוד לא הגשתי כל עתירה מנהלית כי נכון להיום אנחנו נמצאים במצב שהוועדה מסרבת לקבל רישום ומסרבת גם להנפיק את הסירוב בכתב [...] אחרי התייעצות עם גורמים ומומחים בנושא, התקבלה מסקנה שבשביל להגיע לפתחו של בית המשפט, וככל שאנחנו לא נוכל לעשות את זה בדרכנו אנו, אנחנו נצטרך להגיש בקשה או תכנית בינוי בצורה מסוימת על הנכס לצורך קבלת דחיה אוטומטית בכתב...". עו"ד נפתולייב אישר כי מאז הסירוב בשנת 2019 לא נפתח הליך ממשי ולמעשה גם כיום אין היתר בטווח הנגלה לעין.

בסעיף 254ב' (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, קבע המחוקק כי הכלל הוא כי: "גזר בית המשפט את עונשו של אדם בעבירה לפי סימן ו' יצווה במסגרת גזר הדין על אחד או יותר מאלה, לפי העניין, אלא אם כן קיימים טעמים מיוחדים שירשמו שלא לעשות כן: [...] (2) לעניין שימוש אסור על הפסקת השימוש האסור, ואם השימוש כאמור נעשה בעבודה אסורה – להורות על הריסת העבודה האסורה כולה או חלקה". אם כן, הכלל הוא כי משהורשע נאשם בעבירה בה הורשעו הנאשמים 2, 5 יצווה בית המשפט על הריסת העבודה האסורה שבה נעשה השימוש ויהא רשאי לחרוג מכלל זה רק בשל קיומם של טעמים מיוחדים שירשמו שלא לעשות כן. בסעיף 254ג' לחוק, קבע המחוקק כי מי שיבצע את הצו הוא המורשע בעבירה או מי שנקבע על ידי בית המשפט שביצע את העבירה וכי הרשות האוכפת רשאית אף היא לבצע את הצו.

דיון והכרעה: מקום בו חברת נוף אל הים לא הואשמה מלכתחילה בכתב האישום, ולטענת בא כוחה, לו הייתה מנהלת את ההליך הפלילי, יכולה הייתה להעלות טענות שונות, הרי שסבורני כי אכן יש מקום לבחון את הבקשה למתן צו ההריסה בצורה רחבה יותר.