ניסוח סעיף אופציה בחוזה שכירות

הערייה הכחישה טענת המכללה כי בפרטיכל נקבעה אופציה להארכת השכירות למשך שנים נוספות וטענה כי הדבר אינו עולה בקנה אחד עם נוסח הסעיף שעליו מבססת המכללה את טענתה.

נסוחו של הסעיף הוא "לאחר 10 שנות שכירות יהיה לצדדים אפשרות להאריך את השכירות ב- 5 שנים נוספות. בגין התקופה הזו תהיה רשאית הערייה לגבות דמי שכירות בגין הכיתות והמשרד על פי המחיר שיהיה מקובל בשוק באותה תקופה. עבור המעבדות לא ייגבו דמי שכירות". נסוחו של הסעיף אינו בגדר מלאכת מחשבת של ניסוח משפטי, והוא מהוה תיזכורת נוספת למחדלם של בכירי הערייה לפנות לייעוץ המשפטי בטרם עריכת מיסמך המתיימר להיות חוזה מחייב של השכרת נכס ערוני לתקופה ארוכה.

...

לו התכוונו עורכי הפרטיכל לתת בידי המכללה את הפררוגטיבה להאריך את השכירות לחמש שנים נוספות, היה מר מסיקה מציין זאת מיד בתחילת מגעיו עם העירייה והימנעותו מלהעלות את טענת האופציה עד לשנת 2016 מובילה למסקנה כי גם מר מסיקה לא סבר שמדובר באופציה חד צדדית שהוקנתה למכללה.

אני מורה אפוא על סילוק ידה של המכללה מן הנכס בתוך 30 ימים מהיום.

בהתחשב במספר הדיונים ובמספר העדים שנשמעו בהליך זה, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות העירייה בסכום כולל של 80,000 (שמונים אלף) ₪.

בית המשפט קבע כי בהעדר סעיף אופציה בהסכם השכירות הראשון רשאי היה הערב להניח כי ערבותו ניתנה לתקופת ההסכם הראשון בלבד.

בפס"ד ליברמן בנוסח הערבות בשטר שנבחן שם, נקבעה הוראה עם משמעות דומה להוראה הקבועה בכתב הערבות המקורי, כדלקמן: "כי הערבים נותנים מראש הסכמתם "לכל אורכה, הקלה או ויתור שיינתנו בקשר לשטר זה בלי שהדבר יפגע בערבותנו". למרות זאת נקבע בפס"ד ליברמן בע' 814: "... לדעתי, מוטלת על הבנק-הנושה – האוחז בשטר כנפרע – החובה להודיע לערבים בתוך זמן סביר על הארכה שניתנה לחייב העקרי-העושה (השוו Manulife Bank of Canada v. Conlin (1996) [5]). חובה זו – החלה ביחסים בין צדדים קרובים – מקורה בעיקרון תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (השוו בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה צבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים [3]). אכן, תום-הלב דורש, שאם הנפרע נתן ארכה לחייב העקרי, תנתן הודעה על כך לערבים תוך זמן סביר. מטרת ההודעה היא לאפשר להם להבטיח את האינטרסים שלהם. ..." אני סבורה כי כך הדבר אף בעניינינו.

...

כך או כך ובמאזן ההסתברויות, אני סבורה כי הנתבע עמד בנטל הנדרש כדי לסתור את החזקה העולה מלשון כתב הערבות המקורי.

על כן אני דוחה את טענת התובעת כי ניתן לחייב את הנתבע על פי כתב הערבות המקורי בחבות החברה על פי ההסכמים הנוספים ובפרט ההסכם מיום 03.03.15.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי התביעה נדחית.

לפיכך, טוענים הנתבעים כי מכוח האופציה אשר הייתה נתונה להם בהסכם 9/12 לא היה רשאי התובע להעלות להם את דמי השכירות ולשנות את נוסח סעיף האופציה בהסכם 5/13.

...

סוף דבר, התביעה העיקרית מתקבלת כפי שפורט לעיל.

התביעה שכנגד נדחית במלואה.

כן ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט בסך 4000 ₪ נוסף על ההוצאות אשר כבר נפסקו לחובת הנתבעים בהליך זה ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪.

כדי להתייחס לטענה, יש להדרש לנוסח הסעיפים שאוזכרו על ידי המשיבים.

לעניין זה יש חשיבות לאופציה בהסכם לרכישת המושכר, שנקבעה בסעיפים 2.12 – 2.19 להסכם.

...

בנסיבות אלה, שוכנעתי כי לא התקיימו התנאים בחוק הנדרשים לשם הוראת ביטול ההסכם ואין מקום להורות על ביטולו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נדחית בקשת המשיבים להורות על ביטול ההסכם וניתנים הסעדים וההוראות כמפורט לעיל בפסקאות 26-30.

לאור התוצאה, המשיבים ישלמו הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל, כדלקמן: לב"כ החברה – 5,000 ₪.

מכאן, כי הכלל הוא בהסכמי שכירות בין אנשים פרטיים, מקום שקיימת אופציה מדובר בזכות של השוכר בלבד, והחריג (אם קיים כזה) יהיה בקיום "אופציה הדדית". יש לנסח חריג כזה באופן ברור (כפי שנעשה במקרה שנידון בפסק הדין בעיניין פרובשטיין שהובא לעיל).

נראה כי אם היתה אי הבנה והסכם השכירות נחתם (או שהושלמו החתימות עליו) זו מהוה טעות חד צדדית של התובעים, ומדובר לכל היותר בטעות "בכדאיות העסקה". התובעים יכולים היו לבחור לשלם לנתבעים פיצוי בסכום שיוסכם על ידי הצדדים לצורך סיום תקופת השכירות ללא מימוש (או ללא מימוש מלא) של האופציה, ובחרו שלא לעשות כן. בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, טעות בעיניין זה אינה מקנה זכות לפצוי או לכל תרופה אחרת.

...

מהעדויות שנשמעו עולה כי אין למעשה מחלוקת בנוגע למועד רישום התוספת על ידי הנתבעת 2 בכתב ידה, בנוכחות התובע 1 והנתבע 1, לפני שהחוזה נחתם על ידי התובעת 2 (שחתמה בשולי הסכם השכירות וממש מתחת לתוספת) ועל כן, נדחית הגרסה העובדתית של תובעים בסוגיה זו. כפועל יוצא, מאחר שהוברר כי טענה עובדתית בכתב התביעה – שאושרה בתצהיר התמיכה של התובע 1 – אינה נכונה, נגרמה פגיעה ממשית במהימנות התובעים.

בסיום השיחה הסכים הנתבע לשמוע מהתובע הצעה לפיצוי בשל הדרישה לסיום תקופת השכירות ללא מימוש האופציה ואם זאת תהיה מקובלת עליו, יצא מהמושכר "יותר מוקדם". לא נטען כי היתה שיחה נוספת וככל הנראה לאחר שיחה זו נשלחה לנתבעים התראה באמצעות עורכת דין, הדורשת את פינוי המושכר בסיום תקופת השכירות הראשונית.

התוצאה אני דוחה את התביעה לפינוי מושכר.