ניצול חלל גג משופע כשטח מגורים בבית משותף

בית משפט השלום בחיפה ת"א 38939-04-15 מזעקי ואח' נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט יואב פרידמן התובעים 1. רבקה מזעקי 2. נפתלי מזעקי הנתבעות 1. גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ח.פ. 514481639 2. נסראלדין סעיד ביניין בע"מ ח.פ. 512713439 צד ג' גבריאל גולדמן פסק דין

לטענת התובעים, מדובר בדירה אשר אינה דירה, ואינה מתאימה למגורים, וחלל הדירה עצמו ראוי שייקרא "מחסן" ולא "דירה". לשם ביצוע התיקונים, יהיה צורך בפנוי הדירה לתקופה של כחודשיים, במהלכה יפסידו התובעים דמי שכירות בסך 7,000 ₪.

המשמעות היחידה של ההיתר שניתן קשורה באישור שטח הבניה הכולל שביקשה הנתבעת 1 לבנות ואשר הוועדה המקומית בדקה ומצאה שאינו חורג מכמות הבניה המירבית שמותר לבנות על המקרקעין על פי תכניות המתאר שחלות עליהם, ותו לא. כמו כן, משמעות ההיתר שניתן הנה כי הוועדה המקומית אישרה את התיכנון הצורני של הבית שלגבי בנייתו הוצא ההיתר וכן אישרה את חומרי הגימור בחזיתות הבית.

אין בחוק המכר שום הוראה המחייבת מוכר לבנות דירה בבית משותף כאשר מעקה של מרפסת בדירת קונים מותקן במרכזו של אדן או באחד מצדדיו.

אין ממש בטענה זו. שפועי נקוז במרפסת- הדרישה בתקנים לגבי השיפוע חלה רק על גגות מרוצפים.

לדבריו - הוועדה המקומית בודקת רק את ניצול שטח הבניה (עמ' 35-36 לפר').

באשר לשיפוע במרפסת השיב כי אינו יכול לקבל את חוו"ד מומחה התובעת מבלי לדעת באיזה שטח מדובר ומה העלות למטר שחושבה (עמ' 30 לפר').

...

לאור כל השיקולים האלו, פיצוי של 30,000 ₪, כדרישת התובעים בכתב התביעה, נראה לי הולם.

באשר להוצאות המשפט: התובעים מבקשים פסיקת מלוא הוצאותיהם: 2950 ₪ בגין שכ"ט המומחה בן עזרא; 8850 ₪ בעבור שכ"ט השמאי מרזוק; 5850 ₪ ששולמו בעבור חוו"ד מומחה ביהמ"ש; 2340 ₪ בעבור חקירת המומחה ו- 5000 ₪ בגין תשלום המחצית הראשונה של אגרת ביהמ"ש. הדרישה מקובלת עלי בכפוף לסייגים הבאים: בשים לב לכך שבסופו של יום מועד עריכת העסקה הוא המועד שנבחר כמועד לחישוב ירידת הערך (כשיטת הנתבעים שנאלצו לשאת בעלות ההשלמה) , ובהתאם לסע' 13 להחלטתי מיום 4.3.18 יש להפחית מכאן את עלות אותה השלמה בסך 4000 ₪ ומע"מ .

לסיכום : על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 109,000 ₪ בגין ירידת הערך, נכון ליום חתימת ההסכם ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד זה (04.10.11).

נתבעים 1 ו-2 פלשו הן לתת חלקה 4, שהזכויות בה שייכות לנתבעים 3 ו-4, והקימו שם את בית מגוריהם, הן לשטח המשותף של מלוא בעלי הזכויות במקרקעין, והן לתת חלקה מספר 2 שבחכירת עמידר.

את יחידת הדיור הצפונית (המקורית), ניתן לזהות באמצעות גג הרעפים של המבנה המקורי, אשר מתחתיו תיקרה מלוחות עץ לבוד, חדר שירותים משותף עם היחידה הסמוכה, הפרש הגובה בין מפלס גובה ריצפת הדירה לבין גובה ריצפת ההרחבה וההטבעה בין אריחי הריצוף של הסרת קיר היחידה המזרחית, לצורך הרחבת החלל.

דירת נתבעים 1 ו- 2 המהוה את חזית המבנה, לצד דרום, בנויה מבנייה קשה, מחופה בטיח ובגג רעפים דו שפועי.

ר' גם בעמ' 649: "מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א) לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף. ואף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בענינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו." סעיף 31 לחוק המקרקעין, שעניינו זכותו של שותף יחיד, קובע: "31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי

עוד לדברי מר עירון בסעיף 14 לתוספת לחוות דעתו מיום 16.02.17: "כפי שעולה מהתשריט שערכתי, הרחבת הבנייה של נתבע 1 כוללת תפיסת חזקה ביחידה מס' 59/2 ויוצרת יחידה פנימית, אין הבנייה פוגעת באפשרויות המימוש והניצול של יחידות מספר 59/1 ו- 59/4". כאמור בחוות דעתו של מר עירון, נתבעים 1 ו- 2 מחזיקים, בנוסף לתת חלקה 3, בתת חלקה 2 ובמחצית מכל אחת מהצמידויות המשותפות של שני תתי חלקות אלה.

...

על סמך שיוך שגוי זה, מר עירון הגיע למסקנה שנתבעים 1 ו-2 זכאים להיקף בנייה כפי שנבנה על ידם בפועל.

סוף דבר נתבעים 1 ו-2 עשו דין לעצמם וביודעין בנו והרחיבו את בית מגוריהם על קרקע משותפת ואף על שטחים רשומים של עמידר ושל נתבעים 3 ו-4, שאינם שייכים לנתבעים 1 ו-2.

אשר על האמור, התביעה מתקבלת.

בשל שפוע טבעי של הקרקע, עליה ניבנה הבניין, נוצר מידרון תלול, אשר עליו הוקמו עמודים אשר תמכו בבניין.

הנתבעים והמנוחה, ביקשו אף הם לעגן את הנורמה המקובלת בסביבת מגוריהם, לכדי הסכם, כך שזכויות הבנייה המצויות בחלל קומת המחסנים, מתחת לדירתם, יהיו רכושם; ואילו זכויות הבנייה על גג המבנה – יהיו קניינם של דיירי הקומה הראשונה (הקומה שמעל לדירתם של הנתבעים).

בהתאם לנוהג המקובל, טוענים הנתבעים, ובהסתמך על היתרי בנייה, שהונפקו על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה, לכל בעלי הדירות המתגוררים במפלס קומת הכניסה מוצמדות זכויות הבנייה במפלס קומת מגוריהם, בצרוף מלוא הזכויות בקומת המחסנים, הממוקמת מתחת לבית מגוריהם (הוא שטח הסיכסוך מושא כתב התביעה).

לעניין מהותה של הזכות לניצול אחוזי הבנייה, ראוי לצטט את האמור בע"א 136/63 ולטר יוסף נ' יוחנן שורצמן, פ"ד יז 1722 (1963), בעמ' 1726, מפי השופט צבי ברנזון: "... אולם, אחוזי בנייה בלתי מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי הדירות יחד. חוק בתים משותפים הסדיר כמה מהיחסים והחובות והזכויות ההדדיות שבין בעלי הדירות בבית משותף הרשום לפי החוק ... אולם פרט לזאת כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות יחד, ואחוזי בנייה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת. ניצולה של זכות כזאת, בשלמותה או בחלקה, על-ידי אחד השותפים בהכרח שהוא מקטין את ערך הדירות הקיימות. אם הבית יזדקק בעתיד למבנה משותף, או אם בעלי-הדירות ירצו להרחיב את הדירות הקיימות, הם עלולים לעמוד בפני שוקת ריקה או ריקה בחלקה מחמת ניצול אחוזי הבנייה על-ידי בניית הדירה החדשה של המערערים על הגג שלהם". השאלה שעומדת בפניי הנה, האם הצמדה של חלק מהקרקע לדירה מסוימת, בין באופן פורמאלי ותקין, ובין באופן של "קביעת עובדה בשטח" והצגת מצג של בעלות בקרקע (או בגג), משמעותה גם בעלות או זכות לנצל את אחוזי הבנייה שעל אותה קרקע.

...

במקרה הנוכחי, היצמדות "יבשה" לסעיף המחלק את זכויות הבנייה (והקרקע) בקומת המסד, תוביל למסקנה שאין הדעת סובלתה, לפיה, התובעים יזכו גם במלוא זכויות הבנייה שבגג הבניין, וגם במחצית זכויות הבנייה שבקומת המסד.

לאור פתרון זה, יש לדחות את תביעת התובעים, ויש לקבל את התביעה שכנגד, שמהותה הוא מתן זכות לנתבעים לממש זכויות חזקה וחכירה מלאות בקומת המסד, וליתן צו לסילוק התובעים מן המחסן, וזאת כדי שלא להפריע לנתבעים לממש את חזקתם המלאה על המחסנים בקומת המסד.

פסיקתא התביעה – על כל חלקיה ועתירותיה – נדחית.

טענות התובעים התובעים טוענים, כי בהתאם למוסכם בין הצדדים, בכפוף למילוי תנאי הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, היו הנתבעים זכאים לבנות בשטח גג הרעפים המצוי מעל דירתם, המהוה רכוש משותף של הבניין (להלן- "שטח הגג/חלל הגג").

הנתבע ציין כי ההרחבה לא נעשתה על חשבון הדוודים אלא לגובה במקום בו השיפוע 1.80 ס"מ. חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בתחום שמאות מקרקעין- מר אייל שנהב המומחה התבקש לבחון את שווי השמוש בגג לצורך הרחבת דירת הנתבעים הקיימת מתחתיו וכן לחשב את שווי השמוש בגג בשתי חלופות- כגג משותף וכשטח מגורים.

בדרך שנקבעה בסעיף71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מתאפשר ניצול מירבי של המשאב שהוא הבית המשותף (עוז כהן, בתים משותפים, בעמ' 177-176): "71ב. (א)על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

...

רכיב זה כפוף מעצם טיבו לשיקול דעתו של בית המשפט והגעתי למסקנה כי הפיצוי המתאים בנסיבות העניין הוא בסכום של 3,000 ₪ לכל אחת ממשפחות התובעים על דרך האומדנא.

סוף דבר אשר על כן, הנתבעים ישלמו לתובעים עבור שווי השימוש ברכוש המשותף בהתאם לחלקם היחסי ובניכוי חלקם היחסי כאמור בסעיף 51 לפסק הדין וכן נזק לא ממוני כאמור בסעיף 54 לפסק הדין.

נוסף על כך ישלמו הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ לנוכח העובדה שהתביעה התקבלה בחלקה.

אין מחלוקת שביום 26/6/05 דנה המשיבה 3 בבקשה מתוקנת של המשיבה 2 (בעקבות בקשה קודמת שנדחתה ביום 8/8/04) לענין מתן היתר להריסת מבנה והקמת בית מגורים בן 2 קומות מעל הקרקע, בתוספת קומת מדרון, קומת ניצול חלל הגג, מחסנים, ממדי"ם ומרתף חניה (סה"כ 6 דירות) בנכס, כשמדובר באישור של דירת מידרון ובהקלה של דירה נוספת מעבר ל-4 דירות המותרות עפ"י התב"ע. הועדה המקומית דחתה כאמור ביום 26/6/05 את ההתנגדויות וקבעה שהבקשה תואמת לתב"ע, לתקנות התכנון והבניה ולסביבה הקרובה.

והנה, בדיון חוזר שערכה הוועדה המקומית, הוחלט על ידה ביום 1/8/05 לבטל את החלטתה הקודמת, לקבל את ההתנגדויות בחלקן ולאשר 4 דירות בלבד ללא דירת מידרון וללא הקלה במספר יחידות הדיור על מנת למנוע אופי של בית משותף.

יש לציין גם, שטענותיהן העובדתיות של העותרים לכך שועדת הערר שביקרה בשטח בנוכחותם, סירבה להיכנס לביתם ולראות כך את הפגיעה בהם, לא נטענו במסגרת העתירה והתצהיר התומך בה. מכל מקום, ועדת הערר התרשמה בסיור שערכה גם מבתי העותרים, כמצויין במפורש בהחלטתה.

האזור משופע בבניינים שיש בהם שימושים מסחריים, והדבר עולה בבירור מתכנית המיתאר עצמה.

...

בית המשפט העליון בפס"ד בחוס, לא מיתערב בהחלטת ועדת הערר שקבעה שלא מדובר בשינוי אופי הסביבה הקרובה ולכן לא מדובר בסטיה ניכרת, בציינו בעמוד 760 לפסה"ד בחוס ע"י כבוד השופטת פרוקצ'ה: "אין להתערב במסקנה זו של מוסד התכנון, שהיא פרי תפיסה תכנונית שיושמה על ידיו לאחר בדיקת הנתונים בשטח ולאחר ששמע התנגדויות ונתן דעתו על כל פרטי העניין. כלל ידוע הוא כי תחום התכנון הופקד בידי מוסדות התכנון על פי החוק. בית המשפט אינו אמור לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעת מוסד התכנון, אלא אמור הוא לבחון אם נפל פגם בהליך שהתנהל או בשקול הדעת שהופעל על ידי הגוף המוסמך על פי מבחנים של המשפט הצבורי (בג"צ 465/93 טריידט ס.א., חברה זרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622, בעמ' 634; ע"א 1805/00 מחצבות כינרת (שותפות מוגבלת) נ' משרד התשתיות (להלן-פרשת מחצבות כנרת, פ"ד נו(2) 63, בעמ' 70).

התוצאה בנסיבות אלו, אין מקום להתערבות בית המשפט בהחלטת המשיבה 1 ולפיכך העתירה נדחית.

העותרים ישלמו ביחד ולחוד למשיבות 1 ו-2 (לכל אחת מהן) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.