ניכוי הוצאות פחת ומימון בהשכרת מבנה

בדוחותיה למס הכנסה לשנים 2000-1997 ביקשה המערערת לנכות מהכנסות השכירות שלה את הוצאות הפחת של המבנה וכן הוצאות מימון שהיו לה לטענתה בהקמת המבנה.

...

בית המשפט קמא דחה טענה זו, בראש וראשונה מתוך הממצאים העובדתיים שהובאו בפניו ולפיהם הקומה השניה במלואה משמשת כדירת המגורים של ה"ה קרוגר, ונבנתה מלכתחילה למטרה זו. לא מצאנו מקום להתערב בקביעה עובדתית זו שנקבעה על ידי הערכאה קמא מתוך העובדות שהובאו בפניה וכמנומק כדבעי בפסק הדין.

תוצאת הדברים הינה, כי דין הערעור להידחות, למעט שינוי מרכיב השומה ביחס לעלויות ההקמה של הקומה הראשונה (המסחרית) שבמבנה.

נוכח תוצאת דברים זו, תשלם המערערת למשיב הוצאות הערעור בסכום של 15,000 ש"ח. השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה.

הסכם הניהול קובע בין היתר בעניינינו כדלקמן : "9.1.1 חלקו היחסי של הרוכש בתשלום ההוצאות הכרוכות בתפעול, ניהול ואחזקה של המבנה על ידי חברת הניהול ובביצוע התחייבויותיה של חברת הניהול כמפורט בהסכם זה, ובילבד שתהיינה סבירות בהתאם למקובל בבניינים דומים (כולל הוצאות מימון והוצאות בגין פחת ציוד בשיעור הקבוע בחוק, אשר ישולמו בגין התקנת ו/או החלפת ציוד לשרות לקהל ו/או הרוכשים/השוכרים במבנה או חלק מהם) וכן הוצאות חד פעמיות והוצאות תקופתיות הכרוכות ברכישת, שכירת, חידוש, החלפה והתקנה של ציוד, מתקנים, ריהוט, וחפצי נוי המהוים חלק מהרכוש המשותף או המהוים חלק מהמתקנים והציוד אשר ישמשו את חברת הניהול לצורך ביצוע ותפעול שרותי הניהול (להלן: "הוצאות הפעלה ואחזקה").

אם בהתאם לחשבון השנתי שילם הרוכש סכומים מעבר למגיע ממנו על פי הוראות הסכם זה תקוזז היתרה מהתשלומים הבאים המגיעים מהרוכש לחברת הניהול עד לקזוז מלוא היתרה, כשהיא צמודה למדד ביחס שבין המדד הידוע במועד עריכת החשבון השנתי, לבין המדד הידוע בעת בצוע קזוז הסכומים המגיעים לרוכש בפועל " .

...

סוף דבר בהחלטה מיום 5.12.14 נמחקה הנתבעת מס'2 (דאז) – המרכז הרפואי רענן בע"מ (בפירוק ) , מכתב התביעה.

בהינתן כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הסך של 74,240 ₪ , בגין 16 החודשים מושא התובענה.

הסכום הנ"ל יישא הפרשי הצמדה בלבד, ממועד הגשת התובענה בתיק זה ועד מועד מתן פסה"ד. הנתבע ישלם לתובעת התשלום המשוערך הנ"ל עד ליום 1.5.15.

לעניין גובה הכנסות המערערת מהשכרת המבנים בירושלים, נקבע כי מדובר בהכנסה של תושב חוץ שהופקה או נצמחה בישראל, אשר מקורה בדמי שכירות, כאשר גובה ההכנסות מדמי השכירות נקבע בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים, תוך ניכוי הוצאות פחת בשיעור של 2%.

מהן איפוא התכליות (או ההצדקות) העומדות בבסיס משטר המס הייחודי המוטל על מוסדות ללא כוונת רווח? ההצדקה לפטור ממס למוסדות צבוריים שהוכרה בפסיקה נשענה על "גישת הוצאות המס". משמעותה של גישה זו היא למעשה מימון עקיף של פעילויות על ידי המדינה, חלף מימון ישיר באמצעות תקציב המדינה (ראו: עניין חוקה לישראל, עמ' 200; בג"ץ 10893/08 עמותה לויפאסנה בישראל נ' שר האוצר, פסקה 19 (23.8.2012) (להלן: עניין עמותה לויפאסנה); דנ"מ 6673/12 עטרת בנות ירושלים נ' משרד הפנים – הממונה על מחוז ירושלים, פסקה 7 לחוות דעתו של השופט (כתארו אז) ח' מלצר (23.3.2015) (להלן: עניין עטרת בנות ירושלים); דוד גליקסברג מסוי מוסדות ללא כוונות רווח 122 (1995) (להלן: גליקסברג)).

...

גם דין טענותיה של המערערת ביחס לגובה השומה שנקבעה להידחות.

בהמשך טענה כי קיבלה את התשלום על בסיס מזומן בסכומים שהשתנו בין שנה לשנה ונעו בין מאות אלפי ש"ח ועד מעל מיליון ש"ח. פערי גרסאות אלה, להם לא נתנה המערערת כל הסבר מניח את הדעת, אף הם תומכים במסקנה כי את שומת המערערת יש לחשב על פי הסכומים שנקבעו בהסכם השכירות, כפי שקבע המשיב.

סוף דבר: אציע לחבריי לדחות את הערעור על כל חלקיו ולחייב את המערערת בהוצאות המשיב בסך של 30,000 ש"ח. השופט י' עמית: אני מסכים.

המשיב סרב לראות בלינור ודלגית חברת בית ואף סרב להתיר בנכוי את הוצאות הפחת, ארנונה והמימון שתבעה לינור בנכוי, ומכאן הערעורים שלפני.

אלא שנוכח מסקנתי לפיה בתקופה הרלבנטית לא התכוונה לינור להשכיר את נכס בגיר ולמעשה נכס בגיר חדל לשמש למטרות העסקיות של לינור, אין באמור בעיניין מורי כדי לסייע לה. נוכח האמור עד כאן, איני רואה הצדקה להתערב בהחלטת המשיב שלא להתיר בנכוי הוצאות בגין פחת המתייחסות לנכס בגיר.

טענתה החלופית של לינור לפיה הפחת שבשומה כולו אינו שייך לנכס בגיר אלא נוצר בגין השקעה והשבחת מבנים אחרים שבבעלות לינור לא נתמכה בראיות, והיא אינה מתיישבת עם ניסיונה של לינור להתיר בנכוי פחת בגין נכס בגיר, ועל כן, אין אלא לדחותה.

...

תמיכה במסקנה זו ניתן למצוא גם בכך שנכס בגיר עמד שומם במשך כ – 6 שנים!, תקופה ארוכה מאוד יחסית בהתחשב בכך שכל עיסוקה של לינור בהשכרת מבנים.

אלא שנוכח מסקנתי לפיה בתקופה הרלבנטית לא התכוונה לינור להשכיר את נכס בגיר ולמעשה נכס בגיר חדל לשמש למטרות העסקיות של לינור, אין באמור בעניין מורי כדי לסייע לה. נוכח האמור עד כאן, איני רואה הצדקה להתערב בהחלטת המשיב שלא להתיר בניכוי הוצאות בגין פחת המתייחסות לנכס בגיר.

סוף דבר הערעורים נדחים.

לעמדת פקיד השומה, ניתן להכיר בנכוי ההוצאות וניכוי הפחת רק בגין אותו חלק מהמבנה שהושכר, ועל כן התיר ניכוי יחסי על פי אותו יחס שבין סך שטח המבנה לשטחים המושכרים בכל שנת מס. לעניין שיעור הפחת ציין המשיב כי אין להכיר בפחת מואץ על פי סעיף 42 לחוק לעידוד השקעות-הון, אם כי כאמור לעיל, המערערת לא דרשה בדו"חות את ניכוי הפחת המואץ – על פי חוק העידוד.

משבחרה המערערת לפצל בפועל את המבנה בין החלקים המושכרים לחלקים ששמשו אותה לייצור או שהוחזקו על ידה כהשקעה בלבד, הרי שהיא רשאית לנכות רק חלק יחסי של הוצאות המימון בהתאם לחלק היחסי של המבנה ששמש אותה לייצור ההכנסה.

...

בנסיבות אלו, איני צריך להכריע בטענות, שכן אילו המשיב ביקש להתערב בדיווחיה של המערערת היה עליו להתייחס לכך בשומות המס שהוצאו לה. הואיל ולא הוצאה שומה המתייחסת לדיווחיה של המערערת על הכנסה ממחילת חוב וקיזוז ההפסדים מהכנסה זו, אין לשנות כעת את השומה ויש לקבל את הצהרת המערערת בעניין זה. סוף דבר בשים לב לכל האמור לעיל, אני קובע כי הכנסותיה של המערערת מהשכרת חלקי המבנה יסווגו כהכנסה פאסיבית לפי סעיף 2(6) לפקודה.

המסקנה מהאמור הינה כי המערערת לא הייתה רשאית לקזז את הפסדיה המועברים מהכנסה זו. עוד מצאתי, כי המערערת הייתה רשאית לנכות מהכנסותיה רק חלק יחסי מהוצאות המימון ומהפחת שנצבר.

אשר על כן, הערעורים נדחים, למעט תיקון החלק היחסי של ההוצאות והפחת שיותרו בניכוי בשנים 2002, 2003, 2004 כמפורט בסעיף34 לעיל.