סגירת מרפסת בבית ובניה מעליה גג עשוי רעפים ללא היתר כדין

הצדדים הציגו בפני בית המשפט את המצב בפועל כאשר דירת התובעת היא הדירה היחידה שאין בשימושה שטח גינה וזו המחלוקת הטעונה הכרעה באשר לזכותה של התובעת להקצאת שטח גינה מתוך אותם שטחי הגינה, כאשר טענת הנתבעים היא שהתובעת קיבלה את אותו שטח גג עם תוספת הבניה ללא היתר כהסכמה בין כלל הדיירים באשר לחלוקה של הרכוש המשותף תוך מתן שימוש ייחודי לכל אחד מהם, כאשר לדירת התובעת אין גישה לשטח גינה כאמור לעיל.

התובעת הגישה בקשה להכשרת הבניה לאותה תוספת על המרפסת, ולמרות היתנגדות הנתבעים שהוגשה לועדה, הבקשה אושרה ע''י הועדה לתיכנון ובניה, תוך דחיית התנגדויות הנתבעים, כאשר ביום 29.12.22 , ניתנה החלטת הועדה לתיכנון ובניה, וניתן היתר בניה, בתת חלקה 3 הכולל הסדרת מצב קיים , תוספת שיפור מיגון ומרפסת גג לא מקורה בקומה א'.

הנתבעים 5-6 (להלן: "מישפחת זרייק") , אשר גרים בקומה 1 , כפי התובעת, מעל בית מישפחת אזולאי, מתגוררים בקומה א+ב , דירה שפוצלה ל- 2 יחידות דיור ללא היתר, בשטח של 215 מ"ר, ועושים שימוש בשטח בלעדי של 146 מ"ר משטח החצר המשותפת, בנוסף לשימוש שהם עושים בגג.

בסיכומיה התייחסה התובעת לעניין הרחבה דומה, כאשר היא מבקשת מביהמ"ש לקבוע כי ההרחבה במרפסת שלה בקונטור של דירת הנתבעים 1-2,מהוה הרחבה דומה, כהגדרתה בדין , ולא שימוש ברכוש משותף, הגג, כאשר הרכוש המשותף הנו גג הרעפים עליו מוצבים הדוודים, והגג שנוצר מעל ההרחבה של דירתה.

התובעת עושה שימוש בלעדי בשטח הגג המשותף, והמרפסת מהוה את חלק הגג של הנתבעים 1-2, בתת חלקה 1, ולא מדובר במרפסת פתוחה אלא במרפסת שניסגרה על ידי גג רעפים, כך שאין ביכולת הנתבעים 1-2 לעשות שימוש בגג שלהם שאמור להיות פתוח.

 עוד נפסק כי גם מקום בו הצמדת הרכוש המשותף נעשתה שלא כדין ניתן יהיה להחיל את עקרונות המניעות ותום הלב על מנת למנוע הריסה של בניה שנעשתה ברכוש המשותף ללא הסכמה מפורשת של הדיירים (ראו ע"א (מחוזי חי') 1677/05  כרמל נ' ינקוביצי (ינקוביץ) (12.8.2007)).

עם זאת מזורם של המשיבים עשוי להמצא במקום אחר.

...

לעניין הגג, אני מורה לתובעת ולנתבעים 5-6 לאפשר גישה בטוחה לגג לשימושם של כלל הדיירים.

מתן הגישה לתובעת לעשות שימוש באותם שטחים ברכוש המשותף, יחייבו אותה לשאת בחלק היחסי בהוצאות האחזקה של אותם שטחים, כגון מים, גינון, נקיון וכיו''ב. באשר לתבעה שכנגד, וכפי האמור לעיל, דין תביעה זו להידחות.

  לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מורה על חיובם של הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש''ח לתשלום בתוך 30 יום.

הנתבע הוסיף גג אסבסט לקצה המערבי של התוספת" בפסק דינו של בית המשפט השלום בנהריה, הגדיר כב' השופט שחורי את המחלוקת בפתיח של פסק הדין; הוא קבע, כי "בסופו של יום מיתמקדת טענת התובע בעיניין תוספת בנייה ותוך שלילת זכות התובע ברכוש המשותף במובן זה שהנתבע בנה בחלק האחורי המערבי מרפסת ואף פעל לסגירתה בגג רעפים וקירות וכן יצק משטח בטון מעל קו הביוב שאף הוא חלק מן הרכוש המשותף תוך יצירת מיטרדי ריח .." .

בפסק דינו בית המשפט השלום בנהריה כי "הגגון שמעל המעבר בחזית הדרומית של הבניין בין המחסן לקיר הדרומי אינו פוגע בחזקה ובשימוש משותפים של הדיירים בנכסים המשותפים וגם אם ניבנה ללא היתר הרי בקשה למתן צו הריסה בהליך אזרחי בנסיבות כאלה אינה בסמכות עניינית של בית משפט זה" (עמ' 4 לפסק הדין).

כבר נקבע, כי: "דמי שימוש אלה עשויים לייצג את נזקיו של בעל הקרקע מחד גיסא, ואת עשיית העושר של הזוכה – מאידך גיסא. אבהיר את הדבר: מסיג גבול על ידי פלישתו שלא כדין לקרקע של הזולת מונע מבעלי הקרקע, בין היתר, להשכיר את חלקתו לאחר. מסיג הגבול מצדו "חוסך" על ידי פלישתו לתחום הזולת את תשלום דמי השמוש הראויים שחייב היה לשלמם לו ניכנס על פי הסכם שכירות על בעל הקרקע.

...

אני מורה כי על הנתבעת להפסיק לעשות שימוש בחלק זה ולסלק את כליה מן החלק הזה של הדירה ולהסיר את "השער" שמונע גישה לחלק זה בתחתית הבניין.

כל יתר תביעות התובע בסעיף 18.1 לכתב התביעה נדחית בזאת.

הנתבעת תשלם לתובע סך 75 ₪ תוך 60 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן, לפי עובדות כתב האישום, במהלך שנת 2004 בוצעו במקרקעין עבודות בניה ללא היתר אשר כללו, סגירת קומה (שלפי ההיתר היא הייתה אמורה להיות קומת מסד בלוקים ובטון) והכשרתה למגורים, לרבות על ידי פתיחת פתחים לחלונות ודלת, בשטח של 57 מ"ר. עוד נטען בכתב האישום כי במהלך שנת 2007 במועד מדויק שאינו ידוע למאשימה, בוצעו במקרקעין עבודות בניה ללא היתר אשר כללו הקמת מבנה איסכורית (מדרום לבית המגורים שהוקם בהיתר) בשטח של כ- 35 מ"ר ושימוש בו למאפיה ומחסן.

כמו כן יש ליתן את הדעת על הסכנה הבטיחותית הטמונה בבניה ללא היתר כדין.

בתו"ב 10110-03-15 ועדה גליל עליון נ' גיגי (11.7.16)- הנאשם הורשע במיוחס לו בכתב האישום לפי הודאתו, בבצוע עבודות בניה ללא היתר ובכלל זה, בניית תוספת בנייה לבית, על שטח של כ 90 מ"ר שנבנתה בקירות עשויים וקירוי עשוי בסמוך לחודש אוקטובר 2013.

בתו"ב 26142-01-10 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה מעלה הגליל מעלות תרשיחא נ' עפרון (22.6.10)- מדובר בבניית יחידת מגורים מעץ בשטח כולל של 140 מ"ר, בניית מחסן מקונסטרוקציית עץ בשטח כולל של 12 מ"ר, סגירת חנייה בשטח כולל של כ- 30 מ"ר ושימוש בה לניהול עסק, בניית תוספת למטבח קיים בשטח כולל של כ- 10 מ"ר, בניית סככה מקונסטרוקציית ברזל וגג בציפוי בשטח כולל של 70 מ"ר ובניית מרפסת מעל חנייה מקונסטרוקציית עץ, קירוי מעץ וגג בשטח כולל של 40 מ"ר. הושת על הנאשם קנס בסך של 23,000 ₪ , תשלום כפל אגרה, חתימה על התחייבות וניתן צו הריסה.

בתו"ב 2074-08-11 ועדה מקומית מעלה חרמון נ' סאלח (14.5.15)- הנאשם הורשע ע"פ הודאתו בבניית מבנה מקונסטרוקציית ברזל וגג רעפים תוך יצירת קומה שלישית בשטח של כ-100 מ"ר ומבנה מבניה קשיחה בשטח של 35 מ"ר. נגזר על הנאשם בין היתר, מאסר על תנאי לתקופה של 3 חודשים, קנס בסך 20,000 ₪ , חתימה על התחייבות כספית ועונשים נלווים.

...

לאור כל זאת, במבט אל הפסיקה הנוהגת ובשים לב לכך שכתב האישום הוגש טרם תיקון 116 ולנסיבותיו של מקרה זה, הנני קובעת כי מתחם הענישה הראוי לגבי הנאשם כולל קנס הנע בין 15,000 ₪  לבין 50,000 ₪,  חתימה על התחייבות כספית ועונשים נלווים.

באיזון הראוי, תוך התחשבות בנסיבות כאמור, הנני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: קנס בסך של 15,000 ₪ או 40 ימי מאסר תחתיו; הקנס ישולם ב-10 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים מיום 1.9.2019 ועד לפירעון הקנס; אי ביצוע תשלום כלשהו במועדו ובמלואו יעמיד את יתרת הקנס לפירעון מידי.

מכל מקום, נוכח הקף הבניה שבוצעה, ובשים לב לכך שחלק מן הבניה בוצע מתוך המרפסת של המושכר, סבורה אני כי טענות המבקשת בעיניין גרימת נזקים בעקבות עבודות הבניה מעלות לפחות שאלה רצינית הראויה לבירור, אשר די בה ליצלוח את המבחן החל בהקשר זה. כן אעיר, במאמר מוסגר, כי איני רואה לקבל את טענת המשיב כי לא קיים קשר בין הסעד אותו בכוונת המבקשת לבקש במסגרת התביעה העיקרית לבין הסעד הזמני המתבקש בבקשה שבכאן - בציינו כי התביעה עוסקת בסעד כספי ואילו הבקשה עוסקת בעצירת בניה - שכן מתן צו מניעה זמני לגבי העבודות המתבצעות, עשוי להקטין את הנזק הנטען בידי המבקשת ולהשליך על הקף הנזקים והטענות בעיניין.

         מאזן הנוחות ושיקולי צדק ויושר - המבקשת טוענת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה שכן הבניה גורמת לה לאי נוחות רבה ואף לסכנה, ואילו המשיב טוען כי עצירת הבניה בשלב הנוכחי תיגרום לו לנזק כספי רב, ועוד טען בדיון ובהשלמה שהגיש כי בכל הנוגע לבניה מתוך המרפסת של המבקשת ובמפלס המושכר, לא תבוצע עוד בניה בשלב זה, וכי יש להשלים את החזרת גג הבניין (במפלס גבוה יותר), השלמה הנדרשת מבחינה בטיחותית ולמניעת ניזקי מים.

בדיון במעמד הצדדים התחייב ב"כ המשיב "המשיב מתחייב שלא תבוצע המשך בניה במרפסת במישור, בקומה בה מתגוררים המבקשים, לא תתבצע בניה בחדר המדריגות המוביל לדירת המבקשים ... חדר המדריגות לא ייחסם למעבר ותתאפשר גישה מלאה לדירת המבקשים". כן התחייב ב"כ המשיב "אני מתחייב שלא ישימו להם חומרי בנייה במרפסת או בבית ולא יעברו דרכם" (עמוד 2 שורות 16-18, עמוד 4 שורות 29-32 לפרוטוקול).

בתצהיר שהגיש המשיב לאחר הדיון הצהיר הוא "אני מצהיר כי הליך הבנייה במפלס של השוכרים נעצר ואני לא מתכוון להמשיך את הבנייה שם (במפלס בהם מתגוררים השוכרים עד לקבל ההיתר)". להתחייבויות אלו של המשיב ניתן תוקף של החלטה ושל צו מניעה זמני, ויובהר כי ההיתחייבות שלא לבנות במפלס של המושכר, כפי שניתנה בדיון, תעמוד בתוקף עד להכרעה בתובענה או לסיום תקופת השכירות, לפי המוקדם, וזאת גם אם יינתן היתר בנייה בעיניין זה. ב. בכל הנוגע לבניה במפלס שמעל המושכר, אני סבורה כי יש להבחין בין בניה המבוצעת בהיתר לבין בניה המבוצעת שלא לפי היתר כדין.

נוכח אי בהירות זו אני מוצאת להדגיש כי בידי המשיב לבצע עבודות בהתאם להיתר כדין במפלס שמעל המושכר, וכי ניתן צו מניעה זמני האוסר על ביצוע עבודות שלא כדין, גם במפלס זה. ג. על פי האמור בתצהיר המשיב ובמכתב המהנדס אשר צורף לו, גג הבניין הוסר ויש להשלים את סגירתו והדבר נידרש מבחינה בטיחותית והנדסית ולמניעת ניזקי מים, ועל מנת למנוע יצירת נזקים, יותר למשיב לסגור את הגג.

אעיר כי לא נעלמה מעיני היתנגדות המבקשת בעיניין זה בתגובתה האחרונה, אך בנותני דעתי לכך שהמבקשת לא הציגה חוות דעת או אישור של בעל מיקצוע, ואילו המשיב הציג מכתב ממהנדס בו מצוין כי "קיימת חובה בטיחותית והנדסית להשלים את סגירת הגג ע"י הרעפים", סבורה אני כי במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני - בגדריו אין בידי לקבוע מסמרות ביחס לטענות הצדדים בדבר חיוניות השלמת הגג בשלב הנוכחי, בהיבט ההנדסי והבטיחותי - האיזון מטה את הכף להתיר את השלמת סגירת הגג (ולמותר לציין כי כל טענות המבקשת בעיניין זה שמורות לה, והיא תוכל להביא ראיות בעיניין במסגרת ההליך העקרי, בו יידונו גם שאלת הנזקים ושאלת הקטנת הנזק).

אציין כי בנסיבות העניין, והיות שלמעשה בהחלטה נקבע כי על המשיב להמנע מבצוע בניה שלא כדין ושלא בהיתר, ובנותני דעתי גם לטענת המבקשת לעניין מצבה הכספי, אני מוצאת לפטור את המבקשת מהפקדת ערובה (ובהתייחס לטענת המשיב אציין כי התחייבות עצמית הופקדה על ידי המבקשת ומצויה בתיק).

...

בתצהיר שהגיש המשיב לאחר הדיון הצהיר הוא "אני מצהיר כי הליך הבנייה במפלס של השוכרים נעצר ואני לא מתכוון להמשיך את הבנייה שם (במפלס בהם מתגוררים השוכרים עד לקבל ההיתר)". להתחייבויות אלו של המשיב ניתן תוקף של החלטה ושל צו מניעה זמני, ויובהר כי ההתחייבות שלא לבנות במפלס של המושכר, כפי שניתנה בדיון, תעמוד בתוקף עד להכרעה בתובענה או לסיום תקופת השכירות, לפי המוקדם, וזאת גם אם יינתן היתר בנייה בעניין זה. ב. בכל הנוגע לבניה במפלס שמעל המושכר, אני סבורה כי יש להבחין בין בניה המבוצעת בהיתר לבין בניה המבוצעת שלא לפי היתר כדין.

אעיר כי לא נעלמה מעיני התנגדות המבקשת בעניין זה בתגובתה האחרונה, אך בנותני דעתי לכך שהמבקשת לא הציגה חוות דעת או אישור של בעל מקצוע, ואילו המשיב הציג מכתב ממהנדס בו מצוין כי "קיימת חובה בטיחותית והנדסית להשלים את סגירת הגג ע"י הרעפים", סבורה אני כי במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני - בגדרו אין בידי לקבוע מסמרות ביחס לטענות הצדדים בדבר חיוניות השלמת הגג בשלב הנוכחי, בהיבט ההנדסי והבטיחותי - האיזון מטה את הכף להתיר את השלמת סגירת הגג (ולמותר לציין כי כל טענות המבקשת בעניין זה שמורות לה, והיא תוכל להביא ראיות בעניין במסגרת ההליך העיקרי, בו יידונו גם שאלת הנזקים ושאלת הקטנת הנזק).

הבקשה למתן צו מניעה מתקבלת אפוא בחלקה, בהתאם למפורט לעיל.

הסעדים המבוקשים הם לאסור על הנתבע או מי מטעמו ובכלל לבצע כל עבודות הריסה או בניה במקרקעין הנ"ל שבבעלות התובע והידועים כגוש *****חלקה **, לאסור על הנתבע או מי מטעמו ובכלל, להסיג את גבול החלקה של התובע או להכנס לתחום חלקת התובע ללא רשותו, על הנתבע או מי מטעמו או מי מבני משפחתו [לרבות אישתו וילדיו] ובכלל, לסלק את ידם מקומה א' שבבית התובע בחלקה הנ"ל ולחייב את הנתבע לשלם לתובע, הוצאות משפט לרבות אגרת משפט, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל וכן שכ"ט עו"ד ועליו מע"מ כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

בשנת 2012 בנה הנתבע, אשר עם חתונתו בשנת 1996 עבר לגור שם, גג רעפים מעל שטח שהיה פתוח וכן סגר את השטח בקירות עץ. בדיעבד הוכשרה תוספת בניה זו וקיבלה היתר.

ברור כי עבודות בנית הרעפים וסגירת המרפסת עלו לא מעט כסף ועל כן, כל טענה בדבר השקעה מינימלית בנכס, דינה להדחות.

עלות הצבע אף היא דינה כדין עלות תיקון הנזילות ואין להשית אותה על הנתבע.

..אם כן, הכלל הוא, כי "...נטל הבאת הראיות אינו גוזר את גורל ההכרעה במשפט, אלא רק את מהלכו של המשפט ומכאן שהצד האחר אשר אינו נושא בנטל השיכנוע, עשוי לזכות במשפט גם אם לא עמד בנטל הבאת הראיות אם בית-המשפט לא שוכנע כי הראיות שהביא הצד הראשון מבססות את טענתו במידת הוודאות הדרושה לשם עמידה בנטל השיכנוע...הינה כי כן, נטל השיכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט כאשר הכלל הבסיסי הינו המוציא מחברו. עם זאת ומתוך מבט קרוב לענייננו, בסכסוך על זכויות במקרקעין, לא די בכך שהתובע הוא מבקש הסעד בכדי להטיל עליו את נטל השיכנוע, שכן "..

...

כמו כן, נוכח דחיית הרכיבים שפורטו לעיל, אינני מוצא לנכון לפסוק בגין רכיב זה. על יסוד האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הנזיקית ומחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ .

הסעד לפצות את הנתבעים – אינני סבור כי מוצדק להיעתר לסעד המבוקש.

תמ"ש 44356-03-21 : התביעה לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים – נדחית.