ניגוד עניינים וחוסר תום לב בפרויקט נדל"ן

למען הנוחות, יוצגו כבר כעת הוראות החוק הרלוואנטיות – סעיף 198 ו-198א לחוק החברות – בהן קבועים התנאים להיעתרות לבקשת גילוי מעין זו: אישור תביעה נגזרת (א) תביעה נגזרת טעונה אישור בית המשפט והוא יאשרה אם שוכנע כי לכאורה התביעה וניהולה הן לטובת החברה וכי התובע אינו פועל בחוסר תום לב. .

ביום 22.8.2012, בהיותה חדלת פרעון, פירסמה דלק נדל"ן זימון לאספת נושים לצורך אישור הסדר חוב בו פורטו זכויותיה וחובותיה של החברה (נספח ח' לבקשה); שוויו של פרויקט חוף הכרמל הוערך במועד זה ב-284 מיליון ₪, אך צורפה גם חוות דעת של פרופ' אמיר ברנע מיום 31.7.2012 שהתייחסה לאפשרות של פירוק, במסגרתה הוערך כי בהליכי מימוש מהיר שווי הפרויקט הנו כ-217 מיליון ₪ (להלן: חוות דעת ברנע; נספח ט' לבקשה).

בקשתו היא לעיין במסמכים שיאפשרו לבחון אם היתקיים תהליך קבלת החלטות מסודר בקשר לאי מימוש הבטוחה ולמחיקת החוב, בהעדר ניגוד עניינים, בתום לב ובאופן מיודע.

...

בנסיבות אלה, מצאתי כי המבקש העמיד תשתית ראייתית ראשונית כנדרש בשלב זה, וכי יש להיעתר לבקשת הגילוי.

בשים לב לכך שהתשתית הראייתית שבבסיס בקשת הגילוי הפנתה את "אור הזרקורים" לשאלת שווי הבטוחה מנקודת מבטם של מקבלי ההחלטות בבנק, מצאתי להיעתר לבקשה באופן חלקי כך שמבין שורת המסמכים שלגילויים עתר המבקש, יגלה הבנק כל מסמך (מבין סוגי המסמכים שנמנו בבקשה) בו קיימת התייחסות להערכת שוויה של הבטוחה בתקופה הרלוונטית.

דין הערעור להתקבל אפוא.

סיכומי הנתבע והתובע שכנגד: נטען שבעקבות שלב הראיות התגלתה מסכת מקוממת של הטעיות, חוסר תום לב, ניגוד עניינים והולכת שולל כלפי הנתבע אבי כהן ואישתו על ידי תמיר בן שחר – הנתבע שכנגד מס' 2, עוזרו ויד ימינו שמוליק בן חיים, עופר אברהם ודרור אלנקווה אשר גרמו לנתבע ואישתו לאבד את כל הונם.

נטען שככל שיוחלט שקיימת התכנות, סוכם ששמוליק ייקח על עצמו ניהול ושיווק יחידות במיזם כאשר שמוליק הציג את עצמו כמנכ"ל חברה העוסקת בייזום, ניהול וקידום פרויקטים בתחום הנדל"ן. נטען שבדיעבד הסתבר ששמוליק יחד עם תמיר בן שחר מנהלים חברה בשם פיתרונות ניהול מניב בע"מ שצ'מנסקי בן שחר הנה בעלת השליטה בה. נטען ששמוליק גילה עניין במיזם וסבר שהפעילות יכולה להצליח, אך המליץ שיפנו לתמיר בן שחר לצורך קבלת ייעוץ מקצועי.

הנתבע טען להטעייה, רשלנות, מירמה וחוסר תום לב כלפי בן שחר וצ'מנסקי בן שחר במסגרת עבודות ייעוץ שבוצעו עבור הפרוייקט.

...

מכל האמור לעיל הגעתי למסקנות הבאות: התובענה העיקרית מתקבלת באופן חלקי כך שהנתבע יחוייב לשלם כתוצאה מערבותו את הסך של 1,443,932 ₪ לידי התובעת כאשר סכום זה נושא הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת התובענה.

התביעה הנגדית נדחית.

עם דחיית התביעה שכנגד נדחית גם ההודעה לצד שלישי.

הנתבעת, עם הפנים ליפו נדל"ן בע"מ, חברה פרטית העוסקת בייזום ותכנון פרוייקטים.

עוד, נטען כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב דיוני, כאשר בין הצדדים מיתנהל הליך מקביל ת"א 32836-09-20 עם הפנים ליפו נדל"ן בע"מ נ' אשטרום הנדסה ובניה בע"מ, לפני כב' השופטת מיכל עמית-אניסמן (להלן: "הליך הפסלות") העוסק בפסלות המומחה.

ניגוד עניינים הנובע מכך שהחל משנת 2017 היה מעורב באופן אישי בשורה ארוכה של עיסקאות מסחריות בין חברת אחות של המשיבה לבין חברה אחרת בה שימש במשרה בכירה של מהנדס ראשי, תוך שפרטים אלו הוסתרו מהמבקשת.

...

המשיבה, לתמיכה בעמדתה ולדרישה לשווי הנכסים המצרפי, העולה על שיעורו של העיקול, טענה כי בעת שהמדובר בנכסי מקרקעין, הרי שמימושם המהיר עשוי להסב הוצאות אשר יביאו בסופו של דבר לתמורה שאינה מגיעה לכדי שיעורו של העיקול.

בשעה ששווין של שתי הדירות המוצעות, גבוה משיעורו של העיקול ועולה בקנה אחד עם המתווה המוסכם, דרישתה של המשיבה לייחוד העיקול לדירות במיקום או בשווי גבוה יותר, חורגת מהמוסכם, אינה עולה בקנה אחד עם זכויותיה כפי שפורטו לעיל ולכן נדחית.

סופו של דבר ולאחר שהתקבל מכתב ההחרגה מטעם הבנק, אשר בהתאם לנטען הועבר למשיבה עוד ביום 4.5.2021, אני נעתרת לבקשה לייחוד העיקולים על שתי הדירות: היינו דירה מס' 37, בבניין ג' קומה 10 ודירה מס' 40, בבניין ג' קומה 11, בהתאם למבוקש.

אכן, הכלל הוא שאין להעלות במסגרת עתירה מנהלית נימוק תיכנוני שלא עלה בהליך ההיתנגדות (עע"מ 9264/10 חברת נילי נדל"ן בע"מ נ' עירית גבעת שמואל (פורסם בנבו, 30.5.2012) בפיסקה 3), אלא שעיון בפרוטוקול הדיון בפני החוקרת מגלה כי טענות ברוח העתירה נטענו גם נטענו על ידי העותרים בעת שמיעת היתנגדותם, הגם שמטבע הדברים, הדברים נאמרו בקיצור ולא בהרחבה כמו במסגרת העתירה הנוכחית (ראה ע' 57 לדו"ח החוקרת).

תפקידו של בית המשפט הוא לבחון אם נפל פגם בהליך או בשקול הדעת שהופעל על ידי מוסד התכנון, באספקלריה של המשפט המינהלי, לרבות חריגה מסמכות; ניגוד עניינים; משוא פנים; ושיקולים זרים או חוסר תום לב (עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (פורסם בנבו, 23.8.2012), בפיסקה 17; ראה גם עע"מ 5158/14 חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ נ' עריית חולון (פורסם בנבו, 29.10.2017), בפיסקה 44; עע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10 נ' משרד התיירות, (פורסם בנבו, 27.5.2018), בפיסקה 59).

מאידך, בכל הנוגע לפעילותה של הותמ"ל, אין להיתעלם מדברי האזהרה שהשמיע בית המשפט העליון במסגרת בג"ץ 6450/17 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקוה נ' ועדת שרים לעינייני תיכנון, בנייה מקרקעין ודיור (פורסם בנבו, 19.11.2017), בקשר לשימוש נמהר במנגנונים שקובע החוק לקידום הבניה: "החוק, כשמו כן הוא, נועד לקצר עד מאוד את לוחות הזמנים של התיכנון, אך ההיסטוריה (ויש שיאמרו ההיסטריה) הנוגעת למשברי דיור קודמים ולחוקים דומים בעבר מלמדת כי לצד המהירות וקיצור ההליכים יש להישמר מפני פרוייקטים שעלולים להתברר כבכייה לדורות. דוקא בשל חשיבותו ותכליתו של החוק והכלים "הכבדים" שהעניק המחוקק ליישומו ולביצועו, נוכח הרכב הצוות המייעץ (סעיף 3(ד) לחוק), נוכח הרכב הועדה הארצית לתיכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (סעיף 5 לחוק), ונוכח הרכב ועדת המשנה להתנגדויות (סעיף 6 לחוק) שבכולם יש רוב מובהק ומוחלט לנציגי הממשלה – בהנתן כל אלה, ניתן להבין את חשש העותרות כי מספר יחידות הדיור שנקבע בהכרזת קבינט הדיור הוא נתון קשיח שהתכנון העתידי והמפורט ייעשה בכפוף אליו.

...

טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט שקבע כי "לאור האמור, אני דוחה את הפרשנות לתמ"א 35 שהועלתה על ידי העותרים בתגובה לסיכומי העותרים, וקובעת כי על פי תמ"א 35 רק אזור המגורים של כפר אז"ר מסומן כמכלול כפרי לשימור, ואילו השטחים החקלאיים עליהם חלה התכנית נשוא עתירה זו מיועדים לאזור לפיתוח עירוני." הכרעה דומה ניתנה במסגרת עת"מ (מנהלי תל אביב-יפו) 2724/05 הועד המקומי כפר אזר נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א (פורסם בנבו, 16.10.2006), שם נפסק כי‏‏ "אין בתמ"א 35 כל הוראה הקובעת כי בנוסף על השטח שנקבע כשטח לשימור חקלאי יש להוסיף לכפר שטחים חקלאיים שיפרידו בינו לבין המרקם האורבני." העותרים טוענים עוד כי כפר אז"ר הוכרז במסגרת תמ"א 35 כ"מכלול כפרי לשימור" ולכן לפי סעיף 9.5 לתמ"א 35 היתה חובה תכנונית ליצור תכנית מקומית לשימור, חובה שלא קויימה.

הותמ"ל קיבלה המלצה זו בישיבתה מיום 28.2.2018, כך שאם אכן חלה בסופו של דבר שחיקה ברוחבו של החיץ, לא ברור כיצד אירע הדבר ומהי ההצדקה לכך.

סוף דבר, העתירה נדחית בכפוף להרחבת החיץ בין היישוב הכפרי לבין השטחים המיועדים לבניה רוויה, באותם מקטעים בהם רוחבו קטן מ- 50 מטרים.

לטענת התובעים, רוכשי דירות בפרויקט, הנתבעים פעלו תוך ניגוד עניינים ובחוסר תום לב. כתוצאה מכך הפרויקט קרס והחוזים שנחתמו עמם הופרו.

הסתרת מידע מהותי מחברי דור ב עולה כדי הפרת חובת תום הלב של מר מדמוני כמי שניהל את המשא ומתן עם התובעים בשם מדמוני נדל"ן. הפרת חובת תום הלב על ידי מר מדמוני נעשתה למרות שהיה מודע למצבו הקשה של הפרויקט ולמרות שבנסיבות כאלה היה מצופה ממנו לגלות מידע מהותי זה. הא-ראיה למודעותו של מר מדמוני הוא הצעת תנאים חריגים למתכונת העסקית שתוכננה בפרויקט, קרי: מחיר מוסכם ופצוי בגין איחור במסירה.

...

אני מחייב את איי.די.איי לשפות את עו"ד גליקו בסך 29,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת ההודעה לצד שלישי ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את מר מדמוני ומדמוני נדל"ן לשפות את עו"ד רוטשילד בסך 1,769,174 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת ההודעה לצד השלישי ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את מר מדמוני ומדמוני נדל"ן לשלם לעו"ד רוטשילד הוצאות משפט בגובה מחצית אגרת בית המשפט בגין ההודעה לצד השלישי ובתוספת שכר טרחת בא כוח עו"ד רוטשילד בסך 100,000 ₪.