ניסיון ליצור נכסים באופן מלאכותי

ברי כי אין ליתן יד לניסיון ליצור "נכסים" באופן מלאכותי רק כדי להוציא איגוד מהגדרתו של איגוד מקרקעין, באופן החותר תחת התכלית האנטי-תכנונית הניצבת ביסודו.

...

הנשיאה (בדימ') מ' נאור: [רקע 4](#_Toc497658205) רקע עובדתי 5](#_Toc497658206) ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ 5](#_Toc497658207) ע"א 1346/15 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה 9](#_Toc497658208) ע"א 6219/15 מנהל מיסוי מקרקעין – תל-אביב נ' אלדר נכסים 11](#_Toc497658209) ע"א 8715/15 סגל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה 15](#_Toc497658210) דיון והכרעה 16](#_Toc497658211) גֶדֶר המחלוקת 16](#_Toc497658212) פרשנות דיני המס 17](#_Toc497658213) תשתית חקיקתית והיסטורית 18](#_Toc497658214) הגדרתו של "איגוד מקרקעין" 18](#_Toc497658215) ההגדרה הבסיסית 19](#_Toc497658216) ההגדרה המרחיבה 25](#_Toc497658217) מן הכלל אל הפרט 29](#_Toc497658218) האם "פעילות עסקית" (או "עסק חי") היא נכס (וגם: האם איגוד שהוא בעל פעילות עסקית יכול להיחשב איגוד מקרקעין)? 30](#_Toc497658219) מוניטין 61](#_Toc497658220) ב(1) ע"א 74/15 (עניין גזית גלוב) 69](#_Toc497658221) ב(2) ע"א 1346/15 (עניין מליסרון) 73](#_Toc497658222) ב(3) ע"א 6219/15 (עניין אלדר) 75](#_Toc497658223) ב(4) ע"א 8715/15 (עניין סגל) 76](#_Toc497658224) נכסים נוספים 77](#_Toc497658225) סיכום ביניים 81](#_Toc497658226) טענות נוספות 81](#_Toc497658227) הקצאת מניות (ע"א 74/15) 81](#_Toc497658228) חלוקת חלקות (ע"א 8715/15) 90](#_Toc497658229) מועד אירוע-המס (ע"א 1346/15) 90](#_Toc497658230) קנסות (ע"א 74/15) 92](#_Toc497658231) מניעות (ע"א 1346/15, ע"א 6219/15) 93](#_Toc497658232) בטרם נעילה 95](#_Toc497658233) סוף דבר 96](#_Toc497658234) לפנינו ארבעה ערעורים שעניינם מיסוי עסקות למכירתם של מרכזי קניות או להעברת זכויות בחברות שבבעלותן מרכזי קניות.

עם זאת, אין באמור כדי להוביל למסקנה שלפיה המבחן הנכסי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין אינו מתקיים בעניינן של חברות המחזיקות במרכזי קניות.

בהינתן האמור, אף אני סבורה כי ככלל הגדרת איגוד מקרקעין שבחוק מיסוי מקרקעין חלה על חברות המחזיקות במרכזי קניות.

סיכומו של דבר, כאמור בפתח הדברים, אני מצטרפת לפסק דינה של חברתי הנשיאה (בדימ') מ' נאור.

בנקודה זו, אביא מדברי הנשיאה (בדימוס) נאור, שסיכמה את גישת הפסיקה בקשר לטיעונים לקיומם של "נכסים 'לכאורה'" לצורכי החוק: "... במספר מקרים ניסו איגודים לטעון לקיומם של 'נכסים' שהתברר שכלל אינם קיימים, כגון 'תכניות' לבנות בעתיד על מקרקעין. מאחר שתכניות עתידיות אינן נכסים נפסק כי קיומן אינו שולל מאיגוד את היותו איגוד מקרקעין. ... ממילא אין מדובר בנכס עצמאי אלא בחלק בלתי-נפרד מהזכות במקרקעין, ששוויהּ נגזר בין היתר מהבניה המתוכננת על המקרקעין. ... מפסיקה זו עולה כי לא כל 'דבר', 'פריט', 'היתנהלות', 'פעולה' או 'אמירה' הם נכס לצורך חוק מסוי מקרקעין. ברי כי אין ליתן יד לניסיון ליצור 'נכסים' באופן מלאכותי רק כדי להוציא איגוד מהגדרתו של איגוד מקרקעין, באופן החותר תחת התכלית האנטי-תכנונית הניצבת ביסודו. פעולות הקשורות בבניה על המקרקעין, במכירתם או בהשכרתם הן במרבית המקרים חלק בלתי-נפרד מהשמוש בזכות במקרקעין וכלולות בה. קרי, אף אם היה מדובר בנכס, לא היה מדובר בנכס נפרד מהזכות במקרקעין." (מתוך סעיף 18 לחוות דעתה בפסק דין גזית גלוב) והדברים נכונים לענייננו (על אף שהשאלה על הפרק אינה אם יש לראות בחברה כאיגוד מקרקעין אם לאו).

...

סוף דבר לאור המקובץ, מס רכישה יוטל על העוררות בהתאם למסקנות אלו: (1) נרכשו אך ורק זכויות במקרקעין ולא נכסים אחרים כלשהם.

כפי שקובע כבוד היו"ר יש לחפש האם בתמורה נרכשו זכויות שאינן זכויות במקרקעין ואם לא יימצאו כאלה תיוולד המסקנה שכל התמורה משוייכת לזכות במקרקעין שנרכשה.

לטעמי גישתו של כבוד יו"ר מביאה למסקנה חד משמעית כי בכל מקרה בו התמורה הנקובה עולה על שווי השוק, יש לקבל אותה לצורך מס הרכישה.

ברי כי אין ליתן יד לניסיון ליצור "נכסים" באופן מלאכותי רק כדי להוציא איגוד מהגדרתו של איגוד מקרקעין, באופן החותר תחת התכלית האנטי-תכנונית הניצבת ביסודו.

...

העוררת לא הביאה נתונים וראיות בנושא זה של עלויות השיפוץ הצפויות לדיירים, ובהעדר נתונים כאמור אין בידינו לקבוע בוודאות מה סכומן של אותן עלויות צפויות ורק נוכל לדלות נתונים אלו בהערכה גסה מדוח האפס שצורף להערכת השמאי מטעם העוררת, כדלקמן: מסעיף 6.1 לחוות הדעת השמאית של השמאי אורי בר, עולה כי תקציב עלויות ההקמה (ללא קרקע) של הפרויקט בברגסון 7 הינו 18.751 מיליון ש"ח (הכולל הוצאות בניה ישירה + הוצאות עקיפות (דוח אפס)).

סוף דבר ברגסון 5 ו- 7 הינן בגדר "איגוד מקרקעין" עובר לרכישת מניותיה ע"י העוררת בחודש אוגוסט-ספטמבר 2017.

כאן עדיפה שיטת החילוץ על פני שיטת ההשוואה! בנוסף לכל האמור לעיל יש לומר כי כיום, כאשר לרשות המיסים יש לא מעט שמאי מקרקעין, יתכן שהיה מקום להפעילם כבר בשלב השומה וההשגה כדי למנוע פערים גדולים בין הצדדים.

לעניין נכסי הנדל"ן ניתן ללמוד כי הנכסים הועברו לנאמנויות בהסכמת כולם, לרבות רות, וכי רות וצבי ניסו בשעתו להשיג הסכמה להישתתף בהשקעות עתידיות של מי מבני המשפחה בנדל"ן. הסכמה כאמור לא הושגה, וכל צד היה חופשי להשקיע בעצמו בנדל"ן בלי לשתף בכך את בני המשפחה האחרים.

כמו כן, אין הוכחה להסכמה ליצור נאמנויות פיקטיביות או להעביר נכסים לנאמנויות באופן מלאכותי.

...

סיכומו של דבר, לא הונח לפניי בסיס לכך שבזמן מהזמנים הסכימו האחים ברונר לקיומה של שותפות עם רות בנכסי הנדל"ן. לעומת זאת, קיימות ראיות לכך שבשנים הרלוונטיות חולקו נכסי הנדל"ן בין רות והאחים ברונר, בעיקר על דרך של העברה לנאמנויות הנפרדות, באופן השולל קיומה של שותפות בנכסי הנדל"ן. דינם של נכסי נדל"ן שנרכשו לאחר ההעברה לנאמנויות מחלוקת נוספת שנותרה היא מה דינם של נכסי הנדל"ן שנרכשו לאחר הקמת הנאמנויות הנפרדות.

לאור המסקנה שלא התקיימה שותפות בין רות לבין האחים ברונר בנכסי הנדל"ן, פשיטא כי יש לדחות את טענותיה של רות כי גם נכסי נדל"ן שהאחים ברונר (או בני משפחה אחרים) רכשו לאחר ההעברה לנאמנויות, נרכשו כחלק מנכסי המשפחה, וכי יש לה זכויות בהם ללא קשר לשאלה מהו המקור הכספי אשר שימש לרכישתם.

סוף דבר לאור כל המפורט לעיל, מסקנותיי בתום שלב הראשון של הדיון, שנועד לבחון את שאלת קיומם של יחסי שותפות בין רות לבין האחים ברונר, הן אלו: רות וצבי הפכו, לכל המאוחר בשנת 1996, לשותפים עם האחים ברונר ועם ההורים בעסקי היהלומים של ברונר.

היתנהלות הצדדים לאחר מתן פסק הדין דה עקא שלאחר מועד הדיון, ועוד בטרם יבש הדיו בפסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים, הגיש הנתבע 1 "בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני". בבקשה זו- תמוהה ככל שתהיה, היות ועל אף שעסקינן בבקשה למתן סעד זמני, אשר ככלל מעורר התובע, נכתב בלשון הבקשה, כבדרך אגב, כלהלן: "...המשיבה באופן לא חוקי ומלאכותי חילקה את הדירה ל- 2 יחידות, כאשר בנתה קיר גבס אשר הפריד את יחידת ההורים, המטבחון ופינת האוכל של הנכס משאר חלקי הנכס, וכך למעשה יצרה באופן מלאכותי וללא היתר בנייה כדין, 2 יחידות, האחת גדולה, והשנייה קטנה. יצויין כי מאחר ומדובר בבית אחד, הרי שאין הפרדה בין דרכי הגישה והגישה לדלת האחורית של הבית הנה מתוך הגינה של הבית ואין גישה נפרדת או עצמאית...". עוד כבדרך אגב, בסעיף 46 לבקשתו, ציין הנתבע כלהלן: "...יובהר כי כאשר אחי המבקש- נצח, עבר לגור שם, ובמסגרת השיפוצים אשר ערך המבקש בנכס....ובהסכמת המשיבה מראש לכל השינויים שנעשו בנכס, שבר המבקש את קיר הגבס שחילק באופן מלאכותי את הנכס ל- 2 יחידות ולמעשה השיב את הנכס למצבו כפי שהיה במקור, קרי, דירה אחת...". עוד מציין הנתבע מס' 1 כי הדבר נעשה על ידו, היות והובהר לו לנתבע , ע"י שמאי מטעם בנק הפועלים, ממנו רצה לקבל משכנתא עבור מימון רכישת הנכס, כי קיר הגבס מהוה חריגת בנייה.

עוד לטענת בא כוחם: "...יכול להיות שלביהמ"ש יש קושי...שביהמ"ש יקח ויראה שמדובר ביחידה אחת....אני (הכוונה לבא כוח, א.ל) אישית אחרי פסק הדין, ואני מצהיר, הלכתי במו רגליי, נסעתי לשם, הלכתי בעצמי, הוא ניסה להסביר לי אבל אני לא הייתי בבית לפני מתן פסק הדין ולא ביקרתי שם. אחרי מתן פסק הדין הילכת בעצמי לראות את הבית, וראיתי במו עיניי את הבית כיחידה אחת. לא הצלחתי להבין איפה יש הפרדה....". (שם).

...

לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים ושמעתי את הנתבע מס' 2 במועד מתן פסק הדין ביום 28/6/17 אשר ניתן בנוכחות ב"כ הנתבע מס' 1 ואף שמעתי אותו במועד הדיון מיום 21/11/17 , אני קובעת כי במועד הדיון בפניי מיום 28/6/17 היו בבית נושא התביעה, שתי יחידות דיור כאשר הנתבע מס' 2 התגורר ביחידת הדיור הקטנה.

האם, על אף האמור לעיל, ועל אף שאני קובעת כי הנתבע, נצח רייבי, לא העיד אמת בעדותו בפניי ביום 21/11/17 בכך פגע בתקינות ההליך המשפטי ורוקן מתוכן פסק דין אשר ניתן ע"י בית המשפט, האם ניתן ליתן צו כנגד הנתבע מס' 2 לפי פקודת ביזיון בית המשפט? האם במסגרת הבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט ניתן להורות לנתבע מס' 2 לבנות את הקיר המפריד בין שתי היחידות? סבורתני שהתשובה לכך הינה שלילית.

משכך והיות והבקשה שלפניי הינה בקשה כנגד הנתבע מס' 2 לפי פקודת ביזיון בית המשפט, הרי שדין הבקשה להידחות.