נפילה בחדר אשפה משותף: מחלוקת ראייתית ומשפטית

השאלה העובדתית והמשפטית העומדת כאן להכרעה הנה: כיצד יש לרשום בפנקס הבתים המשותפים שטח מסוים, שיתואר להלן, המצוי בקומת הקרקע של הבית המשותף? האם כחלק מדירת המשיבים 1 ו-2 או כחלק מהרכוש המשותף השייך לכל יתר הצדדים בתביעה זו (המבקש עצמו ויתר המשיבים), בעלי הזכויות בדירות שבבית? רקע עובדתי בהסכם שתוף שנעשה בין כל בעלי הזכויות בחלקה 61 גוש 6798 ברחוב אבא קובנר תל אביב (להלן – החלקה) הוסכם על בניית שני בנינים צמודים שיירשמו כבית משותף אחד, ולו חניון משותף ושטחים צבוריים משותפים.

השטח שבמחלוקת בגודל של כ-43 מ"ר (חיימוב, סעיף 4 לתצהירה) מצוי בפאתי הגינה/החצר של דירת חיימוב, חלקו גובל בגינה עצמה, חלקו ב"שטחים הציבוריים" (קרי: הרכוש המשותף) של הבנין: לובי כניסה ראשית, חדר מונים, חדר אשפה ורמפה המוליכה לחניון המשותף של שני חלקי הבנין (להלן – השטח שבמחלוקת).

למעשה, המחלוקת האמיתית במשפט ניצתה בין חיימוב ובין המשיבים, והתביעה היתנהלה, לכל דבר, כתביעה שביניהם, שבסופה נידרשת הכרעה ביחסים שביניהם ובשאלה שהוצבה להכרעה: האם שטח המחלוקת הוא חלק מדירתם של חיימוב או חלק מהרכוש המשותף? כל מאמציהם, ראיותיהם וטיעוניהם של חיימוב והמשיבים כוונו לשאלה זו ולמחלוקת שביניהם.

וכאן ראוי לציין, שגם לגרסתם של חיימוב ועו"ד סלנט, שטח המחלוקת לא הוצמד לדירת חיימוב, אלא נותר ללא כל הגדרה ספציפית, כדברי ורשבסקי בעדותו (עמ' 52): "הרצועה הזו לא הוגדרה בשום הגדרה מיוחדת". נקודה זו מובילה לניתוח המשפטי של המושג "רכוש משותף". "רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". יצוין, כי הגדרה דומה מופיעה בסעיף 77א לאותו חוק גם ביחס לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

...

המסקנה מכך לענייננו: מאחר, שאין חולק, ששטח המחלוקת לא הוצמד לדירת חיימוב או לכל דירה אחרת, גם בתשריטים שבהם הוא לא סומן כרכוש משותף, הרי שעל פי החוק הוא מוגדר כרכוש משותף.

די בכך שהוכרעה השאלה שניצבה לפתחו של בית המשפט בהליך זה: כיצד יש לרשום את השטח שבמחלוקת? אם עו"ד רמי סלנט ירשום בסופו של דבר את הבנין בפנקס הבתים המשותפים, כך הוא ירשום אותו, ולשם כך הוגש על ידו הליך זה. אם אחר יטפל ברישום זה, גם אז כך יירשם שטח המחלוקת.

סיכום ותוצאה סיכומו של דבר: שטח המחלוקת הוא רכוש משותף; נידר לא היתה מוסמכת להוציא שטח זה מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירת חיימוב; נידר גם לא התחייבה כלפי חיימוב להצמיד שטח זה לדירתם; לשם הוצאת שטח המחלוקת מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת חיימוב נדרש היה לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבנין, וזו לא ניתנה; המסקנה היא, ששטח המחלוקת צריך להירשם כרכוש משותף של הבנין.

אשר על כן, אני מורה למבקש, או לכל מי שיוסמך כדין לטפל ברישום הבנין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, לרשום את שטח המחלוקת, כהגדרתו לעיל, כחלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות בבנין.

התאונה וגדרי המחלוקת ביום 29.8.08 בבוקר ירדה התובעת מביתה על מנת לזרוק עיתונים בחדר האשפה של הבניין.

טענתה של התובעת בדבר דיווח לעירייה נתמכת בַּתיקון שבוצע בפועל, כמו גם במכתב מאת הלישכה המשפטית של משרד הבינוי, הנושא תאריך מיום 29.9.09, כחודש לאחר הארוע (המכתב צורף לכתב התביעה, להלן: מכתב הלישכה המשפטית).

הגם שלא צוין בתעוד הרפואי באופן מפורש כי התובעת מעדה על מכסה של בור דוקא, יש ברשום זה, כשהוא מצטרף לשאר הראיות ובשים לב למיקומו של הבור (במדרכה הסמוכה לחדר האשפה) כדי לתמוך בגירסת התובעת.

משרד הבינוי עמד על כך שמדובר בשטח השייך לרכוש המשותף של הבניין וכי הבור נוצר לצורך חיבורו של הבניין לרשת החשמל של חברת החשמל (סעיף 5 לתצהירו של מר פיליפ פליט, מנהל תחום הפיתוח של העיר מודיעין במשרד הבינוי והשיכון (להלן: מר פליט) וכן עדותו של מר פליט, בעמוד 33 לפרוטוקול, שורות 17-15; עמוד 34, שורות 18-11; ועמוד 35, שורות 10-9).

...

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבעות ישלמו לתובעת, בהתאם לחלוקת האחריות שנקבעה, פיצוי בסך של 22,432 ₪, בצירוף שכר טרחת עורך-דין בשיעור כולל של 23.4% והוצאות משפט שהוציאה התובעת.

ההודעה לצד שלישי נדחית.

לפני המרצת פתיחה, אשר הוגשה בחודש אוקטובר 2014 נגד המשיבה (להלן: "קרסו") ובמסגרתה ביקשו המבקשים, רוב בעלי הדירות ברחוב חבצלת 3-5-7-9-11 בקרית אונו (להלן: "בעלי הדירות" או "הדיירים") ונציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות") להצהיר כי הם ביטלו כדין בהודעתם מיום 24/6/14 הסכם בינם ובין קרסו מיום 20/7/11 (להלן: "ההסכם") וכן להצהיר, כי ההסכם בטל ומבוטל.

תוצאת פסה"ד מאששת סברתי זו. כאשר ההליך הוא המרצת פתיחה ובמסגרתו מבוקש להצהיר על בטלות הסכם בשל מחדלי ו/או מעשי משיב; אזי ככל שבית משפט מגיע למסקנה כי לא נפל פגם בהתנהלות המשיב המצדיק ביטול הסכם, יש לדחות התובענה וכך נאלצים שני הצדדים להמשיך ולנהל פרויקט יחדיו, למרות שאינם מנהלים יחסים תקינים.

עלי ליתן פסק דין בחזית המחלוקת אשר נתחמה בכתבי הטענות, בשים לב לראיות שהוגשו ולעדויות שנשמעו (ביום 20/7/15), ולא על סמך טענות שהועלו על ידי המבקשים בסיכומים בנוגע להתפתחויות שארעו במסגרת המשא ומתן וההתדברות שבין הצדדים לאחר תום שמיעת ההוכחות.

השאלות העובדתיות שבבסיס המחלוקת: המחלוקת בעניינינו היא עובדתית במהותה ולא משפטית.

ב"כ המבקשים מציין בסעיף 25.12 לסיכומים כי לאחר המכתב מיום 25.12.13: "...טוען מר שמעוני במייל מטעמו (ככל הנראה נשמט אף הוא מתשובת המשיבה ובסעיף 5 לאותה הודעה (שנשמטה) מבהיר מר שמעוני באופן ברור כי אין הסכמה לגבי התוכניות שהוצגו: "תמורה: לא מצאנו היתייחסות שלכם לנושא של תוספת חדר נוסף (חדר חמישי) לדירות הגן על חשבון הגדלת חדר האשפה ומחיקת מחסן צבורי וחדר עגלות ואופניים (להוציא כניסה 7) לכל כניסה. בהסכם הוגדר מפורשות שהתמורה לחברת קרסו תיכלול 4 דירות גן בנות 4 חדרים ותוספת של שתים וחצי קומות על גג המבנה (בתוספת חנויות כמשורטט) בכפוף לאישור הרשויות". אלא שהמבקשים לא טרחו לצרף בעצמם את המייל הנטען ועל כן אין באפשרותי להתייחס לטענה זו, שאינה נתמכת בראיה כלשהיא.

...

בסעיף 7 ב. להחלטתי כתבתי: " אמנם, המכתב אשר מבוקש לצרפו נכתב והובא לידיעת המבקשים רק לאחר שהסתיים שלב ההוכחות בתיק כך שמקובלת עלי טענת המבקשים ולפיה מדובר "בראיה חדשה". יחד עם זאת, לא מצאתי כי הראיה דרושה לצורך חקר האמת ומתן הכרעה צודקת בתובענה שלפני ואף לא שוכנעתי כי אי צירופה יפגע בזכויות המבקשים.

שוכנעתי מכל העדים אשר העידו בפני, כי לדיירים עצמם לא היו טענות ענייניות נגד היזם ונציגיו.

הם לא חשבו בזמן אמת כי מאן דהוא מטעם היזם אינו ראוי לאמונם, ואני סבורה, כי היתה הסכמת הנציגות בזמן אמת להארכת המועדים החוזיים.

לסיכום א) לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות.

המחלוקת וטענות הצדדים הסוגיות המרכזיות בעניינינו נפילה שגרמה לנזק גוף לאישה כבת 78 בחדר האשפה, שהוא חלק מהרכוש המשותף בבניין מגורים בו היא מתגוררת.

המורכבות הראייתית והמשפטית בתיק זה, עולה מעצם העובדה שהנפגעת שהגישה תביעה זו במקור - נפטרה טרם מתן עדות בבית המשפט בנידון, ושמנגד - מתוך סרט הצלום שבו תועדה הנפילה, שלא הוצג לתובעים - למרות בקשה שהיפנו לועד בסמוך לאחר הנפילה, נימסרה לתובעים מאת ועד הבית תמונת סטילס אחת בלבד, שגם היא - לא באיכות משופרת.

הוצג בעניינינו מטעם המזמין, ועד הבית, "הסכם מתן שירותי ניקיון ואחזקה", שכולל בין השירותים להם מתחייבת הנתבעת 3, גם עבודות של ניקיון שוטף בבניין, שכוללים "ניקיון של חדר האשפה בחומר חיטוי+ חומר ריחני". הנתבעת 3 אף צרפה בין ראיותיה מיסמך שעניינו "מטלות יומיומיות של עובדי הניקיון [בכתובת]", ובו, בין היתר, צוינה המטלה "שטיפת חדר אשפה באקונומיקה ומים". בעניינינו מי שאחראי "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" הוא וועד הבית.

...

הנתבעות לא מציעות פיצוי בראש נזק זה. בתובענה זו, בהתאם לראיות שהוצגו, ולמשך התקופה שהיתה מלווה בניתוח ובנכויות זמניות גבוהות בשנה הראשונה, אני קובע פיצוי גלובאלי לתובעים בסך 10,000 ₪.

בגין התנהלות הנתבעות 1 ו-2 בניהול הגנתן בתיק זה, באופן שחרג מהמידתיות הראויה בנסיבות של נזק שנגרם לראייה המכרעת בתיק זה המצויה בידיהם בנאמנות, כשמתברר רק לאחר שנים של התנהלות, שבהם מביע בית המשפט את תמיהתו לנוכח היעדר תצהיר שמלמד לגבי הפרטים של מה אירע לגבי הראייה המכרעת בתיק – שבעצם לא מובאת בראיות המוגשות מטעמן כל הצדקה ראויה - למחדל זה, ישלמו הנתבעות 1 ו-2 (בנוסף למקובל) הוצאות משפט לתובעים בסך של 3,000 ₪.

סוף דבר אשר על כן, אני פוסק בזאת כי: התובעים זכאים לפיצוי בסך של 93,500 ₪.

אומנם בתשריט של הבית המשותף הפיר הטכני מתואר כצמידות "רג", אך התקנון איננו רק התשריט אלא גם ההגדרה המילולית, וההגדרה המילולית מגדירה צמידות "רג" ככוללת בחובה "חדר מדרגות, מעלית, חדר אשפה, גג וגג עליון של אגף 3 כניסה ג'". משמע, התקנון בחלק המילולי שלו אינו כולל בתאור ההצמדה "רג" את הפיר.

הצעתי את אשר הצעתי כאמור, מאחר וסברתי כי מחד פסק הדין הנו נכון ומבוסס משפטית, כל עוד הרישום אינו מתוקן, אך תוצאתו אינה מתיישבת עם חובת תום הלב שעל בעל זכות בבית המשותף לנהוג, כלפי בעל זכות אחרת.

כמו שהמערערת לא נענתה להצעתי לחזור בה מהערעור ולפנות ל"דרך המלך" להיתמודד עם רישום מוטעה לטעמה, כך גם המשיבה דחתה הצעתי להפניית המחלוקת לגישור על מנת להגיע להסדר הגיוני נכון ומאוזן.

ניסיונות ב"כ המערערת לטעון בפני המפקחת כי קיימת טעות בשרטוט וכי הפיר המשורטט בפיר ההצמדה אינו מצוי בפיר ההצמדה על פי תאור הצמידויות, טענה זו נדחתה על ידה מכל וכל, שכן לטעמה אין מדובר בטעות מאחר וטענת המערערת הנ"ל "אינה עולה בקנה אחד עם התשתית הראייתית המצויה בתיק. לתאור הצמידויות נילווה סימן מובהק בתשריט תחום בצבע המתואר ברורות בצו. קיומה של הטעות לא הוכחה אף בראשית ראיה ואינה מתיישבת כאמור עם נתוני השטח כמו עם יתר הנתונים המוצגים נכוחה בתשריט הבית המשותף". בהתבסס על כל אלו מגיעה המפקחת למסקנה חד משמעית, כי: "החדר הטכני אינו המיקום המיועד לארובות המנדף. לסיכום – הפיר בו מתוכננת הארובה (ואף קיימת בחלקה) שנצפה ברורות בביקורי ומופיע ברורות בתשריט הבית המשותף, מצוי בין פיר המעלית וממילא, בתחום הצמודות רג" (סעיף 22).

היתערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים: "כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם (ראו, למשל, ע"א 78/84 עזבון המנוח חג' קאסם אחמד סווילם נ' אלג'ילאני [2]). בייחוד תמנע ערכאת העירעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא "'לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין.

...

'" (ע"א 640/85 קופר ואח' נ' איגוד המוסכים בישראל ואח' [3], בעמ' 598). גם לגופו של עניין לא מצאתי, לאור המקובץ, להתערב במימצאי בית-המשפט המחוזי." (ע"א 3601/96 ע' בראשי ואח' נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, בעמ' 594).

מכל הטעמים האמורים הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.

בנסיבות העניין כשמחד הערעור נדחה אך מאידך יש ספק בעיני לעניין הדרך בה מממשת המשיבה זכויותיה כמפורט לעיל, החלטתי שלא לזכותה ובלאו הכי שלא לחייב את המערערת בהוצאות.