סילוק יד ותשלום פיצויים בגין נכס מקרקעין סמוך

לחילופין מבוקש כי ביהמ"ש יתנה את הפינוי בתשלום פיצוי בגין המבנים שהקימה הערייה בהתבסס על הרשיון שניתן לה. הנתבעת טוענת כי מעיון בעתירה שהגישה התובעת ובפרוטוקול הדיון בה, עולה כי התובעת מלינה על כך שבמצב הקיים היא איננה יכולה להשתמש בשטחים המוחזקים ע"י הנתבעת גם אם יפונו, וזאת לנוכח יעודם הצבורי והיעדר גישה לחלקה למעבר כלי רכב/כלי עבודה (אלא שביל הולכי רגל בלבד).

בעיקר מהעובדה שהתוכנית החדשה אמורה הייתה לחול על מקרקעין סמוכים, דבר שהיה מעכב אותה עקב היתנגדותם של בעלי מקרקעין אלה.

ברם, אחרי שהתובעת הגישה בספטמבר 2019 תביעה לסילוק יד נגד עמותת בית התבשיל ומפעלי צדקה וחסד שיושבים בחלקה עשרות שנים, הפסיקה הנתבעת את נסיונות הפשרה.

אין הצדקה לתת יד להמשכות מצב של שלילת זכות הבעלים להפיק תועלת כזו או אחרת מהנכס שבבעלותו, גם במצבו הפיזי והתכנוני הנוכחי.

...

לפיכך אני קובעת כי הנתבעת לא הראתה, ולו לכאורה, טענת הגנה אפשרית של מתן רשיון בלתי הדיר לשימוש בחלקה על ידי הבעלים הקודמים.

לפיכך, אני דוחה את בקשת הרשות להתגונן.

עם זאת, אני מורה כי הפינוי ייכנס לתוקף ב-1.8.21, וזאת כדי לאפשר שימוש במבנים לצרכי בית הספר עד מועד זה, ולאפשר לצדדים ארכה נוספת ואחרונה להגיע למיצוי המו"מ, ככל שהנתבעת תמצא כי המשך ההחזקה בחלקה חיוני לבית הספר.

כך גם בע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321 (1986)) שבו הוכרה רשות בלתי הדירה של המשיבה 1 וזאת לנוכח השקעה ניכרת שבוצעה בקרקע בהסתמך על הסכמת הבעלים למגוריה שם. מאידך, בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 (1985) קבע כב' הנשיא מ' שמגר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף הפוכו של הדבר הוא הנכון, הנו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק." דברים דומים קבעה גם כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999) לפיהם: "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שניגרם לו עקב כך." אבחן איפוא את ראיות הצדדים לאורן של הילכות אלה.

משיקלול האמור, אני מוצאת ליתן אמון בעדותו של הנתבע על פני עדותם של התובע ומר רחמים ולקבוע כי הנתבע עושה שימוש בשטח התובע במהלך תקופה של כשלושים שנים, ועוד כי התובע ומר רחמים לא פיקחו באופן שוטף, ולמעשה ככל הנראה, לא פיקחו כלל, על שטח התובע, עד סמוך לפנייתם במכתב ההתראה, בשנת 2017.

...

טענות הנתבעים חייבו דיון ובוודאי עמדה להם זכותם לדיון זה. אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה התובע מבקש שייקבעו גבולותיו עם צדדי ג' שאינם חלק מהדיון בתובענה שבפניי.

סוף דבר אין לסלק את התביעה על הסף והטענות בעניין זה, נדחות.

הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

המשיב 2 (להלן – "קוהן") הוא בעלים של מקרקעין סמוכים, שטוען שהמערער מחזיק שלא כדין בחלק מהמקרקעין, באופן המונע ממנו גישה חופשית ובנייה על מקרקעיו, ומכאן האנטרס שלו בפינויו של המערער.

כיוון שכך, קבע בית המשפט, "כי דמי השמוש שעל הנתבע לשלם מקזזים באופן מלא את זכותו לקבלת פיצוי בגין השקעותיו במקרקעין", והתוצאה היא שעל המערער לסלק את ידו מהמקרקעין, בלי לקבל פיצוי כלשהוא מהעירייה, אך גם בלי לשלם לה סכום כלשהוא, וכן חייב את המערער לשלם לעריית הרצליה שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ והוצאות בסך 5,000 ₪.

בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה, אני סבור שהמערער אינו זכאי לפצוי עבור השקעותיו וזאת בהיתחשב בכל הנימוקים הבאים: השמוש רב השנים של המערער ומשפחתו במקרקעין, ללא תשלום תמורה כלשהיא (השוו לפסק דין חיר הנ"ל, עמ' 956: "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי איפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות. . . ").

...

מסכום זה הפחית בית המשפט את הסכומים הבאים: 275,000 ₪ - שווי המבנים שנבנו לאחר ביטל הרשות בשנת 2002 כאמור (לשם כך נעזר בית המשפט במפת מדידה שנכללה בחוות דעתה של המודדת מלכה עופרי, שהוגשה מטעם העירייה, כשהמערער, מנגד, לא הגיש חוות דעת מדידה מטעמו); 330,000 ₪ - הפחתה בגין תוספת בנייה בשטח של כ-60 מ"ר, שבגינו הוגש כתב אישום בשל בנייה ללא היתר (בית המשפט קבע, שלא הוצגה ראיה כי יתר המבנים נבנו ללא היתר); 20% הפחתה "בגין העדר השבחה לבעל המקרקעין" (בקשר לכך מצא בית המשפט כי "המקרקעין כולם מיועדים לייעוד ציבורי ולא לייעוד מגורים, ולכן לא ניתן לעשות במבנים שימוש למגורים, בפרט נכונים הדברים כאשר אין היתרי בניה למבנים" (סעיף 124)).

ביחס לטענה שהרשות בוטלה בחודש דצמבר 2011 ולא בחודש פברואר 2002, הבהיר ב"כ המערער (עמ' 2): " הנפקות היא אך ורק לדמי השימוש, לא יותר מזה. דמי השימוש מצטמצמים – התביעה הוגשה ביוני 2013. המדובר בשנה וחצי". כן טען נגד ההפחתות שבוצעו בפסק הדין מהסכום שנקבע על ידי השמאי כפיצוי עבור ההשקעות, וכך סיכם (עמ' 4): " מכל האמור לעיל, ואתרכז רק בזה בערעור, את הסכום שפסק השופט 2,182,120 ₪ בדין – מבקשים שלא יבוצעו הפחתות. על הסכום של 2,182,120 אני לא חולק. . .". עיריית הרצליה מבקשת לדחות את כל השגותיו של המערער, בהסתמך על ממצאיו ונימוקיו של בית המשפט קמא, ובערעורה שכנגד היא מעלה שתי השגות על פסק הדין: על קביעת בית המשפט, לפיה, העדר ההשבחה במקרקעין לבעלים שלהם אינו מוליך באופן אוטומוטי לשלילת הפיצוי; ועל כך שבית המשפט היה צריך להפחית את שוויים של מבנים נוספים שנבנו לאחר שנת 2002.

לאור כל האמור לעיל אמליץ לחברותי לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד, ללא צו להוצאות.

יונה אטדגי, שופט השופטת י. שבח: מקובלת עלי התוצאה לפיה יש לדחות את הערעור והערעור שכנגד ללא צו להוצאות.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ השופטת ש. יעקובוביץ: אף אני מסכימה לתוצאה לפיה יש לדחות את הערעור והערעור שכנגד ללא צו להוצאות.

בהתאם להערכת השמאים, אמדו התובעים את פצויי הפינוי של המקרקעין, במתוה של "מתפנה מרצון ומפנה מרצון", על סך 1,330,000 ש"ח. התובעים אף צרפו דוגמה לפצוי כספי שנפסק לזכות מחזיקים במקרקעין הסמוכים למקרקעין משוא התובענה בסך 1,250,000 ₪ ו- 1,350,000 ₪ (נספח 7 לכתב התביעה).

בכל הנוגע לגובה הפצוי, טוענת הנתבעת 1 כי חלקו העקרי של הפצוי ניתן בגין הקרקע עליה הוקם בית המגורים של התובעים, בעוד קרקע זו שייכת לה בלבד והתובעים לא יכולים לתבוע פיצוי בגין פינוי הקרקע, אלא לכל היותר בגין השקעותיהם.

בעיניין זה הבהירה הנתבעת 1 כי הוגשה תביעה לסילוק יד כנגד מחזיק אותו הנכס – מר אורי גבריאל ואח' וכי לאור נסיבות ספציפיות למקרה שם, הגיעו הצדדים לפשרה לפיה ישולם סך של 600,000 ₪ לכלל המחזיקים.

...

מכל האמור לעיל עולה, שהתובעים אשר טענו כי השקיעו והשביחו את הנכס במקרקעין משך עשרות שנים, לא הביאו כל ראיה לתמוך בטענות אלה – כך שהם לא הצליחו להוכיח את השקעותיהם בנכס ובמקרקעין ודין התביעה להידחות.

מאחר שטענות התובעים להשקעות במקרקעין נדחו, ובעקבות כך גם התביעה כולה, מתייתר הצורך לדון בטענת קיזוז זו. למעלה מן הצורך אציין, כי אין לפסוק לנתבעות תשלום עבור דמי שימוש ראויים שכן הן לא הגישו תביעה נגדית או תביעה נפרדת עבור סעד זה. סוף דבר הפועל היוצא הוא, שדין התביעה להידחות.

לאור המסקנה אליה הגעתי, ולאור התנהלות התובעים בכל הנוגע לנתבעת 2 (הודאתם כי הם מוכנים למחוק את התובענה כנגדה רק בשלב הסיכומים, זאת לאחר שנגררה להליך שאין לה קשר אליו) יישאו התובעים בהוצאות הנתבעות בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪.

נתבעים 9-10 הנתבעים 9-10 מתגוררים בדירה בקומת הקרקע בבניין, ועושים שימוש בחצר הסמוכה לדירתם (להלן: "החצר").

יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271 לפיהם: "לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על הווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להיתנער מן ההבטחה או להיתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן". ועוד נקבע מפי כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף הפוכו של הדבר הוא הנכון, הנו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק". לעניין זה, יפים גם הדברים שנקבעו ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999), מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש: "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שניגרם לו עקב כך". עוד נקבע, כי על מנת ליצור רשות בלתי הדירה על המחזיק להוכיח כי קיבל רשות מפורשת להשתמש במקרקעין וכן כי השקיע בהם השקעה ניכרת, בהסכמת הבעלים (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901 (1962); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321 (1986)).

...

למען הסר ספק, אני קובעת כי אין לנתבעים 9-10 כל זכות לעשות שימוש ייחודי באף חלק של הרכוש המשותף, ובכלל כך בוודאי שאין לנתבעים 9-10 כל זכות קניינית ברכוש המשותף.

הסכום יחולק בין כלל בעלי הזכויות בבניין, ועל כן, גם בניכוי חלקם היחסי בתמורה זו. התביעה כנגד הנתבעים 12, 15 ו-16 – נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים 12 ו-15 את הוצאות ההליך ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪, אשר יתחלקו שווה בשווה בין הנתבעים 12 ו-15.