סיווג תעשייתי של קומה ראשונה כתוצאה מסיווג הקומה השנייה

סיווגו הענפי של מיפעל יעשה, בין היתר, בהסתמך על הסווג האחיד של ענפי הכלכלה של הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה (דב"ע (ארצי) נו/ 3-272 עוף טנא תעשיות (1991) בע"מ – מואסי מוחמד עבד אלעזיז (1996)).

יפים לעניינו הדברים שנקבעו בעיניין קבלן, לאמור: "הבחינה של עיקר העיסוק צריכה להיות כוללת, קרי בחינה משולבת של פעילות האפייה המתבצעת בקומה השנייה והפעילות המסחרית המתבצעת בקומה הראשונה...העובדה שנעשית במקום גם פעולת אפייה, כשלעצמה, אינה מספקת כדי להפוך עסק למאפייה". שלישית, הנתבעת הרחיבה לעניין הסווג האחיד והתובע לא היתייחס לעניין זה בכתבי טענותיו.

עם זאת וזה העיקר, לא השתכנענו כי התובע הבין את משמעות הבדיקה עד תום (ע' 5 ש' 9-12, ש' 23-24) אשר קיימות ספקות בקשר למהימנותה שכן היא תלויה במספר משתנים; כי ניתן לתובע הסבר מדויק לגבי מהות הבדיקה (ע' 5 ש' 18-22) ולעניין תוצאותיה (ע' 5 ש' 6-8; סע' 4 לתצהיר התובע); וממילא לא הוכח בפנינו כי הצדדים הסכימו כי יעשה שימוש בתוצאות הבדיקה (בשינויים המחויבים ראה עע (ארצי) 23132-11-16 פולטק הנדסה בע"מ- כפיר גבאי (מיום 21.3.2018).

...

אשר על כן, התביעה ברכיב זה נדחית.

לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, בחנו את המסכת הראייתית והתרשמנו מהעדויות שבפנינו, הגענו למסקנה שלפיה דין התביעה ברכיב זה להתקבל.

סוף דבר אשר על כן, על הנתבעת לשלם לתובע, תוך 30 יום מהיום, את הסכומים הבאים: פיצויים בגין פיטורים שלא כדין בסך 5,000 ₪.

כידוע, תחולתו של צו הרחבה על מעסיק נקבעת על פי עיקר עסוקו: "כידוע, ’שאלת תחולתו של צו הרחבה, תוך היתייחסות ל'סוגי העובדים והמעבידים שעליהם חל הצוו כאמור בסעיף 28(א) לחוק הסכמים קבוציים, תשי"ז – 1957, היא שאלה שבעובדה המשולבת בקביעה משפטית לגבי סיווג עסקו של המעביד‘ (מתוך  דב"ע (ארצי) נג/3-125  אלכס שרר -רהיטי דימור בע"מ  (30.11.93)). משכך, נטל השיכנוע בדבר תחולת הצוו מוטל על שכמו של העובד, באשר הוא המוציא מחברו (ראו דב"ע (ארצי) תשן/1-7 אליקים הדי - אוריינט קולור תעשיות צלום (1986) בע"מ  (14.3.91)). אמנם, סיווג עיקר עסוקו של המעסיק  מצריך תשתית ראייתית, ובהיבט זה מצוי העובד בנחיתות. המענה לכך טמון במיצוי הליכי הגילוי המיועדים להבטיח שההליך יתנהל ב’קלפים פתוחים‘" (עע (ארצי) 25818-05-17 נריה קבלן - טאבון בן יהודה בע"מ, ניתן ביום 8.7.18 (להלן: "עניין טאבון")).

אולם הבחינה של עיקר העיסוק צריכה להיות כוללת, קרי בחינה משולבת של פעילות האפייה המתבצעת בקומה השנייה והפעילות המסחרית המתבצעת בקומה הראשונה.

לפיכך אנו קובעות כי התובע לא קיבל הודעה על תנאי עבודתו וזכאי, לאור ריבוי המחלוקות שנוצרו כתוצאה מהפרת הוראה זו, לפצוי בסך 2,000 ₪ בגין אי מתן הודעה לעובד.

...

לטעמנו, אין לראות בכך משום קיזוז הודעה מוקדמת 'בזמן אמת', שאכן יש לאפשרו בנסיבות מסוימות בהתאם להלכה הפסוקה.

משכך, ואף שקבענו כי התובע לא הוכיח כי פוטר על ידי הנתבעת, תישא הנתבעת גם בסכום ההודעה המוקדמת אותו קיזזה מגמר החשבון שערכה לתובע, לטעמנו שלא כדין.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה כאמור לעיל.

ועדת הערר הגיעה למסקנה, לאחר בחינה מקיפה של הראיות שעמדו לנגד עיניה, כאמור בהחלטתה מתאריך 1.6.15, כי "העורר לא הרים את הנטל להוכיח כי החלק אותו סיווג המשיב בסווג תעשייה ומלאכה צריך לגדול על חשבון יתר השטחים. העורר לא הניח תשתית עובדתית המצדיקה סיווג הנכס כולו תחת סיווג מלאכה ותעשייה. התרשמנו כי הקומה הראשונה המשמשת לאחסנת סחורה שאינה פרי ייצורו של העורר ואילו בחלק מהקומה השניה מתבצעת פעילות שיכולה להחשב כמלאכה ותעשייה. לא התרשמנו כי כלל הפעילות המתבצעת בנכס כטענת העורר עונה על המבחנים שנקבעו בפסיקה הן ביחס לפעילות ייצורית והן ביחס לפעילות כבית מלאכה". לפיכך נדחה הערר.

המערער הוסיף, כי איחסנה ואריזה הם חלק מהפעילות הייצורית ומהוים פעולות משלימות לפעילות זו. מכל מקום, קביעת הוועדה, בהיבט המשפטי, אינה מנומקת באופן המסביר את התוצאה עפ"י הפסיקה בנושא פעילות יצורית בנכס.

אמנם אין חפיפה מלאה בין התיבות "מיפעל תעשייתי" לצורך דיני המיסים הכלליים לבין "פעילות ייצורית" לסיווג הארנונה, עם זאת, במרוצת השנים שמשו מבחנים אלה את בתי המשפט לצורך מתן מענה על השאלה האם יש לסווג נכס פלוני כמפעל "תעשייתי". ההנחה שעמדה ביסוד הדברים הייתה כי ישנם קשרי גומלין הדוקים בין שני המונחים וכי "פעילות ייצורית הנה ככלל פעילות תעשייתית, שהרי זו מטרתה של התעשיה, יצירת מוצרים חדשים מחומרי גלם שונים, ברמות עיבוד שונות, לתועלתה ולרווחתה של החברה" בעיניין רעיונות נקבעו ארבעה מבחנים לזיהוי פעילות ייצורית: המבחן הראשון, המכונה יצירת "יש מוחשי", מיתמקד בשאלה האם הפעילות שנבחנת מובילה להפיכתו של חומר גולמי למוצר של ממש (ובמלים אחרות: "יש אחד מיש אחר"); המבחן השני, מבחן הקף השמוש במוצר המוגמר, דן בשאלה האם המוצר נועד לשימושו של ציבור רחב (וכאשר אלה פני הדברים תגבר הנטייה לראות בפעילות הנבחנת משום "ייצורית") או שמא הוא מיועד ללקוח ספציפי (ואז תיטה הכף לעבר פעילות "שירותית"); המבחן השלישי, שעניינו "ההשבחה הכלכלית", בוחן באיזו מידה הביאה הפעילות לשינוי של המוצר במישור הכלכלי; המבחן הרביעי, שהוגדר כמבחן "על דרך ההנגדה", קובע כי יש לשאול בכל עניין ועניין, האם הפעילות הנבחנת קרובה יותר במהותה ל"פעילות ייצורית" או ל"מתן שירותים".

...

ועדת הערר הגיעה למסקנה, לאחר בחינה מקיפה של הראיות שעמדו לנגד עיניה, כאמור בהחלטתה מתאריך 1.6.15, כי "העורר לא הרים את הנטל להוכיח כי החלק אותו סיווג המשיב בסיווג תעשייה ומלאכה צריך לגדול על חשבון יתר השטחים. העורר לא הניח תשתית עובדתית המצדיקה סיווג הנכס כולו תחת סיווג מלאכה ותעשייה. התרשמנו כי הקומה הראשונה המשמשת לאחסנת סחורה שאינה פרי ייצורו של העורר ואילו בחלק מהקומה השניה מתבצעת פעילות שיכולה להיחשב כמלאכה ותעשייה. לא התרשמנו כי כלל הפעילות המתבצעת בנכס כטענת העורר עונה על המבחנים שנקבעו בפסיקה הן ביחס לפעילות ייצורית והן ביחס לפעילות כבית מלאכה". לפיכך נדחה הערר.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אין מנוס מן המסקנה ולפיה ועדת הערר לא קבעה קביעות שאינן מבוססות על חומר הראיות.

יש להצר על כך שהפעילות העסקית, כפי שנעשתה בבית העסק לאורך 30 שנה, פחתה עד למאוד וכפועל יוצא גם הכנסותיו של המערער והקושי בתשלום המיסים, אך יחד עם זאת אין מנוס מקביעה כי מקום בו הפעילות אינה זהה לזו שבוצעה בעבר, אין גם מקום לסווג את הנכס בסיווגים שסווגו בעבר והמעניקים הנחה שלא לשמה בשל פעילות קטנה זו, מה גם שפעילות יצרנית הוכרה בסיכומו של יום בחלק מהנכס.

הערעור נדחה.

התכנית מאפשרת השלמה של קומה רביעית והוספת שתי קומות מעל ארבע הקומות הקיימות בבניין ברח' האר"י 3 ירושלים, כך שתחת שבע דירות אותן ניתן לבנות על פי המצב התיכנוני הקודם, יהיה ניתן לבנות עשר דירות, בתוספת שטח עקרי של למעלה מ-600 מ"ר. ביום 8.10.10 (לאחר אישור התכנית המשביחה להפקדה) רכשו המערערים 4-2 את מלוא זכויות הבעלות בדירה הידועה כתת-חלקה 6, לה צמודות מלוא הזכויות בגינה ובגג הבניין.

עם זאת, בפרשת מבני תעשיה הציב השופט פוגלמן חריג לכלל זה: "להשקפתי, חריג לתחולת הכלל הוא מצב שבו יוכיח מי שמבקש לטעון טענה הפוכה לזו שטען בהליך ראשון כי טענתו המקורית נטענה עקב טעות תמת לב, או כתוצאה מתרמית או מהונאה. מקום שבו הוכח 'יסוד נפשי' מסוג זה, נראה לי כי יש להמנע מלהחיל את כלל ההשתק השפוטי" (שם, בפיסקה 14).

לא ייפלא איפוא כי בנסיבות אלה, הקשר בין מה שכביכול נמכר למערערים בהסכמי הרכישה לבין הדירות אותן רכשו באמת, רופף אם לא מנותק לחלוטין: הדירות שכביכול נמכרו למערערים על פי הסכמי הרכישה ממוקמות על פי צו רישום הבית המשותף בשלוש הקומות הראשונות (דירה 2 ודירה 3 – קומת ראשונה; דירה 5 – קומה שנייה; דירה 6 – קומה שלישית) אך המערערים קיבלו בהסכם השתוף דירות בקומות הרביעית, החמישית והשישית.

גישה זו מקובלת מימים ימימה, ונזכיר לדוגמא את ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253, 269 (1981): "מוסד משפטי פלוני – כגון זכותו של אדם, כלפיו התחייבו לעשות עיסקה במקרקעין – עשוי להיות שייך לתחום החיובים לצורך סוגיה אחת, ועשוי להשתייך לתחום הקניינים לצורך סוגיה אחרת". זוהי גם הגישה שהדריכה את ועדת הערר בפרשת נוסבוים: סיווג מעמדה של רכישת זכויות בנייה עתידיות במסגרת התכלית הקונקרטית של גביית היטל השבחה.

...

המערערים מסתמכים על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות (6.12.06), אלא שבאותו פסק דין הובהר (בפסקה 15) כי "בפסיקתו של בית משפט זה לא ניתן מענה אחיד לשאלת מהותם של 'אחוזי בנייה' או 'זכויות בנייה' בהיבט הקנייני... וכפי שאפרט להלן נראה כי הערעורים שבכאן אינם מחייבים הכרעה בשאלה מורכבת זו". בסופו של דבר, התבססה ההכרעה בפרשת נכסי ר.א.ר.ד. על התכלית הקונקרטית של דיני מיסוי מקרקעין, ותוך הבהרת בית המשפט העליון כי "מקום שבו חוק המס מחייב פרשנות שונה ניתן לסטות מן הפירוש שניתן למונחים או למושגים כאלה ואחרים בדין הכללי על מנת להגשים את התכלית אליה חותרת חקיקת המס" (פסקה 17).

לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה.

משעמדה לרשות המערערים אפשרות טיעון מלאה, אין מקום למקצה שיפורים לאחר שהסתיים הדיון בערעור (כפי שנקבע במפורש בהחלטה מיום 2.3.16) ולאחר שהמשיבה נדרשה לערעור ועמלה על גיבוש תשובתה לכל מה שנטען בו. לאור כל האמור, הערעור נדחה.

השאלה העיקרית שבמחלוקת, בתמצית חברת א.א. רובינשטיין נכסי דיור מוגן בע"מ (להלן: "התובעת") בקשה להקים במקרקעין הידועים כגוש 7105 חלקה 168 מיגרש 102 (להלן: "המקרקעין") המצויים בתחומי עריית גבעתיים (להלן: "הנתבעת" ) פרויקט של "דיור מוגן". הפרויקט כלל בסופו של יום ביניין בן 33 קומות, המכיל 330 יחידות דיור מוגן (בקומות 3-33), 2 מחלקות סיעודיות בשתי הקומות הראשונות (קומות 1-2), שטח מסחרי (בקומה 0) ו-4 קומות מרתף המשמש בעקרו לחניה (להלן: "הפרויקט" או "הבנין", בהתאמה), ראו עותק היתר הבניה שניתן ביום 17.9.18, צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "היתר הבניה").

בחרתי להתייחס להלן לנקודות המשפיעות על הכרעתי, בין היתר לאור התוצאה אליה הגעתי.

וכפי שפסק בית המשפט – ההפרדה בין שני החלקים הללו מלאכותית היא ועל כן יש לראות בפרויקט בכללותו כפרויקט עסקי במהותו; החיוב בהיטלים נעשה כדין, שכן יש להכיר בסווג עסק/תעשייה; ולפיכך אין מקום לבצע השבה.

מכל הטעמים הללו סבורה אני כי יש לבצע הפרדה בין חלקי הבניין השונים – את קומות המגורים יש לחייב בהתאם, בתעריף מגורים; את החלקים האחרים שאינם משמשים למגורים יש לחייב בתעריף "מסחר/תעשייה". מאחר ואין בפניי תחשיב כמפורט לעיל, מורה אני לצדדים לערוך את החישוב בהתאם.

ככל שהצדדים אינם משכילים להגיע לחישוב מוסכם, פתוחות בפניהם שתי אפשרויות – האחת, בית המשפט ימנה מומחה מטעמו לקביעת התחשיב הנכון, ועלות העסקתו תחול על שני הצדדים באופן שווה; השנייה- הצדדים יסמיכו את בית המשפט לפסיקה לפי סעיף 79א' בין גבולות מינימום ומקסימום.

טענות הנתבעת לחיוב פירי הבניין ראשית, טוענת הנתבעת כי לפי חוקי העזר הערוניים, ההיטל יחושב לפי "נפח הבנין". לפי סעיף 1 לחוקי העזר, כפי שצוין לעיל, נפח בנין הנו "הסכום במ"ק של נפחי כל הקומות בבנין, המתקבלים מהכפלת שטח כל קומה בגובהה של הקומה הנמדד כמטרים, לפי כללי המדינה שבפרט 1.00.8 בסימן ב' לתוספת השלישית לתקנות היתר בניה" (מתוך חוק עזר לגבעתיים (תעול), תש"ס-2000).

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.