סילוק יד, ביטול הערת אזהרה ופיצוי בגין שימוש במקרקעין

בנוגע להסכם השתוף נרשמה הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין ביום 06.01.10.

בתובענה זו עותרים התובעים למתן סעד הצהרתי הקובע כי הנספח להסכם השתוף בטל ואינו מחייב אותם; לסילוק יד מ"שטח המריבה", הוא השטח בו הוגדלה זכות השמוש של הנתבעים בשביל הגישה לאורך המיגרש; לפצוי בגין פגיעה בחומת חצר התובעים; ולפצוי בגין דמי שימוש ראויים באותו שטח.

...

ממקבץ ההלכה שהובאה עולה המסקנה הברורה, כי בענייננו, מדובר בתביעה שהיא בגדר "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", כאמור בסעיף 51(א)(3) סיפא לחוק, ואינה בסמכותו של בית-משפט השלום.

עמדה זו הובאה בלא להתייחס כלל להוראות תקנה 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, על פיה אין להיעתר לבקשת דחייה מחוסר סמכות, אם ניתן להעביר את העניין לבית משפט מוסמך לפי סעיף 79 לחוק.

סוף דבר מכח סמכותי בהתאם לסעיף 79 לחוק, אני מורה על העברת ההליך לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.

בנוסף, עתרו התובעים למתן הסעדים הבאים: - ביטול ומחיקת הערת האזהרה הרשומה על חלקה 36 גוש 19281 לטובת זידאן.

- להורות על סילוק ידו של זידאן מחלקה 35, 36 ו- 37 בגוש 19281, ותשלם דמי שימוש בחלקות הקרקע הנ"ל לתובע מתחילת הבניה עליהם ועד היום, בהתאם לחוות דעת השמאי המצורפת לכתב התביעה.

מאחר ולעמאד (ולאחיו נמר) 1/4 מהזכויות במקרקעין לכל אחד, והוא אינו יכול למכור את חלקו במקרקעין בשוק החופשי, על זידאן לשלם לעמאד (ולנמר) פיצוי בגין פגיעה באוטונומיה וזאת מעבר לתשלום שווי חלקו של עמאד (ונימר במקרקעין) בהתאם לחוות דעת שמאי שמונה מטעם בית המשפט.

...

טענות הצדדים בבקשה דנן לסילוק על הסף טען המבקש/זידאן כי דין תביעת התובעים בעניין זכויותיהם במקרקעין להידחות מחמת מעשה בית דין בכלל והשתק פלוגתא בפרט, שכן סוגיית זכויותיו של עמאד/התובע, וכנגזר מכך של קפאח/התובעת, היוותה את סלע המחלוקת העיקרית בין הצדדים בעלי הדין במסגרת הליך הבוררות שהתנהל בין הצדדים, בתביעה שהתנהלה בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת ת"א 8985-12-12, ובתביעה שהתנהלה בבית המשפט לענייני משפחה בקריות במסגרת תמ"ש 13324-11-15.

משלא ניתן לקיים שיתוף פעולה בין האחים לצורך השלמת הפרויקט אין מנוס אלא להורות על פירוק שיתוף.

אכן, טענות התובע בדבר זכויותיו במקרקעין בהתאם לייפוי הכח מיום 07/09/2010 לא הועלו בהליך הקודם, ועלו לראשונה במסגרת תביעה זו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה אליה הגעתי לפיה הזכויות הוכרעו כבר בבית המשפט לענייני משפחה ומתקיים ביחס אליהם מעשה בית דין.

לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה.

רקע לזכות התובעת, ה.ס נוף מול ים בתל-אביב (2019) בע"מ, רשומה, מיום 12/12/2019, הערת אזהרה, "על כל הבעלים", לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, וזאת על גוש 7229 חלקה 56 (נסח רישום צורף כנספח 3 לכתב התביעה) (להלן: "חלקה 56", "חוק המקרקעין" ו- "נסח הרישום", בהתאמה).

מאידך, בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 (1985) קבע כב' הנשיא מ' שמגר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף הפוכו של הדבר הוא הנכון, הנו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק." דברים דומים קבעה גם כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999) לפיהם: "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שניגרם לו עקב כך." אבחן איפוא את ראיות הצדדים לאורן של הילכות אלה.

הלכה היא כי עם סיום הרישיון ובטול הזכות להשתמש במקרקעין, רשאי בר הרשות לתבוע פיצוי, אולם אין המדובר בזכויות שלובות (ראו דברי כב' השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (פורסם בנבו, 25/11/2002); ראו בעיניין זה גם דבריו של כב' השופט ט' חבקין בת"א (שלום ת"א) 7198-12-18 עירית תל-אביב-יפו נ' דחנוס (פורסם בנבו, 17/2/2021).

...

ובנמצא; דין טענותיהם של הנתבעים להיותם דיירים מוגנים, השוכרים את הנכס מדייר מוגן אחר – להידחות.

לסיכום היא מבקשת מבית המשפט ליתן צווים ולהורות כדלקמן: על הנתבעים, יחד ולחוד, לסלק לאלתר ידם ו/או ידם של מי מטעמם מהמקרקעין ומהנכס, לפנותם מכל אדם וחפץ, לרבות כל מוזמן ו/או בר רשות ו/ו מי מטעמם ו/או מי מכוחם, ולמסור את החזקה בנכס ובמקרקעין לידי התובעת, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ אשר אינם שייכים לתובעת, כשהם במצב טוב, תקין, נקי, ראויים לשימוש ונקיים מכל חוב; צו מניעה קבוע המורה לנתבעים, יחד ולחוד, ו/או מי מטעמם ו/או חליפיהם להימנע מהוספת בנייה כל שהיא בנכס ו/או במקרקעין; צו מניעה קבוע המורה לנתבעים, יחד ולחוד, שלא להיכנס לנכס ו/או למקרקעין בכל מועד שהוא, מניעת כל שימוש בנכס ומניעת מתן כל זכות בנכס לצד שלישי כלשהו, לרבות ממועד פינוי הנכס והמקרקעין ומסירת החזקה בהם לידי התובעת או מי מטעמה; התובעת רשאית וזכאית לפנות את הנכס והמקרקעין שבהם הנכס מכל אדם וחפץ, לגדר את הנכס והמקרקעין בגדר רשת ועמודי ברזל בגובה 2 מטרים, להרוס את הנכס ולפנות את המקרקעין מכל ההריסות; על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסכום של 6,800 ₪ לחודש עבור שבע השנים שקדמו להגשת התובענה ובסכום כולל של 571,200 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין, מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

סוף דבר דין התביעה להתקבל.

במקביל אני מורה על מתן הצווים הבאים: צו מניעה קבוע המורה לנתבעים, ביחד ולחוד, ו/או למי מטעמם ו/או לחליפיהם להימנע מהוספת בנייה כלשהי בנכס; צו מניעה קבוע, שראשיתו בתום 120 ימים ממועד היום, המורה לנתבעים, ביחד ולחוד, שלא להיכנס לנכס בכל מועד שהוא, ואוסר על כל שימוש בנכס ועל מתן כל זכות בנכס לצד שלישי כלשהו.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

לפני תביעה להורות על סילוק ידה של עריית ירושלים ממקרקעין, לביטול הערת אזהרה שנרשמה לזכות עריית ירושלים במקרקעין ולקבלת פיצוי כספי בגין השמוש שעשתה עריית ירושלים במקרקעין.

עם זאת, אבהיר באשר לטענת הערייה בדבר העדר של סמכות עניינית לבית המשפט לידון בתובענה כי הסעד הראשון והמרכזי לו עתר התובע בתביעתו הוא זה של "סילוק יד" הערייה משטח המחסנים וחיובה לשלם לו דמי שימוש בגין המקרקעין בהם החזיקה – סעדים הנמצאים בסמכותו של בית משפט השלום בהתאם לסעיפים 51(א) (2) ו-51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984.

...

בהקשר זה יודגש כי מקובלת עלי טענת העירייה לפיה הזכות שניתנה למר פנימי לקבל זכויות בנייה הייתה, מעצם מהותה, מחייבת פנייה ויוזמה מצד מר פנימי בבקשה לקבל אותן זכויות, ולא נדרש היה מהעירייה לתת זכויות בנייה אלה ביוזמתה, ללא דרישה מפורשת.

טענות הגנה נוספות לנוכח המסקנה אליה הגעתי לפיה התובע לא הוכיח את זכותו לקבל את הסעדים להם הוא עתר בתביעתו, איני רואה מקום להידרש לטענות נוספות שהעלתה העירייה להגנתה, ובכללן טענות בדבר התיישנות עילת התביעה של התובע (תהא זו עילה חוזית או קניינית, בין במקרקעין מוסדרים ובין אם לאו); השיהוי שחל במועד הגשת התביעה; אי-התאמת הסעדים להם עתר התובע לדיני החוזים והשלכת קביעה בדבר ביטול ההסכם מחמת הפרתו על חובתו של התובע להשיב את זכויות הבניה שניתנו למר פנימי במסגרת ההסכם ועוד.

ואולם, משקבעתי כי התובע לא הוכיח טענתו בדבר זכותו לבטל את ההסכם מחמת הפרתו- ממילא איני נדרש לדון בסעד זה. בנוסף, בתביעת התובע לא נמצאה כל השגה על החלטה מנהלית כזו או אחרת של מי מרשויות העירייה ולפיכך, אין בידי לקבל את טענת העירייה לפיה הסמכות לדון בתביעת התובע נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים, ולא לבית משפט זה. סוף דבר מכל הטעמים שפורטו לעיל - התביעה נדחית.

התובעת הודיעה לנתבעים 1-2 על ביטול החכירה ודרשה סילוק ידם מהמקרקעין ואולם אלו לא הגיבו להודעה זו. בהתאם עתרה התובעת לצוו עשה לרשום את הבעלות במקרקעין על שמה, צו הצהרתי על פיו ביטלה כדין את החכירה, צו המורה על סילוק יד הנתבעים 1-2 מהמקרקעין ומחיקת החכירה הרשומה ע"ש הנתבעת 1 וכן למחיקת הערות האזהרה שרשמה הנתבעת 3 על זכויות אלו, וכן צו המורה לנתבעת להמציא לתובעת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות לצורך רישום בעלות התובעת במקרקעין.

. לעומת זאת, תביעה לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין, מבלי שמתבקש בגדרה סעד של אכיפה, או סעד נילווה לביטול, או כאשר התובע איננו זכאי, מלכתחילה, לסעדים כאמור – לא תסווג כתביעה "במקרקעין". ובהמשך סוכמה ההלכה: "מכאן, כי רק תביעה למימוש זכות (או טובת הנאה) חפצית "בקרקע" (בין אם היא מנויה במפורש כזכות קניינית בחוק המקרקעין, או טעונה רישום לפי החוק האמור, ובין אם לאו) ולקבלת סעד הנוגע לקרקע מסוימת, שבעקבותיו יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, או בחזקה עליה – תיחשב כ"תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות.

לעומת זאת, תביעה לקבלת סעד כספי גרידא, או למימושה של זכות אובליגאטורית בלבד "על המקרקעין", או "בקשר למקרקעין", היינו: תביעה שנועדה לאכוף על אדם ספציפי קיום זכות אישית הקשורה לשימוש במקרקעין, או לקבלת סעד כספי הנובע כתוצאה מהפרת התחייבות כאמור – כגון: תביעה לקבלת פיצויים או השבה – תיחשב, ככלל, כתביעה "בשאינו מקרקעין". טענת הנתבעת כאילו מדובר בתביעה לעניין הפרת התחייבות חוזית מיתעלמת ממהות התביעה שהנה בעיקרה שינוי המצב הרישומי ביחס לזכות הבעלות בקרקע.

...

התובעת השיבה כי דין הבקשה להידחות שכן מדובר בתביעה במקרקעין שאיננה מתיישנת בחלוף שבע שנים, אלא תקופת ההתיישנות הינה 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות).

הפרשנות אינה דווקנית, אלא כאמור, מהותית ולכן גם דרישה לאכיפת זכות אובליגטורית, עשויה להיחשב כתובענה במקרקעין, אם במהותה נתבעה לצורך שינוי מצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, ראו טל חבקין התיישנות 97 (מהדורה שנייה 2021) בעמ' 104: "והגישה השלטת, והנכונה לטעמנו, היא שתובענה לאכיפת העברת זכות חוזית להירשם כבעל קרקע או חוכר לדורות תסווג כתביעה במקרקעין המתיישנת תוך חמש עשרה או עשרים וחמש שנה, לפי העניין" .

לאור כל האמור הבקשה לסילוק על הסף מטעמי התיישנות נדחית .