נטל ההוכחה הנדרש לצורך הוכחת פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד מקרקעין

המשיבה מרחיבה באשר לתכליתם של הצוים המינהליים ולקמת ההוכחה הנדרשת לצורך הוכחת השמוש האסור.

באשר לביה"ד "יסדת עוז" המוזכר בבקשה המשיבה טוענת כיה מבקש לא צרף פרטים מהותיים על המוסד המוזכר אלא רק שמו הנטען והנטל מונח על כתפיו ( סעיף 37 לתגובה).

כלומר, הגדרת זהותו של מי אשר רשאי להגיש את הבקשה לביטולו של הצוו לא השתנתה עם תקונו של החוק.

"קשה להלום, כי הפתח פתוח לכל אדם, ותהא זיקתו לנכס זיקה שאיננה כדין, ואף המנוגדת לדין, לבוא בשערי בית המשפט לעניין הצוו. אכן, לכאורה נראית שובת לב הטענה, כי אם באורח זה או אחר יכול המערער לבוא בגדרי מי שניתן להאשימו בעבירות בניה ללא היתר וכיוצא בזה לפי החוק, הריהו בגדר מי שרואה עצמו נפגע. יש לפרש הוראות חוק אלה לפי תכליתן הפשוטה והברורה. ההוראות העונשיות שבסעיף 208 וכן 204 באות כדי להרתיע עוברי עבירה פוטנציאליים, כדי שיידעו שלא רק בעל המקרקעין אלא משתמשים בפועל, מבצעי עבודות, אחראים להן וכיוצא בזה צפויים לעונשים אם יעברו עבירות תיכנון ובניה. המטריה של צו הריסה מנהלי היא שונה; הניתן לומר שיפלוש אדם לנכס, או אף יקבל "רשות" שלא כדין מן המחזיק (השוכר, למשל, כבעניינינו) יבנה שלא כדין, ואחר כך יבוא אל הרשויות, כשאלה מבקשות להרוס, ויאמר "אשרי, רואה אני את עצמי נפגע" לפי סעיף 238א(ז)?"

(1) פקוח על פיתוח הקרקע במרחב התיכנון המקומי, תוך שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות המתאימות לכך; (2) הבטחת תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה, הנקיון, הבטיחות, הביטחון, התחבורה והנוחות ומניעת מפגעים על ידי תיכנון הקרקע ושימוש בה, ובכלל זה ייחוד אזורים למגורים, לתעשיה, למסחר ולמבני ציבור לרבות מבני דת; לענין סעיף זה, "מבני דת" - לרבות מקואות טהרה; .

עוד עליו להוכיח את הפעולה השונה של הרשות המנהלית במקרים זהים בבחינת אופי הפעילות, ייעוד המקרקעין ושעת גילוי המעשה.

...

לפיכך נדחית הטענה כי מדובר בשימוש מותר במקרקעין.

סיכום לאור כל האמור לעיל הנני מורה על דחייתה של הבקשה לביטולו של צו איסור השימוש.

לפיכך, הבקשה נדחית.

מחיריהן האמתיים של הקרקעות, כך נטען על ידי התובע, הם המחירים הנקובים בהסכמי המכר – 170,000 ₪ בסה"כ. הסעד הנתבע להשבת הכספים נסב על טענות התובע להטעייתו ע"י הנתבעים עובר להתקשרות בהסכמים והצגת מצגי שוא, הנוגעים בעיקר לשוויין האמתי של הקרקעות במועד החתימה ולפוטנציאל עליית המחיר ושינוי ייעודן, כמו גם על הטענה כי הנתבעים כלל לא העבירו את הכספים שהועברו להם למוכרים ולמעשה שלשלו אותם לכיסם.

דהן חזר וטען במסגרת עדותו לפניי, כי הכל נמצא אצלו באופן מסודר ומפורט וכי הוא נכון להציג כל מיסמך שיידרש ("אני מוכן לשלוח לבית המשפט את הכל יש לי את זה מסודר", עמ' 64, ש' 8 לפר'; "אני מוכן להראות לכם את כל ההעברות הכל בצורה מסודרת", עמ' 67, ש' 2 לפר'; "אביא לכם את הכל וזה תקראו את זה בתוך הנתונים", עמ' 68, ש' 34-35 לפר'; "יש לי את זה יכול לשלוח לכם", עמ' 72, ש' 7 לפר'; "ואני אם צריך אני מוכן לשלוח את זה לבית המשפט.", עמ' 76, 18 לפר' ועוד), אולם כל מיסמך בעיניין לא הוצג לפניי, וממילא ברי כי דיון הוכחות אינו מהוה מקצה שיפורים להצגת ראיות על ידי מי מהצדדים או מהעדים.

בעיניין זה, עולה מחוות דעת המומחה כי: "לו היה פוטנציאל תיכנוני היה הדבר משתקף בשינוי במחיר הקרקע לאורך השנים, לפי הממצאים בכל נקודת זמן המחיר קבוע, כך שאין ציפיות לפיתוח." (ר' סע' ה לחוות הדעת, עמ' 13).

משכך, ובעיקר בשים לב לחוות דעת השמאי שגיא ועדותו של עו"ד שרעבי, כמו גם התכתובות שהוצגו ע"י התובע, מצאתי כי הקרקעות אינן צפויות לשנות את ייעודן בעתיד הנראה לעין (ולמצער, לא הוכח כי אלו עתידות לשנות את ייעודן) וכי מחירן אינו תואם את המחירים שאותם מתיימרים הנתבעים להציג כמחירים "האמתיים" ששולמו כתמורה בגין הסכמי המכר, תוך ניסיון להציג את הסכמי המכר כחוזים למראית עין בלבד.

עניינה של הטענה שלפיה הסכומים שהועברו בפועל גבוהים מהסכומים הרשומים, מהוה טענת הגנה, כמו גם טענה של הנתבעים כנגד צד ג', כאשר בשני המקרים הנטל להוכיחה רובץ לפתחם של הנתבעים.

בעיניין בן בסט והראל: מאחר שהוכח כי ההמחאות שולמו להם באופן ישיר, מבלי שהנתבעים היו צנור בעיניין, ובשים לב לעובדה שלא הוכחו קיומם של תרמית, הטעה או עושק, כמו גם העובדה שבן בסט והראל אינם צד להליך זה, מצאתי לדחות את טענות התובע בעיניין.

...

תוצאה: משכך, אני מורה על קבלת התביעה באופן חלקי.

בנסיבות העניין ומשהוריתי על דחיית הודעת צ"ג כלפי עו"ד שרעבי, אני מורה לנתבעים לשאת בשכר טרחת עורך דינו בסך של 50,000 ₪.

הנתבעים ישלמו לתובע (באמצעות ב"כ) ולעו"ד שרעבי את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

בנוגע לטענת הנתבעות, כי דרישת התובעים מהוה דרישה לפצוי בגין פגיעה מתכנית לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, מאחר ושמאי התובעים העריך את שווי המקרקעין כשווי "חקלאי", שעה שהיה עליו להעריכם על פי ייעודם במועד הקובע להערכת פצויי הפקעה, בשווי ייעוד לדרך/שצ"פ - התובעים אינם חולקים על כך שלפי שיטת הפצוי הדו שלבית, פצויי הפקעה מחושבים לפי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד.

על כך הוסיף בית המשפט שם, כי גם בהתקיים התנאים האמורים, לשופט היושב בדין נתון שיקול דעת רחב ביחס לקבלתה של טענת השהוי בהיתחשב בנסיבות המקרה שבפניו: "בכל מקרה, גם בהתקיים תנאים אלה, לבית המשפט עדיין מסור שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת השהוי במקרה הספציפי שלפניו (ראו: ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 13 (3.5.2016)). בהקשר זה יש לקחת בחשבון, בין היתר, את האינטרסים ההדדיים של בעלי הדין. כן נשקלת מהות התביעה והסעד המבוקש במסגרתה (ראו: ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, [פורסם בנבו] פסקה 19 (21.2.2007)). מכל מקום, דוקטרינת השהוי מוגבלת למקרים חריגים ונדירים, והנטל הכבד להוכחתה מוטל על הנתבע". כך גם נקבע בע"א 1091/15 ראובן רוזנפלד נ' Dolphin Fund Limited (פורסם בנבו, 13.07.2016), פסקה ס"ה: "לבית המשפט שיקול דעת רחב בדבר הנסיבות בהן יקבל טענת שהוי, שתימנע גישתו של בעל דין לערכאות, ועליו לאזן בין מכלול שיקולים, ובראשם האינטרסים ההדדיים של בעלי הדין ומאזן הנזקים ביניהם...". לאורם של מבחנים והנחיות אלה, איני סבור כי ניתן לדחות את התביעה על הסף מחמת שהוי והמקרה דנן, אינו המקרה החריג והנדיר בו יש לעשות כן (וראה לעניין זה גם את קביעותיי לאחרונה, בעיניין ת"א 29394-03-16 ילינק נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' (פורסם בנבו, 29.10.2020)).

בנוסף, טענת הנתבעות בדבר נזק ראייתי שניגרם להן, לאור מועד הגשת התובענה, לא נתמכה באסמכתאות קונקרטיות ממשיות שהיו חסרות לנתבעות לצורך הוכחת טענותיהן.

לפיכך, התובעים לא הוכיחו בפניי ברמה הנדרשת את ההסתמכות של הרוכש הסביר באותה עת על הפרקטיקה של שיחזור זכויות, באופן המצדיק קביעת שווי הקרקע כשווי חקלאי.

ערך מרכיב קרקע לדרך עירונית יחושב לפי 10% משווי קרקע בייעוד הנפוץ בסביבתה [ה"ש 8: "שווי הדרך ייגזר משווי המגרשים מתוכננים ביעוד השכיח בסביבה/שכונה לפי שטחם נטו לאחר ההפקעה."] (מגורים, תעשייה וכיו"ב) זאת בהתאם לנוהג שנשתרש בישראל [ה"ש 9: "הנוהג נשתרש לאחר שנתקבל פס"ד בית המשפט המחוזי בת"א 5270/70 גוגול נ' עריית חולון."] אך לא פחות משווי קרקע חקלאית משוללת זכויות מים וללא פוטנציאל לשינוי יעוד.

...

אני סבור כי אין להתערב בקביעת המומחה בהקשר זה. מדובר בעניין עובדתי–תכנוני שאין בית המשפט נוטה להתערב בו, כי הנזק ליתרה, אם וככל שיש כזה, לא נגרם כתוצאה מתכנית פת/13/1232 העומדת בבסיס התביעה להפקעה, אלא עוד קודם לכן, כתוצאה מאישור תכנית מוקדמת פת/1002 /3ב משנת 1971.

לפני סיום אעיר, כי מאחר ומצאתי לנכון לדחות את טענת התובעים, כי בעת קביעת שווי המקרקעין, יש להתחשב בפרקטיקה של "שחזור זכויות" ולקבוע את השווי בהתאם לייעוד חקלאי, ממילא נדחית טענת הנתבעות כי מדובר בתביעה שהינה "כסות" לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שכן לבסוף סברתי כי את שווי המקרקעין יש לקבוע לפי ייעודם לדרך.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה.

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי שוב בכתבי הטענות ובמכלול התעוד והראיות שהוגשו בהליך, לרבות תמלילי ההקלטה של השיחות בין הצדדים המאוחרות למועדי ההיתקשרות, אני מוצאת כי התובעים לא עמדו בנטל הנידרש להוכחת תביעתם וכי דין התביעה להדחות.

יסודותיה העובדתיים או המשפטיים של טענה זו הנדרשים לצורך תחולת הוראת הדין האמורה וחיוב הנתבעים בהצגת שומת מקרקעין בהתאם לדרישות הדין הנ"ל, אכן לא הוכחו על ידי התובעים.

את טענתו, כי חשש מהסתבכות משפטית עתידית מול רוכשים אחרים יש לדחות נוכח הקביעה לעיל כי לא הוכחה הטעה כלשהיא מצד הנתבעים בנוגע למצב המקרקעין התיכנוני והפוטנציאל הגלום בהם.

כאמור לעיל, התובעים כשלו בהוכחת הטעה מצד הנתבעים בנוגע לפוטנציאל המקרקעין עקב שינוי יעוד צפוי, ואף לא הוכיחו הטעה כלפיהם בנוגע לפער בין הכספים ששולמו לכספי התמורה הנקובים בהסכמים.

...

בנוגע לסכומי התמורה והתשלומים הנלווים ששולמו בפועל, מובהר כי אין בידי לקבל את אף את טענת התובע כי לא היה ער לפער בין סכומים אלו לבין הסכומים הנקובים בהסכמים וכי עובדה זו התגלתה לו רק לאחר שהתעורר אצלו חשד כלשהו, כי הנתבע רימה אותו ואז ביקש ממנו את הסכמי המכר עליהם חתם בפניו.

מעבר להגיונם של דברים, אני אף מוצאת חיזוק למסקנה זו בעובדה כי תשלום חלק נכבד מדמי התיווך, הוא התשלום בסך 22,000 דולר מיום 28.2.17 (נספח ו' לכתב התביעה), בוצע על ידי התובעים בהעברה בנקאית ישירות אל הנתבעת 3 דווקא, וזאת להבדיל מהתשלומים האחרים אשר בוצעו במזומן לידי הנתבע (ולא הנתבעת 3).

לצד כל האמור לעיל, לא נעלמה מעיני, כמובן, העובדה כי העדרו של הסכם תיווך בכתב מנוגד להוראות הדין (ר' בעניין זה גם עדות הנתבע, עמ' 26 ש' 1-8 לפר').

על כן נדרשה בהחלטת השופטת מיום 18.1.22 להבהיר את הסיבה להמנעותה מלהתייחס לחוות הדעת וממצאיהן.

על פי עסקאות ההשוואה קבעה השמאית את השווי של קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעוד לשנת 2002 בסך 230 ₪ למ"ר. אשר לנזק הנטען, על פי הצמדת מחירי המקרקעין, שווי החלקה ליום 20.3.14 250 ₪ למ"ר. על כן, התשובה לשאלות 1,2 (שהוכתרה בכותרת "אומדן הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה"), 113,850 ₪.

יתר על כן, כאשר התביעה מוגשת בתוך תקופת ההתיישנות, הנטל להוכחת ויתור בדרך של שהוי כבד יותר.

מכל מקום, משלא דרש התובע הוצאות אלה בסיכומיו, דינו כמי שחזר בו מתביעה זו. התובע תבע בסיכומיו פיצוי נוסף לפי סעיפים 26-25 לתביעה שאותו העמיד על 75,000 ₪, בגין היתנהגות הנתבעת כלפיו בחוסר תום לב. התובע לא הוכיח אף לכאורה חוסר תום לב של הנתבעת בטעות עצמה.

...

על כן, לפי קביעת שמאית בית המשפט, שיש לאמץ את מסקנותיה (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (נבו 31.12.1988), אני קובע את פיצויי ההפקעה שלהם זכאי התובע בסך 34,730 ₪ נכון ל-14.2.02.

פיצוי עונשי יינתן רק במקרים חריגים, שזה אינו אחד מהם, ועל פי טיעונים ונימוקים שאינם מסתפקים באמירה "התנהגות בחוסר תום לב – היא לא שילמה פיצוי לתובע חרף הודאתה והתחייבותה". על כן אני דוחה את התביעה לפיצוי זה. סיכום: על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה הקטן (89,845 ₪ נכון ליום 19.6.22, לעומת תביעה של 737,718 ₪ נכון ל-27.12.20), ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע 89,845 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) מיום 19.6.22 ועד התשלום בפועל.

איני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות התובע בגין שכר השמאית, לאור התוצאה, ובהתחשב בתוצאה לעומת התביעה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 3,000 ₪ מתוך אגרת בית המשפט ששילם, ועוד שכר טרחת עורך דין בסך 5,850 ₪.