ניתן היתר לבניית חדר יציאה לגג בבית פרטי

ישנה יציאה לגג מתוך חדר המדריגות ושטח קטן סמוך ליציאה הוא שטח משותף לדיירי הבניין לטובת מתקנים על הגג, דוגמאת קולטי שמש.

בגין בניה זו על כל רוחב הבלוק טוענת התובעת כי הנתבע פלש לתחום הגג שלה, שכן חצי מהבלוק הוא רכושה הפרטי.

טענות הנתבע הנתבע הדגיש כי פועל מכוח היתר בניה שניתן לו כדין לפי תכנית שערך מהנדס מטעמו לבניית חדר על הגג הצמוד לדירתו.

סוף דבר התובע בנה על גג ביתו תוספת חדר בהתאם להיתר בניה.

...

סוף דבר התובע בנה על גג ביתו תוספת חדר בהתאם להיתר בניה.

על כן, התביעה נדחית.

לאור דחיית התביעה, נדחית ההודעה לצד ג'.

האם רשאי מוסד התיכנון לעכב את ההליך התיכנוני עד להסדרת ההיבט הקנייני ע"י מבקש ההיתר; או שמא יש להסתפק בכך שהבקשה תובא לידיעת בעלי הזכויות בבית המשותף בהמצאה לפי תקנות התיכנון והבניה ובהשגת "הסכמה נגאטיבית" בכך שלא הוגשו על ידם התנגדויות? כללי - רקע עובדתי, השתלשלות ההליכים והחלטת ועדת הערר ביסוד העתירה החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר) מיום 5/3/18, שדחתה את ערר העותרים ואישרה את החלטת המשיבה 2 (הוועדה המקומית/רשות הרשוי), לעכב את ההליך התיכנוני בבקשתם למתן היתר להקמת חדר יציאה לגג (הבקשה), עד להסדרת ההיבט הקנייני בקבלת ההסכמות הנדרשות מבחינה קניינית.

כשמבוקשת בניה בשטח הנמצא בבעלות מספר בעלי זכויות או בתחום שטח פרטי הנמצא בבעלותו של אחר שאינו זה שמבקש לבנות - לא ניתן להסתפק בתקנה 36(ב) (מסלול ההתנגדויות), כמוצע ע"י העותרים.

...

החלטת ועדת הערר ועדת הערר (בראשות היו"ר, עו"ד הילה סירוטה ליבנה), אימצה את עמדת רשות הרישוי וקבעה בין היתר, כי הוראת סעיף 9.1.2 לתוכנית "אכן מחייבת הצגת הסכמה פוזיטיבית של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף כתנאי למתן ההיתר ולא ניתן להסתפק בעובדה כי לא הוגשו התנגדויות לבקשה כדי לקבוע כי מבקש ההיתר עמד בנטל המוטל עליו כאמור בהוראת סעיף 9.1.2 לתוכנית ג'1. אני סבורים כי פרשנות תכליתית של הוראות תוכנית ג'1 ובכלל זה נפנה אף להוראה הכתובה בסעיף 16.1.6 לתוכנית, היא כי מוסד התכנון ביקש לבחון האם קיימת היתכנות קניינית למימוש המבוקש וכן להתחשב בבעלי הזכויות בבית המשותף שבו לא הוצמד גג הבניין, ואף להתחשב במעמד השטחים המשותפים אשר ביחס אליהם מבוקשת הבקשה, תוך בחינת תפקידם של השטחים המשותפים בבית המשותף, והאם הם הכרחיים לתפקודו של הבניין כבית משותף. אמנם במקרה דנן, לא הוגשו התנגדויות כלשהן לבקשה אך אין בכך לבסס את הדרישה כי הבניה המבוקשת, בניה ברכוש המשותף, הינה על פי הסכמה של בעלי הזכויות כקבוע בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. לפיכך, מקובלת עלינו עמדת הועדה המקומית לפיה יש לעכב את הבירור התכנוני עד לקבלת הסכמות הנדרשות מבחינה קניינית." בתוך כך דחתה הועדה את טענת העותרים, כי סעיף 9.1.2 לתוכנית מפנה לתקנות הרישוי ולא לחוק המקרקעין (כמו גם טענות נוספות של העותרים).

ממילא גם ניתן לפני פסק הדין בעניין בני אליעזר, שניתח באופן ספציפי את הסוגיה העומדת ביסודה של עתירה זו. לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרים והן נדחות.

סוף דבר, מכל הטעמים לעיל, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחת מהמשיבות שכ"ט עו"ד בסך של 17,000 ש"ח. המזכירות תדוור לצדדים ניתן היום, י' טבת תשע"ט, 18 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.

ועדת הערר קבעה, שאין מניעה תכנונית לאשר את הבקשה המתוקנת ובכך, אמצה את החלטתה הקודמת מיום 25.3.2015, הנסמכת על תכנית רע/2000 שחלה על המקרקעין ולפיה, ניתן לבנות בהם 4 קומות בצרוף חדרי יציאה לגג.

אלא מאי? הטענה היא, כי אין לאפשר בניית מבנה בן 5 קומות על קומת עמודים, (ללא חדרי יציאה לגג) ובו 8 דירות, הכל חלף בית חד קומתי צמוד קרקע ותחת קורת תמ"א 38.

ראה עניין דורפברגר הרלבנטי לסוגיה: "עולה מן המקובץ, כי האנטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האנטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באנטרס צבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האנטרס הצבורי לחזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו" (פסקה 31).

...

כאן המקום לציין, כי לנוכח המסקנה לפיה הבקשה היא 'חדשה' להבדיל מ'ותיקה', הרי שממילא לא חלה עליה הוראת המעבר בתיקון 3א' שהרי במועד התיקון טרם הוגשה.

סוף דבר הגם שוועדת הערר מוסמכת לדון בבקשה להיתר de novo ולמרות שהיא הערכאה התכנונית הגבוהה – שוכנעתי כי אין להותיר את החלטתה על כנה.

אשר על כן, אני מקבלת את העתירה ומורה על ביטול החלטת וועדת הערר מיום 30.11.2017 והשבת החלטת הועדה המקומית מיום 16.7.2017 על כנה.

העותר מלין על כך שהועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב נימנעה מלחייב את חג'ג' בהיטל השבחה כאמור, והוא מבקש מבית המשפט להורות לועדה המחוזית לתיכנון ובניה תל אביב להפעיל את סמכותה לפי סעיף 28 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ("החוק") ולערוך שומת היטל השבחה לחג'ג' במקומה של הועדה המקומית, שלא עשתה כן. כפי שיוסבר, לדעתי יש לדחות את העתירה וזאת ממספר נימוקים שונים.

בנינים בגובה של עד 25 קומות למגורים וקומה לחדרי יציאות לגג, מעל קומה מפולשת.

שטח פרטי פתוח לאורך שדרות רוקח.

ביטול התנאי על פי התוכנית הראשית שקבע את פיתוח הגשרים להנחת דעתו של מהנדס העיר כתנאי למתן היתר בניה.

...

העותר מלין על כך שהוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נמנעה מלחייב את חג'ג' בהיטל השבחה כאמור, והוא מבקש מבית המשפט להורות לוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב להפעיל את סמכותה לפי סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ("החוק") ולערוך שומת היטל השבחה לחג'ג' במקומה של הוועדה המקומית, שלא עשתה כן. כפי שיוסבר, לדעתי יש לדחות את העתירה וזאת ממספר נימוקים שונים.

בהמשך להבהרה זו, ביום 21.2.2013 פסקה וועדת הערר כי: "לאחר שבחנו את הבהרות השמאית המכריעה, מיום 10.12.2012, והעדר תגובה מהצדדים שכמוה כהסכמה, ... אנו מחליטים לאמץ את חוות דעת השמאית המכריעה וליתן לה תוקף של החלטה". כלומר, התקבלה הגישה לפיה אין מקום להקטין את היקף ההשבחה בעטיה של דרישת הקמת הגשרים – מפני שעלות הדבר תיפול על הקופה הציבורית והעיכוב שעלול להיות כרוך בהקמתם (גורם הדחייה) חופף לגורמי עיכוב אחרים.

אשר על כן, ומכל הנימוקים שפורטו לעיל, העתירה נדחית.

לאור התוצאה, ישלם העותר הוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח לידי הוועדה המחוזית ובסך 5,000 ש"ח לידי הוועדה המקומית, ובסך הכל 10,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.

רק במהלך דיון במסגרת הליך שהגישו העותרים כנגד 2 דיירים אחרים בבנין (מישפחות כהן ורוב), אשר היתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין, נודע לעותרים על ההיתר שניתן למשיבים 2 ו-3 לבניית 2 חדרי יציאה לגג.

לפיכך, במקרה זה חלה הילכת בימ"ש עליון לפיה, אין מקום לידון בעתירה נגד רישיון בניה כשביסוד העתירה עומד סיכסוך אזרחי פרטי.

לעניין חקירת עדים ראה תקנה 15 (ה) הקובעת כי ניתן לחקור עד, אולם רק מטעמים מיוחדים שירשמו: "(ה) ראה בית המשפט שהדבר דרוש לשם הכרעה בעתירה, רשאי הוא, לאחר שנתן לשאר בעלי הדין היזדמנות להגיב לבקשה, ומטעמים מיוחדים שיירשמו, להרשות השמעת עד שאינו מצהיר בנושא ובהקף שיקבע בית המשפט." ב- עעמ 10811/04- מוחמד עבדללה סורחי ואח' נ' משרד הפנים (פורסם בנבו).

...

זאת ועוד, יודגש כי קירות החיזוק הצמודים לקירות החיצוניים של דירת העותרים כבר נבנו (ראה התמונות שהוגשו על ידי העותרים) ויש ממש בטענת ב"כ המשיבים 2 ו-3 כי אם לא ניתן כטענת העותרים, להרוס חיזוק מסוים זה או אחר או לעשות בו פתח כמפורט בחוות דעתו של המהנדס צדיק, הרי שמדובר ב"מעשה עשוי" ודין העתירה להידחות מחמת היותה עתירה תיאורטית.

אי לכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪.