סירוב לבקשה להכללת קומת מרתף בזכויות בניה

רכיב א': הבורר ציין, כי אין מחלוקת, שלמשיב מגיעים 38.9 מ"ר נוספים משטח הדירות וכי סרובו של המשיב להסכים להרחבת הדירות לכיוונו של השכן, ללא קבלת ערובה מהמבקשת למקרה שהשכן יתנגד, אינו מהוה עילה לשלילת זכותו.

כן נטען, כי המרתפים אינם שטחים עקריים; כי הם יכולים היו להיבנות רק בצמוד לקומות הקרקע ולא לדירות המשיב; כי עצם ההסכמה לפיה דירות הקרקע שייכות לחברה, כוללת זכות בלעדית של המבקשת במרתפים.

...

המשיב טען, בתביעתו שהוגשה לבורר, כי בסופו של דבר, לאחר שינויים שונים שנערכו ותוספות בנייה שאושרו, סך השטחים שהוקצו לו מהווה רק 33%, במקום 40% כמוסכם וכי יש להקצות לו את המטרים החסרים, בקומות 1 ו- 2 של הבניין.

המבקשת הכירה בכך שבסופו של דבר החלוקה לא הייתה 40/60 (אם כי לא הכירה בטענותיו של המשיב לגבי המרתפים ועליית הגג).

בהתייחס להחלת העיקרון על המרתפים אמר הבורר: "אינני מקבל את טענת קדושים כי מהראיות שעלו בפניי עולה שהמשיב ויתר אי פעם על זכותו לקבל אחוזי בנייה מהמרתפים". מאמירה זו עולה, כי הבורר סבר שהחלוקה של 40/60, שנקבעה בהסכם חלה גם על המרתפים.

ראו: "רע"א 689/17 דן, חברה לתחבורה ציבורית בע"מ נגד עופר ניב ואח' (25.4.2017): "העילות לביטול פסק בורר אינן ערעוריות באופיין, אלא נועדו לשם פיקוח על אופן ניהול הבוררות [ראו למשל: רע"א 6327/12 ניב נ' דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 20 לחוות דעתי (1.9.2013); רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד האוצר, [פורסם בנבו] פסקה 46 לחוות דעתי (4.3.2010)]". סופו של דבר, לא מצאתי עילה ראויה להתערבות בפסק הבוררות ואני דוחה את הבקשה.

המבקשת תשלם למשיב הוצאות הליך זה בסך 15,000 ₪.

כמו כן, טוענת העותרת, כי לאחר שיונפק לה תיק מידע מהימן, תוכל המשיבה 2, היא הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב, לאשר או לסרב לבקשת היתר הבניה, ולהעלות את טענותיה בהתאם לשיקול דעתה המקצועי.

לא זו אף זו. לטענת המשיבות, העותרת יכולה להגיש בקשה להיתר, אף אם סבורה כי תיק המידע אינו מדויק, זאת בהתאם לתקנה 24 לתקנות התיכנון והבנייה (רשוי בנייה), תשע"ו-2016, הקובעת כדלהלן: "לא נימסר מידע להיתר, כולו או חלקו ... רשאי מבקש הבקשה למידע להיתר להגיש בקשה להיתר אף בלא מידע כאמור, אך אין בכך כדי לגרוע מחובתו להגיש בקשה להיתר על פי כל דין, לעמוד בתנאים לקליטת בקשה להיתר לפי תקנות אלה, לתאם את התשתיות הנוגעות לבקשה ולעמוד בכל הוראות חיקוק, התכנית וההנחיות המרחביות החלות על המקרקעין." המשיבות טוענות כי לאחר הגשת הבקשה להיתר, אשר תדון בפני הועדה המקומית, תהיה העותרת זכאית להגיש ערר לועדה המחוזית.

כמו כן, טוענות המשיבות, כי לעותרת היו עשרה ימים להשיג על ההודעה בפני מהנדס הערייה, בהתאם לסעיף 5 לחוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001, אולם העותרת לא עשתה כן. המשיבות טוענות כי תכנית "44", מגדירה את הנכס כ"אזור מסחרי 2", וכי על פי סעיף 64 לתכנית, באיזור מסחרי 2 גובה הבניינים לא יעלה על 3 קומות, לא כולל קומת ביניים. עוד טוענות, כי בהתאם לפרוטוקול 219, מותרות 4 קומות. המשיבות טוענות כי בהתאם להיתר הבניה המקורי של הבניין, שמספרו 58, הנכס בעניינינו הוא ביניין בן 3 קומות וקומת מרתף. לטענת המשיבות, מאחר שבנייה על גג הנכס לא אושרה בהיתר הבניה הקיים, בניה נוספת תהיה בבחינת 'סטייה ניכרת' ולא ניתן להשלימה, כפי שמבקשת העותרת. משכך, טוענות המשיבות כי המידע בתיק המידע הוא נכון.

...

המשיבות: לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה על הסף, מאחר שהעותרת הגיעה לבית המשפט בידיים שאינן נקיות.

יתרה מכך, נראה לי כי המדובר גם בעתירה מוקדמת.

סוף דבר: על כן, וכמפורט בפסק הדין, העתירה נדחית.

העותרים הגישו למשיבה 2, היא הועדה המקומית לתיכנון ובניה – גבעתיים (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להיתר להריסת הנכס, והקמת ביניין מגורים חדש בן 7.5 קומות (כולל קומת כניסה וקומת גג) אשר יכלול 15 יחידות דיור.

העותרים ערערו על מספר קביעות של הועדה המקומית – ביטול שתי קומות לעומת המבוקש בהיתר; סרוב אישור זכויות מכח תמ"א; דרישת הועדה מהעותרים להכין תכנית להרחבת דרך; התרת תכסית חלקית של המרתפים; קביעת מרווח בן 6 מ' בין אגפי הבניין.

...

נראה לי כי ההליך המינהלי היה תקין, וכאמור המחלוקות נסובות סביב נימוקים תכנוניים בעיקרם.

עוד נראה לי כי הנימוקים על פיהם התקבלו ההחלטות הם סבירים, ומשכך איני מוצאת להתערב בהחלטת ועדת הערר.

סוף דבר: על כן, וכמפורט בפסק הדין, העתירה נדחית.

המבקשים טוענים כי הם סירבו לכך שכן הדבר יביא לאבוד זכויות הבניה שלהם .

עוד מציינים המבקשים כי נודע להם שבבקשת המשיבים למתן היתר בניה הגישו המשיבים בקשת שכללה מתן היתר לבניית 3 יחידות דיור מעל קומת עמודים ולגיטימציה לסגירת קומת העמודים בבניין צפוני בקומת מרתף.

בעיניין זה טוענים המבקשים כי מעצם כריכת הועדה את מתן היתר הבניה למשיבים בהכשרת המרתף בבעלותם, אזי מכך ניתן ללמוד כי זכויות הבניה היא על חשבון המבקשים.

...

כפועל יוצא אני מורה על ביטול הצו הארעי שניתן על ידי ביום 23.11.21.

מדוע אם כן לא הוגשה על ידם התביעה ולצידה בקשה למתן צו מניעה לפני שנתיים? השיהוי בו נקטו המשיבים הוא שיקול נוסף המצטרף לנימוקי הדחיה של הבקשה למתן צו זמני כאשר נפסק כי שיהוי לבדו יש בו טעם מספיק לדחיית הבקשה: " שיהוי בהגשת בקשה למתן סעד זמני אף עשוי לשמש טעם מספק לדחיית הבקשה. בשונה מבירור טענת שיהוי בהגשת תביעה, בעת בירור טענת שיהוי בהגשת בקשה לסעד זמני ניתן להסתפק בעצם קיומו של שיהוי וזאת אף ללא דרישה לקיומו של יסוד נוסף, דוגמת שינוי מצבו של המשיב לרעה בעקבות אותו שיהוי" רע"א 1450/20 פרופ' טוביה פרילינג נגד ניר משה מושב עובדים (19.4.20) מכל הנימוקים שציינתי לעיל אני מורה על דחיית הבקשה.

המבקשים ישלמו למשיבים 1-2 הוצאות הבקשה בסך של 7,500 ₪.

על פי ההסכם, במקום הבניין הקיים ייבנה מבנה מגורים חדש בן 14 קומות (מתוכן 3 קומות מרתף לצורך חניה), אשר יכלול חזית מסחרית ובית כנסת בקומת הקרקע.

פסק דינו של המפקח בתביעת המשיבים למפקח, נטען כי סירובם של המבקשים להיתקשר בהסכם נובע מטעמים שאינם עינייניים, וכי הוא מעמיד את בעלי הדירות בסיכון פלילי וכספי, לאור מצבו הרעוע של הבניין, המחייב, לגישתם, את הריסתו ובנייתו מחדש.

בנוסף, טענו המבקשים כי ההסכם כולל סעיפים שעניינם עירוב שימושים והעברת זכויות בין הפרויקט לבין פרויקט הבניין השכן.

...

עניינו של ההליך המקביל בעתירה שהגישו המבקשים נגד היזם ואחרים, בטענה כי הבקשה שהגיש היזם לצורך אישור תכנית בי/711 אינה מהווה בקשה להיתר לפי הוראות תמ"א 38 (ומשכך גם אינה חוסה תחת חוק החיזוק), ומכאן שאין לאפשר את אכיפת ההסכם בהיעדר חתימת המבקשים.

סבורני כי קיים קושי באנלוגיה שערך בית המשפט המחוזי בין מצב בו נמנע בעל דין מהבאת ראיות או עדויות המצויות תחת ידו, לבין מצב בו מסרב בעל דין להצעה דיונית-ראייתית של בית המשפט.

עם זאת, אין בדברים אלה כדי לשנות את מסקנתי לעניין דין הבקשה שלפניי.

לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.