סיווג נכס לצרכי ארנונה - בתי עסק או מחסנים

מונח לפני ערעור על החלטת וועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית אור יהודה מיום 21.9.14, אשר דחתה ערר שהגישה המערערת על החלטת מנהלת הארנונה בעריית אור יהודה לסווג לצרכי ארנונה את הנכס המצוי בחזקתה בסווג "בניינים המשמשים למסחר ו/או למחסנים". לטענת המערערת, הסווג הנכון והראוי לנכס, הפועל מתוך חניון תת קרקעי ומשמש לממכר ולשיווק צעצועים, הנו "חניונים". רקע הדברים וההליכים שלעניין המערערת, אלף בית בייבי בע"מ, מנהלת עסק לממכר ולשיווק צעצועים מתוך חניון תת קרקעי, המצוי ברחוב דוד אלעזר 107 באור יהודה (להלן: הנכס).

...

על רקע האמור, בדין קבעה ועדת הערר בענייננו, כי הפרשנות המוצעת על ידי המערערת הינה בלתי סבירה, ובלשונה: פרשנות על דרך העוררת מביאה למצב בו עסק המתנהל בשטח של חניון, יזכה להנחה של כ-80%-90% בשיעור הארנונה, ואיננו רואים כל סיבה הגיונית להגיע למסקנה זו. פרשנות על דרך המשיבה מביאה למצב דברים הגיוני ושלם מבחינת שיעורי הארנונה.

" לאור כל האמור, החלטת הועדה לפיה אין לסווג את עסקה של המערערת תחת הסיווג "חניונים" הינה החלטה סבירה וראויה ואין מקום להתערב בה. לפני סיום אציין, כי בהליך שלפניי העלתה המערערת גם את הטענה כי משקיים בצו הארנונה סיווג ספציפי לנכס המשמש למסחר וממוקם בחניון, יש להעדיף אותו, כשלעניין זה היא הפנתה להלכה שנפסקה בעניין מישל מרסייה.

סוף דבר החלטתה של ועדת הערר הינה החלטה ראויה, שאינה חורגת ממתחם הסבירות ועל כן אין מקום להתערב בה. אשר על כן, הערעור נדחה.

א. האם לצורך סיווג הנכס כמחסן יש צורך כי זה יהיה ייעודו העקרי וועדת הערר קובעת, כאמור, כי בכדי לסווג את הנכס כמחסן, יש צורך כי "המחסן ישמש בית עסק עקרי". ראשית, וועדת הערר אינה מנמקת כלל ועיקר את קביעתה זו. לא ברור מאין שואבת וועדת הערר מסקנה זו. בנוסף, לא ברור האם הכוונה היא כי לא ניתן כלל להשכיר את הנכס כמחסן, ונידרש לשם כך היתר לשימוש חורג, או שמא ניתן להשכיר את הנכס כמחסן, למשרדים או עסק, שיעשה בנכס שימוש כבמחסן.

טענתה המרכזית של ליאו בל היא כי יש לסווג את הנכס כמחסן לצורך ארנונה, גם אם הנכס יכול לשמש רק כמחסן נילווה לעסק, היינו, אם ניתן להשכירו לעסק, שיעשה בו שימוש כמחסן.

...

אני סבורה כי שימוש כמחסן הינו אחד הייעודים התכנוניים החוקיים, גם אם, בהיותו שימוש נלווה, אינו נזכר במפורש.

אמנם, נכונה היא מסקנת וועדת הערר כי ככלל יש לסווג נכס בסיווג הזול ביותר המופיע בתכנית, אולם, המקרה שלפניי יהווה חריג למסקנה זו, שעה שמדובר בשימוש נלווה אפשרי לנכס.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענת ליאו בל בערעור ולפיה הסיווג הזול ביותר האפשרי, לצורך חיוב הנכס בארנונה כנכס ריק הוא הסיווג כמחסן, ומורה למשיבה לסווג כך את הנכס.

מקום בו מדובר בבית מלאכה או חנות - ההנחה היא כי נכס שכזה יניב למחזיק בו רווחים גבוהים מאשר נכס שאינו מצוי בקומת קרקע, שכן הוא נגיש יותר לעוסקים, לקהל הלקוחות ולסוחרים עם בעל העסק (ראו גם פסק דיני בעמ"נ (חי') 33228-04-14 דפוס מבט - ע"ש ירוסקי מיכאל נ' מנהל ארנונה בעריית חיפה (12.10.2014); ולעניין קביעת תעריף בהתאם לתועלת הכלכלית למחזיק ראו למשל: בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עריית תל אביב יפו, פ"ד לג(1) 113 (1978); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 013 (1985)).

הבהרתי כי על מנת שנכס המצוי בקומת קרקע ייכלל בסייג הקבוע בסימול ע/2 ויצא מסימול ע/1 צריכים להתקיים מספר תנאים; האחד, הנכס משמש לאחד השימושים שנזכרו (כלומר, כבית מלאכה, חנות או מחסן); השני, לנכס כניסה יחידה.

לטענתם חיוב העסקים בסימול ע/1 מחד גיסא, וחיובם בארנונה בשל ההחזקה בחצר מאידך גיסא, סותרים זה את זה. הקביעה כי הנכסים יסווגו בסימול ע/1, כך לגישתם, טומנת בחובה את המסקנה כי הכניסה לעסקים נעשית מ"דרך" הפטורה מחיובי ארנונה בהיותה "רחוב". על כן מבקשים הם להורות כי אינם חייבים בגין ההחזקה בחצר או לחלופין כי יש לשנות את סיווג הנכסים לסימול ע/2, סיווג המתאים לנכסים שהכניסה אליהם אינה מדרך.

...

כמו כן הגעתי למסקנה כי אין בקביעה כי החצר אינה "רחוב", משום סתירה לפסק הדין בערעורים הקודמים ואין בכך כדי לשנות את סיווגם של נכסי המערערים.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיב הוצאות ושכר טרחה בסך כולל של 7,500 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

זו לשון ההגדרה בטרם התיקון כאמור בסעיף 6 לצוו הארנונה של עריית רחובות לשנת 2018 (צורף כנספח א' לעתירה): "מחסנים, היפרשוק, כל-בו – חנויות ששטחן הכולל (למעט מחסנים ומבני עזר) עולה על 500 מ"ר" וזו לשון ההגדרה לאחר התיקון כאמור בסעיף 6 לצוו הארנונה של עריית רחובות לשנת 2019 (צורף כנספח ב' לעתירה): "סופרמרקט, היפרשוק, כל-בו – חנויות כגון סופרמרקט, היפרשוק, כל-בו וכיוצ"ב, בהן מסופק מיגוון רב של מוצרים והן מחולקות למחלקות שונות, ששטח הכולל של חנויות מסוג זה (למעט מחסנים ומבני עזר) עולה על 500 מ"ר.

כך נאמר באותה החלטה: "לאחר שבחנתי את הבקשה ואת תשובת המשיבות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות. כידוע, שאלת סיווגו של נכס לצורך חיובו בארנונה אינה מקימה ככלל עילה למתן רשות ערעור וזאת משום שמדובר בשאלות יישומיות באופיין..... לא שוכנעתי כי הבקשה דנא – שעניינה כאמור סווגן הנכון של החנויות – באה בקהלי המקרים החריגים המצדיקים מתן רשות לערער לפי אמת המידה האמורה. אכן, בעניינינו, קביעות בית המשפט לעניינים מנהליים בשאלה אם באות החנויות נושא הבקשה בגדרי סעיף 6 לצוו הארנונה, המתבססות על פרשנותו להגדרת הצוו ל"סופרמרקט, היפרשוק, כל-בו", מעוררות לכאורה קושי.

האם הכוונה לאותן חנויות ארכאיות, שמעטות כאלו נותרו כיום בישראל, כדוגמת "כל-בו שלום" או "המשביר לצרכן"? או שמא כל חנות גדולה שיש בה מיגוון מוצרים? ברור שאין זה סביר שהשם שהעניק בעל החנות לעסקו הוא שיקבע את גובה התעריף (והרי ידוע כי קיימים בתי עסק רבים המכנים את עצמם "כל-בו", כגון "כל-בו לבית", "כל-בו לחתול ולכלב" או "כל-בו לנעל" וכיוצא באלה), אך מהו "מיגוון מוצרים" לעניין זה? בשעה שהתיקון הובא לאישור מועצת העיר, הוסבר כי המטרה היא להבהיר כי התעריף האמור חל על "נכסים המיועדים למכירה של מיגוון מוצרים הפזורים במחלקות שונות ללא קו מאפיין מובהק ומרכזי", אך תוספת מודגשת זו נשמטה מנוסח צו הארנונה.

...

במקרה דנן, ככל שנתעלם מהדוגמאות הנוגעות לענייננו בצווי הארנונה מושא הערעור, נגיע למסקנה שגם ככה ניתן למסות בגינן, שכן הן "נתפסות" בגדרה של ההגדרה הכללית.

נוכח מסקנה זו, נראה שכבר בשנת 1986 יכולה הייתה העירייה לחייב בגין שטחים משותפים בבנייני מגורים, מחסנים ומרפסות בארנונה – כל עוד שטחים אלה מקורים".

סוף דבר – העתירה נדחית.

כך נקבע בפסק דין 2016: "לאחר שעיינתי בהחלטת הועדה, בנימוקי העירעור ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, מצאתי כי הוועדה, שאף ערכה סיור בנכס, צדקה בהחלטתה לפיה סיווגו הנכון של נכס המערערת, העוסקת בייבוא ושיווק של מוצרי תנוקות, בעיקר באופן טלפוני ודיגיטלי, הוא "בית עסק", וכי העובדה שחלק גדול מהנכס משמש לאחסנת המוצרים בטרם שיווקם והפצתם, אין בה כדי להפוך אותו למחסן (סיווג שממילא לא קיים בצו הארנונה ביחס לאיזור הרלוואנטי) או לאחסנה לתעשייה/מלאכה.

העותרת טוענת כי הראיה אודות לשון הסווג בצו הארנונה לשנת 2009, וממילא אודות היתנהלותה הבלתי חוקית של המשיבה עת תיקנה את צו הארנונה בעקבות פסק דין קרייטר, נודעו לה רק לאחרונה ובאקראי, אך ברי כי קשה לקבל טיעון זה, שהרי מדובר במסמך פומבי וגלוי, שנראה כי אף עמד בפני בית המשפט בפסק דין קרייטר, פסק דין אליו הפניתה העותרת במסגרת ההליך נשוא פסק דין 2016.

...

כך נקבע בפסק דין 2016: "לאחר שעיינתי בהחלטת הוועדה, בנימוקי הערעור ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, מצאתי כי הועדה, שאף ערכה סיור בנכס, צדקה בהחלטתה לפיה סיווגו הנכון של נכס המערערת, העוסקת בייבוא ושיווק של מוצרי תינוקות, בעיקר באופן טלפוני ודיגיטלי, הוא "בית עסק", וכי העובדה שחלק גדול מהנכס משמש לאחסנת המוצרים בטרם שיווקם והפצתם, אין בה כדי להפוך אותו למחסן (סיווג שממילא לא קיים בצו הארנונה ביחס לאזור הרלוונטי) או לאחסנה לתעשייה/מלאכה.

סוף דבר – לא מצאתי כל יסוד לטענת העותרת באשר לאי חוקיות צו הארנונה של המשיבה ולסיווג "מחסנים לתעשייה/מלאכה" הכלול בו. לפיכך, העתירה נדחית.

לפיכך, בהתאם לתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018 ותקנה 28 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א – 2000, ולאחר שמצאתי כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, כי ממצאים אלה תומכים במסקנתה המשפטית של הועדה וכי אין לגלות בה טעות שבחוק – אני מורה על דחיית הערעור.