ניצול תקנות שב"ס להוספת יחידות דיור

לכן, החלטת הועדה לא רק שלא ייתרה את הצורך בהגדלת אחוזי הבנייה, אלא שהיא חיזקה את הצורך בפנייה לועדה המחוזית, מפני שהגדלת מספר יחידות הדיור, מבלי להקטין את השטח של כל יחידת דיור, משמעה הגדלת זכויות הבנייה, שכלל איננה בסמכותה של הועדה המקומית, אלא היא מחייבת פניה לועדה המחוזית, כפי שהסביר מגדמן בהמשך עדותו, בעמ' 83 שו' 20 ואילך: "... היית יכול להוסיף 200 יחידות דיור בסמכות מקומית, אבל רצית להגדיל מטר אחד, לא. לך לועדה המחוזית...". כך אכן נהגה הועדה המקומית לאחר מכן, כאשר החליטה להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית, בישיבה מיום 22.2.2006, שדרי ככל הנראה לא נטל בה חלק, כפי שיפורט להלן.

קבעתי לעיל כממצא עובדתי כי הקשר בין הנאשם ובין דרי החל כחודש לפני חתימת ההסכם ביניהם, וכחודש וחצי לאחר שהתקבלה החלטה ת/5 בדבר הגדלת מספר יחידות הדיור במגרשים שברובע ט"ז. כמו כן, הזכרתי לעיל את עדותו של מהנדס העיר מגדמן, הן בדבר המדיניות של ראש העיר, שהתנגד ליישם בעיר את תקנת שבס, שאיפשרה הגדלת מספר יחידות הדיור, מבלי לחרוג מזכויות הבנייה המאושרות, תוך הקטנת הגודל של כל יחידה, והן בדבר גבולות הגזרה של סמכויות הועדה המקומית.

בשלב השני הוא טוען כי הנאשם פנה לדרי בכדי לנצל את תפקידו הצבורי כחבר בועדה המקומית, לצורך הגדלת זכויות הבנייה בשטח של הנאשם, והפקת רווח כספי משמעותי כתוצאה מכך, ואת זאת הוא מבקש להוכיח בראיה נסיבתית, שנובעת מכך שלטענתו דרי החל לפעול עבור הנאשם עוד לפני שהתקבלה ההחלטה ת/5 בדבר הגדלת מספר יחידות הדיור במגרשים ברובע ט"ז בועדה המקומית, טענה שהיא עצמה נסמכת על ראייה נסיבתית.

...

התוצאה היא שלא עלה בידי המאשימה להוכיח את אשמתו של הנאשם בעבירה של מתן שוחד, ולכן אני מזכה את הנאשם מעבירה זו. מאחר ונאשמת 4 הייתה בשליטתו של הנאשם, אשר פעל באמצעותה, מובן שגם היא מזוכת מעבירה זו, כמו נאשם 3 מנהלה.

זאת ועוד, מאחר ויתר העבירות שיוחסו לנאשמים 3 ו-4 בכתב האישום הן למעשה נגזרות מעבירה זו של מתן שוחד, התוצאה היא שהנאשמים הללו מזוכים גם מיתר העבירות שיוחסו להם בכתב האישום.

סוף דבר סוף דבר, נוכח כל האמור לעיל, לאחר שקבעתי כי לא עלה בידי המאשימה להוכיח את אשמתו של הנאשמים 3 ו-4 בעבירה של מתן שוחד, ומאחר ויתר העבירות שיוחסו לנאשמים, נובעות ונגזרות מעבירה זו, התוצאה היא שאני מזכה את הנאשמים 3 ו-4 מכל העבירות שיוחסו להם בכתב האישום, כמפורט להלן: עבירה של מתן שוחד, לפי סעיף 291 לחוק העונשין; עבירה של הלבנת הון, לפי סעיף 3(א) לחוק איסור הלבנת הון; עבירה של פעולה ברכוש אסור, לפי סעיף 4 לחוק איסור הלבנת הון; עבירה של ניהול ספרי חשבונות כוזבים, לפי סעיף 220(4) לפקודת מס הכנסה.

הבקשה להיתר הבניה נשוא העתירה, שהוגשה ביום 13.5.12 בחתימת ב"כ משיבים 1, כוללת את הטבלה הבאה: הקלות ונימוקים (עורך הבקשה) הקלה נימוק תוספת יח"ד ע"פ חוק שבס כולל יח"ד במפלס קומת קרקע שיפור תיכנון לפי שבס הקלה לסעיף 9.4 בהוראות תכנית ג1 – תיכנון יחידת דיור נפרדת במקום חדרי יציאה לגג שיפור תיכנון גובה הבנין 41.8+ במקום 38+ מ' שיפור תיכנון תוספת קומה לפי שבס תמהיל דירות – הקטנת מס' הדירות הגדולות ללא שינוי במס' הדירות הקטנות לפי שבס תיכנון חצרות מונמכות במקוום חצרות אנגליות במפלס מרתף 1- שיפור תיכנון קו בנין אחורי – 10% שיפור תיכנון העותרים הגישו היתנגדות להיתר המבוקש בטענות הבאות: הבקשה אינה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במיגרש, דרישה שהנה תנאי לכך שתוספת יחידות דיור לא תיחשב לסטיה ניכרת מתכנית; אין לאשר בניית יחידת דיור נפרדת במקום חדרי היציאה לגג במסגרת הקלה, שכן מדובר בתוספת שטחים עקריים, כאשר תכנית ג/1 הגדירה בסעיף 8.12 את חדרי היציאה כ"חלק תיפקודי מדירה בקומה העליונה" והורתה בסעיף 9.4 כי "שטח חדרי היציאה לגג יהיה בנוסף לשטח המותר בתכנית הראשית, ולא יקנה אישור לתוספת יחידות דיור"; אין להתיר הגבהת הבניין נוכח הוראת תכנית הגוש הקובעת כי בבניין זה הגובה המאקסימאלי האבסולוטי יהיה 38 מ', ולא תותר הבלטת מיתקני גג ואנטנות.

המשיבים אינם יכולים להיבנות מהוראה שתכליתה הוספת שטח שירות לניצול יעיל של גג הבניין, ולהשתמש בה כמסגרת פיזית אליה ייצקו בפועל יחידת דיור אסורה.

הנושא שבמחלוקת, מספר יחידות הדיור, אינו מוסדר בסעיף 151(ב) אליו מפנים העותרים, אלא בתקנה 2(9) לתקנות הסטיה האוסרת תוספת יחידות דיור, מלבד בתנאים המנויים בה, שעל קיום מרביתם העותרים אינם חולקים.

...

עיקריה של החלטת משיבה 3 בערר שהוגש הם שמקובלת עליה מדיניות משיבה 2 למתן תוספת קומות ותוספת גובה למבנים בתחום הגוש הגדול (תוך שהפנתה להחלטה קודמת שנתנה בנושא).

שנית, מעבר הזמן ממועד תחילת יישום המדיניות האמורה והיקף היישום האמור, מובילים למסקנה כי ממילא היה מקום לשלול הסעד המבוקש מכוח דוקטרינת הבטלות היחסית (בג"ץ 10455/02 אמיר נ' לשכת עורכי הדין, פ"ד נז(2), 729, 738-739).

נוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים שכ"ט עו"ד והוצאות, בסך 15,000 ₪ (ס"ה 45,000 ₪).

כאשר תהה על כך הוסבר לו על ידי עו"ד שורר כי אין לו מה לדאוג מאחר שמדובר בדירה שלמה וזאת לנוכח הוראת השעה הידועה בשם "תקנות שבס כחלון" (להלן: "תקנות שבס כחלון") המאפשרות הגדלת יחידות דיור בפרויקט מגורים.

התובע לא טען וממילא לא הוכח כי היתקיימו בעניינינו מבחני העושק של ניצול מצבו לרעה או כי כפו עליו להיתקשר בהסכם או לבצע את ההעברה השנייה.

מדובר בתוספת של יחידות דיור ותוספת בשטחי הבנייה ללא הגדלה של שטח הבנייה הכולל, וזאת על דרך של בקשת הקלה מתוכנית המוגשת לועדה המקומית לתיכנון ובנייה בת ים. הסמכות להוספת התוספות מופעלת על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה בעת מתן היתר הבנייה, בכפוף לבדיקת התוכנית (שם ש' 33- 36).

...

ממסמך ההעברה הבנקאית (נספח 7 לתצהיר הנתבע) עולה שוב גמירות דעתו של התובע ביחס להסכם הרכישה וביחס לטיב הזכויות אותן רכש: "סוכם בין הצדדים על קניית 0.8 זכויות תב"ע בגוש 5027 מגרש 30 +שבס כחלון יחידה ממוצעת". הנה כי כן, מכלול הראיות הכולל את עדויות עורכי הדין אשר ייצגו את התובע באשר למצגים שהוצגו קודם לחתימת ההסכם, לשון ההסכם, תרשומת מזמן אמת והתנהגות הצדדים לאחר ההסכם, מובילים כולם למסקנה כי אין בענייננו מצגי שווא, הטעייה ואף לא טעות.

לסיכום נוכח העדויות והראיות שהובאו לפניי, מצאתי כי דין התביעה להידחות על כל מרכיביה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

עוד צוין בסע' 5 ט להסכם המכר כי ככל וע"פ "תקנת שבס", אשר על עניינה נעמוד בהמשך הדברים, תיווסף אפשרות לבניית יחידות דיור נוספות מעבר ל – 58 דירות, הרי שאלו יהיו שייכות לנתבעת ובילבד שזו תישא בכל התשלומים הכרוכים בקבלת התוספת, ובלשון הסעיף – "מובהר ומוסכם מפורשות כי מעבר לחמישים ושמונה יחידות, כל תוספת יחידות שתתווספנה עקב שימוש בתקנת "שבס" שייכת לקבלן בלבד והמוכרים יקבלו בכל מקרה את יחידותיהם לרבות מחסנים וחניות כמפורט וכנקוב בחוזה בלבד.

מתוך שכך, ואך ורק מתוך שכך, מגיע בית המשפט העליון לתובנה לפיה עצם בניית תוספת יחידות דיור מהוה חריגה ממגבלת הניצול העולה מההיתר שהוסדר במסגרת ההסכם שבין המנהל לקבלן, ממילא אם הקבלן מעוניין להגדיל את הקף הבנייה עליו לשלם על כך, ובלשון פסק הדין - "ודאי שלא ניתן ללמוד מההסכם על כוונה הפוכה, לפיה המערערת תהא זכאית לנצל את קיבולת הבנייה הנוספת ללא תמורה, בהנחה שעניינים אלו לא הוסדרו בהסכם הפיתוח, לא במפורש ולא מכללא, כי אז למינהל אמנם לא הייתה זכות מכוח הסכם הפיתוח לידרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבנייה. אולם, גם למערערת לא הייתה זכות לעשות שימוש בזכויות בנייה אלו בנגוד להסכם. בנסיבות אלו, אם חפצה המערערת לעשות במיגרש שימוש שלא הוסדר בהסכם הפיתוח, הדבר חייב השגת הסכמה חדשה בין הצדדים. במסגרת הסכמה חדשה כזו, משהמערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכוח הסכם הפיתוח, לא הייתה מניעה מלפני המינהל לידרוש תמורה נוספת על זו שנקבעה באותו הסכם" (הדגשה שלי – צ.ו).

...

אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים אף לעניין זה. טענות התובעים לביטול ההסכם מחמת הפרות שונות הנטענות על ידם אודה ואומר כי טענות אלו של התובעים לביטול ההסכם אינן מובנות לי כלל ועיקר.

מניעתם של הנתבעים מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה המתאים בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי הנתבעים הם אלו שמנעו מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה במועד.

סוף דבר מכלל האמור התביעה נדחית.

הועדה הוסיפה, כי סיום תוקפן של תקנות התיכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), אשר כונו "הקלות שבס – כחלון", היה בגדר מידע פומבי וגלוי, ומצופה היה ממציע סביר שישקלל סיכון זה במסגרת הצעתו.

העותרת מפנה בהקשר זה לסעיף 2.1.6 למכרז קובע, כי ככל שתאושר על ידי גורמי התיכנון בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, במסגרת הקלה בהתאם לחוק התיכנון והבניה והתקנות שעודכנו מכוחו, הזוכה יהיה רשאי למכור/להשכיר מספר יחידות במיתחם שלא במסגרת מחיר למישתכן, כמספר יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה.

ברוח זו, סעיף 2.1.2 למכרז קובע, כי "זכויות הבנייה לרבות שיעור הניצול, שטח הבניה, הצפיפות וכל ההוראות והתנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר בניה הנן בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין נשוא המיכרז, ועל פי כל דין ....". ברי, כי מדובר בדין הרלוואנטי למועד בו מתבקש היתר הבנייה.

...

במצב זה, ובשים לב לכלל השיקולים עליהם עמדתי לעיל, לא שוכנעתי כי עמדתה בלתי סבירה.

ברם, אין בכל האמור, הסב על ההיבט התכנוני של המקרה, כדי לשנות מן המסקנה אליה הגעתי, לפיה, מנקודת המבט של דיני המכרזים, החלטת הוועדה ניתנה כדין, ואין כל עילה להתערב בה. אשר לאפשרות שהעירייה תיזום תכנית דומה, אעיר, מעבר לנדרש, כי סעיף 2.1.4 למכרז קובע כי במקרה כזה, "הזוכה לא יוכל לממש את הזכויות הנוספות (מעבר לזכויות על פי התכנית המקורית – ע.ש.) אלא באישור של רמ"י והמשרד בכתב ועל פי שיקול דעתם בלבד ובתנאים שיקבעו על ידה". היינו, לא חל באופן אוטומטי האמור בסיפא של סעיף 2.1.3 למכרז, לפיו הרשות לא תגבה תמורה נוספת בגין הסכמתה להקלה.

משכך, העתירה נדחית על הסף.