ניוד שטחי בניה בין קומות מעל ומתחת לקרקע

גובה מבנים מותרים הוא 28.427 וניתן לבנות באיזור 6 קומות מעל קומת קרקע גבוהה.

כן כוללת התכנית הוראות מפורטות לשימור המבנה הקים שהוכרז לשימור (בתא שטח 102) וניוד זכויות מן המבנה לשימור למבנה החדש בהתאם להוראות תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה (להלן: "תמ"א 38") כאשר תנתנה הוראות לחזוק המבנה לשימור על-פי הוראות תמ"א 38.

לגבי המבנה לשימור, שלגביו עיקר המחלוקת בין העותרים לבין המשיבים, מציעה התכנית להוסיף קומה נוספת בנסיגה מקונטור המבנה מעל המבנה לשימור ולהוסיף קומה מתחת לקרקע.

...

לאחר שסקרה הועדה את טענות הצדדים לרבות טענות הועדה המקומית ויוזם התכנית, הכריעה היא בטענות העותרים ואלה עיקר הכרעתה: א) ככל שטענות העוררים מופנות כנגד הוראות התכנית ליישום תמ"א 38, ספק אם לעוררים זכות להתנגד, בשל מעמדם כדיירים מוגנים, אולם אף לגופו של עניין דין טענותיהם להידחות.

ועדת הערר בהודעה משלימה טענה, כי דין טענה זו להידחות מאחר ולא נסתרה חזקת תקינות המעשה המנהלי של הועדה המקומית אשר הפקידה את התכנית שתנאי להפקדתה היא המצאת המסמכים הנ"ל. דין טענה זו של מר כהן להידחות.

ראשית טענה זו לא הועלתה בהתנגדות והיא אף לא הועלתה בערר, היא הועלתה לראשונה בטיעונים בעל פה. משכך, נראה, כי דין טענה זו להידחות אך בשל טעם זה .

בכל מקרה הוכח קיומו של מסמך מטעם קונסטרוקטור, ועל כן אני דוחה את טענת העותר בנקודה זו. לסיכום: לא מצאתי כי נפל פגם המצדיק את ביטול החלטת ועדת הערר ועל כן דין שתי העתירות להידחות.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת ביום 5.12.07 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים תכנית מפורטת מספר 5/מק/2459-מיגרש 940, בשכונת נווה זאב בבאר-שבע (להלן: "התוכנית") ועיקר הוראותיה הן ניוד של 10% זכויות בניה למטרות שירות, מזכויות בניה מתחת לפני הקרקע אל מעל פני הקרקע, ללא שינויים בסך כל השטח המותר לבניה.

מעבר לאמור טענה, כי גם בהנחה כי מדובר בתכנית מחייבת אזי, המצב התיכנוני הקודם אפשר הקמת סופר מרקט במיגרש הנידון, מיגרש 940, מאחר ובהתאם להוראות התוכנית ניתן היה להקים במיגרש מבנה מסחרי דו קומתי, מעל לקומת מרתף, עם תמהיל שימושים נרחב מבלי שהגבילו או קבעו את מספר החנויות שניתן להקים במקום או כל הגבלה אחרת.

...

גם החברה המפעילה את הסופרמרקט, המשיבה 2, התייצבה לדיון והצטרפה במרבית הדברים לטענות הוועדה ואף הוסיפה וטענה כי יש לדחות את ערעור המערערים על הסף מאחר ולא הוכח כי הם מחזיקים בדירות בסמוך לשטח המסחרי נשוא התובענה.

לאחר שחזרתי ובחנתי את טענות הצדדים, אני סבורה כי דין הערעור להידחות.

לאור כל האמור לעיל, לא נותר לי אלא לדחות את הערעור.

התובעים יודעים מה רכשו במדויק משך למעלה משנתיים, עד שהסתבר להם שחישוב השטחים בערייה מתייחס גם לשטח מקורה של מרפסות (ר' מכתבו של מר נכטיגל למהנדס הרשוי בערייה, נ/3, המעלה על הכתב את טבלת רכוז השטחים במבנה ומציין במפורש כי: "אין שום בעיה של שטחים ללא היתר בבניין כמצוין בהערתך...". אם כך סבור מר נכטיגל, שהנו מומחה בתחום, בודאי שאין לייחס ידיעה זו למוכר ובמיוחד לא בכל הקשור עם העולה מההסכם לפיו ניתן לבנות שתי קומות על הגג, שאף זאת לא מהוה מצג שוא מטעם המוכר, אלא לקוח ממכתב המידע של הערייה (נספח 5 לתצהיר עו"ד מודלין – מכתב דני לס- שנימסר לשני הצדדים על ידי המתווך) ולכן העולה מה"הואיל" השביעי להסכם לפיו: "קיימות זכויות בנייה לבניית שתי קומות מעל גג הבניין וחדרי יציאה לגג" מהוה אך תאור מצב עפ"י מכתב מר דני לס מהעירייה, מכאן גם שאין לראות במי שנסמך על מכתב הערייה מי שמציג מצג שוא או מעלים עובדות שאינן ידועות לו. הנתבעים הדגישו, כי מידע זה היה בידיהם עוד קודם להתחלת הבניה ולו חשבו שיש בכך כדי למנוע מהם מלהקים את הפרויקט, יכלו לבקש לבטל את ההסכם אך לא עשו כן ואף לא דרשו במועד זה סכום כלשהוא מהתובעים (ר' לעניין מועד הידיעה אודות מה ניתן לבנות וכמה, עדותו של מר הרטוגס עמ' 128 מול ש' 24, שם אומר כי ידע במועד חתימת התוספת הראשונה – 14.8.00, אודות היות המבנה מסוכן וכן מה אפשר לבנות וכמה, ולמרות זאת נחתמה התוספת הראשונה).

התובעים ציינו, כי בבניין במקור היתה אמורה להיות קומת ביניים (לפי קביעת שמאי הועדה, נספחים 169 א' ו- ב' לתיק המוצגים מטעם התובעים, המתייחס להיטל השבחה עקב אישור תכנית בקשה להיתר בניה), שהיתה אמורה להיות ממוקמת מעל קומת הקרקע ומתחת לקומה א' שלו.

נושא זה של ניוד זכויות בין הקומות, לרבות העובדה שקומת הביניים לא ניבנתה קומה כשנתיים לאחר חתימת החוזה, כאשר התובעים בעצמם מתייחסים לאותם פרמטרים בהסכם בו מכרו לנהנים הזכויות ב- 26.1.00, ומכאן שאף התובעים הסתמכו על מכתב המידע של מר לס. ניסיון להראות כאילו הנתבעת 1 ידעה אודות נתון זה הנו מגוחך לטעמם, מה גם שסירובה של הנתבעת 1 לחתום על בקשה לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19ג' לחוק התיכנון והבניה היה עלול לפגוע בזכויותיה, כך טענה.

...

סוף דבר לאור התוצאות אליהן הגעתי לעיל, וכן מהטעמים שהוזכרו ביחס להודעה לצד ג' שהפנו הנתבעים 6-7, לא מצאתי לדון בהודעות הצדדים השלישיים ששלחו הנתבעים 6-7 כנגד התובעים, וכן הנתבעת 8 כנגד הנתבעים 6-7.

התביעה מתקבלת בחלקה בלבד.

לאור האמור לעיל ישלמו הנתבעים 1-5 לתובעים הסך של 367,133 ₪.

אופן העברת השטח שייקבע לפי שיקול דעת הועדה המקומית (בין אם על ידי השלמת קומות ובין אם על ידי קומה חלקית נוספת) ללא צורך בהליך של הקלה או פירסום.

ראשית, המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשימושים שייעשו בשטחים לאחר שינוידו – האם אותו שימוש שנעשה בהם טרם הניוד עת היו בתת הקרקע או השמוש המותר בשטחים שמעל הקרקע לפי התכנית? שנית, ההחלטה מיום 29.11.15, ההחלטה הראשונה שניתנה על ידי המועצה הארצית בעניינינו, סעיף 44 שבה, נוקט בהיגד "שימושים קיימים במרתפים בהיתר" שניתן יהיה "לשחזרם" בבנייה חדשה (במקרה של הריסה ובנייה מחדש) "בנוסף לשטחים העיליים או לניידם כקומה (את השימושים ש' ש') נוספת...וכו'." היגד זה - "שימושים" - נמצא בכל ההחלטות האחרות.

הצעה זו באה לידי ביטוי במסמך ההסכמות של המשיבה 2 והמשיבה 1 שהוגש למועצה הארצית, ובו נאמר: "במקרים של הריסה ובניה מחדש, במגרשים בהם קיימת בהיתר, ערב הריסת הבניין, יחידת דיור עצמאית שאינה מחוברת לקומת הקרקע, מתחת למפלס הכניסה הקובעת, תותר בנייתה מחדש (בבחינת שיחזור ש' ש'), בנוסף למניין השטחים המותרים בתכנית ובלא שיחידה זאת תחשב במסגרת הצפיפות המותרת. בנוסף מוצע שעיקרון זה יחול על כל שימוש עקרי אחר הקיים בהיתר, שאינו מוגבל בזמן." (הדגשות שלי ש' ש').

...

משבאתי לידי מסקנה – לאחר בחינת טענות הצדדים בכתב ובעל פה (בישיבת יום 19.6.18) – כי יש לדחות את העתירה לגופה ובכך להביא לסיום המחלוקת בין הצדדים, אדלג מעל מקבץ הטענות המקדמיות ולא אדרש להן.

לענייננו, רלבנטיות הקביעות שבסעיפים 44 ו-361 להחלטה מיום 29.11.15: "44. נראית בעינינו עמדת הועדות. הקושי להוכיח שקומה מדרונית ממוקמת על קרקע טבעית מדרונית אינו מקבל כל מענה בטענות העוררות בערר 55/14. לאור העובדה שבטופוגרפיה של תחום התכניות לא מדובר במצב שכיח ולכן תוספת הדירות הצפויה בגין סעיף זה הינה זניחה במושגים כלל עירוניים, אנו מורים לתקן את התכניות בביטול המלצות החוקרת שבסעיף 17 לדו"ח, ובקביעה, כי לגבי שימושים קיימים במרתפים בהיתר, במקרה של הריסה ובניה מחדש, ניתן יהיה לשחזרם בבניה חדשה בנוסף לשטחים העיליים או לניידם כקומה נוספת במידה שבמרתף מוקם חניון תת קרקעי." "361. לא מקובלות עלינו תשובות המשיבות שהינן בגדר חזרה על טענותיהן הכלליות. לגבי מצב של הריסה ובניה מחדש, מקובלות עלינו טענות העוררים, כפי שסברה גם החוקרת, כי יש להוסיף את שטחי המרתפים (שישמשו בבינוי החדש כחניות), מעבר לנפח הבניה. לגבי חלחול במגרשים מעל 500 מ"ר, במטרה לייעל את ניצול תת הקרקע, יש להותיר את שיקול הדעת לועדה המקומית בכפוף להוראות תמ"א 34ב/4." (הדגשות שלי ש' ש').

לטענת העותרת, ניתוח קביעותיה של המועצה הארצית, כמו גם בחינת השיקולים התכנוניים הרלבנטיים, מחייבים את המסקנה, כי השימושים שיותרו בשטחים שינוידו אל מעל קומת הקרקע יהיו אותם שימושים שיותרו ביתר שטחי הבנייה העל קרקעיים בהתאם לסעיף 4.1.1א לתכנית הקובע: "תכנית זו אינה משנה את השימושים שהותרו בתכניות תקפות למעל האמור בסעיף 4.1.3ח(2) לפיו יותר שימוש למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים בקומת הקרקע במקרה של סגירת קומת עמודים/קומה חלקים." לדברי העותרת, כל הדיונים שהתקיימו בסוגיית ניוד הזכויות עסקו אך ורק בשאלת היקף השטחים שיותר לניידם אל מעל הקרקע ואשר יתווספו לנפח הבנייה שנקבע בתכנית, והמועצה הארצית כלל לא נדרשה ולא החליטה בשאלת השימושים בשטחים שינוידו.

סוף דבר על רקע כל האמור לעיל, באתי לידי מסקנה, כי המועצה הארצית, בהחלטותיה, התכוונה לשחזור או לניוד השימושים העיקריים שהיו קיימים ערב הריסת הבניין מכוח היתר בניה שאינו מוגבל בזמן.

ההוראה שבמחלוקת, אפוא, עולה בקנה אחד עם החלטות המועצה הארצית, ודין העתירה להידחות.

משנדחתה העתירה, תשלם העותרת לכל אחת מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

עמדתה של המאשימה בענין הצורך בתב"ע נקודתית מכנה משותף של רבות מטענות הנאשם בענין הגנה מן הצדק הוא, שחריגות הבניה שלו לא אושרו לאור עמדת הועדה המקומית לפיה אישורם על דרך ניוד שטחים מקומה תת-קרקעית לקומות מעל פני הקרקע מצריך הגשת תב"ע נקודתית; אלא שלטענתו עמדה זו של הועדה המקומית אינה נכונה ואין צורך בתב"ע נקודתית.

לטענת המאשימה, טענה זו של הנאשם מתבססת על פסק דין בענין ניוד שטחים בין קומות מעל פני הקרקע לבין עצמן, ואילו רק בשנת 2013 נפסק כי מותר ליתן הקלה בענין ניוד שטחים מקומה תת-קרקעית לקומה שמעל פני הקרקע (עת"מ 34782-10-12 און נ' ועדה מקומית לתו"ב תל אביב (25.8.2013)).

באותה תכנית, באותו מקום שבו מופיעים הנתונים אליהם הפנה הנאשם (חישוב השטחים מתחת לטבלת הזכויות וחתימות המתכננים), מופיע כי בנוסף לכל אלה, ישנם גגונים מקורים בהקף 3.72 מ"ר בקומת קרקע ובהקף 8.40 מ"ר בקומה א'.

...

דין הטענה להידחות.

סיכום לאור כל האמור, הנני מרשיע את הנאשם בעבירות בהן הואשם לפי סעיף 204(ב) לחוק התכנון והבניה, בגין סטיה מהיתר בניה, בהתאם להיקפי הבניה שצוינו בסעיף 4 לכתב האישום (למעט ההיקפים שצוינו סעיפים 4(ב) ו-4(ז) לכתב האישום – לאור עמדת המאשימה, ההרשעה בענין שני תתי סעיפים אלה היא בהתאם להיקף לו טען הנאשם).

כן מרשיע אני את הנאשם בבניה בסטיה מתכנית לפי סעיף 204(ב) לחוק הנזכר, וזאת בגין חריגה בהיקף של 11 מ"ר משטח הבניה המותר מעל מפלס הכניסה בתכנית ג/10834.