סיווג ארנונה לנכס המשמש כמחסן או כמשרד

הערייה ערכה שלוש ביקורות בנכס, ובכולן נמצא כי הנכס שבמחלוקת משמש אף הוא את המערער כמשרד בתחום הנדל"ן. הדבר עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות עליו המערער חתום, לפיו מטרת השכירות של כל הקומה הנה "משרד או מחסן" ללא הפרדה בין חלקי הקומה, וכן עם הודאתו של המערער בתצהיר התומך בבקשה לרשות להגן אותה הגיש לבית משפט השלום נגד תביעת הערייה, שם נאמר כי הנכס שמחלוקת שימש כמחסן עבור המשרד שפעל בנכס שאינו במחלוקת.

גם לגבי שנת 2001 אין בהגדרה זו לתמוך בהחלטת ועדת הערר: מצד אחד, לא נסתרה טענת המערער כי בשנות העבר סווג הבנין גם לצורך ארנונה כבית מגורים (דבר הנלמד גם מהאמור בדו"ח הבקורת הראשון לפיו הנכס "רשום כמגורים"); מצד שני, בהעדר הוכחה מספקת בדו"חות הבקורת משנת 2000 ו-2001 לכך שהנכס שבמחלוקת שימש במועדי הבקורת לאיחסון חפצים של משרד, לא נסתרה טענת המערער לפיה בתקופה זו שימש הנכס כמחסן דירתי ולא כמשרד לפי כל דרך בה יוגדרו שימושים אלה.

...

לאור כל האמור אני מקבל את הערעור וקובע כי סיווג הנכס שבמחלקות בשנים 1996 עד 2001 הנו של מחסן למגורים.

המשיבה תשלם למערער את הוצאות הערעור וכן שכר טירחת עורך דין בסך של 5,000 ₪ ומע"מ. הערבון יוחזר למערער.

א. האם לצורך סיווג הנכס כמחסן יש צורך כי זה יהיה ייעודו העקרי וועדת הערר קובעת, כאמור, כי בכדי לסווג את הנכס כמחסן, יש צורך כי "המחסן ישמש בית עסק עקרי". ראשית, וועדת הערר אינה מנמקת כלל ועיקר את קביעתה זו. לא ברור מאין שואבת וועדת הערר מסקנה זו. בנוסף, לא ברור האם הכוונה היא כי לא ניתן כלל להשכיר את הנכס כמחסן, ונידרש לשם כך היתר לשימוש חורג, או שמא ניתן להשכיר את הנכס כמחסן, למשרדים או עסק, שיעשה בנכס שימוש כבמחסן.

טענתה המרכזית של ליאו בל היא כי יש לסווג את הנכס כמחסן לצורך ארנונה, גם אם הנכס יכול לשמש רק כמחסן נילווה לעסק, היינו, אם ניתן להשכירו לעסק, שיעשה בו שימוש כמחסן.

...

אני סבורה כי שימוש כמחסן הינו אחד הייעודים התכנוניים החוקיים, גם אם, בהיותו שימוש נלווה, אינו נזכר במפורש.

אמנם, נכונה היא מסקנת וועדת הערר כי ככלל יש לסווג נכס בסיווג הזול ביותר המופיע בתכנית, אולם, המקרה שלפניי יהווה חריג למסקנה זו, שעה שמדובר בשימוש נלווה אפשרי לנכס.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענת ליאו בל בערעור ולפיה הסיווג הזול ביותר האפשרי, לצורך חיוב הנכס בארנונה כנכס ריק הוא הסיווג כמחסן, ומורה למשיבה לסווג כך את הנכס.

על רקע זה נקבע בוועדת הערר, שהסיווג המתאים לפעילות המערערת הוא סעיף 3.2.5 לצו הארנונה הרלבנטי, שעניינו "עסק או בניין כלשהו וכולל סככה או מבנה כלשהוא המשמש למשרד לעסק או מסחר". ועדת הערר הוסיפה וקבעה, שהיא דוחה את הטענה לפיה מדובר בנכס המשמש לתעשייה, וזאת היות ולא מבוצעת בו כל פעילות תעשייתית, וכך גם הוצהר על-ידי נציג החברה.

אליבא דידי, אין בעובדה שמדובר בתחנת ביניים, להבדיל מתחנת קצה או מקום בו מצויה סחורה לא מתכלה למשך תקופה ממושכת יותר, כדי לשנות מן האופי של הנכס כמחסן, להבדיל מעסק או משרד.

המשמעות היא בנסיבות המקרה שלפניי, שמשעה שאין מחלוקת שהנכס לא משמש לתעשייה, הרי שאין הוא יכול לחסות תחת ההגדרה של "מבנה המשמש לתעשייה לרבות מחסנים". אם לא כן – לא רק שמופר הגיונו הפרשני של הצוו כולו, אלא שניתן לתהות מדוע דווקא מסווג המחסן האמור בפרט זה, ולא למשל בפרטים אחרים שצוינו לעיל, כגון "שירותים חקלאיים לרבות מחסנים". אכן, בנסיבות המקרה שלפניי, אין בצו הארנונה הרלבנטי הגדרה של מחסן ככזה.

...

לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי בהרחבה את טענות באי-כוח הצדדים בדיון שהתקיים לפניי היום, ולאחר שניסיונות להביא את הצדדים לידי הסדר לא צלחו, מסקנתי היא כי בכל הקשור בסיווגו של הנכס הבנוי – דין הערעור להיתקבל, תוך סיווגו של הנכס האמור בסעיף ה"שיורי"; ואילו בכל הקשור בחיוב המערערת בגין רכיב "הקרקע התפוסה" – דין הערעור להדחות.

בעניין זה, מסקנתי המשפטית שונה מן המסקנה של ועדת הערר.

התוצאה היא אפוא, שהערעור מתקבל במובן זה שבשנים מושא הערעור שלפניי, יסווג נכס המערערת (המבנה) בסיווג ה"שיורי" שבצו הארנונה.

בית המשפט העליון לא קיבל, שם, את עמדתה של העותרת לגבי סיווג משרדיה (עיינו, שם, בעמ' 816), כב' השופט ד. לוין ז"ל כתב: "לגופו של ענין, אילו רוכזו כל משרדיה של העותרת בבנין נפרד (להבדיל מהמצב דהיום, בו פזורים משרדיה בין המפעלים), ברור היה גם על פי סברה זו, ששומת הארנונה בשל המשרדים תיעשה על פי שימושם כ"משרד". אולם ריכוז המשרדים במבנה אחד דווקא אינו תנאי הכרחי, שכן השמוש שנעשה בנכס פלוני, אפילו הוא חלק ממתקן רב תכליתי, הוא הקובע.

הבנק-המערער טען באותו מקרה שקומת המרתף משמשת אותו כמחסן גרידא, ולכן יש לחייבו בתשלום ארנונה לפי סיווג של מחסן ביחס לקומת המרתף.

...

בפנינו ערעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עירית נשר (להלן: "ועדת הערר"), מיום 22.8.01, לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת על סיווג הנכסים המוחזקים על-ידה בשטח שיפוטה של המשיבה (להלן: "העיריה"), על-פי סיווג הבנקים (סעיף 3 לצוו המסים), במקום על-פי סיווג "משרדים" (סעיף 2.1 לצו המסים).

אין לאפשר נתוק חלק מהותי מן האורגן, ואין הצדקה לקבוע שאינו מהוה בנק, כטענת המערערת, מה עוד שהנהלת הבנק היא לב לבו של הבנק.

בית המשפט העליון הסתמך בפסיקתו, בין היתר, גם על בג"צ 397/84, בנק דיסקונט נגד עירית גבעתיים, ל"ט (2) פד"י, עמ' 13, שם קבע כב' הנשיא (בדימוס) מ. שמגר: "ובית המשפט אינו מציב את שיקולו במקום שיקולה של הרשות הסטאטוטורית כאילו היה פועל מעקרו במקומה. הוא אינו ממיר שיקולה של הרשות בשלו אלא בוחן החלטתה כדי להגיע לכלל מסקנה, אם זו יכולה להימנות עם ההחלטות הסבירות, אף אם יש דרך חלופית, שהיתה נראית בעיני בית המשפט כסבירה יותר. אם לא נידרש הדבר על פי החוק, אין בית המשפט בוחן מהו האופטימום, אלא אך ורק אם אין חריגה אל מעבר לקצוות, אשר תוחמות את המיתחם אשר כל המצוי בתוכו עדיין זכאי לתאור של "החלטה סבירה"..

הבאתי דברים אחרונים אלה, מעבר לנדרש במקרה שבפנינו, הואיל ואפילו בהנחה שהיה על העיריה להוכיח כי עמדתה סבירה ומבוססת היא, היה מקום להגיע למסקנה שהקביעה לפיה משרדי ההנהלה הינם חלק אינטגרלי מן הבנק, קביעה סבירה היא, שאין כל סיבה להתערב בה, ומכאן שיש להורות על דחייתו של הערעור, וכך אני אכן מחליט.

כאמור, אני דוחה את הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל), בסכום של 5,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

מסקנת כבוד השופט חטיב הייתה שהן קומת המרתף שבנכס, המשמשת את הבנק כמחסן, והן קומת היציע, המשמשת את הבנק כמשרדים להנהלת המחוז, נחשבות ל"בנק" וזהו סיווגן לצורך הטלת הארנונה.

...

לפיכך הערר נדחה ועל כך מונח בפנינו הערעור שבו נטען שהזכות להשיג על דרישת תשלום ארנונה איננה מסויגת ובדרישת התשלום עצמה נקבעה זכות להשגה על כל העילות המנויות בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976.

על יסוד כל האמור לעיל מקובלת עליי מסקנתה של ועדת הערר שלפיה גם על שטח המחסן של 183 מ"ר המשמש כארכיון אזורי יחול תעריף הבנקים שבצו הארנונה ולפיכך יש לדחות את הערעור.

על יסוד כל האמור לעיל יש לדחות את הערעור הן באשר לסיווג הנכס והן באשר להוצאות הדיון שפסקה הוועדה.

עם זאת, בשים לב לעובדה שכבר נפסקו הוצאות לחובת המערער במסגרת החלטתה של ועדת הערר, אני מחייב את המערער לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טירחת עורך-דין (כולל) בערכאת הערעור בסכום של 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.