סיווג חברה ממשלתית לצורך הטלת ארנונה

בין החברות הידועות להן משרדים במיתחם, ניתן להפנות למרכז פיתוח של IBM, חברת היתכנות VISIONIX וכן אקס ליבריס וחברות היי טק נוספות בתחומי הרפואה ומחשבים, גופי תיקשורת בנלאומיים (BBC, רויטרס, בלומברג ועוד), רשות החברות הממשלתיות, רשות הפטנטים, האוניברסיטה הפתוחה, קמפוס של הקריה האקדמית אונו, מכללת ג'ון ברייס ועוד.

אעיר כי רק לתגובה לבקשה זו, צורף לראשונה תשריט ביחס לשטחי הנכס, תוך אמירה סתמית כי עלה כעת בידי הערייה לאתרו ודובר בנכס אשר וורסאוור נרשמה כמחזיק ראשון בו. משהבינה הנתבעת מה מיקום השטח אשר ביחס אליו נטען לחוב ארנונה, היא שלחה הודעה לצד ג' אשר הופנתה לחברת אקסליבריס (לעיל ולהלן: "חברת אקליבריס" או "צד ג'").

בכלל זה טען צד ג' שהוא זכאי להשבה בגין חיוב ארנונה ביתר בסך של 817,000 ₪ בגין מספר נכסים, זאת בשל סיווג מוטעה שלהם.

גם היותו של הנכס בגינו חל החיוב בארנונה נכס צבורי וידוע בתחומי הרשות המקומית, עשוי לשמש כנסיבה שיש בה - בהצטרפות לנסיבות אחרות - כדי להטיל חובת בירור על הרשות המקומית, בהיותה מוחזקת כמי שמכירה ויודעת את מצבם של נכסים מרכזיים וציבוריים בתחומה.

...

כפי שיובהר להלן, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי החוב בגין השנים המוקדמות אכן התיישן.

ממילא דחיית התביעה דנן מושתת על התיישנות ולא על הלכת דור אנרגיה הנ"ל. עם זאת כב' השופט דנציגר, לאחר התייחסות לחובת הנישום לדווח על שינוי בחזקה בנכס, אמר את הדברים הבאים: "יחד עם זאת, ובייחוד לאור חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, נראה לי כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים. ייתכנו מקרים מסוימים, שבהם תוחזק הרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסוים שבשטחה.

בהמשך לאמור, התביעה אשר נותרה לאחר פסק הדין החלקי - נדחית אפוא.

מצאתי עם זאת להסתפק בקביעה כי התובעת תשלם לנתבעת בגין שכ"ט בא כוחה, סך של 100,000 ₪ בלבד.

שאלת חוקיות הסווג "משרדי ממשלה" כפי שצוין בסקירת הרקע המשפטי לעיל, עיקרון היסוד בהטלת ארנונה, הוא כי סיווג הנכס צריך להעשות בהתאם לשימוש שנעשה בו; שכן, כאמור, סעיף 8(א) לחוק ההסדרים קובע, כי "הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמיקומו...". על-רקע האמור, נפסלו בפסיקה, במהלך השנים, סווגם בצוי ארנונה אשר התבססו רק על מרכיב הבעלות והשליטה – מרכיב שכונה בפסיקה "מיהות המשתמש". בע"א 8588/00 עריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ (30.3.03) (להלן – פרשת עריית עפולה נגד בזק), פסל בית-המשפט את הסווג בצו הארנונה של "חברה ממשלתית", מן הטעם שמדובר בסווג המתייחס לזהותו של בעל השליטה בחברה, ומתעלם לחלוטין ממבחן השמוש הנעשה בנכס: "חברות ממשלתיות אינן קרוצות מאותו חומר ואינן עשויות מאותו עור. עסקיהן ופעילותן עשויים להיות שונים אלה מאלה במידה ניכרת. המרכיב המרכזי הבא לידי ביטוי במונח 'חברה ממשלתית' הוא מרכיב הבעלות והשליטה בחברה. אפיון נכס לשם סיווגו לצורך קביעת ארנונה רק על-ידי מרכיב השליטה והבעלות בחברה אינו עומד על הקריטריונים הקבועים בחוק. הוא חסר ביטוי כלשהוא לשימוש הקונקרטי של הנכס, הוא יוצר... 'אינדיבידואליזציה פסולה'. לשיטתי, לא ניתן לסווג "חברה ממשלתית" בתור שכזו כנכס לצורך הטלת ארנונה" (בפִסקה 16).

...

המשיבה טענה, כי מכוח כלל ההשתק השיפוטי ועקרון תום הלב, יש לדחות את עתירתו של העותר.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותר ישלם למשיבה הוצאות בסך 20,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע לצדדים טלפונית על מתן פסק-הדין ותמציא להם עותקים ממנו.

מוצע כי הממשלה תנחה את שר הפנים לתקן את תקנות הארנונה כך שייקבע סיווג חדש לדירת מגורים שאיננה בשימוש ובה הארנונה המאקסימאלית המותרת לגבייה הנה כפולה מהארנונה המאקסימאלית המותרת לגבייה מדירת מגורים.

המשיבה טענה כי אין כל היגיון בהטלת ארנונה בשיעור מוגדל לגבי דירות ריקות המהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, וכי מדובר בתוצאה אבסורדית.

(ה) הערה לפני נעילה במסגרת ערעור שנידון לפני כב' השופט שחם בבית-משפט זה בפרשת נופי בית וגן שהוזכרה לעיל (עמ"נ 24785-04-18), הסכים מנהל הארנונה כי נכסים דומים לאלה שנדונים בהליך שבכותרת (קרי-דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית שכן טרם נמכרו), יסווגו לצרכי ארנונה בסווג של "מגורים" ולא בסווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". המשיבה טענה כי הסכמתו האמורה של מנהל הארנונה בפרשת נופי בית וגן, צריכה להוביל לדחיית העירעור לפניי.

...

ועדת הערר עמדה על כך בפס' 13 להחלטתה, ואינני רואה להתערב בקביעה זו. עם זאת, אני סבורה כי לא הובאה לפני ועדת הערר הוכחה לכך שהדירות לא נמכרו עקב נסיבות שאינן בשליטת המשיבה.

דין טענה זו להידחות.

סוף דבר נוכח מכלול הטעמים שפורטו, הערעור מתקבל.

תקנה 1 לתקנות ההסדרים כוללת הגדרות של סוגי נכסים, וכן הגדרה שיורית של "נכסים אחרים". תקנות 6 ו-7 כוללות רשימה של סוגי הנכסים (מבנה מגורים; משרד, שירותים ומסחר; בנק וחברת ביטוח; תעשיה; בית מלון; בית מלאכה ועוד), כאשר לצד כל סוג נכס נקבע הסכום המזערי (תקנה 6) והסכום המירבי (תקנה 7) למ"ר שניתן להטיל כארנונה.

אעיר כי מדובר בבעיה ממנה סובלות הגדרות של סווגם נוספים בתקנות ההסדרים, וכפי שהערתי כבר בענין זהר - "בהיעדר הגדרה עניינית-אנליטית ופירוט מאפייניו של כל סיווג כאמור, הוטלה למעשה מלאכת הסווג לא פעם על בתי המשפט" (ענין זהר, פסקה 17; וכן ראו בר"מ 1676/15 ברודקאסט וידיאו ש.ב בע"מ נ' מנהל הארנונה בתל אביב-יפו, פסקה 22 (9.6.2016), להלן: ענין ברודקאסט).

בשולי הדברים אוסיף, כי בעמדה מטעם היועץ המשפטי לממשלה צוין, כנזכר כבר לעיל, כי "ישנן רשויות מקומיות נוספות" שנוהגות לסווג תאטראות תחת הסווג "משרד, שירותים ומסחר". אלא מכאן עולה גם, שישנן רשויות אחרות שאינן נוהגות כן. עובדה זו מדגימה שוב את הצורך החיוני בהסדרת נושא הסווג של נכסים לצרכי ארנונה, עליו עמדתי בפיסקה 14 לעיל.

...

עובדה זו, בצירוף העובדה שהתעריף שהוטל משך כל השנים הללו חרג מהתעריף המזערי לסיווג של "משרד, שירותים ומסחר", מובילים למסקנה שיש לראות בנכסים שבגדר תת-סיווג זה כנכסים עליהם חל הסיווג השיורי של "נכסים אחרים". ודוק - אין מדובר בסוגי נכסים שוליים וזניחים אלא במוסדות תרבות מרכזיים בחיי העיר תל אביב, וקשה להלום כי הדבר נעלם מעיני העירייה.

סיכומם של דברים: נוכח כל האמור לעיל, מסקנתי היא כי תיאטרון הבימה אינו נכלל בגדר "שירותים", במסגרת הסיווג של "משרד, שירותים ומסחר" הקבוע בתקנות ההסדרים, ועל כן בהיעדר סיווג ספציפי מתאים אחר בתקנות, נכלל תיאטרון הבימה בגדרי הסיווג השיורי כ"נכס אחר".

התוצאה היא שהמערערת תחויב בארנונה כ"נכס אחר", בהתאם לחיוב בו חויבה כל השנים, בתוספת שיעור העדכון.

סעיף 3 לפקודת הפטור קובע כדלקמן: למרות כל דבר האמור בפקודת העיריות, 1934 – (א) (1) בשל נכסים בתחומי רשויות מקומיות, שחל עליהם סעיף 3(ב) תשולם ארנונה כללית, בכל שנת כספים, בשיעור הקבוע בפיסקה (3) מהארנונה הכללית שהיתה משולמת ברשות המקומית אילמלא הוראת סעיף 3(ב) האמור, והכל בהתאם לסכומים ולסוגי הנכסים הנוהגים באותה רשות מקומית, באופן שלא ייקבע סיווג נפרד לנכסי המדינה, אלא אם כן נקבע בתקנות לפי סעיף קטן (ג) סיווג נפרד לנכסים כאמור; באין סיווג מתאים - יחול הסווג הדומה ביותר.

(ב) הארנונה הכללית לא תוטל על כל בנין או קרקע תפושה שהמחזיקים בהם הם הממשלה, או כל אדם אחר או מוסד אחר המחזיקים בהם מטעם הממשלה, והמשמשים לצרכי הממשלה או לצרכי כל אדם אחר או מוסד אחר המחזיקים בהם מטעם הממשלה, ושום בנין או קרקע תפושה לא ייחשבו כאילו הם משמשים לאחד מן הצרכים האלה אם המחזיק באותו בנין או באותה קרקע תפושה הוא פקיד מטעם הממשלה המשלם שכר דירה בעדם אם במישרין או בצורת נכויים ממשכורתו.

האחד - עניינו בזהות המחזיק - האם המחזיק הוא הממשלה, או גורם המחזיק מטעם ההמשלה, השני - המחזיק משתמש בנכס לצרכי הממשלה או לצרכי אדם או מוסד אחרים המחזיקים בנכס מטעם הממשלה (ראו ע"א 8551/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז(4), 769, 782 (2003)).

...

דרכי ההשגה על שומת ארנונה בטרם אבחן את סמכותה של ועדת הערר לדון בשאלות מושא הערעור, ועל מנת להבין את המסקנה אליה הגעתי, ראוי להסביר תחילה את דרכי ההשגה על שומות ארנונה על ידי נישומים.

בשים לב לכך, ולאור העובדה כי נוסף על כל האמור לעיל במקרה הנוכחי קיים גם קושי לברר את העובדות עצמן בשל הסיווג הביטחוני של המתקן והעובדה כי לא ניתן להיכנס אליו ולמדוד אותו בנקל, אין מקום להרחיב את סמכויות ועדת הערר ולאפשר לה לדון בטענת הפטור שהעלתה רפאל.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, ומאחר שהגעתי למסקנה כי המחלוקות בכל הנוגע לבקשת הפטור של רפאל אינן בסמכותה של ועדת הערר, אני מורה על דחיית הערעור.