נטישת עסק מוגן עקב שיפוצים: תביעת נזיקין

חוסר תום לב של הנתבע האם השוכר רשאי להעלות טענה נגד זכויות המשכיר במקרקעין? לו היה הנתבע נמצא במצב שבו שני טוענים לזכות במקרקעין והוא אינו יודע למי לשלם דמי שכירות, היה עליו להגיש בקשה לטען ביניים, כאמור בתקנה 224 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, לצרף במקרה זה את מדינת ישראל, ומפקיד את דמי השכירות בקופת ביהמ"ש. הנתבע לא פעל בדרך הזו ואפילו לא נשלח מכתב אחד למדינה או למועצה בענין החזקת התובעים את המקרקעין, הוא פעל בדרך אחרת : הוא המשיך להחזיק במקרקעין תקופה העולה אף על תקופת השכירות, כאילו מדובר בשטח נטוש, שאיש לא תפס אותו לפניו, פטר עצמו מכל תשלום ואף ההין לידרוש החזר סכומים ששילם, כל זאת שעה שהוא ממשיך בפעילותו העסקית כקבלן שיפוצים, כשהמקרקעין משמשים לו לאיחסון הפיגומים ולצרכים נוספים.

ראו למשל בתחום הדיירות המוגנת, כאשר אין רישום מוסדר של הזכויות במקרקעין, החוק והפסיקה טיפלו בכך באופן פרטני.

טעמים רבים לכלל זה: הרצון לשמור על כבודו ומעמדו של בית המשפט שמא יטמא זה את ידיו בעילה בת עוולה שהיא מוקצית מחמת המיאוס ויימצא מכשיר מכללא היתנהגות בלתי חוקית או בלתי מוסרית, הרצון למנוע שיהא חוטא נשכר והצורך לשמור על המוסר ועל תקנת הציבור, אולם בשני מקרים אין מחילים את הכלל: כאשר הצדדים לא ידעו בתום לב על הנסיבות העובדתיות המשוות לעילה אופי בלתי חוקי וכאשר הצדדים לא חטאו במידה שווה, או אז יכול הצד האשם פחות להצליח בתביעתו (ראו **** מור, האם מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה בנזיקין (הפרקליט כו" תש"ל-תשל"א, עמ' 254 -255 והאסמכתאות המופיעות בה"ש 10 ו-11 - ע"א 360/64 וע"א 150/63 פורסם גם בנבו).

...

עוד נאמר בהלכה הפסוקה, "לא הרי אי-חוקיות בעיסקה, שכוונתה לקדם מטרה לא חוקית ועיסקה פסולה, כהרי אי-חוקיות בהליכי התקשרות. ההבחנות הן דקות ואינן נוקשות כבעבר" (ע"א 65/85 עירית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ ואח' (1986) [נבו] יישום סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים בענייננו, נוכח כל האמור לעיל, מביאה למסקנה כי הצדק מחייב להורות על קיום החוזה ולא על פטור הנתבע מהתחייבויותיו על פיו.

סוף דבר לתובעים זכות מסוימת במקרקעין המוחזקים על ידם, טיבה של הזכות אינו דרוש הכרעה במסגרת תביעה זו. חוזה השכירות אינו בטל והנתבע אינו יכול להתנער מחובתו לשלם דמי שכירות ובוודאי שאינו זכאי לכל החזר שהוא, התנהגותו היתה חסרת תום לב בכל היבט אפשרי, ולכן אני מחייבת אותו לשלם הסכומים הבאים: · 14,225 דולר בתוספת מע"מ וכערכם בשקלים ביום 1/2/16 (שער יציג 3.819 ₪ לדולר) ובסה"כ 54,325 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 1/2/16 ועד התשלום בפועל.

לפני תביעה נזיקית חוזית וכן תביעה חוזית, בין אותם הצדדים, אשר נשמעו במאוחד.

דיון: תביעת וקסלר נ. הבניין ברח' הדר 4 בחיפה, האם הפרה חב' הדר את הסכם השכירות ? מר וקסלר המנוח טען כי חב' הדר הפרה את הסכם השכירות המוגנת בכך שלא תיקנה את הרטיבות במושכר, ביצעה את השפוץ במבנה (למעט במושכר) ללא ידיעתו, חסמה את הגישה אל הנכס באמצעות גדר נעולה, עשתה ללא ידיעתו והסכמתו שימוש בחיבורי המים והחשמל במושכר ובשלב מסוים ניתקה את החיבורי המים והחשמל במושכר, הוסיפה מדרגה נוספת בכניסה אל המושכר והרסה את בית השמוש של הנכס.

לעניין נטל השיכנוע קבעה הפסיקה כי אין הבדל בין תביעה בעילת נטישה של דירה לעילת נטישה של עסק, אלא בכך שבדירת המגורים הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי אשר בין דייר שהוא בעל העסק, למקום עסקו.

...

אני קובעת אפוא כי למנוח ואשתו לא נותרה עוד זכות דיירות מוגנת במושכר נשוא התובענה.

סוף דבר, התביעה בת.א. 46374-03-16 נדחית.

התביעה בת.א. 53904-05-16 מתקבלת כמפורט לעיל ואני מורה על פנוי המושכר הידוע כבית מלאכה המצוי ברח' הדר 31/4 חיפה גוש 11115 חלקה 8, נשוא התובענה, לאלתר, והשבת החזקה בו ליד חב' הדר כאשר הוא נקי מכל אדם וחפץ.

הסעדים הנתבעים: סילוק הנתבעים בני מישפחת חלבי מהמקרקעין, תשלום דמי שימוש, ונזקים מכוח סעיף 29 ל-פקודת הנזיקין וסעיף 24 ל-חוק המקרקעין.

מספר הערות פתיחה בטרם דיון בנושאי המחלוקת: ביום 15/4/2019 הגישו ישרס ופרי אור תביעה לבית המשפט השלום בתל אביב – ת.א. 34078-04-19 נגד חלבי יפה, יחזקאל, אלעד ותומר לסילוק יד לאלתר מהשטח התפוס על ידם שלא כדין בגוש 6220 חלקה 9 "תוך שאלו או מי מהם אף הגדילו לעשות ובנו מבנים שונים במיתחם השטח התפוס ואף משכירים (בתשלום) את אלה לשוכרים שונים המפעילים במקום בתי עסק, תוך שימוש אסור בשטח התפוס והכל בנגוד לחוק". בכתב ההגנה טענה מישפחת חלבי, בין השאר, שהם מחזיקים בבית ובחצר הצמודה לו בזכות וכדין מכוח זכויותיו של סבם – יחזקאל ז"ל ושל בנו יצחק ז"ל בעלה המנוח של יפה חלבי תבל"א. זאת, בהיותם בעלי זכות דיירות מוגנת מכוח חוק ו/או מכוח הרשאה וחוזה וכן מכוח פסק הדין בת.א.10459/81.

זאת, על אף, שביום 25/10/2021, הם הגישו לבית המשפט חוות דעת של השמאית אילת אלזנר על סכום הגבוה פי 10! מסכום זה. בהמשך, הוגשה חוות דעת נוספת של השמאית אילת אלזנר המתייחסת לסכום הראוי לדיירות מוגנת נוכח טענתם בכתב התביעה ש"אין לפנות את התובעים שכנגד מבלי לדאוג להם לדיור חלוף שיספק קורת גג שווה ערך לכלל המשפחות הדרות במקרקעין וצרכיהם".

ש: אני רוצה רגע להבין, זה היה בתים ערביים נטושים? הבית הזה היה בית ערבי נטוש? מה זה היה? ת: נטוש היה, עשבים עד התיקרה, איפה שמסתובבים, נחשים, עקרבים, מה שאתה רוצה תמצא שם. ש: כמה חדרים אז היו בבית? ת: 3 חדרים.

אלעד ותומר חלבי מודים בשפוץ הבית והתאמתו למגורים שלהם ומשפחתם, אך מרחיקים עצמם מבניית מבני התעשייה והעסקים.

...

בהתחשב בנסיבות האישיות שהובאו בפניי, אני מחליט שהבית ויחידות הדיור בהן מתגוררים יפה חלבי, יחזקאל חלבי, אלעד חלבי ומשפחתו ו-תומר חלבי ומשפחתו, יפונו לא יאוחר מיום 10.9.2023 על מנת לאפשר להם למצוא דיור חלוף.

אני דוחה את התביעות הכספיות ההדדיות.

נוכח התנהלות כל הצדדים כמפורט בפסק הדין, לרבות מדינת ישראל אשר לא לחצה על פרי אור ו-ישרס לפנות את משפחת חלבי מהמקרקעין עת הובא לידיעתם הסגת הגבול שלהם במקרקעין, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

מבוא עסקינן בשתי תביעות שהדיון בהן אוחד: האחת, תביעה לפינוי מושכר מוגן ותשלום דמי שכירות ראויים, והשניה, תביעת הנתבעת למתן צו מניעה קבוע האוסר את פינויה וחיוב התובע בנזקיה (26,400 ₪, מתוכם 20,000 ₪ נזקים לא ממוניים), שנגרמו לכאורה כתוצאה מניסיון התובע לתפוס חזקה במושכר בכוח בתקופת הקורונה, בעת שהנתבעת נעדרה מדירתה, תביעה בגין ביצוע עוולות נזיקיות של מיטרד, הפרת חובה חקוקה המתייחסת להטרדה מאיימת ומניעת השמוש במקרקעין.

התובע טוען לחילופין כי גם אם הנתבעת היא דיירת מוגנת, הוא זכאי לפנותה בשל שתי עילות: נטישה ובצוע שיפוצים ללא הסכמה.

עילת הנטישה הדין הנוהג "עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תנתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק." (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתיכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה (1992), ראו גם ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון פרל ואח' (1984), וספרו של בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, בעמ' 125-126).

...

סיכום ביניים משקבעתי כי אין לתובע עילת פינוי, לא בגין נטישה ולא בגין ביצוע שיפוצים, אני דוחה את תביעתו.

לפיכך אני קובעת כי הנתבעים הוכיחו את תביעתם כלפי התובע.

סוף דבר צו המניעה הזמני שהוצא ביום 10.6.20 (ס' 19 להחלטה), נותר קבוע: נאסר על התובע או מי מטעמו לסגור את הדלת החיצונית שבחצר הכניסה המובילה למושכר, וכן נאסר עליו להפריע בכל צורה שהיא לגישת הנתבעים למושכר ולשימוש בו. אני מחייבת את התובע לשלם לנתבע 2 סך של 5,000 ₪ בגין נזקיו הלא ממוניים.

בכך עוולו, כמפורט בסעיף 29 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), ובפרק ג' סימן ב' לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.

כמו כן, תובעים הם מהנתבעים פיצוי בגין הנזק וההוצאות שנגרמו להם בשל אי השימוש במחסן, וכן בגין פריצת המחסן וגניבת התכולה בסך 50,000 ₪, שכ"ט והוצאות עו"ד. טענות הנתבעים הנתבעים מכחישים את טענות התובעים, והנתבעת 1 הגישה תביעה שכנגד בה היא עותרת להורות לתובעים לסלק ידם מהמושכר ולהחזיר בו החזקה כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, הואיל והתובעים, לטענתם, מחזיקים בו כמסיגי גבול.

בנוסף, לטענתם, המחסן היה נטוש ופרוץ, ללא חשמל ומים, במשך עשרות שנים וגם לפיכך איבדו התובעים את זכותם לנוכח נטישתם את המושכר והעדר כוונה לשוב אליו, וכי התקנת הדלתות על ידי התובעים היתה שלא כדין וחסמה את האפשרות בפני הנתבעים לשפץ הבניין ולחזק יסודותיו ובכך הסיגו גבול ופגעו בקניינם של הנתבעים.

אלא שהנתבעת שכנגד 1 לא מילאה את התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר על מנת לרכוש מעמד זה. לחילופין, אם הנתבעת שכנגד 1 רכשה מעמד של דיירת מוגנת במושכר, אז יטען התובע שכנגד כי היא נטשה את המושכר ללא כוונה לשוב אליו, ויש להורות על פינוייה וסלוק ידה מן המחסן.

בפסיקה נקבע כי גם במקרה והאלמנה לא רכשה זכות חוקית במושכר, ילדי הדייר יכולים לנהל את העסק והם יהיו הדיירים המוגנים (ספרו של כב' השופט (בדימוס) דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר-ע"א 440/64 למם נ. אלכורי, פ"ד יט(1) 483).

...

זאת אומרת שהחלל של המחסן ישאר בסופו של דבר אותו חלל.

לאור האמור מתקבלת התביעה ונדחית התביעה שכנגד.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות בגובה שכ"ט ששולם בגין חוות הדעת, לפי חשבוניות שיוצגו, וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, הפרישי הצמדה וריבית.