השאלה העיקרית שבמחלוקת, בתמצית
חברת א.א. רובינשטיין נכסי דיור מוגן בע"מ (להלן: "התובעת") בקשה להקים במקרקעין הידועים כגוש 7105 חלקה 168 מיגרש 102 (להלן: "המקרקעין") המצויים בתחומי עריית גבעתיים (להלן: "הנתבעת" ) פרויקט של "דיור מוגן". הפרויקט כלל בסופו של יום ביניין בן 33 קומות, המכיל 330 יחידות דיור מוגן (בקומות 3-33), 2 מחלקות סיעודיות בשתי הקומות הראשונות (קומות 1-2), שטח מסחרי (בקומה 0) ו-4 קומות מרתף המשמש בעקרו לחניה (להלן: "הפרויקט" או "הבנין", בהתאמה), ראו עותק היתר הבניה שניתן ביום 17.9.18, צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "היתר הבניה").
בחרתי להתייחס להלן לנקודות המשפיעות על הכרעתי, בין היתר לאור התוצאה אליה הגעתי.
וכפי שפסק בית המשפט – ההפרדה בין שני החלקים הללו מלאכותית היא ועל כן יש לראות בפרויקט בכללותו כפרויקט עסקי במהותו; החיוב בהיטלים נעשה כדין, שכן יש להכיר בסווג עסק/תעשייה; ולפיכך אין מקום לבצע השבה.
מכל הטעמים הללו סבורה אני כי יש לבצע הפרדה בין חלקי הבניין השונים – את קומות המגורים יש לחייב בהתאם, בתעריף מגורים; את החלקים האחרים שאינם משמשים למגורים יש לחייב בתעריף "מסחר/תעשייה".
מאחר ואין בפניי תחשיב כמפורט לעיל, מורה אני לצדדים לערוך את החישוב בהתאם.
ככל שהצדדים אינם משכילים להגיע לחישוב מוסכם, פתוחות בפניהם שתי אפשרויות – האחת, בית המשפט ימנה מומחה מטעמו לקביעת התחשיב הנכון, ועלות העסקתו תחול על שני הצדדים באופן שווה; השנייה- הצדדים יסמיכו את בית המשפט לפסיקה לפי סעיף 79א' בין גבולות מינימום ומקסימום.
טענות הנתבעת לחיוב פירי הבניין
ראשית, טוענת הנתבעת כי לפי חוקי העזר הערוניים, ההיטל יחושב לפי "נפח הבנין". לפי סעיף 1 לחוקי העזר, כפי שצוין לעיל, נפח בנין הנו "הסכום במ"ק של נפחי כל הקומות בבנין, המתקבלים מהכפלת שטח כל קומה בגובהה של הקומה הנמדד כמטרים, לפי כללי המדינה שבפרט 1.00.8 בסימן ב' לתוספת השלישית לתקנות היתר בניה" (מתוך חוק עזר לגבעתיים (תעול), תש"ס-2000).
...
לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.
כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה.
לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.
סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.