סילוק בכוח של חברה מתחזקת מבניין

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 18361-06-16 אס. בי. איי גרופ אל. אל. כח (חברה זרה) 5600231297 ואח' נ' גטר לפני כבוד השופטת אביגיל כהן המערערת אס.בי.איי. גרופ אל אל סי (חברה זרה) ע"י ב"כ עו"ד אלעד סטופל ועו"ד שני טוסון המשיב נמרוד גטר ע"י ב"כ עו"ד צחי שלקוביץ ועו"ד אסף שלקוביץ פסק דין

(4) במסגרת תביעה לביטול הרשאה וסלוק יד שהוגשה בעבר על ידי המערערת נגד המשיב במסגרת ת.א. 12578/08 בבית משפט השלום בתל אביב, קבעה כב' השופטת ברקוביץ כי בפועל גטר מחזיק כדייר מוגן בדירה שעל הגג ועושה שימוש בשטח הגג כולו.

בית משפט קמא בפסק דינו קבע, כי אמנם גטר מחזיק בגג ועושה בו שימוש אך אינו עושה שימוש ייחודי וזאת מהנימוקים הבאים: (1) אין בגג הפרדה בין החזקה של מישפחת צחור לחזקה של מישפחת גטר ושתיהן מחזיקות בגג.

בא כוחו של גטר במכתב התשובה מיום 16/2/12 (מע/20) ציין במכתבו כי הוא שמח לקרוא שהמערערת מקבלת את עמדתו של גטר לפיה זכות השמוש והחזקה בגג מסורה לו, אך הוא מכחיש שכתמי רטיבות בדירתו של יעקובי מקורם בגג שגטר משתמש בו וכי הוא מכחיש את הקביעה של אנשים מטעם המערערת ולפיה יש סדקים וגומחות ברצפת הגג שגרמו לחלחול מי גשמים אך הוא יבדוק את הנושא עם בעלי מיקצוע.

נקבע, כי מהתמונות עולה כי הסדקים הקיימים בגג לא נוצרו בצורה מכוונת על ידי צד ג' אלא הם פרי של הזנחת הבניין במשך שנים ואי טפול בו, כשם שהמערערת ביצעה תיקונים על חשבונה בחלק האחר של הגג בעלויות גבוהות ולא סברה שאין מדובר בבלאי סביר ולכן יש להשית את ההוצאות על הדיירים האחרים, כך גם בעניינינו.

...

תמצית טענות המערערת: א) המערערת טוענת, כי לאור המסכת העובדתית שהוכחה וכן התדיינות קודמת בין הצדדים אשר הוכרעה על ידי מותבים קודמים, אזי המסקנה היחידה שניתן להגיע אליה היא, שגטר עושה בגג (מחצית שטח הגג אשר כוללת את השטח מעל דירתו של יעקובי) שימוש ייחודי.

ה) האם הוכח הקשר בין הנזילות לבין התנהלותו של גטר: בית משפט קמא קבע, כי לא הוגשה חוות דעת שתוכיח קשר סיבתי ובית משפט אינו יכול להגיע למסקנה כי הנזקים שנגרמו ליעקובי, נגרמו כתוצאה מהליקויים בגג.

בנסיבות אלו, אני סבורה כי המערערת עמדה בנטל המוטל עליה והוכיחה את דרישתה.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל ודין הודעת צד ג' להתקבל.

לעניין זה אפנה לתשובתו של מר מיכאל מאירזון, סגן מנהל מחלקת תיכנון רשת וחל"ב (חיבורים לבתים) במחוז דרום של חברת החשמל וכיום מנהל מחלקת תיכנון בנפת איילון (כך, לדבריו של מר מאירזון בחקירתו הנגדית, בש' 262 בעמ' 9 לפר') של הנתבעת (להלן: "מר מאירזון") במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 13, ש' 393-397 לפר'): "ת. הראו לי טופס של חברת החשמל של הזמנה שניפתחה. ההזמנה נפתחת בחברת חשמל ע"י פקיד מסחרי שכותב מה שמבקש המזמין.

לחזוק האמור אציין כי לא הוצגה לפניי כל פנייה של התובעים (או מי מהם) לנתבעת עובר למועד של תחילת הפרויקט לסילוקו של מיטרד קוי המתח מהמקרקעין.

משיב לו רבן גמליאל כי בית המרחץ ניבנה קודם שהפסל הוצב במקום ולכן אין בכוחו של הפסל לאסור את השמוש בבית המרחץ.

סוף דבר עולה מכל המקובץ כי ענייננו בתביעה להחזר תמורה ששולמה ע"י קבוצת התובעים השנייה לנתבעת, חברת החשמל, בגין העתקת קו המתח, אשר העתקתו נדרשה לשם הרחבת הבניין וחיזוקו.

...

יתירה מכך: נוכח כל האמור לעיל, אין מנוס מלקבוע כי ענייננו בתביעת סרק שמלכתחילה לא היתה צריכה להיות מוגשת.

הוצאות משפט: בשים לב למסקנה שאליה הגעתי הרי שאין מנוס מלחייב את התובעים ביחד ולחוד בהוצאות המשפט שנגרמו לנתבעת.

אשר על כן אני מורה לתובעים לשלם לנתבעת הוצאות המשפט ריאליות של ההליך בסך של 20,000 ₪.

המכירה הזו בוצעה לפי הטענה כנגד סילוק החובות האישיים של גאלרי לניג'ם וסלוק התביעה שהוא הגיש נגדה.

משכך היא עתרה כי בית המשפט ייעתר לבקשתה ויוציא תחת ידיו את הצוים הבאים – · צו לאיסור מכירת דירות בפרויקט עד לקיום היתחשבנות כספית מלאה; · צו לאיסור דיספוזיציה על חשבונות הבנק של החברה והפקדת פנקסי השיקים; · צו להמצאת מסמכים למבקשת; · צו לרישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על דירה בבניין להבטחת החוב למבקשת בסך 346,805 ₪; · וצו המורה למשיבים לבצע היתחשבנות כספית עם המבקשת וכן להבטיח את החובות שהתבררו באמצעות הבטחת זכויות בבניין.

הודעת דיירי הבניין ביום 3.5.2019 הגישו דיירי הבניין הודעה לבית המשפט שכותרתה "הודעה בהולה מטעם בעלי הדירות בבניין ברח' זלמן ארן 40 חולון". בהודעה ציינו דיירי הבניין כי הם התקשרו עם החברה בהסכם ביום 7.7.2015 לחזוק, עיבוי, שפוץ ובניית תוספות בנייה מכוח תמ"א 38 בבניין.

לגישת הדיירים, החברה הפרה ומפרה את ההסכם איתם בהפרות יסודיות - היא לא עמדה במועדים להוצאת היתר בנייה ולתחילת ביצוע העבודות, והיא אינה מעמידה את כוח האדם הדרוש כדי להשלים את העבודות במועד ובכלל.

...

צו המורה למשיבים לבצע התחשבנות עם המבקשת ולהבטיח את החובות שיתבררו באמצעות הבטחת זכויות בבניין - אינני סבורה כי יש להיעתר לבקשה זו במסגרת הסעדים הזמניים.

סוף דבר - לאור כל האמור לעיל – · אני אוסרת על המשיבים למכור דירות נוספות או לבצע כל דיספוזיציה בדירות בפרויקט בלא לקבל את הסכמת המבקשת לכך מראש ובכתב; · אני אוסרת על המשיבים לבצע כל פעולה בחשבון הבנק של החברה בלא לקבל את הסכמת המבקשת לפעולה כזו מראש ובכתב.

אני מורה למשיבים להפקיד תוך 5 ימים מהיום את פנקסי השיקים של החברה בבית המשפט; · אני מורה על רישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על אחת הדירות בבניין שהיא בבעלות החברה, להבטחת חובה של החברה כלפיה בסכום של 346,805 ₪.

על-פי ההסכם, בתמורה לבצוע עבודות לחזוק הבניין בהתאם לתכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), תקבל החברה את זכויות הבנייה ברכוש המשותף בבניין.

כמו כן, בסעיף 82 להסכם נקבעה תניית בוררות (להלן: "סעיף הבוררות") כדלקמן: "כל חילוקי דיעות בין הצדדים הנובעים מהסכם זה, לאחר שאדריכל הפרויקט חיווה דעתו המקצועית, יובאו להכרעת בורר מוסכם על שני הצדדים. במידה שזהות הבורר לא תוסכם, יפנו הצדדים למוסד הישראלי לבוררות עסקית שליד איגוד לשכות המסחר בתל אביב. סעיף זה מהוה הסכם בוררות בין הצדדים. הבורר יהיה כפוף לדין המהותי ויחויב לנמק החלטתו. אין באמור בסעיף זה כדי לשלול את זכותו של כל צד להביא חוות דעת מקצועית מטעמו." התנגדויות לבצוע התוכניות על-פי ההסכם אשר הוגשו בשנת 2014 נדחו, ואף תביעה שהוגשה למפקחת על רישום מקרקעין כנגד בעלי זכויות בבניין אשר סרבו לבצוע ההסכם התקבלה (ת.ת 356/14), ועורך-דין יורם שלמון, בא כוחם של הדיירים (להלן: "עו"ד שלמון") מונה ככונס נכסים על מנת להוציא לפועל את ההסכם.

ברי כי אילמלא היה נכרת ההסכם בין הצדדים ממילא לא הייתה מתעוררת כעת שאלת תוקפו וסלוק ידה של החברה מן המקרקעין, ומכאן, שסוגיית בטלות ההסכם הנה מחלוקת הנובעת מן ההסכם, ואשר נתונה, בהתאם להסכמת הצדדים, לסמכות הבורר.

...

לעניין אף ציין כב' השופט עמית בפרשת TYCO כי: "כאשר בתניית בוררות עסקינן, איני רואה נפקה מינה אם החוזה הסתיים עקב ביטולו בעקבות הפרה או בשל אי התקיימות תנאי מתלה או בשל התקיימות תנאי מפסיק. תניית הבוררות שואבת את חיותה מרצונם המוקדם של הצדדים להסדיר סכסוך שעלול להיווצר בשל אי התקיימות התנאי המתלה......". סבורני, כי גם במקרה דנן אין מניעה להחיל את כלל "העיפרון הכחול" ולהפריד בין סעיף הבוררות מיתר הוראות ההסכם, קל וחומר מקום בו לפנינו הוראה המציינת מפורשות כי מדובר בסעיף המהווה כשלעצמו הסכם בוררות בין הצדדים.

יתרה מכך, בנוסף לתנאי המתלה קובע סעיף 20 להסכם כי "כל הוראות הסכם זה שיש לבצען כתנאי לקבלת היתר ו/או אישור המפקח יבוצעו בכל מקרה ולא יתבטלו...." כך שבענייננו נכללות בהסכם אף הוראות אופרטיביות מסוימות אשר ביצוען מתרחש במהלך תקופת הביניים, וסבורני כי גם בכך יש כדי להוסיף ולחזק את המסקנה בדבר החלת סעיף הבוררות בנסיבות שבפני.

לאור האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי תניית הבוררות הקבועה בסעיף 82 להסכם שבין הצדדים תקפה.

נוכח האמור מתייתר הצורך לדון ביתר טענות המבקשים במסגרת בקשה זו. סוף דבר אשר על כן, דין הבקשה להתקבל, ובהתאם הנני מורה כדלקמן: ההליכים בתובענה העיקרית יעוכבו.

גאלרי ושמש יכונו להלן ביחד: "בעלי השליטה". ביום 7.7.2015 נחתם בין החברה לבין הדיירים הסכם לבצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין, שעיקרו בהתחייבות החברה לשפץ ולחזק את הבניין בתמורה לכך שיתאפשר לה לבנות בו דירות נוספות ולמכור אותן (להלן: "ההסכם" או "הסכם התמ"א").

בקשת האישור והדיון בה, תביעת הדיירים ופסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה שבין הדיירים לבין החברה ביום 23.6.2020, כחודש לאחר סילוק התביעה נגד הדיירים בהליך הקודם, הגישה המבקשת את בקשת האישור דנן - בקשה לאישור תביעה נגזרת נגד הדיירים, המנוח, דיבסי, עורך הדין שייצג את הדיירים בהסכם ושותפו למשרד וכן נגד מי שהיה ב"כ החברה בעבר (שהוגדרו כולם בבקשת האישור כ"נתבעים"), בה נטען לקיומה של קנוניה בין נתבעים אלו לבין בעלי השליטה.

לטענת המבקשת, לצורך חתימה על הסכם הפשרה ייצג את החברה עורך דין בעל עבר מפוקפק, וזאת בלא שהתקבלה כל החלטה על מינויו כעורך הדין של החברה, ומבלי שהוצג כל מיסמך המאשר זאת; · בסופו של יום הצליחו בעלי השליטה בניסיון להבריח דירות למנוח ולדיבסי לשם פירעון חובות אישיים שלהם, משעה שהסכם הפשרה כלל התחייבות של הקבלן החליף לכבד את הסכמי הרכש שכרתה החברה עם השניים; · הקבלן החליף מצידו, לאחר שלא זכה לתשלום חובות החברה כלפיו (שעל קיומם התריע במכתב בא-כוחו לחברה מיום 17.6.2019), קיבל לידיו את ביצוע הפרויקט בתמורה לקבלת חמש דירות.

...

לסיכום נקודה זו, גם אם החברה לא היתה פעילה, לא היה בכך כדי להצדיק את דחיית בקשת האישור נגד הדיירים (ככל שהמבקשת היתה מבססת קיומה של עילת תביעה לכאורית לחברה נגד הדיירים).

אינני סבור שהמקרה דנן הינו אחד מאותם מקרים יוצאי דופן, זאת בפרט משעה שכב' השופטת רונן בהחלטה מ-11.2.2021 חייבה את המבקשת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הדיירים, שזוהי דרך המלך בעניין זה. איני רואה צורך להרחיב בסוגיה זו מעבר לאמור לעיל, משעה שממילא דין בקשת האישור להידחות בהיעדר עילת תביעה נגד הדיירים.

סוף דבר נוכח כל האמור, הבקשה לאישור תביעה נגזרת נדחית.